光大证券-房地产行业消费类公募REITs系列报告（1）：华夏金茂商业REIT成功上市，开启金茂商业体系发展新篇章-240320

　　华夏金茂商业REIT底层资产（长沙览秀城）原始权益人为中国金茂旗下的商业重资产控股平台公司，底层资产运营成熟，收益稳中有进，预期分派率适中。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　1）长沙览秀城原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司，底层资产由金茂商业房地产（上海）有限公司运营管理。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）长沙览秀城是金茂商业的首个览秀城作品，地处长沙市梅溪湖片区的核心区域，是梅溪湖商圈内档次较高、功能较全的中高端城市商业综合体之一，为目前金茂览秀城体系内运营最成熟的购物中心。

　　2）截至2023年9月末，长沙览秀城的出租率为98.9%，处于稳定运营状态。2020-2022年，长沙览秀城实现营业收入5710/8069/8491万元，营收稳步提升。

　　3）2020-2022年，长沙览秀城实现销售额4.9/5.8/7.2亿元，销售坪效稳步提升；2023年6月，长沙览秀城的租售比为9.04%，相较同行整体仍有提升空间。

　　4）2020年-2023年上半年，长沙览秀城的租金收入中平均有86%为保底租金，保底租金和物管费合计占总营收的比例约65%，收益稳定性有较好的保障。

　　5）截至2023年6月，长沙览秀城收入集中度最高的租户租金占商场23年H2预计营收比重不足5%，租金前十名的租户租金占比19.5%，收入来源较分散。

　　6）2022年，长沙览秀城的EBITDA率、NOI率分别为34.4%、26.3%；2023年上半年，EBITDA率、NOI率分别提升至51.9%、49.9%，运营效益回升明显。

　　7）截至2023年6月30日，长沙览秀城评估价值为10.65亿元；2024年预计CAPRATE为5.46%，分派率（按照100%分派假设）为4.92%。

　　长沙览秀城相对周边竞品具备一定规模与运营优势，近年来梅溪湖商圈商业需求不断提升，短期内商圈内拟新增商业供应较少，商圈内竞争压力相对较小。

　　1）长沙览秀城建筑面积10.3万平米，可租赁面积6.1万平米，周边5个已开业商业除步步高梅溪新天地外，建筑面积都处于5-8万平米之间，长沙览秀城作为功能齐全的中大型购物中心，相对周边竞品具备一定规模优势。

　　2）长沙市优质商业主要分布在五一核心商圈、东塘、荣湾镇等传统商圈，以及市府、滨江、梅溪湖等新兴商圈。截至2023年8月，长沙全市优质零售物业总存量约为761.5万平方米；其中梅溪湖商圈优质零售物业存量约为51.0万平方米。近年来，梅溪湖商圈零售商业一直保持良好的发展态势，主要以购物中心为主，空置率控制在较低水平，该区域消费群体消费能力较强，商业需求不断提升。目前，梅溪湖商圈内供出租的商业项目主要于2016至2019年间左右入市，近年来商圈内商业氛围日益成熟。预计在2024年梅溪湖商圈将有招商花园城入市，将会给梅溪湖商圈带来约14万平方米的零售商业空间，除招商花园城外短期内暂无其他明确拟新增零售商业供应，商圈内竞争压力相对较小。

　　投资建议：我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至市场化运营的房地产长租公寓、写字楼等领域，考虑到公募REITs发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人主体优质可靠的标的，包括万科A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。

　　风险分析：底层资产公允价值下跌风险、市场经营环境恶化风险、运营支出及相关税费增长风险、资本维护及资本性支出风险、基金投资目标不达预期的风险等。