平安证券-房地产行业点评：稳需求去库存，政策全面呵护房地产发展-240924

　　事项：

　　9月24日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展，出台五项房地产金融新政策，同时更新城市房地产融资协调机制最新进展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　存量房贷利率下调，新增房贷利率下行空间进一步打开：人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均下降幅度0.5个百分点左右。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）考虑2023年第四季度中国货币政策执行报告披露前次存量房贷利率调整后加权平均利率为4.27%，同时央行货币政策司司长在国新办发布会上表示2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，在2024年LPR累计下调35BP基础上，存量房贷利率与新发放贷款利率拉齐仅需再降50BP左右，与官方预计降幅相对吻合。存量房贷利率下调有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数大概1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，减少提前还贷行为，压缩违规置换存量房贷空间。同时会议预期LPR将随政策利率调整下行0.2到0.25个百分点，有望进一步打开房贷利率下行空间。

　　支持收购存量商品房、土地，加快推进去库存进程：存量商品房收储方面，优化保障性住房再贷款政策，将人民银行出资比例由原来的60%提高到100%。由于保障性住房再贷款利率为1.75%，人民银行全资出资将显著降低收储资金成本，若收购后配租，根据Wind数据，2024年8月百城住宅租金收益率2.25%，项目资金平衡难度明显降低，但考虑保障性住房再贷款最长5年（期限1年，可展期4次），存在项目持有周期长于贷款期限问题。存量土地收购方面，会议指出在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时候也可以由人民银行提供再贷款支持，利于盘活存量用地，缓解房企资金压力。

　　统一最低首付比例，延长两项政策期限：为更好支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，全国层面商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%，进一步降低改善需求置业门槛。同时“金融16条”、经营性物业贷款阶段性政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日，持续为房地产市场平稳发展保驾护航。

　　延续推进融资协调机制，房地产融资环境逐步好转：截至目前商业银行已审批“白名单”项目超5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制带动下，金融机构对房地产业支持力度不断扩大。2024年8月末房地产开发贷款较年初实现正增长，房地产并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%、18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力金融支持。

　　投资建议：此次金融支持经济高质量发展新闻发布会出台五项房地产金融新政策，全方位支持房地产市场平稳健康发展。其中房贷利率下调有助于减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，支持存量商品房、土地收购有助于加快消化存量库存，对居民购房能力及意愿提升、房地产供需格局改善均有望带来正向影响。后续关注点主要在于收储落地进展及降息等政策效果，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，当前房企市值及仓位仍处历史低位，市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，板块机会或大于风险，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团、建发国际集团、中国海外发展、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）政策持续性不及预期风险：若后续政策呵护不及预期，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。