花樣年控股：2023年年報

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目錄　公司資料2財務摘要3榮譽與獎項4主席報告5管理層討論及分析8董事及高級管理層履歷18董事會報告22企業管治報告37獨立核數師報告47綜合損益及其他全面收益表49綜合財務狀況表50綜合權益變動表52綜合現金流量表55綜合財務報表附註58目錄CONTENTS02 03-04 05-06 07-08 09-30 47-48 31-36 37-40 41 42 43-44 45 46Corporate InformationHonors and AwardsSocial ResponsibilityChairman’s StatementManagement Discussion and AnalysisDisclosure of InterestsCorporate Governance and Other InformationIndependent Interim Review ReporCondensed Consolidated Statement of Comprehensive IncomeCondensed Consolidated Statement of Financial PositionCondensed Consolidated Statement of Changes in EquityCondensed Consolidated Statement of Cash FlowsNotes to the Condensed Consolidated Financial Statements2花樣年控股集團有限公司2023年度報告公司資料公司資料　董事執行董事程建麗女士（主席）柯卡生先生Timothy David Gildner先生林志鋒先生非執行董事曾寶寶小姐蘇波宇先生獨立非執行董事郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生公司秘書羅舒宇女士授權代表程建麗女士羅舒宇女士審核委員會郭志成先生（委員會主席）郭少牧先生馬有恒先生薪酬委員會郭少牧先生（委員會主席）程建麗女士郭志成先生馬有恒先生提名委員會程建麗女士（委員會主席）曾寶寶小姐郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生核數師上會栢誠會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司法律顧問有關香港法律盛德律師事務所有關中國法律通商律師事務所有關開曼群島法律Conyers Dill & Pearman註冊辦事處Cricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands於香港的公司總辦事處香港干諾道中64號中華廠商會大廈21樓於中華人民共和國的公司總部中國廣東省深圳市福田保稅區市花路與紫荊路交匯處福年廣場A棟郵編：518048於開曼群島主要股份過戶登記處Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A,Block 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand Cayman, KY1-1110Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓上市資料本公司股份上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1777網址3財務摘要財務摘要　2019年2020年2021年2022年2023年（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）資產總額95,599,959105,550,206105,109,47295,030,73877,720,094毛利5,337,3615,344,1692,337,1521,726,9962,472,269本公司擁有人應佔利潤（虧損） 873,644977,420 (10,465,578) (6,071,227) (6,488,010)每股基本盈利（虧損）（人民幣分） 15.1516.94 (181.30) (105.17) (112.39)收入19,081,57721,758,84415,750,4139,754,01315,844,093負債總額75,007,97181,226,56494,456,01190,455,21079,744,7064花樣年控股集團有限公司2023年度報告榮譽與獎項榮譽與獎項　序號獲獎單位獎項名稱授予機構1花樣年集團官方微信號2023年1、3、4、5、7月中國地產企業官方微信影響力TOP10樂居財經研究院2花樣年集團官方視頻號2023年4、5、6、8月中國地產企業官方視頻號TOP10樂居財經研究院3花樣年集團官方視頻號2023年9月中國地產企業官方視頻號TOP5樂居財經研究院4花樣年集團官方微信號2023年9月中國地產企業官方微信影響力TOP1樂居財經研究院5花樣年集團官方視頻號2023年11月中國地產企業官方視頻號TOP3樂居財經研究院6花樣年集團官方視頻號2023年11月典型房企微視頻號傳播TOP10克爾瑞研究院7熊亮×花樣年&龍湖春嶼溪岸疊拼樣板間2023日本IDPAAWARD國際先鋒設計大獎－樣板房空間先鋒獎IDPAAWARD8重慶花樣年霍克尼的好時光2022 TTIA天壇國際獎居住項目景觀園林銀獎TTIA2 34678 1主席報告5尊敬的各位股東：大家好！本人欣然向各位股東提呈花樣年控股集團有限公司（「花樣年」或「本公司」）連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至2023年12月31日止之年度業務回顧與展望。

一、業績和股息2023年，花樣年控股集團有限公司錄得收入約人民幣158.44億，較去年增加62.4%。

集團本年度凈虧損約為人民幣64.33億，較去年增加7.6%。

二、2023年回顧在2023年內，本集團在香港和開曼的清盤呈請被駁回和撤回，並且成功地復牌了。

我們一直努力不懈地減少債務，並且在國內取得了良好的成果。

我們成功通過了18花樣年、19花樣年、19花樣年02債券本息償付安排等相關議案，以及20花樣01、20花樣02債券的重組議案。

此外，我們還順利完成了境內債券重組展期。

這些努力為公司的發展奠定了堅實的基礎。

2023年以來，為防範房地產行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，調控政策延續寬鬆態勢且寬鬆力度不斷加大，地產供需兩端均有利好政策陸續出台。

從宏觀經濟環境來看，全球經濟增長放緩的趨勢對於地產行業產生了直接的影響。

在這種情況下，雖然中國各級政府相繼出台了一系列支持房地產市場的政策，但房地產行業面臨著前所未有的銷售壓力。

國家統計局數據顯示，2023年，商品房銷售面積111,735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。

商品房銷售額116,622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

全國房地產開發投資110,913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83,820億元，下降9.3%。

主席報告　6花樣年控股集團有限公司2023年度報告主席報告7財務：2023年對本集團的財務狀况提出了嚴峻的挑戰，我們需要保持謹慎的態度，積極應對各種風險和挑戰，通過合理的財務管理和有效的債務解決方案，確保本集團的財務穩健和持續發展。

三、展望未來2024年展望需要以謹慎而積極的態度來看待，尤其是對於房地產行業，我們需要審慎評估各種因素對未來的影響，並做好應對準備。

花樣年亦將積極結合政策，優化債務結構，獲取信貸、債券、股權融資支持，爭取白名單；同時結合自身城市更新業務能力，積極參與推動城中村項目改造，響應住房多元供給改革，更好地滿足客戶的改善性住房需求。

隨著中國經濟的持續向好和政府支持行業穩定政策的密集落地，公司能夠有序解決各種問題，克服困難，保持韌性，更好地迎接未來的機遇與挑戰！四、致謝花樣年的發展及良好業績，離不開股東、債券持有人、業務合作夥伴的信任和支持及全體員工的不懈努力。

本人藉此機會代表董事會向各位致以誠摯的感謝！對於本集團而言，資金壓力是我們面臨的另一最大挑戰之一。

由於經濟下行和政策調控的影響，融資管道收緊，融資成本上升，市場信心不足導致銷售壓力增加，資金周轉困難。

這使得我們不得不更加謹慎地管理資金，精打細算每一筆支出，以確保資金的安全性和穩定性。

其次，解决債務問題成爲了本集團的重中之重。

在資金緊張的情況下，債務問題更加突顯，必須採取有效措施加以解決。

我們持續通過與政府和債權人的積極溝通，尋找解決方案，積極推進債務重組和優化，以降低財務風險，保障本集團的正常經營。

另外，保證項目的按時交付也是我們的一項重要任務。

在資金緊張的情況下，保交付成爲了本集團的核心工作之一。

我們採取了一系列措施，包括加強項目管理，提高執行力，確保項目的按時交付，以維護客戶信任和本集團聲譽。

總的來說，2023年對本集團和整個地産行業來說都是一個充滿挑戰的一年。

我們將繼續保持謹慎的態度，積極應對市場的變化，尋找機遇，化挑戰為機遇，穩健前行。

投資：在房地產市場調整的大環境下，我們積極調整企業策略，加快參與新興業務領域，如城中村改造和老舊社區改造等。

同時，我們注重風險控制，提高企業韌性，以應對行業的不確定性和市場的變化。

我們相信，隨著市場的逐步修復，這些新興業務將爲本集團帶來新的增長機遇。

8花樣年控股集團有限公司2023年度報告非無保留意見(i)非無保留意見的詳情本集團截至2023年12月31日止年度經審核綜合財務報表之獨立核數師報告，當中載有不發表意見。

獨立核數師不發表意見之基礎有關持續經營之多重不確定因素截至2023年12月31日止年度，本集團產生淨虧損人民幣6,432,595,000元。

於2023年12月31日，本集團的流動負債淨額及負債淨額分別為人民幣6,688,272,000元及人民幣2,024,612,000元。

於2023年12月31日，本集團的流動負債（包括已違約或交叉違約或包含提前償付條款的流動負債）為人民幣66,412,141,000元。

於2023年12月31日，本集團並未按預定還款日期償還數額約為人民幣33,917,812,000元的若干計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）。

因此，於2023年12月31日，本金總額約為人民幣37,420,916,000元的計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）已違約或交叉違約。

於2023年12月31日後，本集團並未按預定還款日期償還若干計息負債。

該等情況連同財務報表附註2所披露的其他事項表明現有的重大不確定性可能對本集團持續經營之能力構成重大疑問。

獨立核數師就綜合財務報表包括於2023年12月31日的綜合財務狀況表，及截至該日止年度的綜合損益及其他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註（包括主要會計政策概要）不發表意見。

獨立核數師認為未能取得足夠且適當之審核憑證為該等綜合財務報表的審核意見提供基礎。

在所有其他方面，彼認為綜合財務報表已根據香港公司條例之披露規定妥善編製。

管理層討論及分析　管理層討論及分析9(ii)董事會的意見及計劃鑒於有關情況，本公司董事（「董事」）已審慎考慮本集團未來流動資金及表現以及本集團的可用融資來源，並已考慮管理層編製的本集團自報告期日期起不少於12個月期間的現金流量預測。

本集團已制定以下計劃及措施以減輕本集團的流動資金壓力：本公司已委任華利安諾基（中國）有限公司為其境外債務重組的財務顧問。

本集團正積極與現有貸款人商討將本集團若干借款續期。

該等討論具建設性及專注於可就當前狀況採取的行動，但因市場狀況不斷變化，仍需時間制定或實施有關行動。

此外，在與現有貸款人商談的同時，本集團將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售，以應對即將到期的財務責任及未來經營現金流需求；本集團將繼續實施措施加快其在建及已落成物業的預售及銷售步伐，並加快收回結欠銷售款項及應收賬款。

本集團亦將繼續積極調整銷售及預售活動，以更好地應對不斷變化的市場環境，達致最新的預算銷售及預售數量及金額；本集團將繼續尋求合適機會出售其於若干項目開發公司之股權，以產生額外現金流入；及本集團已採取措施以控制行政成本及避免不必要的資本開支，務求維持資金流動性。

本集團將繼續積極評估額外措施，以進一步減少非必要開支。

董事考慮上述計劃及措施後，認為按持續經營基準編製截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表實屬適當。

儘管如上文所述，鑑於中國內地物業市場的波動及獲得本集團債權人提供支援存在不確定性，本集團能否實施上述計劃及措施仍存在重大不確定性。

倘若本集團無法持續經營，則將必須進行調整以將資產的賬面值減記至其可收回淨值，就可能出現的任何進一步負債計提撥備，並將非流動資產及非流動負債分別重新分類為流動資產及流動負債。

該等調整的影響並未反映於本集團截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表中。

審核委員會已審閱本公司緩解本集團流動資金問題的計劃及措施，並同意管理層的考慮，經計及有關計劃及措施後，本公司按持續經營基礎編製截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表屬適當。

10花樣年控股集團有限公司2023年度報告業務回顧房地產開發合同銷售情況2023年，本集團面對流動性事件後秉持「保交付、穩運營」的社會責任感，確保項目交付穩步推進，銷售發力穩中求新，本集團亦積極結合政策，優化債務結構，獲取信貸、債券、股權融資支持來推動項目進展，並爭取更多項目進入白名單。

報告期內，在交付、銷售、資金方面取得了良好的成績。

報告期內，本集團累計實現合同銷售金額約人民幣25.86億元，合同銷售面積374,429平方米。

其中住宅合同銷售金額約為人民幣23.8億元，合同銷售面積為272,407平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約92.0%和72.8%；城市綜合體合同銷售金額約為人民幣2.06億元，合同銷售面積為102,222平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約8.0%和27.2%。

2023年不同類型產品的合同銷售金額及面積類型2023年金額面積（百萬元人民幣） % （平方米） %住宅2,38092.0% 272,40772.8%城市綜合體2068.0% 102,02227.2%合計2,586100% 374,429100%管理層討論及分析11報告期內，本集團的合同銷售金額主要來自深圳、成都、桂林、武漢、南京、青島、佛山等18個城市，以及來自深圳好時光、佛山廣雅院、成都碧雲天璽、大溪谷、桂林、南京花好園、北京門頭溝、青島碧雲天等約20個項目。

本集團深耕粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海都市圈，不斷擴大本集團在各個都市圈的戰略縱深，深耕重點城市。

2023年在各區域的合同銷售金額及面積類型2023年金額面積（百萬元人民幣） % （平方米） %粵港澳大灣區81831.6% 29,3367.8%成渝都市圈54621.1% 190,85151.0%華中都市圈1214.7% 38,38510.3%長三角都市圈42416.4% 53,63314.3%環渤海都市圈67726.2% 62,22416.6%合計2,586100% 374,429100%12花樣年控股集團有限公司2023年度報告粵港澳大灣區粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

2023年，本集團積極全力推進在大灣區的項目保交付和銷售，報告期內本集團在深圳市的深圳好時光項目、佛山市的佛山廣雅院項目均正常開工，正常的施工進度，正常的交付，同步也確保了項目在當地穩定的銷售。

報告期內，本集團在粵港澳大灣區的深圳、佛山、惠州等城市合共實現合同銷售金額人民幣8.18億元，實現合同銷售面積29,336平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約31.6%和7.8%。

成渝都市圈成渝都市圈作為中國西南地區的重要經濟中心，房地產市場需求旺盛，是本集團最早進入的重要戰略區域之一，本集團也已成為區域內最具市場影響力的品牌發展商之一。

2023年，本集團在成都面臨眾多項目交付及銷售的雙重壓力，本集團在成都積極通過紓困及銷售，來確保完美交付，確保客戶滿意度。

報告期內，本集團在成渝都市圈的成都、昆明、桂林等城市合共實現合同銷售金額人民幣5.46億元，實現合同銷售面積190,851平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約21.1%和51.0%。

華中都市圈華中都市圈是全國的地理中心，擁有交通便利、經濟發達等優勢，正日漸成為中國中部崛起的重要力量。

本集團積極針對武漢花好園等項目貨量進行盤活，取得不錯的銷售業績，為武漢各項目交付所需資金作出貢獻。

報告期內，本集團在華中都市圈的武漢、鄭州等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.21億元，實現合同銷售面積38,385平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約4.7%和10.3%。

管理層討論及分析13長三角都市圈長三角都市圈是中國最具經濟活力的中心之一，本集團長期高度關注該區域內具高增值潛力的核心城市，暴雷後本集團積極面對，保持銷售，其中南京好花園、杭州對越天等項目在2023年繼續保持獲得良好的銷售業績。

報告期內，本集團在長三角都市圈的南京、上海等城市合共實現合同銷售金額人民幣4.24億元，實現合同銷售面積53,633平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約16.4%和14.3%。

環渤海都市圈環渤海都市圈是中國北方最重要的經濟中心，在全國和區域經濟中發揮著集聚、輻射、服務和帶動作用，蘊藏著巨大的發展潛力。

2023年，本集團在該地區快速推進項目建設和銷售，其中北京門頭溝及青島碧雲天保持相對穩定的銷售。

報告期內，本集團在環渤海都市圈的北京、天津、青島等城市合共實現合同銷售金額人民幣6.77億元，實現合同銷售面積62,224平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約26.2%和16.6%。

竣工項目報告期內，本集團共21個項目分期竣工，合計總建築面積約2,089,103平方米。

在建項目於2023年12月31日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有16個，合計總建築面積1,823,336平方米。

待建項目於2023年12月31日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有14個，合計總建築面積5,921,908平方米。

土地儲備於2023年12月31日，扣除已出售項目後，本集團在建及待建項目土地儲備總建築面積約7,745,244平方米。

土地儲備總表城市公司在建項目（平方米）待建項目（平方米）土地儲備總建築面積（平方米）華南地區255,168706,025961,193華北地區195,0803,708,1623,903,242西南地區814,8441,117,6011,932,445華東地區197,68176,769274,450華中地區360,563313,351673,91414花樣年控股集團有限公司2023年度報告財務回顧收入本集團的收入主要來自(i)物業開發；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業經營；(iv)提供酒店住宿服務；及(v)物業項目管理及其他相關服務、製造及銷售燃料泵以及提供旅遊代理服務的所得收入。

截至2023年12月31日止年度，本集團的收入達到約人民幣158.44億元，較2022年約人民幣97.54億元增加62.4%。

物業開發於客戶獲得已竣工物業的控制權且本集團已獲得現時收款權並很可能收回代價時，本公司即確認物業開發收入。

物業開發的收入指本集團出售持作出售的物業的所得款項。

2023年物業開發的收入約人民幣132.46億元，較2022年約人民幣73.62億元增加79.9%，由於年內竣工交付的物業面積增加所致。

2023年2022年總收入已出售建築面積平均售價總收入已出售建築面積平均售價人民幣千元平方米人民幣╱平方米人民幣千元平方米人民幣╱平方米深圳好時光3,218,25882,62238,952 – – –杭州對越天2,702,99362,51543,238 – – –武漢花好園2,483,511124,91119,882 – – –南京花好園1,254,71046,15227,186 – – –青島碧雲天926,91097,4309,514 – – –霍克尼的好時光733,71646,82615,669 – – –資陽花郡718,378109,7096,5481,8403704,973成都好未來551,99552,76210,462 – – –成都大溪谷209,61534,8026,023432,20573,2975,897鄭州好時光117,76817,6236,683 – – –天津花郡116,0227,93414,623427,70039,67010,781桂林麓湖國際72,98314,1565,156852,526159,7695,336成都家天下39,04217,4332,24057,0938,8356,462成都香門第19,65212,6201,557 – – –成都智薈城18,39112,0531,52618,5889,8991,878武漢碧雲天9,8421,9894,9481,470,202112,46613,072天津花苑家園2,3369882,36410,34589611,546成都印未來2,0695363,860865,80149,23817,584成都碧雲天璽– – – 1,574,04772,36021,753天津家天下– – – 656,72862,31110,540惠州康城四季– – – 492,20247,90510,275其他48,297502,357 13,246,4887,361,634管理層討論及分析15物業投資物業投資產生的收入由2022年約人民幣1.93億元增加29.0%至2023年約人民幣2.49億元。

