光大证券-房地产行业流动性月报（2024年3月）：白名单放款提速，居民加杠杆意愿不足-240421

　　需求侧：居民信贷环境宽松，Q1居民中长贷同比少增0.4万亿元，居民中长期加杠杆意愿仍显不足。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　1）居民新增存款：24年3月，居民部门新增存款2.83万亿元，同比少增774亿元（同比-2.7%），环比少增3700亿元（环比-11.6%）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　2）居民新增贷款：24年3月，居民部门新增贷款9406亿元，同比少增3041亿元（同比-24.4%），其中居民短贷新增4908亿元，同比少增1186亿元（同比+19.5%），居民中长贷新增4516亿元，同比少增1832亿元（同比-28.9%）。

　　3）按揭利率：截至24年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.59%，环比上月持平；二套主流房贷利率平均为4.16%，环比上月持平；百城主流银行平均放款周期22天，较上月增加4天。

　　供给侧：融资项目白名单放款提速，境外债券融资延续净偿还趋势。

　　1）房地产到位资金：24年3月，全国房地产开发资金到位9496亿元，同比-29.0%，其中国内贷款到位1410亿元，同比-6.4%，占比14.8%；企业自筹资金3307亿元，同比-13.6%，占比34.8%。

　　2）境内外债券：24年3月，房企境内外合计发债918亿元，同比+14.6%，单月净融资22亿元；其中，境内债单月发行597亿元，同比-24.0%，净融资49亿元；境外债单月发行321亿元，同比+2039.7%，单月净融资-27亿元。

　　3）房地产信托融资：24年3月，房地产集合信托单月成立1.6亿元，同比-96.1%。24年1-3月，房地产集合信托累计成立24亿元，同比下降77.3%。

　　4）抵押补充贷款（PSL)：24年2-3月，PSL无新增发行。截至2024年3月，PSL余额为33700亿元，同比增长7.7%。

　　5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至24年3月末，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

　　投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。