广发证券-万科A-000002-销售维持第一梯队，Q4拿地转向积极-230120

　　22H2销售降幅明显收窄，全年规模维持第一梯队。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据公司公告，22年万科实现销售金额4170亿元，同比下降34%，全国排名第三，始终维持第一梯队规模水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）其中下半年同比下降26%，较上半年降幅收窄13pct，随着市场缓慢改善，销售边际复苏。

　　全年投资谨慎布局核心，Q4拿地转向积极。22Q4公司单季度拿地力度达到40%，较Q3提升28pct，创21Q3以来最高单季度水平。22年公司拿地金额692亿元，金额口径拿地力度22%，较21年有所下降，但仍处房企中上的拓展水平。22年公司拿地明显向核心城市核心地段集中，一二线城市拿地金额占比达到79%，且93%以上则位于布局10年以上的深耕城市，拿地谨慎、土地质量也有较为明显的提升。

　　供给侧环境改善，公司态度积极充分受益。行业供给侧政策环境迅速改善，公司受益明显。公司与十余家银行签署战略合作协议，董事会申请22年直融额度授权增长近70%，并率先提出申请股东大会授权董事会发行新股，融资态度转向积极，为未来发展奠定基础。

　　持续培养多赛道能力，新业务稳健发展。公司持续培育多赛道能力。22年9月末万物云成功上市，物流、商管、租赁住房等板块规模及质量的提升将在未来为公司规模增长及价值重估提供优质发展动能。

　　盈利预测与投资建议。公司低景气度下审慎运营，政策环境改善后积极发挥自身优势，后续具备较大估值修复空间，维持A股\H股前期23.80元/股\23.50港元/股合理价值，维持AH股“买入”评级。

　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。