此增加主要由於出租率上升導致。

物業經營服務物業經營服務產生的收入由2022年約人民幣20.62億元增加5.3%至2023年約人民幣21.70億元，主要由於本集團於2023年所提供的物業管理服務有所增加。

酒店經營酒店住宿服務產生的收入由2022年約人民幣1.18億元增加22.9%至2023年約人民幣1.45億元。

主要由於旅遊業回暖所致。

毛利及毛利率毛利由2022年約人民幣17.27億元上漲43.1%至2023年約人民幣24.72億元，本集團的毛利率於2023年為15.6%，而2022年毛利率為17.7%。

毛利率的輕微下降主要由於本年交付物業土地及建築成本增加所致。

16花樣年控股集團有限公司2023年度報告其他收入、收益及虧損本集團於2023年錄得其他淨虧損約人民幣3.37億元（ 2022年：約人民幣27.44億元）。

此變化主要來源於以美元計值的優先票據產生淨匯兌虧損所致。

銷售及分銷費用本集團的銷售及分銷費用於2023年為約人民幣0.95億元，較2022年約人民幣2.19億元下降56.6%，主要是由於處於預售階段物業項目的廣告宣傳費的減少。

行政費用本集團的行政費用由2022年約人民幣9.21億元下降22.4%至2023年約人民幣7.15億元。

此減少主要由於本集團日常行政費用及員工成本減少所致。

融資成本本集團的融資成本於2023年約為人民幣28.73億元，較2022年約人民幣22.41億元增加28.2%。

融資成本的增加主要是由於本集團在建項目減少，利息資本化金額相應減少所致。

所得稅開支本集團的所得稅開支於2023年約為人民幣13.31億元，較2022年約人民幣4.45億元增加199.1%。

主要是由於期內毛利影響所致。

流動資金、財務資源及資本結構現金狀況於2023年12月31日，本集團的銀行結餘及現金總額約人民幣21.31億元（ 2022年：約人民幣26.84億元），與2022年12月31日相比下降20.6%。

本集團的部分現金為受限制銀行存款，主要限於本集團的房地產開發使用。

借款及本集團資產抵押於2023年12月31日，本集團擁有分別合共約人民幣182.16億元（ 2022年12月31日：約人民幣197.01億元）、合共約人民幣429.83億元（2022年12月31日：約人民幣389.58億元）及合共約人民幣2.70億元（ 2022年12月31日：人民幣2.55億元）的借款、優先票據及債券以及已發行資產抵押證券。

借款方面，其中約人民幣128.35億元（ 2022年12月31日：約人民幣140.92億元）將於一年內償還、約人民幣53.81億元（2022年12月31日：約人民幣56.09億元）將於一年後償還。

優先票據及債券方面，其中約人民幣354.29億元（ 2022年12月31日：約人民幣389.58億元）將於一年內償還及約人民幣75.54億元（ 2022年12月31日：零）將於一年後償還。

於2023年12月31日，絕大部份借款均以本集團的土地使用權、物業及銀行存款抵押。

優先票據由本集團若干附屬公司透過質押其股份共同及個別擔保。

匯兌風險本集團主要於中國經營業務。

除以外幣計算的銀行結餘、借款、租賃負債外，本集團並未面對任何其他重大直接匯率波動風險。

承諾於2023年12月31日，本集團已分別就建築及物業開發承諾支付約人民幣11.02億元（2022年：人民幣12.09億元）的款項。

管理層討論及分析17或然負債(a)截至2023年12月31日，本集團已就若干銀行因應本集團的物業買家所訂立的按揭貸款而提供的按揭融資提供約人民幣62.13億元（ 2022年：約人民幣104.15億元）的擔保。

根據擔保條款，倘該等買家拖欠支付按揭，本集團須償還結欠的按揭貸款連同相關累計利息及違約買方結欠銀行的任何罰款。

本集團其後有權接管相關物業的法定業權。

擔保期自授出相關按揭貸款的日期開始，並於買家取得個人房地產所有權證時終止。

(b)本集團按個別基準就其應分攤合營企業及聯營公司就發展其項目所產生銀行借款項下的未償還責任提供擔保。

於2023年12月31日，本集團就該等合營企業及聯營公司各自所借貸款所提供有關擔保應分攤的款額分別約為人民幣18.99億元及人民幣31.88億元。

董事認為，買家違約之可能性極微，且擔保合約之公允值於初始日期及於各報告期末並不重大。

僱員及薪酬政策於2023年12月31日，本集團擁有約19,712名僱員（ 2022年12月31日：約26,252名僱員）。

截至2023年12月31日止年度員工總成本（包括董事薪酬）約人民幣7.96億元（2022年：約人民幣15.78億元）。

薪酬乃參考相關員工的表現、技術、資格及經驗及根據當時的市場慣例而釐定。

除支付薪金外，其他員工福利包括強制性公積金（就香港僱員而言）及國家管理的退休福利計劃（就中國僱員而言）的供款、一項酌情花紅計劃及一項購股權計劃。

股息董事會並不建議就截止至2023年12月31日止年度派發末期股息。

18花樣年控股集團有限公司2023年度報告執行董事程建麗女士（「程女士」），51歲，現任本集團副總裁。

彼負責城市更新板塊的人力資料、行政及整體管理。

程女士於2004年首次加入本集團。

彼於2004年至2014年期間於本集團先後擔任多個職位，其最後職位為本集團上海分部總經理。

彼曾於2014年及2019年任職於恒基（中國）投資有限公司，其最後職位為助理總裁，負責新業務的人力資源、行政管理及發展。

彼於2020年至2021年任職於力高集團，擔任副總裁，負責人力資源及行政管理。

程女士於2021年再次加入本集團。

程女士在房地產行業全面管理以及人力資源及行政管理方面積累27年經驗。

柯卡生先生（「柯先生」），60歲，為本公司執行董事。

柯先生負責花樣年中國集團投資、融資及資本運作的協同推進。

加入本公司前，柯先生於1984年7月在中國人民銀行廣東省分行貨幣發行處參加工作；並曾於中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會歷任多個職務，包括於1989年6月至1992年4月歷任中國人民銀行廣東省分行貨幣發行處副科長、科長；於1992年4月至1996年4月擔任中國人民銀行廣東省分行辦公室副主任；於1996年4月至1996年11月擔任中國人民銀行廣東省分行綜合計劃處處長；於1996年11月至2000年4月擔任中國人民銀行汕頭分行行長；於2000年4月至2003年7月歷任中國人民銀行廣州分行內審處處長、副行長；於2003年7月至2006年5月擔任中國銀行業監督管理委員會廣東監管局籌備組成員、副局長；於2006年5月至2012年10月擔任中國銀行業監督管理委員會非銀行金融機構監管部主任；於2012年10月至2017年9月擔任中國華融資產管理股份有限公司的執行董事兼總裁。

目前，柯先生擔任中糧信託有限責任公司獨立非執行董事、珠海華潤銀行股份有限公司獨立非執行董事、中央財經大學教育基金會榮譽理事長、北京盛寶通達電氣工程有限公司總裁及上海新黃浦實業集團股份有限公司（其股份於上海證券交易所上市（股份代號：600638.SH））董事。

柯先生於1984年7月取得中央財政金融學院（現中央財經大學）學士學位，於1995年3月取得日本愛知大學經營學碩士學位，於2007年9月取得長江商學院高級工商管理碩士學位。

董事及高級管理層履歷　董事及高級管理層履歷19非執行董事曾寶寶小姐（「曾小姐」），本公司非執行董事兼提名委員會成員。

曾小姐為控股股東，並為本公司最大股東。

蘇波宇先生（「蘇先生」），47歲，於2021年9月27日獲委任為本公司非執行董事。

蘇先生為TCL科技產業園有限公司總經理，該公司為T.C.L.實業控股（香港）有限公司的集團公司。

蘇先生於2012年3月至2016年8月歷任TCL科技集團股份有限公司（深圳證券交易所上市，股份代號：000100.SZ，下文稱為「TCL科技」）戰略與投資管理中心總經理助理、副總經理，於2016年8月至2017年10月任TCL科技不動產經營管理部部長，以及於2017年10月至2023年8月任TCL科技產業園有限公司常務副總經理。

現時，彼亦自2017年3月以來擔任深圳TCL房地產有限公司副總經理、自2017年5月以來擔任TCL光電科技（深圳）有限公司總經理及自2021年5月以來擔任科實匯商科技發展（廣東）有限公司總經理。

TCL實業為本公司之主要股東。

於加入TCL集團前，蘇先生於2011年1月至2012年2月擔任萬通新創工業資源投資有限公司招商部經理、於2008年4月至2011年1月擔任仲量聯行南中國區工業地產部經理、於2005年12月至2008年4月擔任以星物流（中國）有限公司華南區物流經理、於2002年10月至2005年12月歷任中海華南物流有限公司運價中心主任、子公司總經理助理、行銷部經理、於2000年4月至2002年10月歷任招商局物流（廣州）有限公司市場主任、市場部經理。

蘇先生於2012年取得英國格林威治大學房地產管理專業碩士學位。

Timothy David GILDNER先生（「Gildner先生」），54歲，為本公司執行董事及本集團副總裁。

彼負責管理本集團的資產管理部門。

Gildner先生於財務及管理方面擁有豐富知識及經驗。

於加入本集團前，彼於2012年1月至2022年4月擔任高德投資顧問有限公司董事。

彼亦於2017年1月至2019年6月擔任香港城市大學訪問學者，研習中國房地產投資及房地產融資的研究生課程；及於2015年6月至2017年1月在香港科技大學研習金融科技相關課程。

Gildner先生取得密歇根州立大學新聞學文學學士學位，及於2002年取得哥倫比亞大學國際事務碩士學位及商業管理碩士學位。

林志鋒先生（「林先生」），38歲，於2023年2月再次加入本集團擔任本集團財務及資金部總經理。

加入本集團之前，林先生於2021年2月至2023年2月期間曾擔任大唐集團控股有限公司（其股份於聯交所主板上市）財務及資金部區域主管。

於2012年2月至2018年4月期間，林先生曾出任本集團多個不同職務，其最後職務為本集團上海分部財務部主管。

林先生擁有逾15年財務管理經驗。

林先生於2008年取得哈爾濱商業大學管理學士學位。

彼為美國註冊管理會計師協會認可的註冊管理會計師(CMA)。

20花樣年控股集團有限公司2023年度報告郭志成先生（「郭先生」），62歲，於2021年11月12日獲委任為本公司獨立非執行董事、審核委員會主席及薪酬委員會及提名委員會各自成員。

郭先生為國信會計師事務所有限公司主席。

郭先生現為多家上市公司之獨立非執行董事，包括卓悅控股有限公司（股份代號：653）、大唐西市絲路投資有限公司（股份代號：620）及睿智醫藥科技股份有限公司（前稱量子高科（中國）生物股份有限公司，其股份於深圳證券交易所上市（股份代號：300149））。

於過去三年，郭先生於2017年1月至2021年6月任EPS創健科技集團有限公司（股份代號：3860）獨立非執行董事、於2006年1月至2020年9月任弘海高新資源有限公司（股份代號：65）獨立非執行董事、於2017年6月至2022年8月任恒智控股有限公司（股份代號：8405）獨立非執行董事及於2018年11月至2020年9月任華康生物醫學控股有限公司（股份代號：8622）獨立非執行董事，該等公司均於聯交所上市。

郭先生現為香港執業會計師。

郭先生於1986年7月取得英國阿伯丁大學(University of Aberdeen)經濟及會計學文學碩士學位。

彼自1991年1月起為香港會計師公會資深會員及自1989年11月起為蘇格蘭特許會計師公會會員。

馬有恒先生（「馬先生」），54歲，於2023年8月3日獲委任為本公司獨立非執行董事、審核委員會、薪酬委員會及提名委員會各自成員。

馬先生擁有逾25年的融資、銀行及企業融資經驗。

彼於2019年9月至2022年5月擔任中國星盛名車投資控股有限公司之財務總監。

自2022年9月起，馬先生於Guardforce AICo., Ltd（一間於美國納斯達克上市的公司，股份代號：GFAI）擔任首席財務官。

馬先生現任中國安儲能源集團有限公司（股份代號：2399）、森美（集團）控股有限公司（股份代號：756）及中國海外諾信國際控股有限公司（股份代號：464）的獨立非執行董事，全部均為聯交所主板上市公司。

馬先生於2022年5月至2023年4月於中國優通未來空間產業集團控股有限公司（一間曾於聯交所主板上市的公司）擔任獨立非執行董事。

馬先生現為澳洲註冊會計師。

馬先生於1993年6月獲得台灣東吳大學頒授商業管理學士學位，並於1995年6月獲台灣大葉大學頒授商業管理碩士學位。

獨立非執行董事郭少牧先生（「郭先生」），58歲，本公司獨立非執行董事。

彼亦為本公司的薪酬委員會主席以及審核委員會及提名委員會各自成員。

彼擁有逾13年的香港投資銀行業經驗。

自2000年2月至2001年2月，郭先生為一間主要從事提供金融服務的投資銀行Salomon Smith Barney（為Citigroup Inc.的投資銀行部門）企業融資部的聯席董事，主要負責支持中國團隊的營銷及執行工作。

自2001年3月至2005年9月，郭先生擔任一間主要從事提供金融服務的投資銀行匯豐投資銀行的環球投資銀行聯席董事，主要負責進行與中國相關的交易。

自2005年10月至2007年4月，郭先生擔任一間主要從事提供金融服務的投資銀行J.P. Morgan Investment Banking Asia的房地產團隊的副總裁兼董事，主要負責房地產部門於中國的營銷工作。

自2007年4月至2013年4月，郭先生擔任一間主要從事提供金融服務的投資銀行Morgan Stanley Investment Banking Asia的房地產團隊的董事兼董事總經理，為大中華區房地產業務的主要負責人之一。

目前，郭先生擔任格科電子有限公司（上海證券交易所上市公司，股份代號：688728）獨立董事。

彼亦為億達中國控股有限公司（股份代號：3639）、上海心瑋醫療科技股份有限公司（股份代號：6609）及上坤地產集團有限公司（股份代號：6900）（均為聯交所主板上市公司）的獨立非執行董事。

郭先生亦曾於2020年6月至2023年12月期間擔任港龍中國地產集團有限公司（股份代號：6968，一間於聯交所主板上市的房地產開發商）獨立非執行董事。

郭先生於1989年7月獲得浙江大學電氣工程學士學位，於1993年5月獲得南加州大學計算器工程碩士學位並於1998年5月獲得耶魯大學管理學院工商管理碩士學位。

董事及高級管理層履歷21朱晉東先生（「朱先生」），43歲，於2004年7月加入花樣年集團，並先後擔任與項目管理、銷售及營運管理相關的多個職務。

朱先生現任花樣年集團助理總裁，負責花樣年基金會及對外公共事務。

自2015年以來，朱先生一直擔任花樣年集團內管理職位。

彼於房地產行業累積約19年經驗。

朱先生於2003年7月自哈爾濱工業大學取得土木工程學士學位。

沈愛民先生（「沈先生」），46歲，於2020年加入本集團。

彼現任本集團助理總裁，負責本集團營運管理及本集團深圳項目的整體物業開發管理。

於加入本集團之前，沈先生曾於2018年至2020年擔任新城發展控股有限公司深圳分部助理總經理。

彼於2010年至2018年任職於萬科房地產有限公司，其最後職位為項目管理中心副總經理。

彼於2001年至2010年任職於中國建築工程（香港）有限公司，其最後職位為項目經理。

沈先生於物業開發及建築管理方面積累22年經驗。

沈先生於2001年自東南大學取得工程管理學士學位。

高級管理層茅勤先生（「茅先生」），45歲，於2020年加入本集團。

茅先生為本集團首席建築師，負責花樣年產品全面設計。

於加入本集團之前，彼於2014年至2020年曾任職於中南置地-中南集團，其最後職位為研發設計中心總經理。

於2013年至2014年期間，彼曾任無錫萬達文化旅遊城副總經理。

彼曾於2009年至2013年任職於遠洋地產大連城市公司（Sino-Ocean Land Dalian City Company），其最後職位為設計部設計總監。

彼於2006年至2009年任職於和記黃埔，其最後職位為設計部設計經理。

茅先生擁有20年的房地產業設計管理經驗。

茅先生於2003年自清華大學取得建築學學士學位。

22花樣年控股集團有限公司2023年度報告董事欣然呈報其年度報告及本集團截至2023年12月31日止年度之經審核綜合財務報表。

主要活動本公司為一間投資控股公司。

其主要附屬公司之活動載列於綜合財務報表附註54。

業績本集團截至2023年12月31日止年度之業績載於第49頁之綜合全面收益表。

業務回顧及表現有關本集團業務的中肯回顧及本集團年內表現和與業績及財務狀況相關的重要因素的討論及分析，分別在本年報第5頁至第7頁的主席報告、第10頁至第13頁的業務回顧及第14頁至第17頁的財務回顧各章節中闡述。

本集團業務的未來發展於本年報不同部分討論，包括於本年報第5頁至第7頁的主席報告。

此外，企業管治報告以及環境、社會及管治報告（「ESG報告」）亦載列有關本集團參照環境及社會相關主要表現指標及政策的表現詳情，以及遵守對本集團有重大影響的相關法律及法規的情況。

