光大证券-房地产（地产开发）行业对6月26日北京楼市优化政策的点评：北京购房政策如期优化，稳楼市预期进一步明确-240627

　　事件：6月26日，北京市住建委、央行北京分行、金融监管总局北京分局、北京公积金中心联合下发《关于优化本市房地产市场平稳监控发展政策措施的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1、调整北京房贷（含商贷和公积金贷）首付比例，调整后的首套房贷最低首付比例为20%，五环内二套房贷最低首付比例为35%，五环外二套房贷最低首付比例为30%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2、首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点（目前为3.5%），二套房商贷利率下限分别调整为LPR-5bp（五环内，目前为3.9%）及LPR-25BP（五环外，目前为3.7%）。3、本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的，在个人住房贷款中将认定为首套住房。

　　点评：北京购房政策如期优化，稳楼市预期进一步明确。

　　1）我们在前期报告中提出，“5.27上海的一揽子购房支持政策力度加强……或将有效激发本地购房需求，在一线城市中具有较强的示范作用，北京广州深圳的购房政策持续优化可期”，详见外报告20240528《上海支持购房力度强劲，北广深购房政策优化可期》，此次北京购房政策如期优化，稳楼市预期进一步明确。

　　2）5月17日央行调整优化购房政策，上海、广州、深圳分别于5月末出台楼市优化新政。从数据上看，6.1-6.23北京新房成交2,205套环比+4%（较5.1-5.23，下同），二手房成交9,752套环比+9%；上海新房成交6,643套环比+18%，二手房成交19,664套环比+65%；深圳新房成交1,969套环比+36%，二手房成交3,109套环比+4%。6月北京楼市表现相对较弱，此次新政后北京购房信贷支持力度提升明显，我们认为后续北京楼市情绪及销售表现将会有较为明显的提振。

　　3）北京新政在下调首付比例和下调按揭贷款利率方面力度较大，首套房20%的首付比例是北京历史最低水平；首套房商贷利率政策下限统一调整为LPR-45BP，与此前首套LPR+10BP（城六区）和LPR（非城六区）相比，下降45-55个基点，明显节约购房利息支出，同时对多子女家庭购房信贷支持方面给予了较大支持。

　　4）但值得注意的是，与上海将非户籍购房的连续纳税/社保的期限从60个月调至36个月（主城区）不同，北京此次楼市新政并未下调非户籍购房的连续纳税/社保年限，在京购房的非户籍人员仍需要满足连续纳税/社保60个月的要求。我们认为“坚持60个月”体现了北京对购房人士在京工作稳定性的要求。

　　5）综合来看，此次北京优化楼市新政后，四大一线城市的楼市优化政策已全部出台，全国稳楼市政策预期进一步明确。后续随着我国经济预期的不断向好，购房信贷政策持续发力，以及低基数效应显现，我们预计2024下半年全国楼市销售降幅将持续收窄，核心一二线城市及长三角楼市的销售表现将更值得期待。

　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。