平安证券-房地产行业点评：政治局会议延续宽松基调，首提消化存量与优化增量-240430

　　事项：

　　中共中央政治局4月30日召开会议。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】会议强调，要持续防范化解重点领域风险。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

　　平安观点：

　　首提消化存量与优化增量，更多政策值得期待：会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量方面，根据中指院统计，截止2024年3月，35城商品房平均出清周期38个月，库存持续积累，同时二手房挂牌量持续上升，截止4月30日，15个城市链家二手房挂牌量超174万套。当前多地已实施“以旧换新”、收购存量房作为保租房等政策，打通一二手置换链条，助力消化存量库存，预计后续更多城市将加入试点。优化增量方面，近期多地取消地价上限、放开容积率限制，从市场对优质住房的新期待出发，预计未来增量住房市场将更多聚集高品质住宅，满足市场多样化的改善需求。

　　因城施策延续支持，房贷利率仍有望下行。会议强调坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益，近期成都、天津等多地进一步优化限购等政策，预计后续更多核心城市限制性政策有望优化。同时会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，预计房贷利率仍有下行空间，进一步降低购房者置业成本。

　　市场利空反应逐步钝化，关注量价何时企稳。短期来看，尽管4月（截止29日）重点50城新房日均成交仍同比下降37.5%，但板块基金持仓处于低位（2024Q1基金地产持仓占净值比为0.17%）、年报业绩风险逐步释放、重点个股市值处于历史低位、板块对于房价下行及业绩风险反应逐步钝化，叠加政策利好持续释放，近期板块已有所反弹。中长期来看，随着下半年基数回落，预计地产销售同比降幅有望逐步收窄，关注房价企稳的可能性。

　　投资建议：当下我们对于投资者有两种建议，一种是考虑板块下行风险有限，可以适度底仓布局等待房价企稳；另一种是考虑房价底部确认将存在反复，投资者可等待房价见底右侧上车。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头等。

　　风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。