ESG報告將單獨刊發。

ESG報告本集團一直致力提升業務、環境乃至社區的可持續發展，有關本集團可持續發展方面的策略及表現，請參閱獨立刊發的ESG報告。

股息董事會不建議就截至2023年12月31日止年度派付股息。

暫停辦理股份過戶登記手續為釐定有權出席將於2024年5月22日（星期三）舉行之應屆股東週年大會（「股東週年大會」）及於會上投票之本公司股東，本公司將於2024年5月17日（星期五）至2024年5月22日（星期三）（首尾兩日包括在內）暫停辦理股東登記手續。

為符合資格出席股東週年大會並於會上投票，所有股份過戶文件須於2024年5月16日（星期四）下午四時三十分前送交本公司之香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司以供登記，地址為香港皇后大道東183號合和中心17M樓。

股本於本年度，本公司股本變動詳情載於綜合財務報表附註40。

物業、廠房及設備物業、廠房及設備於本年度之變動詳情載於綜合財務報表附註17。

本公司之可供分派儲備有關本公司及本集團於截至2023年12月31日止年度之儲備變動詳情載於綜合財務報表附註55。

本公司之可供分派儲備為股份溢價、以股份為基礎之付款儲備及累計虧損。

於2023年12月31日，並無可供分派儲備（於2022年12月31日：無）。

根據開曼群島公司法第22章（1961年法例三，經合併及修訂），在組織章程細則條文的規限下，且在緊隨作出分派或支付股息後本公司仍能在日常業務過程中支付其到期債項的情況下，本公司的股份溢價可用作向股東支付分派或股息。

董事及董事服務合約於本年度及截至本報告日期，董事如下：執行董事：潘軍先生（於2023年9月25日退任主席）程建麗女士（於2023年9月25日獲委任）（主席）柯卡生先生Timothy David Gildner先生（於2023年6月28日獲委任）林志鋒先生（於2023年9月25日獲委任）朱國剛先生（於2023年8月3日辭任）陳新禹先生（於2023年9月25日退任）非執行董事：曾寶寶小姐（於2023年9月25日調任為非執行董事）蘇波宇先生獨立非執行董事：郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生（於2023年8月3日獲委任）根據組織章程細則（「章程細則」）第83條，程建麗女士及林志鋒先生將任職至應屆股東週年大會，並合資格於股東週年大會上膺選連任。

根據章程細則第84條，蘇波宇先生、郭少牧先生及馬有恒先生將輪值退任及符合資格於應屆股東週年大會上膺選連任。

概無擬於股東週年大會重選之董事已與本集團任何成員公司訂立本集團不可在一年內終止而無須賠償（法定賠償除外）之服務合約。

董事會報告　董事會報告23高級管理層的酬金根據守則條文第B.1.5條，高級管理層成員（董事除外）於截至2023年12月31日止年度的年度薪酬範圍載列如下：人數零至1,000,000港元51,000,001港元至2,000,000港元82,000,000港元以上3 16各董事於截至2023年12月31日止年度的薪酬詳情載於綜合財務報表附註14。

董事及主要行政人員權益及淡倉截至2023年12月31日，根據證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第XV部第7及8分部須知會本公司及聯交所（包括根據證券及期貨條例有關條文彼被當作或被視為擁有之權益及淡倉），或如需要，根據本公司按證券及期貨條例第352條存置之登記冊所記錄，或根據聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄10所載上市發行人董事進行證券交易之標準守則（「標準守則」）而須知會本公司及聯交所之規定，董事及本公司主要行政人員於本公司或本公司任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、相關股份及債權證中之權益及淡倉如下：(i)本公司股份及相關股份之好倉：董事權益性質於本公司普通股之權益於本公司相關股份之權益於2023年12月31日於本公司之權益概約百分比曾寶寶小姐於受控法團之權益3,314,090,500 (1) – 57.41%附註：(1) Fantasy Pearl International Limited（「Fantasy Pearl」）由Ice Apex Limited（「 Ice Apex」）擁有80%權益及由Graceful Star Overseas Limited（「Graceful Star」）擁有20%權益。

Ice Apex由曾寶寶小姐全資擁有。

根據證券及期貨條例第XV部，曾寶寶小姐被視為於Fantasy Pearl持有之本公司股份中擁有權益。

(2)於2023年12月31日，本公司已發行股份數目為5,772,597,864股。

(ii)本公司債權證之好倉：董事姓名權益性質持有權益之債權證所持債權證之本金額於2023年12月31日於債權證之權益概約百分比曾寶寶小姐於受控法團之權益本公司所發行於2023年到期的9.875%優先票據3,000,000美元(1) 0.94%於受控法團之權益本公司所發行於2024年到期的10.875%優先票據4,000,000美元(2) 1.6%郭少牧先生實益擁有人本公司所發行於2022年到期的7.95%優先票據200,000美元0.067%附註：(1)該等債權證由Fantasy Pearl持有，而Fantasy Pearl由曾寶寶小姐間接擁有80%股權。

(2)該等金額包括(i) Fantasy Pearl持有的2,000,000美元；及(ii)真寶藝術基金會有限公司（一間由曾寶寶小姐全資擁有的公司）持有的2,000,000美元。

24花樣年控股集團有限公司2023年度報告(iii)於相聯法團中之好倉：A. Fantasy Pearl董事權益性質股份數目股份概況於2023年12月31日於相聯法團之權益概約百分比曾寶寶小姐於受控法團之權益80 (1)普通股80%附註：(1)該等股份由Ice Apex持有，而Ice Apex乃由曾寶寶小姐全資擁有。

B.彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）董事權益性質股份數目股份概況於2023年12月31日於相聯法團之權益概約百分比曾寶寶小姐於受控法團之權益(1)(2)(3) 1,013,643,318普通股68.14%附註：(1)該等權益由本公司、Splendid Fortune Enterprise Limited （「Splendid Fortune」）及Fantasy Pearl分別持有780,104,676股、231,235,846股及2,302,796股股份。

(2)本公司由Fantasy Pearl擁有57.41%權益，而Fantasy Pearl由Ice Apex及Graceful Star分別擁有80%及20%權益。

Ice Apex由曾寶寶小姐全資擁有。

因此，就證券及期貨條例第XV部而言，曾寶寶小姐被視為於本公司所持有的彩生活股份中擁有權益。

(3) Splendid Fortune由Delight Vision Holdings Limited及蔚成有限公司分別擁有67.36%及32.64%權益。

Delight Vision Holdings Limited由曾寶寶小姐間接全資擁有。

因此，就證券及期貨條例第XV部而言，曾寶寶小姐被視為於Splendid Fortune所持有的彩生活股份中擁有權益。

董事會報告25除上文披露者外，於2023年12月31日，概無本公司董事及主要行政人員於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例）之股本或債務證券及相關股份中擁有權益或淡倉而(a)須根據證券及期貨條例第XV部知會本公司及聯交所（包括根據證券及期貨條例有關條文董事被當作或視作擁有之權益及淡倉）；或(b)須根據證券及期貨條例第352條記入該條所指之登記冊；或(c)須根據標準守則知會本公司及聯交所。

主要股東於2023年12月31日，就董事所知，根據本公司按證券及期貨條例第336條而存置之登記冊所記錄，下列人士（董事及本公司主要行政人員除外）或機構擁有本公司股份或相關股份5%或以上之權益或淡倉：股東名稱權益性質股份數目於2023年12月31日於本公司之權益概約百分比Fantasy Pearl實益擁有人3,314,090,500 (L) 57.41%Ice Apex (1)於受控法團之權益3,314,090,500 (L) 57.41%TCL實業控股股份有限公司(2) （前稱TCL實業控股（廣東）股份有限公司）於受控法團之權益1,012,740,000 (L) 17.54%(L)指好倉(S)指淡倉附註：(1) Fantasy Pearl分別由Ice Apex及Graceful Star各自擁有80%及20%股權。

就證券及期貨條例第XV部而言，Ice Apex被視為於Fantasy Pearl所持有的本公司股份中擁有權益。

(2)於2023年12月31日，利嶸發展有限公司持有1,012,740,000股本公司股份，佔本公司17.54%股權。

利嶸發展有限公司由TCL實業控股（香港）有限公司全資擁有，而TCL實業控股（香港）有限公司由TCL實業控股股份有限公司全資擁有。

就證券及期貨條例第XV部而言，TCL實業控股股份有限公司被視為於利嶸發展有限公司所持有的股份中擁有權益。

除以上所披露者外，於2023年12月31日，根據本公司按證券及期貨條例第336條而存置之登記冊所記錄，概無其他本公司股東（董事或主要行政人員除外）擁有本公司股份或相關股份任何權益或淡倉。

26花樣年控股集團有限公司2023年度報告購股權計劃本公司於2009年10月27日採納一項購股權計劃（「購股權計劃」），其已於2019年10月26日屆滿。

於截至2023年12月31日止年度本公司並無任何購股權計劃。

董事會報告27截至2023年12月31日止年度，購股權計劃項下購股權的變動詳情如下：購股權數目獲授人姓名授出日期行使價於2023年1月1日的結餘期內授出期內行使期內註銷╱失效於2023年12月31日的結餘附註港元董事劉宏才先生2014年9月29日6.66450 – – – 450 (1)300 – – – 300 (2)2015年4月30日11.00168,400 – – – 168,400 (3)2016年3月18日5.764122,000 – – – 122,000 (4)小計291,150 – – – 291,150本集團僱員2014年9月29日6.665,850,440 – – (1,143,890) 4,706,550 (1)6,908,771 – – (1,179,595) 5,729,176 (2)及(5)2015年4月30日11.009,852,635 – – (1,285,316) 8,567,319 (3)2016年3月18日5.76410,409,000 – – (1,035,700) 9,373,300 (4)2018年11月27日4.1117,364,720 – – (500,000) 16,864,720 (6)小計50,385,566 – – (5,144,501) 45,241,065總計50,676,716 – – (5,144,501) 45,532,215附註：(1)該等購股權將分三批於以下日期歸屬：(i)其中三分之一於授出日期歸屬；(ii)另外三分之一於授出日期第一週年（即2015年9月29日）歸屬；及(iii)餘下三分之一於授出日期第二週年（即2016年9月29日）歸屬。

該等購股權的行使期間將於2024年9月28日到期。

(2)該等購股權將分三批於以下日期歸屬：(i)其中三分之一於授出日期第一週年（即2015年9月29日）歸屬；(ii)另外三分之一於授出日期第二週年（即2016年9月29日）歸屬；及(iii)餘下三分之一於授出日期第三週年（即2017年9月29日）歸屬。

該等購股權的行使期間將於2024年9月28日到期。

(3)該等購股權將分三批於以下日期歸屬：(i)其中三分之一於授出日期第一週年（即2016年4月30日）歸屬；(ii)另外三分之一於授出日期第二週年（即2017年4月30日）歸屬；及(iii)餘下三分之一於授出日期第三週年（即2018年4月30日）歸屬。

該等購股權的行使期間將於2025年4月29日到期。

(4)該等購股權將分三批於以下日期歸屬：(i)其中三分之一於授出日期第一週年（即2017年3月18日）歸屬；(ii)另外三分之一於授出日期第二週年（即2018年3月18日）歸屬；及(iii)餘下三分之一於授出日期第三週年（即2019年3月18日）歸屬。

該等購股權的行使期間將於2026年3月17日到期。

(5)向曾李青先生（於2015年4月21日辭任非執行董事）授出的150,000份購股權的行使期已由董事會酌情延展。

(6)該等購股權將分三批於以下日期歸屬：(i)其中三分之一於授出日期第一週年（即2019年11月27日）歸屬；(ii)另外三分之一於授出日期第二週年（即2020年11月27日）歸屬；及(iii)餘下三分之一於授出日期第三週年（即2021年11月27日）歸屬。

該等購股權的行使期間將於2028年3月17日到期。

28花樣年控股集團有限公司2023年度報告重大投資除「重大收購及出售」一節所披露者外，本公司於回顧年內並無持有其他重大投資。

借貸本集團之借貸詳情載於綜合財務報表附註36。

董事於重大合約之權益除綜合財務報表附註51所披露者外，本公司、其控股公司、其控股股東、同系附屬公司或附屬公司概無訂立於本年年底或年內任何時間仍然生效而董事於其中（不論直接或間接）擁有重大權益之重大合約。

管理合約並無有關管理及經營本集團全部業務或任何重大業務部份且於本年年底或年內任何時間仍然生效之現行重大合約。

購買、銷售或贖回本公司證券優先票據及債券截至2023年12月31日止年度，本公司或其任何附屬公司概無購買、出售或贖回任何本公司上市證券。

重大收購及出售於2021年9月28日，彩生活（作為賣方）、深圳市彩生活服務集團有限公司（「深圳彩生活」，作為擔保人）、碧桂園服務控股有限公司（「碧桂園」，買方）及鄰里樂控股集團有限公司（「鄰里樂」）訂立股份轉讓協議（「股份轉讓協議」），內容有關以人民幣33億元的代價出售鄰里樂的全部已發行股本。

（「出售事項」）隨後於2022年3月28日，股份轉讓協議之訂約方訂立補充協議，以對股份轉讓協議之條款進行補充。

請參閱本公司日期為2023年7月25日之通函。

該出售事項所有條件已獲達成，且出售事項已於2023年12月18日完成。

請查閱本公司日期為2023年12月22日之公告。

董事會報告29獨立非執行董事之獨立性本公司已接獲各獨立非執行董事根據上市規則第3.13條之規定而發出有關其獨立性之年度確認書。

本公司認為全體獨立非執行董事均已符合上市規則第3.13條關於評核獨立性之指引。

主要客戶及供應商於報告期內，銷售予本集團之五大客戶佔本集團於本年度之總銷售額少於30%。

於報告期內，採購自本集團之五大供應商佔本集團於本年度之總採購少於30%。

概無董事、彼等之聯繫人士或任何股東（就董事所知擁有本公司已發行股本超過5%）擁有本集團之五大客戶或供應商之實益權益。

本公司認為本公司之成功並無依賴任何主要客戶或供應商。

持續關連交易本公司於截至2023年12月31日止年度期間訂立以下持續關連交易：1.深圳市開元同濟樓宇科技有限公司（「深圳市開元同濟」）向本公司提供工程服務於2014年6月11日，深圳市開元同濟與花樣年集團（中國）有限公司（「花樣年中國集團」）及深圳市花樣年地產集團有限公司（「深圳市花樣年」）（各為花樣年控股的間接全資附屬公司）訂立工程服務框架協議（「 2014年工程服務協議」），據此，深圳市開元同濟同意向花樣年集團就各方發展的若干物業提供工程服務（包括但不限於安裝及配置電力系統、節能燈光及其他相關服務）（「工程服務」），年期自上市日期起至2016年12月31日止。

30花樣年控股集團有限公司2023年度報告截至2023年12月31日止年度，提供工程服務的款項為人民幣6.2百萬元（ 2022年12月31日：人民幣1.0百萬元），屬於同期年度上限人民幣7.0百萬元（2022年12月31日：人民幣75.0百萬元）的範圍內。

2.深圳市彩生活物業管理有限公司（「深圳市彩生活物業管理」）向花樣年集團提供交付前物業管理服務於2014年6月11日，深圳市彩生活物業管理與花樣年中國集團及深圳市花樣年（各為花樣年集團的間接全資附屬公司）訂立交付前物業管理服務框架協議（「2014年交付前物業管理服務協議」），據此，深圳市彩生活物業管理同意提供交付前物業管理服務，而有關服務可分為將於預售及交付前階段提供的服務，包括但不限於(i)於預售階段提供駐場保安、清潔及其他相關服務以及將向花樣年集團物業銷售中心提供的客戶服務，例如禮賓服務及客戶泊車指導；及(ii)於交付前階段為花樣年集團旗下物業發展項目中未售部分提供營運及管理服務（「交付前物業管理服務」），年期自上市日期起至2016年12月31日止。

花樣年中國集團及深圳市花樣年各為本公司的間接全資附屬公司，故就上市規則而言為本公司的關連人士。

因此，根據上市規則第14A章，2014年交付前物業管理服務協議項下擬進行交易構成本公司的持續關連交易。

2014年交付前物業管理服務協議詳情載於本公司日期為2014年6月17日的招股章程「關連交易」一節。

花樣年中國集團及深圳市花樣年各為本公司的間接全資附屬公司，故就上市規則而言為本公司的關連人士。

因此，根據上市規則第14A章，2014年工程服務協議項下擬進行交易構成本公司的持續關連交易。

2014年工程服務協議詳情載於本公司日期為2014年6月17日的招股章程「關連交易」一節。

2014年工程服務協議於2016年12月31日屆滿。

於2016年12月29日，花樣年中國集團、深圳市花樣年及深圳市開元同濟訂立2017年工程服務協議，據此，深圳市開元同濟同意按不遜於獨立第三方向花樣年集團提供之可資比較服務之條款向花樣年集團提供工程服務，為期三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，且截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度各年之年度上限分別不得超過人民幣40.0百萬元、人民幣40.5百萬元及人民幣41.0百萬元。

2017年工程服務協議於2019年12月31日屆滿。

於2019年12月31日，深圳市花樣年及深圳市開元同濟訂立2020年工程服務協議，據此，深圳市開元同濟同意按不遜於獨立第三方向花樣年集團提供之可資比較服務之條款向花樣年集團提供工程服務，為期三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，且2020年、2021年及2022年各年之年度上限分別不得超過人民幣60.0百萬元、人民幣70.0百萬元及人民幣75.0百萬元。

