东吴证券-招商积余-001914-2023年报点评：持续抢滩非住业态，增值业务推陈出新-240317

　　投资要点

　　事件：公司发布2023年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023全年公司实现营收156.3亿元，同比增长20.0%；归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%，业绩符合我们预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。2023全年公司营收同比增长20.0%，其中物业管理业务营收147.6亿元，同比增长128.0%；资产管理业务营收7.0亿元，同比增长50.1%。收入增长原因主要为：（1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加；（2）在管商业运营项目规模扩大；（3）2022年按国家政策减免房租而2023年无此事项。利润率方面：2023年公司物业管理业务毛利率10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率50.7%，同比大幅提升9.2pct；公司综合毛利率11.6%，同比微降0.3pct。费用率方面：2023年销管费率为4.5%，同比提升0.3pct。

　　持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。截至2023年末，公司在管项目2101个，同比增长217个；在管面积达3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达2.13亿方，占比61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态2023年新签年度合同额分别增长67%和31%。同时，公司不断提升市场拓展能力，2023年实现新签年度合同额40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元，同比增长27.4%。

　　增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。增值业务方面：公司2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建IFM体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商。2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升2.5pct/1.5pct至8.5%/17.8%。资管业务方面：截至2023年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），较2022年末增长18个，管理面积397万方；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至2023年末可出租面积46.9万方，总体出租率为96%。

　　盈利预测：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至8.7/9.9亿元（原值为9.5/11.6亿元），预计2026年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.82/0.94/1.08元，对应的PE为13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。

　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。