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本文系统性梳理泡沫经济时期日本土地、人口、政策相关状况,探究日本房地产泡沫膨胀与破裂的根源所在,以此启迪当前中国房地产市场健康发展的必要条件。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
我们对日本房地产泡沫形成与破裂过程的研究,有以下几个重要发现:1、日本房地产泡沫破裂初期,房地产投资、销售短暂下跌后出现回暖,实际上并未对当时的房地产业本身造成太大冲击。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)但土地价格下跌导致居民与企业部门的资产负债表受损,私人部门消费和企业设备投资明显减少,才是当时日本经济增速下滑的主要原因。2、日本土地稀缺、人口密度大,房地产市场更易产生泡沫。1980年代,日本人口增速、城镇化步伐均放缓,使得其房地产市场脆弱性提升。不过,土地、人口等长期因素并非触发房地产泡沫破裂的直接因素。3、政策的接连失误,才是日本房地产泡沫破裂的主要触发因素。货币政策方面,“广场协议”签订后日本货币政策承担了国际经济政策协调、阻止日元升值、扩大内需来压缩经常项目盈余三大相互关联的目标,因而实施了长时间的宽松操作。在后续紧缩时过于迅速,且同步实行了对房地产融资的总量控制政策。在资产泡沫破裂后又犹豫不决,补救不及时。财政政策方面,1980年代日本政府推行“财政重建”,将财政收支从赤字转为盈余,财政政策与货币政策间疏于配和,使货币政策承担了过多的宽松职能。税收政策方面,1980年代初日本政府放松房地产税政策,而在1990年代房地产开始下跌时却继续收紧房地产税收政策,房地产税“顺周期”调整,加剧了房地产市场的下跌势能。
日本房地产泡沫的膨胀与破裂,对中国当前房地产市场带来以下启示:1、我国房地产市场的脆弱性已有所提升,需要重视防范相关风险。我国人口老龄化进入快速提升阶段;近年来我国居民部门杠杆率快速攀升,已达到较高水平;我国大城市房价收入比过高。2、与1990年代的日本相比,我国房地产市场仍有支撑因素。我国农村人口城镇化、特别是市民化仍有较大空间;我国人口还将进一步向城市群聚集;房地产新发展模式亦在探索构建之中。3、以上因素决定了,我国房地产政策调控需要松紧有度、与其它宏观政策协调配合。一是,货币政策需松紧有度,保持“以我为主”的政策定力,要避免总量、结构“双紧”对房地产市场造成过度冲击。今年以来,我国货币政策彰显出“以我为主”的魄力,结构性货币政策积极对冲了部分房地产领域的收缩压力。二是,财政政策与货币政策形成合力愈发关键。中国财政与货币两条腿走路、并开辟出政策性开发性金融工具探索财政与货币相结合的政策路径,有益于避免货币大水漫灌的后遗症,促进房地产市场健康发展。三是,审慎推行房地产税等税收调控政策。
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