於2023年12月29日，深圳市花樣年及深圳市開元同濟訂立2023年工程服務協議，據此，深圳市開元同濟同意按不遜於獨立第三方向花樣年集團提供之可資比較服務之條款向花樣年集團提供工程服務，為期三年，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，且2023年、2024年及2025年各年之年度上限分別不得超過人民幣7百萬元、人民幣8.6百萬元及人民幣8.6百萬元。

董事會報告313.架構合約根據《外商投資產業指導目錄》（ 2011年修訂），增值電信服務須遵守外商投資限制，據此，外國投資者不得持有中國增值電信服務供應商超過50%的股本權益。

互聯網內容供應服務（或互聯網內容供應商服務）屬於增值電信服務的子類別。

彩生活的中國法律顧問（「法律顧問」）告知，深圳市彩生活網絡服務有限公司（「深圳市彩生活網絡服務」）透過彩生活網站提供的社區租賃、銷售及其他服務構成增值電信服務。

根據《外商投資電信企業管理規定》，外國投資者的出資不得超過增值電信服務供應商註冊資本的50%，且該外國投資者須維持良好往績記錄，並擁有於增值電信服務行業的相關經營經驗（「資質規定」）。

基於向工業和資訊化部及廣東省通信管理局負責審批增值電信服務的相關人員所作出的諮詢，法律顧問告知，為顯示相關電信服務已符合資質規定，外國投資者應向中國主管部門提供由其註冊地點相關部門發出的電信服務業務營運牌照（相等於中國工業和資訊化部（「工業和資訊化部」）發出的電信與資訊服務業務經營許可證）及最近三年的財務報告。

然而，於法律顧問諮詢期間，工業和資訊化部並無指明構成「良好往績記錄」及「相關經營經驗」的條件，亦無有關方面的具體書面準則，或倘外國投資者提供相關電信服務所在司法權區或國家並無發出電信服務業務牌照之機制，是否需要提供其他文件，或需提交何種文件以獲得所需認可。

2014年交付前物業管理服務協議於2016年12月31日屆滿。

於2016年12月29日，花樣年中國集團、深圳市花樣年及深圳市彩生活物業管理訂立2017年交付前物業管理服務協議，據此，深圳市彩生活物業管理同意按不遜於獨立第三方向花樣年集團提供之可資比較服務之條款向花樣年集團提供交付前物業管理服務，為期三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，且截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度各年之年度上限分別不得超過人民幣23.0百萬元、人民幣25.0百萬元及人民幣28.0百萬元。

2017年交付前物業管理服務協議於2019年12月31日屆滿。

2019年交付前期物業管理服務協議於2023年12月31日屆滿。

於2023年12月29日，深圳市花樣年及深圳市彩生活物業管理訂立2023年交付前物業管理服務協議，據此，深圳市彩生活物業管理同意按不遜於獨立第三方向花樣年集團提供之可資比較服務之條款向花樣年集團提供交付前物業管理服務，為期三年，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，且截至2023年、2024年及2025年12月31日止年度各年之年度上限分別不得超過人民幣10.0百萬元、人民幣12.0百萬元及人民幣12.0百萬元。

截至2023年12月31日止年度，就提供交付前物業管理服務已付╱應付本集團的款項為人民幣3.0百萬元（ 2022年12月31日：人民幣4.7百萬元），屬於同期年度上限人民幣10.0百萬元（2022年12月31日：人民幣100.0百萬元）的範圍內。

32花樣年控股集團有限公司2023年度報告签订架構合約後，深圳市彩之雲網絡被視為彩生活之全資附屬公司，其賬目綜合入賬至本公司之該等賬目。

鑒於深圳市彩之雲網絡之註冊資本由潘先生（於签订架構合約時為執行董事，並於2023年9月25日辭任本公司董事）持有70%，因此，就上市規則而言，潘先生為本公司之關連人士。

根據上市規則第14A章，架構合約項下擬進行之交易因而構成本公司之持續關連交易。

除獨家管理及經營協議涉及深圳市彩之雲網絡每年向深圳市彩生活網絡服務支付服務費外，各項架構合約並不涉及支付任何代價。

整體而言，架構合約允許深圳市彩之雲網絡之業績及財務運作綜合入賬至本公司（透過彩生活集團），猶如其為本公司之附屬公司，導致其業務之所有經濟利益流向本公司。

透過由深圳市彩生活網絡服務委任深圳市彩之雲網絡之所有董事及高級管理層，董事相信，深圳市彩生活網絡服務能有效監察、管理及經營深圳市彩之雲網絡之業務營運、拓展計劃、財務政策及資產，並同時確保可妥善執行架構合約。

根據香港財務報告準則，附屬公司乃由另一實體（稱為母公司）控制之實體。

倘投資方可自參與被投資方之業務獲得或有權獲得可變回報，且可行使對被投資方之權力而影響該等回報時，投資方即被視為控制被投資方。

就合約安排之合法性而言，法律顧問經採取合理行動及步驟，包括諮詢工業和資訊化部，而其代表表明工業和信息化部並無可強制執行或頒佈以禁止或限制外國投資者透過架構合約等合約安排經營增值電信業務的法規，法律顧問達致法律結論，認為各架構合約並無個別及共同違反任何適用中國法律及法規。

法律顧問亦認為工業和信息化部乃作出此等保證或詮釋架構合約之主管監管部門。

基於上述有關中國相關法例及法規的限制，彩生活集團並無權收購深圳市彩之雲網絡科技有限公司（「深圳彩之雲網絡」）之股權。

為使彩生活集團能夠繼續管理及營運深圳彩之雲網絡之線上業務，並有權獲取深圳彩之雲網絡相關線上業務所產生的所有經濟利益，於2014年6月16日，深圳市彩生活網絡服務、深圳彩之雲網絡、潘先生訂立獨家管理及經營協議、認購期權協議、股東權利委託協議、股權質押協議及授權書（統稱為「架構合約」），致使彩生活集團有權獲得所有從深圳彩之雲網絡線上社區租賃、銷售及其他服務業務產生的經濟利益（「合約安排」）。

架構合約初步為期10年，並可重續連續10年。

彩生活正探索不同機遇，務求於海外建立及營運社區租賃、銷售及其他服務的業務，以致倘若及當中國相關法例中有關增值電信企業外國擁有權的限制被撤銷，可盡早符合資格收購深圳彩之雲網絡全部股權。

有關架構合約之詳情，請參閱彩生活日期為2014年6月17日之招股章程「歷史、重組及集團架構－架構合約」一節。

董事會報告33本公司已申請而香港聯交所已授出豁免，架構合約可豁免遵守上市規則第14A.36條及第14A.53條項下的年度上限及獨立股東批准規定。

潘先生已向深圳市彩生活網絡服務承諾，於合約安排仍然生效的期間，(i)除非另行獲深圳市彩生活網絡服務以書面同意，否則相關股東將不會直接或間接（不論是其親身或透過任何自然人或法定實體）參與或從事、收購或持有（在各情況下不論是作為股東、合夥人、代理、僱員或其他身份）目前或可能與深圳市彩之雲網絡或其任何聯營公司的業務競爭的任何業務或擁有其權益；及(ii)其任何行動或遺漏不會導致彼與深圳市彩生活網絡服務（包括但不限於其股東）之間產生任何利益衝突。

此外，倘發生利益衝突（深圳市彩生活網絡服務可單獨絕對酌情決定是否產生該衝突），則彼同意採取深圳市彩生活網絡服務指示的適當行動。

儘管本公司並無直接或間接擁有深圳市彩之雲網絡，惟架構合約使本公司（透過彩生活）得以對深圳市彩之雲網絡行使控制權，並取得其業務營運之經濟利益，而架構合約之有效性及合法性已獲彩生活之中華人民共和國（「中國」）法律顧問確認。

彩生活集團從深圳市彩之雲網絡透過網站及手機應用程式向彩生活所管理或提供顧問服務之住宅社區住戶提供之線上社區租賃、銷售及其他服務產生經濟利益。

於該等情況下，董事認為深圳市彩生活網絡服務有權享有深圳市彩之雲網絡產生之所有經濟利益實屬公平合理。

倘中國法律及法規許可，架構合約亦允許深圳市彩生活網絡服務獨家收購深圳市彩之雲網絡全部或部份股本權益。

儘管本集團於深圳市彩之雲網絡缺乏股本擁有權，本集團能實質透過架構合約控制深圳市彩之雲網絡之業務及財務狀況。

由於架構合約，深圳市彩之雲網絡作為本公司（透過彩生活）之附屬公司入賬，且其財務狀況及經營業績會於本公司之綜合財務報表中綜合入賬。

合約安排涉及的收入及資產總值分別為截至2023年12月31日止年度的約人民幣3.5百萬元及於2023年12月31日的約人民幣10.0百萬元。

根據架構合約，各方因詮釋及履行架構合約所導致之任何糾紛應首先透過磋商解決，而倘未能解決，則任何一方可將上述糾紛提交華南國際經濟貿易仲裁委員會，以根據該會仲裁規則透過仲裁解決糾紛。

34花樣年控股集團有限公司2023年度報告董事會亦確認導致架構合約被採納之限制取消後並無解除或未能成功解除架構合約的情況。

根據上市規則第14A.55條，本公司獨立非執行董事郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生已審閱架構合約，並確認架構合約乃(a)於本集團日常及一般業務過程中訂立；(b)按一般商業條款訂立；及(c)根據相應協議的條款進行，而有關條款屬公平合理，並符合本公司股東的整體利益。

此外，本集團以合約安排的方式透過深圳市彩之雲網絡於中國進行業務營運，惟合約安排的若干條款未必可根據中國法律強制執行。

本公司的中國法律顧問告知，合約安排乃專為減低與中國相關法律法規的潛在衝突而設。

為確保架構合約妥為履行，彩生活亦採取下列措施：(a)作為內部監控措施的一環，彩生活董事會將最少每季定期審閱因實施及履行架構合約而產生的主要問題；(b)與合規及政府機關監管查詢相關的事宜（如有）將於該等定期會議上進行討論，該等會議每季最少舉行一次；(c)彩生活集團的相關業務單位及經營分部最少每月向彩生活高級管理層作出定期匯報，內容有關架構合約的遵守及履行情況以及其他相關事宜；(d)彩生活的合規部門負責監察潘先生及唐先生妥為遵守架構合約的情況；及(e)同時，根據獨家管理及經營協議，深圳市彩之雲網絡的銀行賬戶須以其公司印鑑及深圳市彩生活網絡服務提名的董事的個人圖章操作。

公司印鑑現時由合規部門保存。

董事會確認合約安排及╱或彼等獲採納之情況及其對發行人集團之影響並無重大改變。

35董事會報告董事會亦確認導致架構合約被採納之限制取消後並無解除或未能成功解除架構合約的情況。

根據上市規則第14A.55條，本公司獨立非執行董事郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生已審閱架構合約，並確認架構合約乃(a)於本集團日常及一般業務過程中訂立；(b)按一般商業條款訂立；及(c)根據相應協議的條款進行，而有關條款屬公平合理，並符合本公司股東的整體利益。

本集團根據強制性公積金計劃（「強積金計劃」）條例為其所有香港僱員設立一項強積金計劃。

本集團於香港之所有僱員均須加入強積金計劃。

供款按僱員基本薪金之某一百分比作出，並根據強積金計劃之規則於應予支付時在綜合收益表扣除。

強積金計劃之資產與本集團之其他資產分開處理，由一獨立管理之基金持有。

向強積金計劃供款時，本集團僱主供款將全數歸屬於僱員所有。

於2023年12月31日，並無失效之供款以供來年扣減應付供款。

本集團於中國之附屬公司遵照中國之適用法規，參與一項國家管理且由當地政府經營之退休福利計劃。

附屬公司須按工資成本之指定百分比向退休福利計劃供款。

本集團就退休福利計劃之唯一責任為作出指定供款。

於報告期內，本集團向計劃供款總額及於綜合收益表扣除之成本，代表本集團根據計劃規則按指定比率向計劃應付之供款數額。

股息政策本公司已批准及採納一項股息政策（「股息政策」）。

根據股息政策，本公司擬每年向股東宣派股息，並可不時宣派特別股息。

在決定是否建議派發股息及釐定股息金額時，董事會將綜合考慮本集團當年產生的可供分配利潤、財務狀況、流動資金充裕程度、投資需求，以及未來發展所需利潤留存。

本公司於與股東分享溢利的同時，亦將留存足夠儲備，以確保本集團發展戰略落地。

本公司能否派付股息亦受開曼群島法律、香港法律及本公司章程細則規定所規限。

就上市規則第14A.56條而言，本公司核數師上會栢誠會計師事務所有限公司已致函董事會，確認概無注意到任何事宜致使彼等相信上述持續關連交易：(i)未獲董事會批准；(ii) （倘交易涉及由本公司提供貨品或服務）未按照本公司的訂價政策進行；(iii)未根據規管有關交易的相關協議訂立；及(iv)已超出各自的年度上限。

關連方交易截至2023年12月31日止年度，若干董事及由若干董事控制的公司與本集團訂立交易，有關詳情披露於本集團綜合財務報表附註51「關連方交易」。

除「持續關連交易」一節所披露的交易外，董事會確認該等關連方交易概無構成上市規則第14A章所定義之須予披露關連交易。

於競爭對手之權益概無董事或本公司主要行政人員或其任何各自之聯繫人士從事與本集團競爭或可能競爭之業務或與本集團存在任何利益衝突。

薪金政策本集團之薪金政策旨在吸引、輓留及鼓勵有才幹之個人為業務成功作出貢獻。

本集團之僱員之薪金政策乃由薪酬委員會根據彼等之功績、資格及能力制訂及審閱。

董事之薪金由薪酬委員會經考慮本集團之經營業績、個人表現及可資比較市場統計數字後而決定。

36花樣年控股集團有限公司2023年度報告董事會報告優先購買權根據本公司之公司章程或開曼群島法例，並無條例要求本公司向現有股東按比例提呈發售新股份之優先購買權。

企業管治本公司所採納之主要企業管治常規載於本年報之企業管治報告內。

遵守法律及法規本集團已制定合規程序，以確保遵守（尤其是）對其產生重大影響之適用法律、規則及法規，如上市規則及經修訂香港財務報告準則等。

董事會委派本公司審核委員會監察有關本集團遵守法律及監管規定之政策及常規，並對有關政策定期作出審閱。

相關員工及相關營運單位會不時獲悉適用法律、規則及法規之任何變動。

就本公司所知，其已於各重大方面遵守對本公司業務及營運有重大影響之相關法律及規例。

公眾持股量根據本公司通過公開途徑可得的資料及據董事所知，於本年報刊發前的最後實際可行日期，本公司已根據上市規則的規定維持本公司已發行股份的公眾持股量。

五年財務概要本集團最近五個財務年度的業績及資產負債概要載於本年報第3頁。

核數師截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表已由上會栢誠會計師事務所有限公司審核。

本公司將於應屆股東週年大會上提呈一份決議案，續聘上會栢誠會計師事務所有限公司為本公司核數師。

除上文所披露者外，於過去三年並無其他核數師變動。

代表董事會主席程建麗香港，2024年3月28日企業管治報告37花樣年控股集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）致力維持良好的公司管治標準，藉以確保本公司管理層的操守及保障本公司股東（「股東」）的價值。

本公司董事（「董事」，各自為一名「董事」）會（「董事會」）深明股東透明度及問責的重要性，並相信股東可從良好的公司管治中獲得最大裨益。

於截至2023年12月31日止年度，本公司已採納及遵守香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）附錄14（自2023年12月31日起改稱為附錄C1）所載的企業管治守則（「企業管治守則」）的所有適用守則條文，惟下文所述者除外。

根據企業管治守則當時的守則條文第A.2.1條，主席與行政總裁的角色應有所區分，並不應由一人同時兼任。

自2023年9月25日，潘軍先生於股東週年大會上退任執行董事，不再為董事會主席及首席執行官，程建麗女士獲委任為執行董事及董事會主席。

除上文所披露者外，於截至2023年12月31日止年度本公司已遵守企業管治守則所載所有守則條文。

企業管治報告　38花樣年控股集團有限公司2023年度報告此外，董事會肩負提升本公司財務表現、制訂本集團策略及管理政策、批准策略性目標的責任，並負責為股東提供長遠、穩定及持續的回報。

董事會保留對本公司所有重大事宜之決定權，包括批准及監控所有政策事項、整體策略及預算、內部監控及風險管理系統、重大交易（特別是可能涉及利益衝突之交易）、財務資料、董事任命及其他重要財務及營運事項。

組成董事會現由四名執行董事程建麗女士（主席）、柯卡生先生、Timothy David Gildner先生及林志鋒先生，兩名非執行董事曾寶寶小姐及蘇波宇先生，以及三名獨立非執行董事郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生組成。

各董事的履歷載列於第18頁至第20頁。

董事會成員各自並無財務、業務、家屬或其他重大╱相關關係。

該平衡的董事會組成可確保董事會中存在堅固的獨立性。

本公司已接獲各獨立非執行董事的年度獨立性確認函。

本公司認為所有獨立非執行董事均已符合上市規則第3.13條有關評估獨立性的指引。

董事進行證券交易本公司已採納上市規則附錄10（自2023年12月31日起改稱為附錄G）所載的上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」），作為其本身有關董事進行證券交易的操守守則。

經本公司向各董事作出具體查詢後，全體董事已確認彼等於截至2023年12月31日止年度均已遵守標準守則。

董事於競爭業務的權益截至2023年12月31日止年度，除所披露者外，概無董事或彼等各自的聯繫人士（定義見上市規則）於與本集團業務競爭或可能競爭的業務中擁有任何權益。

董事會責任董事會負責領導及控制本公司，並掌管本集團業務、決策及表現，而且可全面及時掌握與本集團業務及事務有關的所有相關資料，惟日常的業務管理則已任命本公司的管理層負責。

