兴业证券-房地产行业新房二手房周报：完善“三线四档”规则，研究推出结构性工具，多部门积极发声-230115

　　投资要点

　　本周新房成交面积同比下降环比提升，二手房成交面积同环比均提升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1）新房方面：本周49城整体新房成交面积409万方，同比-16.3%，环比+1.9%，相对2022年周均+9.2%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）其中，一/二/三线新房成交面积同比-0.6%/-22.1%/-14.3%，环比-5.6%/-9.0%/+37.3%。一线城市中，北京同环比均提升明显，深圳环比大幅度提升；二线城市中，杭州、成都、福州、南宁、济南、宁波环比提升。1月以来，新房累计成交面积同比-6.7%，环比+8.9%。城市表现方面，北京、上海、武汉、青岛、厦门、南宁、济南等核心城市同比正增长。2）二手房方面：本周15城二手房成交面积154万方，同比+8.9%，环比+48.7%。城市表现方面，东莞、扬州本周成交面积同比增幅超100%。1月以来，成交面积同比+33.0%，环比+15.5%。城市表现方面，青岛、东莞、扬州本月成交面积同比增幅超100%。此外，北京、深圳、南京、成都、苏州、厦门、南宁等核心城市亦实现同比正增长。

　　多部门积极发声。1）银保监会召开座谈会，其中针对优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动；2）新华社报道有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等；3）央行货币政策司司长邹澜表示最近在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等；4）央行营管部工作会议表示要落实好“金融16条”，做好金融支持房地产市场平稳健康发展相关工作；5）银保监会2023年工作会议提及努力促进金融与房地产正常循环；6）央行副行长宣昌能表示要鼓励住房、汽车等大宗消费。

　　因城施策有所加速。1）武汉推行二手房“带押过户”，房交会期间限购政策延期；2）长沙对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加一套购房指标；3）绍兴出台公积金新政，上调贷款额度最高达100万，同时支持住房公积金贷款“带押过户”；4）盐城购房补贴延期2个月，支持企事业单位团购商品住房；5）大连多子女家庭购买首套自住房公积金可贷额度提高20万元至100万元；6）济南三孩家庭首套房公积金贷款额度增加10万至100万元；7）亳州多子女家庭首次申请公积金，贷款额度上浮10万元；8）丹东首次公积金贷款结清，申请第二次贷款取消时间间隔12个月的要求。

　　1、本周新房、二手房成交情况：

　　新房方面：本周49城整体新房成交面积409万方，同比-16.3%，环比+1.9%，相对2022年周均+9.2%。年初以来累计同比-6.7%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-0.6%/-22.1%/-14.3%，环比变化-5.6%/-9.0%/+37.3%，年初以来累计同比+7.5%/-8.4%/-14.5%。

　　二手房方面：本周15城整体二手房成交面积154万方，同比+8.9%，环比+48.7%。年初以来累计同比+33.0%。

　　（1）新房成交情况：

　　新房方面：新房方面：本周49城整体新房成交面积同比变化-16.3%，环比+1.9%，相对2022年周均+9.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-0.6%/-22.1%/-14.3%，环比变化-5.6%/-9.0%/+37.3%。

　　1月累计：49城市新房成交面积同比-6.7%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+7.5%/-8.4%/-14.5%。

　　年初以来：49城市新房成交面积同比-6.7%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+7.5%/-8.4%/-14.5%。

　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.6个月，环比变化-0.5个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.5/-0.3/-2.2个月。

　　（2）二手房成交情况：

　　本周的二手房市场中统计的15个城市成交面积同比变化+8.9%，环比+48.7%。1月以来累计同比+33.0%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+33.0%。

　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比-3.8%，环比+23.5%。1月以来累计同比+11.7%。年初以来累计同比+11.7%。

　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+8.5%，环比+52.3%。1月以来累计同比+41.3%。年初以来累计同比+41.3%。

　　2、房企资金跟踪：

　　1月13日，新城控股控股股东富域发展质押给海通证券的1.62亿股延期一年。

　　1月11日，天地源拟定增募资不超过12.5亿元，将用于平江观棠项目、棠樾坊项目及偿还金融机构借款。

　　1月10日，大悦城拟公开挂牌转让宝安区9区5套商业房地产，挂牌底价9682万元。

　　1月10日，中交地产2023年计划融资额度不超过451.43亿，计划融资成本不超过10%。

　　3、本周市场重要信息：

　　（1）行业信息：

　　1月13日，中国人民银行副行长宣昌能表示实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

　　1月13日，银保监会召开2023年工作会议，会议指出努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　 1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议，在深化国资国企改革推进高质量发展方面着重进行讨论。会议强调着力防范化解重大风险，做好房地产等重点领域风险防控。

　　1月12日，广东省省长王伟中表示要稳妥处置房地产企业债务风险，推动做好保交楼、保民生、保稳定等工作，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　1月11日，上海市市长龚正在《政府工作报告》中指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　1月10日，住建部表示要构建一体化云平台体系，稳步推进各地住房公积金信息系统“上云”，鼓励优先选用通过云计算服务安全评估的云平台。

　　1月10日，华夏银行与中海地产、金地集团签署战略合作协议，提供意向性融资合计800亿元。

　　1月9日，中国人民银行上海总部日前召开2023年工作会议，会议指出2023年推动上海房地产市场平稳健康发展。

　　（2）公司信息：

　　【保利发展】2022年实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

　　【新城控股】2022年累计合同销售金额约1160.49亿元，比上年同期下降50.36%；累计合同销售面积约1191.52万平方米，比上年同期下降49.40%。

　　【首开股份】2022年全年签约金额869.6亿元，同比-24.3%；签约面积317.8万平，同比-19.1%。

　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面承压，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期今年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。

　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。