华创证券-银行业9月29日存量房贷利率下调点评：存量房贷利率调整“快、广、强”，房市量价有望企稳回升-240930

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　　2024年9月29日，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于LPR-30bp。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外）。

　　存量按揭贷款利率调整进展速度快、惠及范围广、让利幅度大、制度更灵活。1）进展速度快：在9月24日潘行长宣布调降存量按揭贷款利率之后，时隔5天，9月29日晚央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，要求主要商业银行原则上将不晚于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前应统一对存量房贷利率实施批量调整。正值国庆期间，监管政策落地快，银行任务重、时间紧，体现对此次下调存量按揭贷款利率的重视和迫切，让借款人尽早获益；2）惠及范围广：与23年9月的调整对比，本次存量按揭贷款利率下调范围更广，不仅包括首套房，还包括了二套及以上的存量房贷，并且23年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。对于固定利率房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。切实做到“回应群众关切”，降低广大居民的负债成本；3）让利幅度大：对于加点幅度高于-30bp的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30bp，几乎与新发放房贷利率拉齐，较23年9月“下调至不低于发放时城市利率下限”的让利幅度更大。截至7月末，存量房贷加权平均利率约为4.06%，批量调整后将降至约3.55%，降幅约0.5pct。据测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元；4）制度更灵活：取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。重定价周期缩短，将有利于存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

　　若25年初LPR下调20bp，存量房贷利率降幅50bp，对24E/25E银行息差影响为-1.8/-17bp，中长期来看，影响呈中性。1）短期：假设本次存量按揭贷款利率平均下调50bp，25年初1年期/5年期LPR平均下调20bp，并考虑25年初中长期贷款重定价，测算对24E/25E上市银行息差影响为-1.8/-17bp，对净利润的影响分别为-1.52%/-14.5%；2）中长期：与23年9月的调整相比，这回政策节奏更快、范围更广、力度更强，通过组合拳形式落地，预期能够提振市场预期和信心。通过引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持银行净息差稳定，政策变化对银行收益的影响是“中性”，预计后续存款利率和各项融资成本均会下行。

　　一线城市放松限购，或推动房市量价企稳。上海、广州、深圳等一线城市购房门槛有所下降，或推动这些地区的房市量价企稳，更好地满足居民的刚性和改善性住房需求。其中广州地区全面放开限购，而上海、深圳地区则放松了购房限制，包括1）下调社保缴纳年限（上海外环外社保3年改1年）；2）下调首付比例（上海、深圳首套首付比例调整为15%，上海、深圳二套首付比例调整为25%、20%）；3）调整个人住房转让增值税征免年限，减少住房交易成本（上海、深圳增值税征免年限均从5年调整为2年）等等。国庆期间上述政策均生效，有助于推动国庆假期的房市成交量回升，既能改善房企的流动性，去库存，也有利于稳住银行的按揭贷款余额以及对公房地产的资产质量。

　　投资建议：存量房贷利率调整政策节奏、力度超预期，房市量价或企稳回升。同时相关再贷款和金融16条政策的预期也会对银行资产质量的稳定提供保障。下调存量按揭贷款利率短期会冲击银行盈利，但9月以来银行指数已经提前、充分反映本轮政策预期，往后看，结合降准、降存款利率，降息及降房贷利率对板块基本面整体影响为中性。9月国新办金融三部委发布会+政治局会议超预期召开，可以对后续经济的信心和预期更乐观一些，继续看好大金融板块表现。若本轮政策能有效促动地产和消费回暖，看好顺周期策略空间和机会，推荐招行/宁波/常熟。考虑中期分红已实质性落地，当期板块红利策略逻辑未变，仍然看好红利资产，推荐国有大行。

　　风险提示：宏观经济复苏的不确定性，经济下行压力加大、信贷投放不及预期。