獨立非執行董事分別擁有財務會計、法律、環球經濟及房地產等方面的專業資格及相關管理經驗，並向董事會提供其專業意見。

企業管治報告39委任及重選董事各執行董事已經與本公司訂立特定任期為三年的服務合約，各非執行董事（包括獨立非執行董事）已經與本公司訂立特定任期為三年的聘任函件。

三分之一董事須按本公司章程細則（「章程細則」）每三年於股東週年大會上輪值退任及膺選連任。

輪值退任的董事包括願意退任且不再重選的任何董事及自上一次選舉或重選起計就任年期最長之其他董事。

退任之董事符合資格膺選連任。

任何獲董事會委任填補臨時空缺的董事之任期於彼獲委任後之首個股東大會舉行時屆滿，而彼可於該會上膺選連任，任何獲董事會委任之增任董事的任期直至下屆股東週年大會為止，而彼符合資格膺選連任。

根據上述章程細則獲委任的任何董事不會被計算入釐定輪值退任的董事或輪值退任之董事人數以內。

內部監控董事會負責維持及審閱本集團內部監控系統的效能，並已每年兩次審閱現行系統及程序，包括本集團財務及營運合規性的監控措施及風險管理職能。

董事會會議及股東週年大會董事會定期舉行會議，截至2023年12月31日止年度召開了四次董事會會議及一次股東週年大會。

個別成員的出席記錄載列如下：董事出席董事會會議次數╱舉行董事會會議次數股東週年大會執行董事潘軍先生（於2023年9月25日辭任） 0/40/1柯卡生先生4/41/1程建麗女士（於2023年9月25日獲委任） 0/40/1Timothy David Gildner先生2/40/1林志鋒先生（於2023年9月25日獲委任） 0/40/1朱國剛先生（於2023年8月3日辭任） 2/40/1陳新禹先生（於2023年9月25日辭任） 4/40/1非執行董事曾寶寶小姐（於2023年9月25日調任） 4/41/1蘇波宇先生4/41/1獨立非執行董事郭少牧先生4/41/1郭志成先生4/41/1馬有恆先生（於2023年8月3日獲委任） 2/41/1董事於各董事會會議召開前已適時取閱相關資料。

董事有機會於董事會定期會議之議程中加入討論事項，而董事亦有權取閱董事會文件及相關資料以讓彼等就董事會會議上的討論事項作出知情的決定。

董事會及其他委員會的會議紀錄由公司秘書保管，並可供董事查閱。

40花樣年控股集團有限公司2023年度報告董事及行政人員的彌償本公司已就因公司活動而產生針對董事及高級管理層的法律行動為董事及行政人員安排適當的責任保險。

主席及行政總裁潘軍先生於2023年9月25日，辭任本公司之主席及行政總裁。

自2023年9月25日，程建麗女士獲委任為主席及執行董事。

董事會委員會為提升本公司管理層的效能，董事會已成立三個委員會，分別為審核委員會、提名委員會及薪酬委員會，以監控本公司的相關事務。

各委員會的組成、角色及職能概述如下：審核委員會本公司已遵照上市規則成立審核委員會（「審核委員會」），以履行審閱及監督本公司的財務申報及內部監控之職能。

為遵守企業管治守則，董事會於2015年12月22日及2019年3月27日採納審核委員會的經修訂權責範圍。

審核委員會的經修訂權責範圍於本公司及聯交所網站可供閱覽。

審核委員會已審閱本公司年度及半年度業績。

根據審核委員會之權責範圍，審核委員會須（其中包括）監察與外部核數師之關係、審閱本集團之中期及年度業績、檢討本集團內部監控制度之規模、範圍及效力、檢討本集團所採納會計政策及常規、在有需要時委聘獨立法律或其他顧問以及進行調查。

審核委員會權責範圍於本公司網站可供閱覽，當中詳述有關職權及職責。

董事培訓及專業發展各董事須掌握其作為董事的職責，以及公司的經營方式及業務活動。

本公司負責安排適當的就職計劃，以及董事的持續培訓及專業發展計劃，並就此提供資金。

因此，本公司將為新獲委任董事於其正式委任前安排就職計劃，以確保其適當掌握本集團的業務及營運，並完全知悉其作為新獲委任董事根據上市規則及相關規例要求的責任及義務。

本公司進一步為董事安排持續培訓及專業發展課程。

截至2023年12月31日止年度，各董事獲發每月通訊，內容有關本集團業務、營運及財務事宜，以及適用法律及規例及市場變化的最新資料（如有），以便彼等履行本身之責任。

本公司亦定期向全體董事派發有關法律、規則及規例之修訂或最新資訊的閱讀資料，作為本公司持續專業發展計劃之培訓材料，且本公司確認所有董事已閱讀該等培訓材料。

本公司會在有需要時為董事安排持續簡介及專業發展。

全體董事已向公司秘書提供彼等截至2023年12月31日止年度的所接受培訓的記錄。

企業管治報告41薪酬委員會本公司已遵照上市規則成立薪酬委員會（「薪酬委員會」）。

為遵守企業管治守則，董事會於2012年3月12日採納薪酬委員會的經修訂權責範圍。

薪酬委員會的經修訂權責範圍於本公司及聯交所網站可供閱覽。

薪酬委員會現由一名執行董事程建麗女士，以及三名獨立非執行董事郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生組成，而郭少牧先生為薪酬委員會主席。

截至2023年12月31日止年度，薪酬委員會召開了一次會議。

個別出席紀錄如下：董事出席會議次數╱舉行會議次數郭少牧先生（委員會主席） 1/1程建麗女士1/1郭志成先生1/1馬有恆先生1/1薪酬委員會負責就董事及高級管理層成員的薪酬政策及綱領向董事會提供意見，以及負責不時參考本公司的目標檢討及釐定全體執行董事及高級管理層成員的薪酬。

截至2023年12月31日止年度，薪酬委員會已審閱及釐訂董事及高級管理層薪酬組合。

本集團之薪酬政策以及董事酬金詳情載於「董事會報告內之薪酬政策」一節以及財務報表附註14。

提名委員會本公司已遵照上市規則成立提名委員會（「提名委員會」），以履行審閱董事會架構及向董事會提名適當人選之職能。

為遵守企業管治守則，董事會於2013年8月30日及於2019年3月27日採納提名委員會的經修訂權責範圍。

提名委員會的經修訂權責範圍於本公司及聯交所網站可供閱覽。

審核委員會現由三名獨立非執行董事組成，即郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生，而郭志成先生為審核委員會主席。

截至2023年12月31日止年度，審核委員會召開了2次會議。

個別出席紀錄如下：董事出席會議次數╱舉行會議次數郭少牧先生2/2郭志成先生（委員會主席） 2/2馬有恆先生2/2審核委員會的主要角色及職能為審閱及監管本公司的財務申報、風險管理及內部監控體系，並協助董事會完成其審核職責。

審核委員會亦履行本公司企業管治職責，包括：(a)發展及檢討本公司的企業管治政策及常規；(b)檢討及監察董事及高級管理層的培訓及持續專業發展；(c)檢討及監察本公司的政策及常規是否遵守法律及監管要求；(d)制定、檢討及監察適用於僱員及董事的操守守則及合規手冊（如有）；及(e)檢討本公司是否遵守企業管治守則及本企業管治報告的披露規定。

於報告期內，審核委員會已（其中包括）檢討及建議更換本公司外部核數師。

42花樣年控股集團有限公司2023年度報告(f )物色具備合適資格可擔任董事的人士，並挑選提名有關人士出任董事或就此向董事會提供意見；(g)評估獨立非執行董事之獨立性，以釐定彼等之資格；(h)就董事之委任或重新委任以及董事及高級管理層（尤其是主席及行政總裁）之繼任計劃向董事會提供建議當中考慮到提名委員會認為合適的所有因素，包括本集團面臨的挑戰和機遇，以及未來所需的技能及專長，並確保董事會每年至少討論一次高級管理層的繼任計劃；(i)持續檢討本集團在領導才能方面的需要及培訓發展計劃，確保本集團能持續高效運作及保持市場競爭力；(j)評估董事的需要，並監察董事的培訓及發展；(k)制定評核董事委員會表現的程序：(i)檢討及評估擔任各董事委員會成員需具備的技能、知識及經驗，並就委任董事委員會成員及各委員會主席之事宜提供建議；(ii)在有需要或適宜時向董事會推薦人選，以填補董事委員會空缺或新增職位；(iii)審閱對董事會及╱或任何董事委員會進行的評核中對董事委員會角色及成效的反饋意見，並就任何變動提供建議；提名委員會現由一名執行董事程建麗女士，一名非執行董事曾寶寶小姐，以及三名獨立非執行董事郭少牧先生、郭志成先生及馬有恒先生組成，而程建麗女士擔任委員會主席。

截至2023年12月31日止年度，提名委員會召開一次會議。

個別出席紀錄如下：董事出席會議次數╱舉行會議次數程建麗女士（委員會主席） （於2023年9月25日獲委任） 0/1曾寶寶小姐1/1郭少牧先生1/1郭志成先生1/1馬有恆先生1/1提名委員會須履行下列職責：(a)確保董事會及其委員會的董事具備適當的技能、多元化的背景及對本公司有所了解，並配合得宜，讓董事會能有效履行其職務；(b)協助董事會制定董事會及高級管理層的繼任計劃；(c)定期及至少每年一次檢討董事會之結構、規模及組成（包括技能、知識及經驗），並就任何建議變動向董事會提供建議，以補充本公司之企業策略；(d)因應上市規則的規定，按情況制定、檢討及更新多元化政策供董事會批准，並檢討及更新董事會為落實該政策而制定的目標；(e)按情況制定、檢討及實施有關物色、甄選及提名董事人選的政策、準則及程序，以供董事會批准。

有關準則包括但不限於個別人選可為董事會帶來在資歷、技巧、經驗、獨立性及性別多元化方面的貢獻；企業管治報告43提名委員會主要負責考慮及提名合適人選出任董事會成員。

提名委員會於考慮有關人選是否合適出任董事時所採納的標準包括其資歷、經驗、專業知識及學識，並參考董事會於2013年8月29日採納的「董事會多樣化政策」及上市規則的規定。

董事會於2013年8月29日採納一項董事會成員多元化政策（「董事會成員多元化政策」），其中載明達致董事會成員多元化之途徑。

該政策之概要及就實施董事會成員多元化政策設立之可計量目標，以及達致有關目標所作之努力載列如下。

董事會成員多元化政策概要本公司明白並深信董事會成員多元化對提升公司表現素質裨益良多。

於釐定董事會成員組成時，本公司將以多個方面考慮董事會成員多元化，包括（其中包括）年齡、經驗、文化及教育背景、專業經驗、技能及知識。

董事會所有委任均以用人唯才為基礎，並在考慮候選人時以客觀條件顧及董事會成員多元化之益處。

可計量目標甄選董事會人選將按一系列多元化範疇為基準，包括但不限於年齡、經驗、文化及教育背景、專業經驗、技能及知識。

(l)制定物色及評核董事候選人資格標準及評估董事候選人之條件，包括但不限於評估董事會之技能、知識和經驗之平衡，並按評估結果，就個別委任編製角色及所需能力之說明；(m)全面掌握對本公司及其業務所在市場有影響的最新策略事宜和商業轉變；(n)確保非執行董事獲委任加入董事會時收到正式聘書，當中列明董事會對彼等付出之時間、在委員會之服務，以及參與董事會會議以外之活動之期望；(o)檢討及評核本公司企業管治指引是否足夠，並就任何建議變動向董事會提出建議以供審批；(p)採取任何行動使提名委員會可履行董事會賦予之權力及職能；及(q)符合董事會不時指定或本公司章程不時所載或法例不時所定之任何要求、指示及規例。

44花樣年控股集團有限公司2023年度報告內部監控董事會需肩負制定本集團的內部監控系統並檢討其運作效果的全責，以保障本集團資產及股東的利益。

董事會將定期就本集團內部監控系統進行檢討。

於截至2023年12月31日止年度，審核委員會已就本公司的內部監控系統，包括財務、營運與合規監控以及風險管理等方面的足夠性及效能，與本集團的內部審核團隊及高級管理層進行檢討及討論。

審核委員會進一步向董事會作出建議，確保財務報告的可靠性及遵守適用的法定會計及申報規定、法律及規例要求、董事會批准的內部規則及程序，以判別及管理本集團的潛在風險。

此外，審核委員會及董事會亦將定期檢討本集團的表現及內部監控系統，確保已制訂有效的措施以保障重要資產並判別出本集團的業務風險。

監察及匯報提名委員會將於適當時候檢討董事會成員多元化政策以確保其行之有效，並監察本政策之執行情況。

提名委員會將會討論任何或需作出之修訂，再向董事會提出修訂建議，由董事會審批。

提名委員會認為，現時董事會組成已向本公司提供就本公司業務而言適當之技能及經驗之良好平衡及多元化。

提名委員會成員亦已根據上述標準審閱董事會組成，而組成是決定於董事對本公司業務合適的技能及經驗。

提名委員會確認，現有董事會乃妥為組成且無需作出變更。

核數師酬金於截至2023年12月31日止年度，就法定審核服務及非審核服務而向本公司核數師上會栢誠會計師事務所有限公司支付的酬金總額分別約為人民幣7,000,000元及人民幣3,000,000元。

企業管治報告45股東權利股東召開股東特別大會及於股東大會上提呈建議之程序。

根據章程細則第58條，任何於遞呈要求日期持有不少於本公司繳足股本（附有於本公司股東大會表決的權利）十分之一的一名或多名股東，有權隨時透過向董事會或本公司秘書發出書面要求，要求董事會召開股東特別大會，以處理有關要求中指明的任何事項；且該大會應於遞呈該要求後兩個月內舉行。

倘遞呈後二十一日內，董事會未有行動召開該大會，則要求人可以同一方式召開股東特別大會，而本公司須向要求人彌償其因董事會未能召開股東特別大會而合理招致的開支。

向董事會提呈垂詢的程序股東獲提供聯絡本公司的途徑的詳情，例如網址、電話熱線、傳真號碼、電郵地址及郵遞地址，讓股東能就本公司的事宜提出問題。

股東可透過上述途徑向董事會及公司秘書發出垂詢。

倘股東對其股權及獲取股息的權利有垂詢，可隨時聯絡我們的股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司。

投資者關係章程文件本公司之章程文件於截至2023年12月31日止年度並無重大變動。

就截至2023年12月31日止年度而言，董事會認為內部監控及風險管理系統有效且充足，於有關期間並無發現可能對股東有影響的重大事宜。

非審核服務包括對本公司截至2023年6月30日止六個月的中期業績執行協定程序。

董事就財務報表之責任董事深明根據法定要求及適用之會計準則對編製本集團財務報表之責任。

董事亦知道他們需確保本集團財務報表需適時發佈之責任。

本公司外部核數師對本集團財務報表之匯報責任載於本年報第48頁之「獨立核數師報告」內。

公司秘書為遵守上市規則第3.28條，公司秘書為本公司全職僱員，並熟悉本公司之日常事務。

彼負責就企業管治事宜向董事會提出建議。

於回顧年度，公司秘書確認彼已接受不少於十五小時的相關專業培訓。

46花樣年控股集團有限公司2023年度報告企業管治報告與股東及投資者之有效溝通作為本公司面向資本市場的窗口，董事會認為本集團最新資訊的透明度及適時披露將使股東及投資者能更好知悉本集團之營運及策略。

本公司確認維持與現有及潛在投資者的有效投資者關係的重要性。

為加強本公司與投資界的溝通以及維持本公司透明度，投資者關係團隊致力於為股東及投資界提供有效的溝通途徑，以獲得最新公司資訊。

除發佈月度及季度通訊、半年度及年度財務報告外，本公司網站「」亦作為與股東及投資者溝通的平台，以提供資訊及更新本集團業務發展及營運、財務資料、企業管治常規及其他提供予公眾的資料。

本公司日常亦積極通過電郵及電話回答股東及投資界提出的任何問題。

此外，本公司亦安排公司會議、電話會議、投資者會議、午餐會及項目參觀，並舉行數次非交易路演和主動參加多個投資銀行舉辦的全球性投資會議和論壇。

董事會亦認為本公司之股東大會為股東與董事會交流意見提供一個有用平台。

董事會主席以及審核委員會、薪酬委員會及提名委員會之主席及╱或其他成員通常出席股東週年大會及本公司之其他股東大會以回答提出之問題。

其中一項保障股東利益及權利之措施，乃於股東大會上就各項重大議題（包括選舉個別董事）提呈個別決議案以供股東考慮及表決。

根據上市規則，於股東大會上提呈的所有決議案將以投票方式表決，而投票表決結果將緊隨相關股東大會結束後刊載於聯交所網站()及本公司網站()。

獨立核數師報告47致花樣年控股集團有限公司各股東（於開曼群島註冊成立的有限公司）不發表意見我們獲委聘審核花樣年控股集團有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（下文統稱「貴集團」）的綜合財務報表，此綜合財務報表包括於2023年12月31日的綜合財務狀況表，及截至該日止年度的綜合損益及其他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註（包括主要會計政策概要）。

我們並不就　貴集團的綜合財務報表發表意見。

由於我們報告中不發表意見之基礎一節所述事項之重要性，我們未能取得足夠且適當之審核憑證為該等綜合財務報表的審核意見提供基礎。

在所有其他方面，我們認為綜合財務報表已根據香港公司條例之披露規定妥善編製。

不發表意見之基礎有關持續經營之多重不確定因素誠如綜合財務報表附註2所載，截至2023年12月31日止年度，　貴集團產生淨虧損人民幣6,432,595,000元。

於2023年12月31日，　貴集團的流動負債淨額及負債淨額分別為人民幣6,688,272,000元及人民幣2,024,612,000元。

於2023年12月31日，　貴集團並未按預定還款日期償還數額約為人民幣33,917,812,000元的若干計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）。

