光大证券-房地产（地产开发）行业土地市场月度跟踪报告（2024年3月）：1~3月百城宅地成交量缩价升，核心30城宅地成交溢价率7.4%-240424

　　2024年1-3月，百城宅地成交建面同比-17%，成交楼面均价同比+22%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　1-3月，百城宅地供应建面5,144万平，同比-16.1%；成交建面3,969万平，同比-17.1%；成交楼面均价为6,430元/平，同比+21.9%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）分城市能级来看：

　　百城中一线城市宅地供应建面234万平，同比-49.0%；成交建面258万平，同比+33.5%；成交楼面均价为26,410元/平，同比+65.6%。

　　百城中二线城市宅地供应建面2,281万平，同比+0.4%；成交建面1,682万平，同比+7.9%；成交楼面均价为7,666元/平，同比-10.8%。

　　百城中三线城市宅地供应建面2,630万平，同比-22.7%；成交建面2,030万平，同比-33.1%；成交楼面均价为2,871元/平，同比-0.7%。

　　1-3月，TOP50房企新增土储价值同比+18%，新增土储面积同比+6%。

　　1-3月，TOP50房企新增土储价值1,902亿元，同比+17.8%，前三名为华润置地（171.9亿元）、绿城中国（125.0亿元）、滨江集团（124.8亿元）；TOP50房企新增土储面积2,266万平，同比+5.7%，前三名为石家庄城发投集团（158.5万平）、中国铁建（141.0万平）、成都东部集团（99.6万平）。

　　1-3月，光大核心30城宅地成交建面同比-12%，成交楼面均价同比+17%。

　　2024年3月，光大核心30城成交宅地104宗（溢价率超过20%以上的成交宅地共12宗，占比约11.5%），同比-14.8%，成交宅地总建面740万平，同比-31.8%，成交宅地总价839亿元，同比-13.5%，成交楼面均价11,341元/平，同比+26.9%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为7.5%，同比提升0.1pct。

　　1-3月，光大核心30城成交宅地223宗（累计同比-3.5%），成交宅地总建面1,837万平（累计同比-12.2%），成交土地总价1,937亿元（累计同比+2.8%），成交楼面均价10,544元/平（累计同比+17.1%）；光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升0.7pct。

　　投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。

　　建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。