光大证券-保利发展-600048-2023年年报点评：销售规模稳居行业第一，经营性净现金流连续六年为正-240426

　　事件：公司发布23年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年，公司实现营业收入3468亿元，同比增长23.4%；归母净利润121亿元，同比下降34.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　点评：经营性净现金流连续六年为正，23年减值计提充分，优质土储充裕。23年表内结算量价齐升，积极计提存货减值：2023年，公司实现营业收入3468亿元，同比增长23.4%，其中房地产销售业务营收3225亿元，同比增长25.7%，收入高增长主要因23年房地产结算量价齐升，结算面积同比增长21.4%，结算均价同比增长3.5%；同时，华东片区营收结算规模正式超越华南片区位居公司营收贡献第一的片区；公司综合毛利率为16.0%，同比降低6.0pct，其中房地产销售毛利率为16.3%，同比降低5.5pct，低毛利项目结算占比仍较高；公司归母净利润为121亿元，扣非归母净利润118亿元，同比分别减少34.1%、34.3%，盈利下滑主要因毛利率下滑、计提存货和长期股权投资等资产减值损失约50亿元（同比增加337%）等。截至23年末公司合同负债余额同比减少8.4%至3772亿元，24年计划竣工面积3400万平米，预期24年结算规模或有一定下降，同时前期积极计提减值与低毛利项目加速结转将加快迎来利润率拐点。

　　新盘与库存去化同步发力，市占率不断提升：2023年，公司实现销售额4222亿元，同比减少7.7%，居行业第一，市占率3.6%，同比提升0.2个百分点；公司加快优质新盘推售，加速库存销售，23年库存项目销售额2575亿元，占当年销售额的61%；全年41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月；经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。

　　土储充裕，调仓见效：2023年，公司新增土储总地价1632亿元，99%位于核心38城，拿地销售比38.7%，拓展权益比同比提升16pct至83%，并表控制权加强；新增项目税前成本利润率平均在15%以上，未来利润率改善可期。截至23年末，公司土储建面7790万平米，其中存量项目6608万平米，占比下降8pct；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4pct，资源结构不断优化。

　　财务杠杆稳中有降，信用优势显著：截至23年末，公司扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，短债占比为20.8%；公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，融资成本持续优化。

　　盈利预测、估值与评级：考虑24年开年市场销售恢复缓慢，房价承压等因素，或影响公司未来可结算规模与利润率修复高度，我们下调公司24-25年EPS预测分别为1.04/1.18元（原预测为1.09 /1.30元），新增公司26年EPS预测为1.29元，当前股价对应24-26年PE估值为7.7/6.8/6.2倍，公司销售稳健，核心土储充裕，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售、拿地不及预期，项目交付不及预期，行业下行超预期等风险