因此，於2023年12月31日，本金總額約為人民幣37,420,916,000元的計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）已違約或交叉違約。

於2023年12月31日後，　貴集團並未按預定還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

該等情況連同財務報表附註3所披露的其他事項表明現有的重大不確定性可能對　貴集團持續經營之能力構成重大疑問。

貴公司董事一直採取措施以改善　貴集團的流動資金及財務狀況，有關詳情載於財務報表附註2。

編製綜合財務報表所依據持續經營假設的有效性取決於該等措施的實施成果，惟受多重不確定因素影響，包括(i)成功完成境外債務重組；(ii)成功執行　貴集團的業務戰略計劃，包括加速物業銷售；(iii)在有需要時成功獲得額外的新融資來源；(iv)在適當時成功出售　貴集團於項目發展公司的股權；及(v)成功落實措施以加快未收銷售款項的回籠並有效控制成本及開支。

獨立核數師報告　48花樣年控股集團有限公司2023年度報告獨立核數師報告倘若　貴集團未能達致上述計劃及措施，其可能無法按持續基準繼續經營，則可能必須進行調整以將　貴集團資產的賬面值減記至其可收回金額，就可能出現的任何進一步負債進行計提撥備，並將非流動資產及非流動負債分別重新分類為流動資產及流動負債。

該等調整的影響並未反映於該等綜合財務報表中。

董事及治理層就綜合財務報表須承擔的責任貴公司董事須負責根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）及香港公司條例之披露規定編製及真實而公允地列報該等綜合財務報表，並負責董事認為就確保綜合財務報表之編製不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述所必需之有關內部控制。

在編製綜合財務報表時，董事須負責評估　貴集團持續經營的能力，並披露與持續經營有關的事項（如適用）。

除非董事有意將　貴集團清盤，或停止營運，或除此之外並無其他實際可行的辦法，否則董事須採用以持續經營為基礎的會計法。

治理層須負責監督　貴集團的財務報告流程。

核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任我們的責任是根據香港會計師公會頒佈之香港核數準則對　貴集團的綜合財務報表進行審核工作，並出具核數師報告。

我們僅向　閣下（作為整體）報告，除此之外別無其他用途。

我們不就此報告的內容，對任何其他人士負責或承擔任何責任。

然而，基於在本報告中不發表意見之基礎一節所述事項，我們並未就綜合財務報表發表意見。

根據香港會計師公會頒佈的專業會計師道德守則（「守則」），我們獨立於　貴集團，並已根據守則履行其他道德責任。

負責此審核項目與簽發獨立核數師報告的項目合夥人為李國麟。

上會栢誠會計師事務所有限公司執業會計師李國麟執業證書編號：P06294香港2024年3月28日49綜合損益及其他全面收益表截至2023年12月31日止年度2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元收入客戶合約515,595,0359,561,219 租賃249,058192,794總收入15,844,0939,754,013銷售及服務成本(13,371,824) (8,027,017)毛利62,472,2691,726,996其他收入741,00652,510其他收益及虧損7 (377,587) (2,796,701)預期信貸虧損模式項下減值虧損（扣除撥回） 8 (232,768) (194,069)投資物業公允值變動19 (440,839) (325,654)待售物業撇減（扣除撥回） 9 (1,948,478) (525,653)就潛在收購股權已付按金之減值虧損10 (987,364) –銷售及分銷費用(95,046) (218,954)行政費用(715,021) (920,995)融資成本11 (2,873,403) (2,241,205)應佔聯營公司業績71,57736,559應佔合營企業業績46,7437,048出售附屬公司虧損淨額42 (63,170) (135,450)除稅前虧損(5,102,081) (5,535,568)所得稅12 (1,330,514) (444,967)年度虧損13 (6,432,595) (5,980,535)其他全面（開支）收入將不隨後重新分類至損益的項目：指定為按公允值計入其他全面收益（「按公允值計入其他全面收益」）之權益工具的公允值收益(5,933) (350)遞延稅項影響1,48388(4,450) (262)年度其他全面開支（扣除所得稅） (4,450) (262)年度全面開支總額(6,437,045) (5,980,797)以下各項應佔年度（虧損）溢利：本公司擁有人(6,488,010) (6,071,227)其他非控股權益55,41590,692(6,432,595) (5,980,535)以下各項應佔年度全面（開支）收益總額：本公司擁有人(6,490,265) (6,071,363)其他非控股權益53,22090,566(6,437,045) (5,980,797)（人民幣分） （人民幣分）每股虧損－基本16 (112.39) (105.17)每股虧損－攤薄（人民幣分） 16 (112.39) (105.17)綜合損益及其他全面收益表截至2023年12月31日止年度50花樣年控股集團有限公司2023年度報告2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元非流動資產物業、廠房及設備171,008,0521,104,986使用權資產18350,737425,695 投資物業196,739,2618,322,168 於聯營公司權益201,266,7651,425,013 於合營企業權益212,726,6243,096,519 指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具2213,28225,139 商譽23923,051906,977 無形資產2414,69521,378 其他應收款項31341,255897,853 潛在收購附屬公司以及於聯營公司及合營企業投資的已付按金263,606,8676,193,004遞延稅項資產271,005,6361,473,765 17,996,22523,892,497流動資產待售物業2837,247,69044,135,133 合約資產2932,32839,878 合約成本3045,543214,946 應收賬款及其他應收款項3112,505,60114,923,558 可收回稅項633,5191,234,180 應收關連方款項257,128,0887,906,523 受限制╱已抵押銀行存款32866,3361,519,591銀行結餘及現金321,264,7641,164,432 59,723,86971,138,241 77,720,09495,030,738綜合財務狀況表於2023年12月31日51綜合財務狀況表於2023年12月31日2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元流動負債應付賬款及其他應付款項337,499,6346,838,236 合約負債343,280,11717,276,961 應付關連方款項35303,483383,544 稅項負債6,764,7276,782,869 於一年內到期之借款3612,834,96114,092,214 於一年內到期之租賃負債3730,02029,849 於一年內到期之優先票據及債券3835,428,80538,957,574 於一年內到期之已發行資產抵押證券39270,394255,438 66,412,14184,616,685 流動負債淨值(6,688,272) (13,478,444)總資產減流動負債11,307,95310,414,053 非流動負債遞延稅項負債27297,433130,708 於一年後到期之借款365,380,8995,609,066 於一年後到期之租賃負債3799,93498,751 於一年後到期之債券387,554,299 –13,332,5655,838,525 （負債淨額）資產淨值(2,024,612) 4,575,528 資本及儲備股本40498,787498,787 儲備(5,933,073) 557,192本公司擁有人應佔權益(5,434,286) 1,055,979非控股權益3,409,6743,519,549權益總額(2,024,612) 4,575,528 第49頁至第163頁的綜合財務報表由董事會於2024年3月28日通過及授權發出，並由以下董事代表簽署：Timothy David Gildner先生林志鋒先生董事董事52花樣年控股集團有限公司2023年度報告本公司擁有人應佔非控股權益應佔股本股份溢價特別儲備購股權儲備出資儲備法定儲備及任意儲備重估儲備累計虧損小計彩生活股份付款儲備其他非控股權益小計總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（附註i） （附註ii） （附註iii） （附註iv） （附註v） （附註vi） （附註iii）於2023年1月1日498,787550,0062,178,46713,86040,600375,430891 (2,602,062) 1,055,979243,0343,276,5153,519,5494,575,528 年內（虧損）溢利– – – – – – – (6,488,010) (6,488,010) – 55,41555,415 (6,432,595)指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具的公允值變動– – – – – – (3,007) – (3,007) – (2,926) (2,926) (5,933)遞延稅項影響– – – – – – 752 – 752 – 7317311,483年內其他全面開支– – – – – – (2,255) – (2,255) – (2,195) (2,195) (4,450)年內全面（開支）收益總額– – – – – – (2,255) (6,488,010) (6,490,265) – 53,22053,220 (6,437,045)支付予附屬公司非控股權益的股息– – – – – – – – – – (16,042) (16,042) (16,042)收購附屬公司（附註41） – – – – – – – – – – 9,8179,8179,817 出售附屬公司（附註42） – – – – – – – – – – (156,870) (156,870) (156,870)出售指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具– – – – – – 30 (30) – – – – –轉讓– – – – – 3,665 – (3,665) – – – – –於2023年12月31日498,787550,0062,178,46713,86040,600379,095 (1,334) (9,093,767) (5,434,286) 243,0343,166,6403,409,674 (2,024,612)綜合權益變動表截至2023年12月31日止年度53綜合權益變動表截至2023年12月31日止年度本公司擁有人應佔非控股權益應佔股本股份溢價特別儲備購股權儲備出資儲備法定儲備及任意儲備重估儲備累計溢利（虧損）小計彩生活股份付款儲備其他非控股權益小計總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（附註i） （附註ii） （附註iii） （附註iv） （附註v） （附註vi） （附註iii）於2022年1月1日498,787550,0062,061,57613,86040,600371,6208,7602,790,2706,335,479243,0344,074,9484,317,98210,653,461 年內（虧損）溢利– – – – – – – (6,071,227) (6,071,227) – 90,69290,692 (5,980,535)指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具的公允值變動– – – – – – (182) – (182) – (168) (168) (350)遞延稅項影響– – – – – – 46 – 46 – 424288年內其他全面開支– – – – – – (136) – (136) – (126) (126) (262)年內全面（開支）收益總額– – – – – – (136) (6,071,227) (6,071,363) – 90,56690,566 (5,980,797)支付予附屬公司非控股權益的股息– – – – – – – – – – (12,771) (12,771) (12,771)非控股股東出資– – – – – – – – – – 909,888909,888909,888 向非控股股東收購附屬公司額外權益（附註vii） – – 116,891 – – – – 671,882788,773 – (1,076,689) (1,076,689) (287,916)出售附屬公司（附註42） – – – – – – – – – – (709,427) (709,427) (709,427)出售指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具– – – – – – (7,733) 10,8233,090 – – – 3,090 轉讓– – – – – 3,810 – (3,810) – – – – –於2022年12月31日498,787550,0062,178,46713,86040,600375,430891 (2,602,062) 1,055,979243,0343,276,5153,519,5494,575,528 54花樣年控股集團有限公司2023年度報告綜合權益變動表截至2023年12月31日止年度附註：(i)根據公司章程細則第16條，本公司獲容許於股份溢價賬撥付股息。

(ii)因收購或出售附屬公司股權而不致失去對附屬公司之控制權而產生的特別儲備指已付或已收代價及附屬公司非控股權益調整（經重新分配）之間的差額。

(iii)購股權儲備指根據本公司及彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）（為本公司非全資附屬公司）之購股權計劃的股份支付。

(iv)出資儲備指(a)於2009年集團重組期間向股東供款╱分派；(b)已付代價與從關連方收購的資產淨值公允值的差額；(c)已收代價與2009年集團重組時出售予關連方資產淨值的賬面值的差額；及(d)於2009年豁免股東貸款。

(v)法定儲備及任意儲備與在中華人民共和國（「中國」）的附屬公司有關，且均為不可分派。

轉撥至該等儲備須由中國附屬公司的董事會或股東大會依據中國的有關法律及法規而作出決定，直至儲備達致註冊資本50%。

在獲得有關部門批准後，該等儲備可用以抵銷累計虧損、拓展生產及業務規模以及增資。

(vi)重估儲備主要指(a)於用途轉變日期轉撥自用物業至投資物業；及(b)指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具的公允值累計變動所產生的盈餘（扣除所得稅影響）。

(vii)截至2022年12月31日止年度內，本集團自非控股股東收購附屬公司額外權益，總代價為人民幣287,916,000元。

本集團已付代價與於附屬公司中的應佔股權之間的差額人民幣116,891,000元已計入特別儲備。

綜合現金流量表截至2023年12月31日止年度552023年2022年人民幣千元人民幣千元營運活動除稅前虧損(5,102,081) (5,535,568)經以下調整：投資物業公允值變動440,839325,654 無形資產攤銷6,6839,551物業、廠房及設備折舊118,545119,636 使用權資產折舊37,27147,232 出售物業、廠房及設備虧損30,91820,966出售附屬公司、聯營公司及合營企業虧損淨額58,935313,288預期信貸虧損模式項下減值虧損（扣除撥回） 232,768194,069待售物業撇減1,948,478525,653就潛在收購股權已付按金之減值虧損987,364 –利息收入(22,812) (14,225)融資成本2,873,4032,241,205 債務重組之收益(262,458) –外匯虧損淨額618,7072,603,380 應佔聯營公司業績(71,577) (36,559)應佔合營企業業績(46,743) (7,048)營運資金變動前的經營現金流量1,848,240807,234銷售物業減少5,549,6853,206,217應收賬款及其他應收款項減少（增加） 3,154,572 (3,827,834)合約成本減少169,403171,032 合約資產（增加）減少(16,962) 48,534 應付賬款及其他應付款項增加1,948,0292,195,399合約負債減少(13,173,459) (2,869,741)經營活動所用現金(520,492) (269,159)已付所得稅(115,481) (207,217)已付利息(30,130) (300,415)經營活動所用現金淨額(666,103) (776,791)綜合現金流量表截至2023年12月31日止年度56花樣年控股集團有限公司2023年度報告投資活動存置受限制╱已抵押銀行存款(2,679,155) (2,099,381)提取受限制╱已抵押銀行存款3,332,4104,812,290結清過往年度收購附屬公司的應付代價(1,772) (32,242)結清出售附屬公司的應收代價– 980,921購置物業、廠房及設備(97,947) (24,781)出售物業、廠房及設備以及使用權資產所得款項39,2816,502添置投資物業(35,140) (450,666)出售投資物業所得款項104,53668,315購置指定按公允值計入其他全面收益之權益工具(1,576) –出售指定按公允值計入其他全面收益之權益工具之所得款項7,500120,038向聯營公司及合營企業注資(2,450) –透過收購附屬公司收購物業項目及其他資產以及負債（扣除已得之現金及現金等價物） 41(a) – (44,319)收購物業營運業務（扣除已得之現金及現金等價物） (20,100) (2,740)潛在收購附屬公司及投資聯營公司及合營企業的已付按金– (35,430)出售附屬公司（扣除已售之現金及現金等價物） 42 (38,111) 102,593自合營企業及聯營公司收取之股息47,46829,458已收利息22,81214,225 應收貸款墊款(8,499) (58,001)應收貸款還款– 8,000 向關連方墊款(59,807) (1,785,931)關連方還款335,601730,682投資活動所得現金淨額945,0512,339,5332023年2022年附註人民幣千元人民幣千元57綜合現金流量表截至2023年12月31日止年度融資活動償還債券(19,340) –新籌集借款287,559350,000 償還借款(271,364) (2,326,087)償還租賃負債(34,163) (38,717)已支付予附屬公司非控股股東的股息(16,042) (12,771)附屬公司非控股股東出資– 909,888 收購附屬公司額外權益– (255,674)來自關連方墊款5,9361,893,438向關連方償還款項(108,997) (1,965,607)融資活動所用現金淨額(156,411) (1,445,530)現金及現金等價物增加淨額122,537117,212 年初現金及現金等價物1,164,432973,148 外匯匯率變動的影響(22,205) 74,072 年終現金及現金等價物（即銀行結餘及現金） 1,264,7641,164,432 2023年2022年人民幣千元人民幣千元58花樣年控股集團有限公司2023年度報告1.一般資料花樣年控股集團有限公司（「本公司」）為於開曼群島註冊成立的一間有限責任公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）主板上市。

其母公司及其最終母公司分別為Fantasy Pearl International Limited及Ice Apex Limited，兩者均為於英屬處女群島（「英屬處女群島」）註冊成立的有限公司。

其最終控股股東為本公司董事曾寶寶小姐。

本公司的註冊辦公處及主要營業地點的地址於年報內公司資料一節披露。

本公司為一間投資控股公司，其附屬公司之主要業務詳列於附註54。

綜合財務報表以人民幣（「人民幣」）呈列，人民幣為本公司及主要附屬公司的功能貨幣。

2.1編製基準該等綜合財務報表乃依據香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）及香港法例第622章公司條例的披露規定編製。

綜合財務報表已根據歷史成本法編製，並就按公允值計入其他全面收益之金融資產、按公允值計入損益之金融資產、投資物業及應付或然代價（均按公允值列賬）的重估而作出修訂。

編製符合香港財務報告準則的財務報表須使用若干重要會計估計，管理層亦須在應用本集團的會計政策時作出判斷。

2.2持續經營基準截至2023年12月31日止年度，本集團產生淨虧損人民幣6,432,595,000元。

於2023年12月31日，本集團的流動負債淨額及負債淨額分別為人民幣6,688,272,000元及人民幣2,024,612,000元。

於2023年12月31日，本集團的流動負債（包括已違約或交叉違約或包含提前按要求償還條款的流動負責）為人民幣66,412,141,000元。

截至2023年12月31日，本集團並未按預定還款日期償還數額約為人民幣33,917,812,000元的若干計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）。

因此，於2023年12月31日，本金總額約為人民幣37,420,916,000元的計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）已違約或交叉違約。

於2023年12月31日後，本集團並無根據預定還款日期償還若干計息負債。

該等事件或情況表明現有的重大不確定性可能對本集團持續經營之能力構成重大疑問。

鑒於有關情況，本公司董事（「董事」）已審慎考慮本集團未來流動資金及表現以及本集團的可用融資來源，並已考慮管理層編製的本集團自報告期日期起不少於12個月期間的現金流量預測。

本集團已制定以下計劃及措施以減輕本集團的流動資金壓力：綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度592.2呈列基準（續）本公司已委任華利安諾基（中國）有限公司為其境外債務重組的財務顧問。

