光大证券-龙湖集团-0960.HK-动态跟踪：开发业务结算规模下降，经营性业务利润补位-240401

　　事件：据克而瑞数据显示，龙湖集团24年1-3月实现全口径销售额237亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　点评：开发收入大幅下滑等因素带动业绩下降，销售短期承压，财务整体稳健。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　23年开发业务收入大幅减少，毛利率大幅下滑有望筑底：2023年，公司实现营业收入1807亿元，同比减少27.9%，主要因前期销售额减少导致开发业务营收同比减少31.3%至1559亿元；公司综合毛利率为16.9%，同比降低4.2pct，其中开发业务毛利率为11.0%，同比降低6.9pct，主要因前期获取的低毛利项目结算以及23年新增计提存货减值10亿元；公司归母净利润128.5亿元，同比减少47.3%，其中核心归母净利润为113.5亿元，同比减少49.6%，同比降幅较大主要因营收、毛利率同比降幅较大，投资物业公允价值同比减少30.8%等。

　　短期销售仍承压，聚焦优质土储：2023年，公司实现销售金额1735亿元，同比减少13.9%。据克而瑞数据，2024年一季度公司实现销售额237亿元（居克而瑞销售排行榜第九），同比减少52.9%，其中3月份销售额111亿元，同比降低49.9%，短期受市场需求疲弱影响，销售仍承压。2023年公司保持合理拿地力度，新增土储368万平米，重点聚焦成都、西安及长三角等区域热门城市。截至23年末，公司总土储4539万平米，为23年销售面积的4.2倍，总量充裕。

　　经营性业务稳步增长，核心净利润占比60%+：2023年，公司实现运营及服务收入249亿元，同比增长5.7%，占总收入13.8%，同时核心净利润占比贡献占比已至60%以上；拆分来看，运营收入129亿，同比增长8.9%，毛利率75.9%；服务收入119亿，同比增长2.4%；公司年内新增12座商场，商场实现租金收入102.8亿元，同比增长9%。截至23年末，公司已运营商场88座，运营总建面797万方，出租率达96.2%；在管物业面积3.6亿方，同比增长12.5%。

　　财务整体稳健，债务期限结构合理：截至2023年末，公司在手现金604.2亿元；有息负债1926.5亿元，较22年减少154亿元，负债有序压降；净负债率为55.9%，短债占比13.9%，现金短债比为1.36倍（22年为2.61倍），整体稳健；外债占比17.7%，债务结构优化，平均融资成本为4.24%，处于低位水平。

　　盈利预测、估值与评级：考虑到目前房地产市场需求下滑背景下，公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响，我们下调公司24-25年归母净利润预测为123.6/128.4亿元（原预测为153.6/161.3亿元），新增公司26年归母净利润预测为139.5亿元，现价对应24-26年PE基本估值为5.5X、5.3X、4.9X，公司保持多元化稳健发展，信用保持稳健，看好公司长期发展，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，市场下行超预期等风险。