光大证券-金科服务-9666.HK-跟踪报告：减值计提较为充分，现金流进一步改善-240426

　　事件：公司在二级市场积极回购股份，2023年度归母净利润同比减亏。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　2023年，公司累计在资本市场回购2882.62万股股份，回购金额约2.66亿元；截至4月25日，公司在2024年内合计回购54.5万股，回购金额约449万元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2023年公司实现收入49.8亿元，同比持平；毛利9.3亿元，同比减少1.6%，毛利率18.6%，同比下降0.2pct；归母净利润为亏损9.5亿元，同比减亏。

　　点评：聚焦核心业务，优化在管项目组合，现金流改善，静待盈利企稳。

　　1)聚焦核心业务，提升发展质量。经历外部经济环境变化、关联地产业务冲击和股权结构调整，公司从过去高速增长转向高质量发展，聚焦核心业务。2023年，物业管理/非业主增值/本地生活/社区增值/数智科技分别实现收入39.4/1.6/5.1/3.2/0.6亿元，同比增速为+7.1%/-63.5%/+5.3%/-4.7%/-31.7%。2023年公司继续减少向出现流动性危机的房企提供案场服务的项目数量，非业主增值业务持续缩减，毛利1851万元，毛利占比由上年同期8.6%降低至2.0%，后续房地产行业直接影响公司收入和利润的空间有限；另一方面，物业管理和本地生活作为战略发展业务，实现稳健增长，合计毛利占比约76.8%。

　　2)优化在管项目组合，物业费收缴率稳步提升。公司在西南区域具备较强的竞争优势，截至2023年末，总在管面积2.7亿平方米，其中独立第三方占比55.3%，西南区域占比49.7%；2023年新增在管面积4880万平方米（其中住宅3580万平，占比73.4%），年内公司终止3570万平方米的项目，主要包括安置房项目、回款保障性低的非住宅项目，避免项目现金流持续净流出而拖累公司发展；2023年物管服务小业主收缴率为91.2%，较2022年（88.1%）有明显提升。

　　3)静待盈利企稳与现金流进一步改善。2023年公司管理费用率12.1%，上年同期为11.1%；经营性现金流净流入4.5亿元，较上年同期的3.9亿元有所改善。截至2023年末，公司贸易应收款总额约29亿元（关联方6.8亿元），已计提13.7亿元减值拨备；其他应收款总额12.7亿元（关联方5.1亿元），已计提8.2亿元减值拨备（较2022年末拨回2.6亿元），应收关联方贷款16亿元，已计提12.5亿元减值拨备，且该贷款有价值约20.7亿元的资产担保；整体来看，应收款减值计提较为充分，后续影响有限，静待公司盈利能力企稳回升。

　　盈利预测、估值与评级：公司坚持区域深耕战略，在西南地区具备规模优势和较强的竞争力。考虑公司经历明显的业务调整，盈利恢复需要进一步观察，同时应收款回款状况需要进一步跟踪，出于谨慎性原则，我们调整公司2024-25年归母净利润预测至3.1/4.1亿元，新增2026年预测为5.0亿元，对应2024-2026年EPS为0.49（原预测0.95）/0.66（原预测1.07）/0.80元，PE估值为17/13/11倍，博裕要约收购完成后公司经营独立性提升，维持“增持”评级。

　　风险提示：外拓竞争加剧导致利润率下滑，贸易应收款减值具有不确定性。