本集團正積極與現有貸款人商討將本集團若干借款續期。

該等討論具建設性及專注於可就當前狀況採取的行動，但因市場狀況不斷變化，仍需時間制定或實施有關行動。

此外，在與現有貸款人商談的同時，本集團將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售，以應對即將到期的財務責任及未來經營現金流需求；本集團將繼續實施措施加快其在建及已落成物業的預售及銷售步伐，並加快收回結欠銷售款項及應收賬款。

本集團亦將繼續積極調整銷售及預售活動，以更好地應對不斷變化的市場環境，達致最新的預算銷售及預售數量及金額；本集團將繼續尋求合適機會出售其於若干項目開發公司之股權，以產生額外現金流入；及本集團已採取措施以控制行政成本及避免不必要的資本開支，務求維持資金流動性。

本集團將繼續積極評估額外措施，以進一步減少非必要開支。

董事考慮上述計劃及措施後，認為按持續經營基準編製截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表實屬適當。

儘管如上文所述，鑑於中國內地物業市場的波動及獲得本集團債權人提供支援存在不確定性，本集團能否實施上述計劃及措施仍存在重大不確定性。

倘若本集團無法持續經營，則將必須進行調整以將資產的賬面值減記至其可收回淨值，就可能出現的任何進一步負債計提撥備，並將非流動資產及非流動負債分別重新分類為流動資產及流動負債。

該等調整的影響並未反映於本集團截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表中。

2.3應用新訂及經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）本年度強制生效的新訂及經修訂香港財務報告準則於本年度，本集團已首次應用以下由香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的新訂及經修訂香港財務報告準則及香港財務報告準則，該等修訂於2023年1月1日開始之本集團年度期間強制生效，用以編製綜合財務報表：香港財務報告準則第17號（包括2020年10月及2022年2月之香港財務報告準則第17號之修訂本）保險合約香港會計準則第8號之修訂本會計估計之定義香港會計準則第12號之修訂本與單一交易產生的資產及負債有關之遞延稅項香港會計準則第12號之修訂本國際稅制改革－第二支柱模型規則香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號之修訂本會計政策之披露60花樣年控股集團有限公司2023年度報告2.3應用新訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）及其修訂本（續）於本年度強制生效的新訂及經修訂香港財務報告準則（續）除下文所述者外，於本年度應用新訂及經修訂香港財務報告準則對本集團本年度及過往年度之財務狀況及表現及╱或該等綜合財務報表所載之披露並無重大影響。

應用香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號之修訂本會計政策之披露之影響本集團已於本年度首次應用該等修訂本。

香港會計準則第1號財務報表的列報已經修訂，以「重大會計政策資料」取代「重大會計政策」一詞的所有情況。

倘與主體財務報表所載之其他資料一併考慮時，可合理預期影響通用財務報表的主要使用者基於該等財務報表所作之決策，會計政策資料即屬重大。

該等修訂本亦澄清，即使涉及款項並不重大，但基於相關交易性質、其他事項或情況，會計政策資料仍可屬重大。

然而，並非所有與重大交易、其他事項或情況有關的會計政策資料本身即屬重大。

倘一間實體選擇披露非重大會計政策資料，有關資料不得掩蓋重大會計政策資料。

香港財務報告準則實務報告第2號作出重要性判斷（「實務報告」）亦已作修訂，以闡述實體如何將「四步重要性流程」應用至會計政策披露及判斷有關會計政策的資料對其財務報表是否屬重大。

實務報告已增加指引及例子。

應用該等修訂本對本集團的財務狀況及業績並無重大影響，惟已影響綜合財務報表所載的本集團會計政策披露。

已頒佈但未生效的香港財務報告準則修訂本本集團並無提前應用以下已頒佈但尚未生效的新訂及經修訂香港財務報告準則：香港財務報告準則第10號及香港會計準則第28號之修訂本投資者與其聯營公司或合營企業之間的資產出售或注資１香港財務報告準則第16號之修訂本售後回租中的租賃責任２香港會計準則第1號之修訂本負債分類為流動或非流動及相關香港詮釋第5號之修訂（2020年）2香港會計準則第1號之修訂本附帶契諾之非流動負債2香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號之修訂本供應商融資安排2香港會計準則第21號之修訂本缺乏可交換性31於待定日期或之後開始的年度期間生效。

2於2024年1月1日或之後開始之年度期間生效。

3於2025年1月1日或之後開始之年度期間生效。

董事認為應用所有香港財務報告準則修訂本對於可預見未來之綜合財務報表並無重大影響。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度613.重大會計政策編製綜合財務報表基準該等財務報表乃按照香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（包括所有香港財務報告準則、香港會計準則（「香港會計準則」）及詮釋）、香港普遍採納之會計原則及香港公司條例之披露規定編製。

綜合財務報表已根據歷史成本法編製，惟若干物業及金融工具則於各呈報期末按公允值計量，並詳述於如下的會計政策。

歷史成本一般是基於為換取貨物及服務而支付代價之公允值。

公允值為市場參與者於計量日期在有序交易中出售資產所收取的價格或轉讓負債所支付的價格，不論該價格是否可直接觀察到或採用其他估值技巧估計。

於估計資產或負債的公允值時，本集團所考慮資產或負債的特色，為資產或負債於計量日期定價時，市場參與者可能考慮的資產或負債的特色。

於該等綜合財務報表內計量及╱或披露的公允值按此基準釐定，惟香港財務報告準則第2號以股份付款範圍內以股份支付的交易、根據香港財務報告準則第16號入賬的租賃交易及類似公允值但並非公允值的計量（如香港會計準則第2號存貨內的可變現淨額或香港會計準則第36號資產減值的使用價值）除外。

非金融資產的公允值計量考慮市場參與者將該資產用於最佳用途以產生經濟利益的能力，或將該資產出售予能夠用於最佳用途的其他市場參與者以產生經濟利益的能力。

就按公允值交易的金融工具及投資物業以及於其後期間計量公允值時使用不可觀察輸入數據之估值技術而言，估值技術會予以校準以使估值技術結果與交易價相等。

此外，就財務報告而言，根據可觀察公允值計量的輸入數據及公允值計量的輸入數據對其整體的重要性程度，公允值計量分為第一、第二或第三級，概述如下：第一級輸入數據乃實體於計量日可得出之自相同資產或負債於活躍市場中所報的未調整價格；第二級輸入數據乃根據與資產或負債相關而直接或間接獲得的可觀察資料，第一級所包括報價除外；及第三級輸入數據乃自資產或負債的不可觀察輸入數據。

62花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）重大會計政策綜合基準綜合財務報表包括本公司及其所控制之實體及其附屬公司之財務報表。

當本公司符合以下要素時，則本公司取得控制權：可對投資對象行使權力；因參與投資對象業務而承擔浮動回報的風險或享有權利；及有能力使用其權力影響其回報。

倘有事實及情況顯示上述三項控制權要素有一項或以上出現變動，本集團會重新評估其是否對投資對象擁有控制權。

倘本集團於投資對象之投票權未能佔大多數，則當投票權足以賦予本公司實際能力以單方面指揮投資對象的相關活動時即對投資對象擁有權力。

本集團於評估本集團於投資對象的投票權是否足以賦予其權力時考慮所有相關事實及情況，包括：相較其他投票權持有人所持投票權的數量及分散情況，本集團持有投票權的數量；本集團、其他投票權持有人或其他人士持有之潛在投票權；其他合約安排產生的權利；及需要作出決定時，顯示本集團目前能夠或不能指揮相關活動的任何額外事實及情況（包括於過往股東大會上的投票模式）。

附屬公司之綜合入賬於本集團取得有關附屬公司之控制權起開始，並於本集團失去有關附屬公司之控制權時終止。

具體而言，年內所收購或出售附屬公司之收入及開支乃自本集團取得控制權之日期起計入綜合損益及其他全面收益表，直至本集團不再控制有關附屬公司之日期為止。

損益及其他全面收益之每個組成部分乃歸屬於本公司擁有人及非控股權益。

附屬公司之全面收益總額歸屬於本公司擁有人及非控股權益，即使此舉會導致非控股權益產生虧絀結餘。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度633.重大會計政策（續）重大會計政策（續）綜合基準（續）附屬公司的財務報表已於有需要時作出調整，致使其會計政策符合本集團之會計政策。

有關本集團成員之間交易的所有集團內公司間之資產及負債、權益、收入、支出及現金流量於綜合時悉數對銷。

於附屬公司之非控股權益與本集團於當中的權益分開呈列，指現時擁有之權益且賦予持有人權利於清盤時按比例分佔相關附屬公司淨資產。

本集團於現有附屬公司擁有權之變動本集團於附屬公司權益之變動而不導致失去此附屬公司之控制權將列作權益交易。

本集團相關權益組成部分之賬面值及非控股權益將予調整（包括根據本集團及非控股權益各自所佔權益比例於本集團及非控股權益間重新歸屬相關儲備），以反映該附屬公司之相關權益變動。

非控股權益之經調整數額與已付或已收代價之公允值之間任何差額，乃直接確認於權益中並歸屬於本公司之擁有人。

倘本集團失去附屬公司控制權，則取消確認附屬公司資產及負債以及非控股權益（如有）。

收益或虧損於損益確認並按(i)所收代價之公允值及任何保留權益之公允值的總額與(ii)本公司擁有人應佔該附屬公司之資產（包括商譽）及負債之過往賬面值之間的差額計算。

先前於其他全面收益就該附屬公司確認之所有款額，會按猶如本集團已直接出售該附屬公司之相關資產或負債入賬。

於失去控制權當日在前附屬公司保留之任何投資之公允值，會根據香港財務報告準則第9號於其後入賬時被列作首次確認之公允值，或（如適用）於首次確認時之於聯營公司或合營企業之投資成本。

業務合併或資產收購可選集中度測試本集團可選擇以逐項交易基準應用可選集中度測試，可對所收購之一組活動以及資產及負債是否並非一項業務作簡化評估。

倘所購總資產的公允值幾乎全部都集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產中，則符合集中度測試。

評估之總資產不包括現金及現金等價物、遞延稅項資產及由遞延稅項負債影響產生之商譽。

倘符合集中度測試，該組活動及資產會被釐定為並非業務及無須作進一步評估。

64花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）重大會計政策（續）業務合併或資產收購（續）資產收購當本集團收購並不構成業務的資產及負債組別，則本集團識別及確認所收購個別可識別資產及所承擔負債，方式為首先將購買價分配至其後按公允值模式計量的投資物業，以及按各自公允值計量的金融資產╱金融負債，購買價餘額繼而分配至其他個別可識別資產及負債，基準為按其於購買日期的相對公允值。

該交易不會產生商譽或議價購買收益。

業務合併收購業務乃採用收購法入賬。

於業務合併時轉撥之代價按公允值計算，而計算方法為本集團所轉撥之資產、本集團對被收購公司前擁有人產生之負債及本集團於交換被收購公司之控制權所發行之股本權益於收購日期之公允值之總和。

與收購事項有關之成本於產生時確認於損益中。

除若干確認豁免外，所收購之可識別資產及所承擔負債必須符合編製及呈列財務報表之框架（被於2010年10月刊發的財務報告概念框架所取代）下資產及負債之定義。

於收購日期，所收購之可識別資產及所承擔負債按其公允值予以確認，惟下列項目除外：遞延稅項資產或負債及與僱員福利安排有關之資產或負債分別根據香港會計準則第12號所得稅及香港會計準則第19號員工福利確認及計算；被收購公司以股份為基礎之付款安排或以本集團訂立以股份為基礎之付款安排取代被收購公司以股份為基礎之付款安排相關之負債或權益工具乃於收購日期根據香港財務報告準則第2號以股份支付款項計量（參閱下列會計政策）；根據香港財務報告準則第5號持作出售之非流動資產及已終止經營業務劃分為持作出售之資產（或出售組別）根據該項準則計量；及租賃負債按剩餘租賃款項（定義見香港財務報告準則第16號）的現值確認及計量，猶如收購的租賃於收購日期為新租賃，惟(a)租賃期限於收購日期後12個月內結束；或(b)相關資產為低價值的租賃則除外。

使用權資產按與相關租賃負債相同的金額確認及計量，並進行調整以反映與市場條款相比租賃的有利或不利條款。

所轉撥之代價、被收購公司之任何非控股權益之數額及收購公司先前所持有被收購公司股本權益（如有）之公允值之總和，倘高於所收購之可識別資產及所承擔之負債於收購日期之淨額，所高出部分乃確認為商譽。

經重估後，倘所收購之可識別資產及所承擔之負債之淨額超過轉撥代價、被收購公司任何非控股權益之數額及收購公司先前持有被收購公司權益（如有）之公允值之總和，所高出部分乃即時確認於損益中為議價購買收益。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度653.重大會計政策（續）重大會計政策（續）業務合併或資產收購（續）業務合併（續）屬現時擁有權權益且於清盤時讓持有人有權按比例分佔相關附屬公司淨資產之非控股權益，可初步按非控股權益應佔被收購方可識別資產淨值的已確認金額比例或公允值計量。

計量基準視乎個別交易作出選擇。

其他類別非控制權益按其公允值計量。

當本集團於一項業務合併轉移之代價包括或然代價安排，則或然代價乃按收購日期之公允值計算，並計入一項業務合併轉移之代價的一部分。

合資格作計量期間調整之或然代價之公允值變動乃追溯調整。

計量期間調整為於「計量期間」（不得超過收購日期起計一年）因取得於收購日期已存在之事件及環境之額外資訊而作出之調整。

不符合作為計量期間調整之或然代價公允值變動之其後會計處理，取決於或然代價如何分類。

分類為權益之或然代價並不會於其後報告日期重新計量，而其以後之結算乃於權益內列賬。

分類為資產或負債之或然代價乃於其後報告日期按公允值重新計量，而相應收益或虧損乃於損益中確認。

如業務合併乃分階段達成，本集團以往所持的被收購方股本權益於收購日期（即本集團取得控制權當日）按公允值重新計量，所產生的盈虧（如有）在損益或其他全面收益（如適用）中確認。

以往在其他全面收益中確認並根據香港財務報告準則第9號計量的從被收購方權益於收購日期前產生的金額將按所規定的相同基準列賬（如本集團已直接出售先前持有的股權）。

倘在發生業務合併的報告期末，業務合併的初始會計處理尚未完成，則本集團對尚未完成會計處理的項目報告臨時金額。

在計量期間（參見上文），本集團應追溯調整臨時金額，確認額外的資產或負債，以反映所獲取的關於收購日期存在的事實及情況的新資料（即如果己知該等新資料將對收購日期已確認的金額產生影響）。

收購不構成業務之附屬公司於本集團收購一組不構成業務的資產及負債時，本集團通過按相關公允值首先分配購買價至其後按公允值模式計量的投資物業以及金融資產及金融負債識別及確認所收購的個別可識別資產及所承擔的負債，購買價的餘下結餘隨後按購買日期的相關公允值分配至其他可識別資產及負債。

相關交易將不會產生商譽或議價購買收益。

66花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）商譽因收購業務產生之商譽乃按於收購業務當日確定的成本（見上文所述之會計政策）減累計減值虧損（如有）入賬。

就減值檢測而言，收購產生的商譽會分配至預期可自合併的協同效益獲益的本集團各現金產生單位（或各組現金產生單位），即就內部管理目的監察商譽的最低水平且不大於經營分部。

已獲分配商譽之現金產生單位（或一組現金產生單位）每年或倘有跡象顯示有關單位可能出現減值時更頻密地進行減值測試。

於報告期間收購產生的商譽，已獲分配商譽之現金產生單位（或一組現金產生單位）於報告期結算日前進行減值測試。

當可收回金額低於其賬面值時，則首先分配減值虧損以削減任何商譽的賬面值，其後再根據單位（或一組現金產生單位）內各資產之賬面值按比例分配予其他資產。

於出售相關現金產生單位或現金產生單位組別中任何現金產生單位時，商譽的應佔金額計入釐定的出售損益金額。

當本集團出售現金產生單位（或現金產生單位組別中的一個現金產生單位）內的業務時，所出售商譽金額按所出售業務（或現金產生單位）與所保留現金產生單位（或現金產生單位組別）部分的相對價值計量。

本集團因收購聯營公司及合營企業產生之商譽政策載述如下。

於聯營公司及合營企業之投資聯營公司為本集團具有重大影響之實體。

重大影響為有權參與被投資方財務及營運政策決定，但未能控制或共同控制該等政策。

合營企業指一項合營安排，對安排擁有共同控制權之訂約方據此對合營安排之資產淨值擁有權利。

共同控制權指按照合約協定對一項安排所共有之控制權，僅在相關活動必須獲得共同享有控制權之各方一致同意方能決定時存在。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度673.重大會計政策（續）於聯營公司及合營企業之投資（續）聯營公司或合營企業之業績及資產與負債以權益會計法計入綜合財務報表內，惟有關投資或部分投資分類為持作出售則根據香港財務報告準則第5號入賬。

未分類為持作出售之任何於聯營公司或合營企業之投資保留部分使用權益法入賬。

用作權益會計法用途的聯營公司及合營企業的財務報表乃按與本集團於類似情況下就同類交易及事項的統一會計政策編製。

根據權益法，於聯營公司或合營企業之投資最初乃按成本於綜合財務狀況表確認，並隨後調整以確認本集團應佔聯營公司及合營企業之損益及其他全面收益。

於該聯營公司或合營企業的資產淨值（損益及其他全面收入除外）變動不入賬，除非該等變動導致本集團持有的擁有權變動。

當本集團應佔聯營公司或合營企業之虧損超過本集團於該聯營公司或合營企業之權益（包括實際上構成本集團對聯營公司或合營企業投資淨額部分之任何長期權益）時，本集團不再確認其分佔之進一步虧損。

