国金证券-公募基础设施REITs 2022半年报分析：流通份额集中度提升，疫情影响下经营承压-220907

　　基本结论

　　公募基础设施REITs 2022半年报分析：

　　从REITs份额持有人情况来看，截至2022半年末，12只公募REITs的持有人均以机构投资者为主，其中中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、平安广州广河REIT的机构投资者占比相对较高；个人投资者方面，生态环保类REITs的个人投资者持有份额占比靠前。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】纵向来看，多数产权类REITs的机构投资者持有比例较2021年末有所增加。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此外，与上年末相比，各REIT前十大流通份额持有人比例均有所上升，且首批9只公募REITs的上升幅度相对更大。流通份额持有人方面，生态环保类REITs的流通份额中个人投资者占比较高，截至2022半年末的占比在40%以上。

　　从基础设施项目经营业绩来看，上半年国内疫情延宕反复，对底层基础设施项目产生了一定的不利影响，公募REITs的经营业绩出现较为明显的分化。整体来看，产权类REITs上半年的收入、息税折旧摊销前利润（EBITDA）相比招募书预测值的完成情况较好，同时受疫情冲击有限的生态环保类REITs，在季节性因素的带动下，上半年经营业绩也较为亮眼。相比之下，高速公路类REITs上半年受疫情影响最为明显，前述两项指标均低于预期水平。

　　近期REITs审批发行有所提速：

　　2022年7月以来，共有7只公募基础设施REITs获批通过，截至2022/9/2，其中已发行上市4只，分别为鹏华深圳能源REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT，获批待发行3只，分别为国君东久新经济REIT、国君临港创新智造园REIT、华夏合肥高新产园REIT。从一级市场情况来看，近期发行上市的4只产品最终定价均位于询价区间中值附近；从配售金额的角度统计REITs各类网下投资者的配售比例，可以发现鹏华深圳能源REIT及3只保租房REITs的网下投资者均以机构自营投资账户及保险资金投资账户为主。

　　公募基础设施REITs估值情况：

　　现金分派率方面，以最新市价计算，产权类项目2022年预计现金分派率基本在3%-4%，特许经营权类项目则普遍在5%以上。中债IRR方面，今年以来各REIT的IRR在经历了斜率较大的调整后有所回升，7月以来，部分REITs的IRR出现下行态势，其中华安张江光大REIT、华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT的跌幅较为明显。此外，在相对估值角度，我们持续跟踪各REITs动态P/FFO乘数情况。

　　公募基础设施REITs二级市场表现：

　　整体来看，年初REITs二级市场交投活跃，加权价格指数及总成交额在2月中旬爬升至阶段性高点，随后逐步回落，6月以来重拾上升态势，截至2022/9/2，加权价格指数收于124.76点。从项目所属行业类型来看，今年以来整体收益表现由高到低排序依次为：产业园区>仓储物流>生态环保>高速公路，对应回报分别为11.79%、10.77%、-2.49%、-4.40%。

　　风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。