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  • 兴业证券-房地产行业新房二手房周报:春节后销售逐渐恢复,1月百强房企销售仍处底部,因城施策持续变化-230205

    日期:2023-02-05 22:33:30 研报出处:兴业证券
    行业名称:房地产行业
    研报栏目:行业分析 靳璐瑜,阎常铭  (PDF) 26 页 12,517 KB 分享者:lili******381 推荐评级:中性
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    研究报告内容
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      受春节假期错位影响,本周新房二手房成交面积同环比均大幅提升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1)新房方面:本周49城整体新房成交面积256万方,同比+55.8%,环比+437.9%,相对2022年周均-31.5%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)其中,一/二/三线新房成交面积同比-13.8%/+85.9%/+68.7%,环比+1132.8%/+623.7%/+267.9%。一线城市中,北京、广州同比提升;二线城市中,除厦门外均同比提升。1月整体,受春节假期错位影响,新房累计成交面积同比-36.6%,环比-33.9%。城市表现方面,厦门、温州、南充、海门等城市同比正增长。2)二手房方面:本周15城二手房成交面积112万方,同比+364.4%,环比+1834.6%。1月整体,二手房累计成交面积同比-11.5%,环比-15.1%。城市表现方面,南京、成都、青岛、南宁、东莞、扬州等城市同比正增长。同比2022年春节同期:当周全国49城成交面积同比-8.2%,其中一线4城累计同比-21.2%,二线11城累计同比-3.9%,三四线34城累计同比-8.1%。春节期间(1/7-2/2)全国49城累计同比-18.8%,其中一线4城累计同比-18.6%,二线11城累计同比-17.9%,三四线34城累计同比-20.0%。

      受多重因素影响,百强房企销售仍旧低迷。1月受春节假期错位及供应显著缩量影响,百强房企实现销售操盘金额3542.9亿元,同比-32.5%,环比-48.6%,较2022年2月春节月降幅为11.8%。但国央企民营企分化明显,国央企中如保利发展、华润置地、招商蛇口、华发股份、建发房产全口径销售金额分别同比+4.2%、+5.0%、+4.6%、+19.3%、+28.6%,韧性十足。

      因城施策持续变化。1)郑州首套房贷利率最低降至3.8%;2)南京允许分区实施购房契税补贴,支持提取公积金支付首付款;3)厦门人才引进中认定的C类人才最高可给130万元住房补贴;4)长沙缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算;5)苏州加快推进房屋征收搬迁货币化安置,优化商品房价格备案制度;6)佛山停止个人住房查询的对外查询业务,认贷不认房。

      1、本周新房、二手房成交情况:

      新房方面:本周49城整体新房成交面积256万方,同比+55.8%,环比+437.9%,相对2022年周均-31.5%。年初以来累计同比-28.7%。其中,一/二/三线新房成交面积同比-13.8%/+85.9%/+68.7%,环比变化+1132.8%/+623.7%/+267.9%,年初以来累计同比-27.6%/-32.0%/-23.3%。

      二手房方面:本周15城整体二手房成交面积112万方,同比+364.4%,环比+1834.6%。年初以来累计同比-5.0%。

      (1)新房成交情况:

      新房方面:本周49城整体新房成交面积同比变化+55.8%,环比+437.9%,相对2022年周均-31.5%。其中,一/二/三线新房成交面积同比-13.8%/+85.9%/+68.7%,环比变化+1132.8%/+623.7%/+267.9%。

      1月累计:49城市新房成交面积同比-36.6%。其中,一/二/三线新房成交面积累计同比-31.4%/-37.6%/-38.1%。

      年初以来:49城市新房成交面积同比-28.7%。其中,一/二/三线新房成交面积累计同比-27.6%/-32.0%/-23.3%。

      库存方面:本周统计的12城市库存去化周期为13.1个月,环比变化+0.3个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.3/+0.2/+0.5个月。

      (2)二手房成交情况:

      本周15城整体二手房成交面积同比+364.4%,环比+1834.6%。1月累计同比-11.5%。年初以来,二手房成交面积累计同比变化-5.0%。

      一线城市(北京、深圳):二手房成交面积本周同比+420.9%,环比+2777.6%。1月累计同比-27.3%。年初以来累计同比-19.5%。

      二线城市(南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门):二手房成交面积本周同比+426.3%,环比+1969.2%。1月累计同比-1.8%。年初以来累计同比+3.3%。

      2、房企资金跟踪:

      2月2日,华夏幸福发布公告称,境外间接全资子公司在中国境外发行的美元债券(目前存续面值总额为49.6亿美元)协议安排重组已取得英格兰与威尔士高等法院裁决生效,公司美元债券协议安排已正式生效,目前正在根据英国法院批准的美元债券协议安排重组方案推进执行,并已完成重组交割。

      2月1日,大悦城公开发行规模为20亿元5年期公司债券“23大悦01”,票面利率为3.97%。

      3、本周市场重要信息:

      (1)行业信息:

      2月3日,央行发布2022年四季度金融机构贷款投向统计报告,2022年末,人民币房地产贷款余额53.16万亿元,同比增长1.5%;房地产开发贷款余额12.69万亿元,同比增长3.7%。

      2月3日,自然资源部对于出台《关于进一步规范住宅地供应信息公开工作的通知》进行回应称,该文件不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的作用。

      2月3日,央行上海总部举办上海金融运行情况新闻通气会,会上表示2022年12月贷款增量同比多增的行业主要是房地产,建筑业等行业,反映出房地产业需求边际好转。

      1月30日,住房和城乡建设部部长倪虹主持召开住房和城乡建设重点工作推进会时强调,铆足干劲,狠抓落实,推动住房和城乡建设事业迈上新台阶。

      2月3日,天津支持居民“以小换大”“卖旧买新”,精准支持合理住房需求。

      1月31日,山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在报告中提到,房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展。逐步提高预售门槛,开展现房销售试点;加快发展长租房市场,推进“租购同权”。

      (2)公司信息:

      【万科A】1月份,公司实现合同销售面积167.3万方,同比下降20.6%;合同销售金额286.3亿元,同比下降19.6%,无新增开发及物流地产项目。

      【新城控股】预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为6.30亿元到37.79亿元,同比减少70%到95%。

      【华侨城】预计2022年归母净利润为亏损80亿-110亿元,同比下降310.58%-389.54%。

      【首开股份】预计2022年年度实现归属于母公司所有者的净利润为-10亿元到-15亿元,将出现亏损。

      投资建议:房地产是国民经济的支柱产业,中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求,而当前基本面承压,需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股,可重点关注,1)有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等;2)预期今年销售表现较好的强信用企业:招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团;以及招商积余、南山控股,等等。

      风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。

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