东吴证券-房地产行业跟踪周报：新房成交环比增长，上海苏州优化限购政策-240205

　　上周（2024.1.29-2024.2.4，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-12.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-4.6%、-9.3%，超额收益分别为-7.39%、-2.74%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】29个中信行业板块中房地产位列第19。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　房地产基本面与高频数据：

　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积232.9万方，环比+13.0%，同比-7.8%；2024年2月1日至2月2日累计成交69.6万方，同比-16.3%。今年截至2月2日累计成交1043.1万方，同比-16.4%。

　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积142.9万方，环比-9.7%，同比+3.9%；2024年2月1日至1月26日累计成交46.7万方，同比+4.5%。今年截至2月2日累计成交739.5万方，同比+47.7%。

　　（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9674.9万方，环比+0.1%，同比+0.5%；14城新房去化周期为19.4个月，环比变动+0.0个月，同比变动+4.0个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.3个月、11.2个月、23.2个月、64.8个月，环比分别变动-0.1个月、+0.1个月、-0.5个月、+0.6个月。

　　（4）土地市场：2024年1月29日-2024年2月4日百城供应土地数量为431宗，环比+389.8%，同比+66.4%；供应土地建筑面积为2414.1万方，环比+262.2%，同比+72.3%。2024年累计供应土地数量为1714宗，同比-4.2%，累计供应土地建筑面积为9062.9万方，同比-20.1%。

　　重点数据与政策：中央层面：国务院副总理何立峰指出要尽快推动房地产融资具体项目落实；1月30日央行开展5630亿元7天期逆回购操作，利率1.8%，与此前持平；多省市公布2023年GDP及增速；四部门将全面推进不动产登记“全程网办”；央行2月5日起降准0.5个百分点。地方层面：上海优化外环外住房限购政策；苏州全面解除限购政策；广州白云区获1426亿城中村改造贷款；南宁获房地产项目“白名单”第一笔贷款；重庆、青岛、武汉等多地已筛选出首批房地产项目“白名单”；辽宁、郑州、盐城等多地加大购房补贴力度；南京、成都、西安、厦门等地优化公积金及贷款相关政策。

　　周观点：2月第1周新房成交面积环比小幅增长，同比小幅下跌；二手房销售面积环比小幅下降，同比小幅增长。近期中央密集发声加大房地产支持力度，继广州放松限购后，苏州、上海也陆续放松限购政策；同时城中村改造和房地产项目“白名单”也在稳步推进当中。考虑到政策见效需要时间，预计节后地产有望边际复苏。我们推荐关注1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期