光大证券-房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月）：三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨-240403

　　市场行情：3月光大地产AH物管指数+4.5%，重点公司估值仍处历史低位。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　指数：2024年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%，跑赢沪深300指数4.3pct.，跑赢恒生指数4.3pct.，跑赢恒生港股通指数3.9pct.。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　个股：2024年3月，光大物管样本股平均涨幅-9.8%；涨幅前列为：越秀服务（+11.4%）、新大正（+8.7%）、绿城服务（+6.0%）、华润万象生活（+4.4%）、滨江服务（+3.3%）；2024年1-3月平均涨跌幅为-13.3%；涨幅前列为：金茂服务（+22.2%）、越秀服务（+14.0%）、滨江服务（+3.6%）、绿城服务（+2.7%）。

　　3月港股通持股比例变化：保利物业（+1.34pct）、华润万象生活（+0.73pct）。1-3月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.25pct）、保利物业（+1.65pct）、中海物业（+1.62pct）、华润万象生活（+1.33pct）、世茂服务（+0.25pct）。

　　估值：2024年3月28日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到14，均值约为7；重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（14/29）、新城悦服务（4/23）、万物云（11/19）、保利物业（10/29）、招商积余（15/30）。

　　行业动态：积极发展社区嵌入式养老服务机构；今年计划改造5万个老旧小区。

　　中央：民政部部长陆治原表示，民政部门要积极发展社区的嵌入式养老服务机构，发展老年人活动中心、老年食堂等，让老年人能够享受到便捷的养老服务；住建部部长倪虹提出，2024年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。地方：上海推动老年助餐服务高质量发展，多地规范电动自行车停放充电管理。

　　企业动态：行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。

　　3月，重点公司陆续披露2023年度业绩，整体来看，物业行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。关联方稳健经营，自身独立发展能力较强的物业公司，业绩表现亮眼；部分重点公司盈利能力和经营效率提升，如华润万象生活、万物云、保利物业等。2023年物业公司现金流有所改善，多家上市公司提升分红比例，其中绿城服务、华润万象生活、建发物业、万物云分红比例较高；部分公司股息率具备较强吸引力，如新城悦服务、旭辉永升服务等。

　　投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。

　　物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。

　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。