本集團僅會在其須向該聯營公司或合營企業承擔法律或推定義務，或代其支付款項之情況下，確認額外虧損。

於被投資方成為一家聯營公司或合營企業當日，對聯營公司或合營企業之投資採用權益法入賬。

於收購一間聯營公司或合營企業之投資時，投資成本超過本集團分佔該被投資方可識別資產及負債公允淨值之任何部分乃確認為商譽，並計入投資之賬面值。

本集團所佔可識別資產及負債於重新評估後之公允淨值與投資成本之任何差額，會於收購投資期間即時於損益確認。

本集團會評估是否有客觀證據證明於聯營公司或合營企業之權益出現減值。

於存在任何客觀證據時，該項投資之全部賬面值（包括商譽）會根據香港會計準則第36號以單一資產的方式進行減值測試，方法是比較其可收回金額（即使用價值與公允值減出售成本的較高者）與其賬面值。

任何已確認的減值虧損並無分配至構成該項投資的賬面值之一部分的任何資產（包括商譽）。

有關減值虧損的任何撥回乃於該項投資之可收回金額其後增加的情況下根據香港會計準則第36號確認。

當本集團停止對聯營公司有重大影響力或對合營企業有共同控制權時，乃以出售該投資對象之全部權益方式入賬，而所產生之收益或虧損乃於損益中確認。

倘若本集團於前聯營公司或合營企業中留有權益，而保留權益又屬香港財務報告準則第9號範圍內金融資產，本集團按該日公允值計量保留權益，而公允值視為其於初始確認時的公允值。

聯營公司或合營企業的賬面值與任何保留權益的公允值及任何出售聯營公司或合營企業相關權益時所得款項之間的差額，計入出售聯營公司或合營企業收益或虧損的釐定過程。

此外，本集團計入所有先前就該聯營公司或合營企業於其他全面收益中確認的金額所用基準，與在該聯營公司或合營企業直接售出相關資產或負債時規定須用的基準相同。

故此，若該聯營公司或合營企業先前於其他全面收益中確認的收益或虧損會在有關資產或負債出售時重新歸類至損益賬中，則於出售或部分出售相關聯營公司或合營企業時本集團會將該收益或虧損由權益重新分類至損益賬（作為重新分類調整）。

68花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）於聯營公司及合營企業之投資（續）若聯營公司投資變成合營企業投資或者在合營企業投資變成聯營公司投資，則本集團會繼續使用權益法。

在此等擁有權權益更改中，毋須對公允值進行重新計量。

當本集團減少擁有聯營公司或合營企業的權益，但本集團繼續使用權益法時，本集團會將早前就該項擁有權削減在其他全面收益中確認的收益或虧損部分重新分類至損益，前提為該筆收益或虧損在有關資產或負債出售時亦會重新歸類至損益賬。

當集團實體與聯營公司或合營企業進行交易時，則與聯營公司或合營企業交易所產生之盈虧僅於聯營公司或合營企業之權益與本集團無關時，方於本集團之綜合財務報表確認。

客戶合約收入本集團於（或當）履約責任獲履行時，即當與特定履約責任相關的商品或服務的「控制權」轉讓予客戶時確認收入。

履約責任指個別的商品或服務（或一組商品或服務）或一系列大致相同的個別商品或服務。

倘符合以下其中一項標準，則控制權隨時間轉移，而收入則參照完全履行相關履約責任的進展情況而隨時間確認：於本集團履約時，客戶同時取得並耗用本集團履約所提供的利益；本集團的履約產生或提升一項資產，而該項資產於本集團履約時由客戶控制；或本集團的履約並未產生讓本集團有替代用途的資產，且本集團對迄今已完成履約的付款具有可強制執行的權利。

否則，收入於客戶獲得個別商品或服務控制權的時間點確認。

合約資產指本集團就換取本集團已向客戶轉讓的商品或服務而收取代價的權利（尚未成為無條件）。

根據香港財務報告準則第9號評估減值。

相反，應收款項指本集團收取代價的無條件權利，即代價到期付款前僅需時間推移。

合約負債指本集團因已向客戶收取代價（或已到期代價的一筆款額），而須向客戶轉讓商品或服務的責任。

與同一合約有關的合約資產及合約負債以淨額列賬。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度693.重大會計政策（續）客戶合約收入（續）隨時間確認收入：計量履約責任的完成進度輸出法就物業管理服務、增值服務及酒店住宿服務而言，完全滿足履約責任進展乃根據產出法計量，即基於迄今為止向客戶轉移的商品或服務相對於合約下承諾之剩餘商品或服務的價值直接計量，以確認收入，此最佳反映本集團在轉移商品或服務控制權方面的履約情況。

輸入法就物業建築及工程服務而言，完全滿足履約責任進展乃根據投入法計量，即透過按本集團為完成履約責任而產生的付出或投入相對於預期為完成履約責任的總投入確認收益，有關方法最能反映本集團於轉讓商品或服務控制權方面的履約情況。

存有重大融資部分於釐定交易價格時，倘協定之付款時間（不論以明示或暗示方式）為客戶或本集團帶來向客戶轉讓商品或服務之重大融資利益，則本集團就資金時間值的影響調整已承諾之代價金額。

在該等情況下，合約含有重大融資部分。

無論融資承諾於合約中明確訂明，或合約之訂約方協定之支付條款有所暗示，均可能存在重大融資部分。

就相關商品或服務的付款與轉讓之間的期限少於一年的合約，本集團應用不調整任何重大融資部分的交易價格的實際權宜方法。

就於轉移本集團已就任何重大融資部分而調整已承諾之代價金額之相關商品或服務前自客戶收取之預付款項而言，本集團應用將於本集團與客戶之間於合約開始之獨立融資交易中反映之折現率。

相關利息開支於預付款期間收取，且轉移相關商品及服務按相同基準入賬列作其他借貸成本。

委託人與代理人當另一方從事向客戶提供商品或服務，本集團釐定其承諾之性質是否為提供指定商品或服務本身之履約責任（即本集團為委託人）或安排由另一方提供該等商品或服務（即本集團為代理人）。

倘本集團在向客戶轉讓商品或服務之前控制指定商品或服務，則本集團為委託人。

倘本集團之履約責任為安排另一方提供指定的商品或服務，則本集團為代理人。

在此情況下，在將商品或服務轉讓予客戶之前，本集團不控制另一方提供的指定商品或服務。

當本集團為代理人時，應就為換取安排另一方提供的指定商品或服務預期有權取得之任何收費或佣金之金額確認收入。

70花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）客戶合約的收入（續）合約成本獲得合約的增量成本獲得合約的增量成本指本集團與客戶訂立合約產生之倘未獲得該合約則不會產生的成本。

倘預期可收回有關成本（主要為銷售佣金），則本集團確認該等成本為一項資產。

以此方式確認的資產隨後按與向客戶轉讓有關該資產之商品或服務一致的系統基準於損益攤銷。

倘該等成本將在一年內悉數於損益攤銷，則本集團應用可行權宜法，支銷獲得合約的所有增量成本。

租賃租賃定義倘合約為換取代價而給予在一段時間內控制已識別資產使用的權利，則該合約屬租賃或包含租賃。

就於首次應用日期或之後訂立或修改或因業務合併而產生的合約而言，本集團根據香港財務報告準則第16號的定義於初始或修改日期或收購日期（視適合者而定）評估該合約是否為租賃或包含租賃。

除非合約的條款及條件其後出現變動，否則有關合約將不予重新評估。

本集團作為承租人短期租賃及低價值資產租賃對於租期自開始日期起計為12個月或以內且並無包含購買選擇權之辦公場所及商用物業租賃，本集團應用短期租賃確認豁免。

本集團亦對低價值資產租賃應用確認豁免。

短期租賃及低價值資產租賃之租賃付款按直線基準於租期內確認為開支。

使用權資產使用權資產之成本包括： 租賃負債之初步計量金額；於開始日期或之前作出之任何租賃付款，減任何已收租賃優惠；本集團產生的任何初始直接成本；及本集團拆除及移除相關資產、修復相關資產所在場地或將相關資產恢復至租賃條款及條件所規定狀態將會產生的成本估計。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度713.重大會計政策（續）租賃（續）本集團作為承租人（續）使用權資產（續）除分類為投資物業及根據公允值模式計量者外，使用權資產按成本減任何累計折舊及減值虧損計量，並就租賃負債之任何重新計量作出調整。

本集團於租期結束時合理確定獲取相關租賃資產所有權之使用權資產，自開始日期起至可使用年期結束期間計提折舊。

在其他情況下，使用權資產按直線基準於其估計可使用年期及租期（以較短者為準）內計提折舊。

倘本集團於租期結束時獲取相關租賃資產所有權，則行使購買權之後，相關使用權資產的成本及相關累計折舊及減值虧損轉撥至物業、廠房及設備。

本集團將不符合投資物業定義之使用權資產於綜合財務狀況表內作為單獨項目呈列。

符合投資物業定義之使用權資產於「投資物業」內呈列。

可退回租賃按金已付可退回租賃按金乃根據香港財務報告準則第9號入賬並初始按公允值計量。

初始確認時之公允值調整被視為額外租賃款項並計入使用權資產成本。

租賃負債於租賃開始日期，本集團按該日未付的租賃付款現值確認及計量租賃負債。

於計算租賃付款現值時，倘租賃隱含的利率難以釐定，則本集團使用租賃開始日期的增量借款利率計算。

租賃付款包括：固定付款（包括實質性的固定付款），減任何應收租賃優惠；基於某項指數或比率的可變租賃付款，初始採用於租賃開始日期的該指數或比率計量；預期本集團根據剩餘價值擔保應予支付的金額；倘本集團合理確定行使購買選擇權，則有關選擇權的行使價；及倘租期反映本集團行使終止租賃選擇權時，有關終止租賃的罰款。

於開始日期後，租賃負債就應計利息及租賃付款作出調整。

72花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）租賃（續）本集團作為承租人（續）租賃負債（續）倘出現以下情況，本集團重新計量租賃負債（並就相關使用權資產作出相應調整）：租期有所變動或行使購買選擇權之評估發生變化，在此情況下，相關租賃負債透過使用重新評估日期之經修訂貼現率貼現經修訂租賃付款而重新計量。

租賃付款因擔保剩餘價值下預期付款變動而出現變動，在此情況下，相關租賃負債透過使用初始貼現率貼現經修訂租賃付款而重新計量。

本集團於綜合財務狀況表將租賃負債呈列為單獨項目。

租賃修訂倘出現以下情況，則本集團將租賃修訂作為一項單獨的租賃入賬：該項修訂通過增加使用一項或多項相關資產的權利擴大租賃範圍；及增加租賃的代價，增加的金額相當於範圍擴大對應的單獨價格及對單獨價格進行的任何適當調整以反映特定合約的情況。

就並不以單獨租賃入賬之租賃修訂而言，本集團透過使用於修訂生效日期之經修訂貼現率貼現經修訂租賃款項按經修訂租賃之租期重新計量租賃負債。

本集團透過對相關使用權資產進行相應調整，對出租人的租賃負債及租賃優惠的重新計量進行會計處理。

當修訂後的合約包含租賃組成部分及一個或多個其他租賃或非租賃組成部分時，本集團會根據租賃組成部分的相對獨立價格及非租賃組成部分的總獨立價格將修訂後的合約中的代價分配至每個租賃組成部分。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度733.重大會計政策（續）租賃（續）本集團作為出租人租賃的分類及計量本集團作為出租人的租賃分類為融資租賃或經營租賃。

當租賃的條款實質上將與相關資產所有權相關的所有風險及報酬轉讓予承租人時，該項合約被分類為融資租賃。

所有其他租賃分類為經營租賃。

根據融資租賃應收承租人的款項於開始日期確認為應收款項，其金額等於租賃淨投資，並以相關租賃所隱含的利率計量。

初始直接成本（除製造商或經銷商出租人所產生的有關費用外）計入租賃淨投資的初始計量內。

利息收入被分配至會計期間，以反映本集團有關租賃的未償還淨投資的固定定期收益率。

經營租賃的租金收入在相關租賃期限內按照直線法於損益確認。

磋商及安排經營租賃時產生的初始直接成本計入租賃資產的賬面值，有關成本於租賃期內按直線法確認為開支，惟根據公允值模式計量的投資物業則除外。

來自本集團日常業務過程的租金收入呈列為收入。

分配代價至合約不同部分當合約包括租賃及非租賃部分時，本集團應用香港財務報告準則第15號客戶合約收入（「香港財務報告準則第15號」）將合約的代價分配至租賃及非租賃部分。

非租賃部分因彼等的較單獨售價而有別於租賃部分。

可退回租賃按金已收可退回租賃按金乃根據香港財務報告準則第9號金融工具（「香港財務報告準則第9號」）入賬並初始按公允值計量。

初始確認時之公允值調整被視為承租人之額外租賃付款。

租賃修訂不屬於原始條款及條件的租賃合約代價變動作為租賃修訂入賬，包括透過免租或減租所提供的租賃優惠。

本集團將經營租賃的修改作為自該修改生效日期起的新租賃入賬，將與原租賃有關的任何預付或應計租賃付款視為新租賃的部分租賃付款。

74花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）外幣在編製各個別集團實體的財務報表時，以該實體的功能貨幣以外貨幣（外幣）結算的交易乃按交易當日的匯率確認。

於各報告期間結束時，以外幣列值的貨幣項目按當日的匯率重新換算。

按公允值列賬並以外幣列值之非貨幣項目，乃按釐定公允值當日的現行匯率重新換算。

按歷史成本以外幣計量的非貨幣項目不作重新換算。

結算貨幣項目的匯兌差額乃於其產生期間於損益確認，惟不包括有關作未來生產用途之在建資產的外匯借貸匯兌差額，該等差額於被視作外滙借款利息成本的調整時計入該等資產之成本。

借款成本因購置、建造或生產合資格資產（即必須經過長時間方可作擬定用途或可供銷售的資產）所產生的直接借款成本均計入該等資產的成本中，直至該等資產已大致可作擬定用途或可供銷售為止。

在相關資產可用於其擬定用途或出售後仍未償還的任何特定借款都將計入一般借款，以計算一般借款的資本化率。

特定借款在未用作合資格資產的開支前進行的短期投資所賺取的投資收入，將從合資格資本化的借款成本扣除。

所有其他借款成本均於其產生期間內在損益表內確認。

政府補助金政府補助金於出現合理保證本集團將會遵守附帶的條件及收獲撥款前，均不會確認。

政府補助金於本集團確認該等補助金擬補償的相關成本為開支時的期間內按系統基準於損益表內確認。

如作為已產生開支或虧損的補償，或對本集團提供即時財務資助而並無相關日後成本的應收收益相關政府補助金於應收該等補助金時在損益表內確認。

有關補助金於「其他收益」下呈列。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度753.重大會計政策（續）僱員福利退休福利成本向國管退休福利計劃及強制性公積金計劃作出的供款乃於僱員就其提供服務可享有供款時確認為開支。

短期僱員福利短期僱員福利乃按預期於僱員提供服務時支付之未貼現福利金額確認。

所有短期僱員福利獲確認為開支，惟香港財務報告準則要求或准許將該福利計入資產成本除外。

於扣除任何已付金額後，就僱員之累計福利（如工資及薪金、年假及病假）確認負債。

股份支付以權益結算並以股份支付之交易授予僱員的股份／購股權發放給員工及提供類似服務的其他人士的以權益結算並以股份支付的款項是以權益工具於授出當日之公允值釐定。

以授出當日（並無考慮非市場性質的歸屬條件）之公允值來釐定的以權益結算並以股份支付的款項，按本集團估計權益工具將會最終歸屬的期間以直線法支銷，並於權益中（股份付款儲備）作相應增加。

於報告期末，本集團會根據所有相關非市場性質的歸屬條件的評估，修正其預計最終歸屬購股期權數量之估算。

修訂原先估計之影響（如有）在損益賬確認（累積支出反映經修訂估計），並對股份付款儲備作出相應調整。

就於授出日即時歸屬之購股權而言，所授出購股權公允值即時於損益列為開支。

購股權獲行使時，先前於股份付款儲備中確認的金額將轉移至股份溢價。

當購股權於歸屬日後被沒收或於屆滿日期仍未行使，則過往於股份付款儲備確認之金額將繼續於股份付款儲備持有。

76花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）稅項所得稅開支為即期應付稅項及遞延稅項的總額。

即期應付稅項是根據年度應課稅利潤計算。

應課稅利潤與除稅前利潤有別的原因是應課稅利潤不包括其他年度的應課稅收入項目或可扣稅開支項目，亦不包括毋須課稅收入或不可扣稅的開支項目。

本集團的即期稅項負債乃按在報告期間結束時前已頒佈或實際上已頒佈的稅率計算。

遞延稅項乃按綜合財務報表中的資產及負債的賬面值與計算應課稅利潤所用的相應稅基之間的暫時差額確認。

遞延稅項負債一般就所有應課稅臨時差額確認，而遞延稅項資產乃就有可能將應課稅利潤扣減可動用的臨時差額而確認。

倘若臨時差額來自商譽或因首次確認不影響應課稅利潤或會計利潤的交易中的其他資產與負債（業務合併除外），則不會確認有關遞延稅項資產及負債。

此外，若暫時差額是源自商譽之首次確認，則不確認遞延稅項負債。

遞延稅項負債乃按與附屬公司及聯營公司的投資和合營企業的權益有關的應課稅暫時差額而確認，惟若本集團可控制暫時差額之撥回及暫時差額有可能不會於可見將來撥回之情況除外。

與該等投資及權益有關的可扣減暫時差額產生的遞延稅項資產，僅於可能將有充足的應課稅利潤以使用暫時差額的利益以及預期於可見將來撥回時，方予確認。

遞延稅項資產的賬面值於報告期間結束時作檢討，並在不大可能有足夠應課稅利潤以收回全部或部分資產時作調減。

遞延稅項資產及負債以清償負債或變現資產期間預期的適用稅率計算，根據於報告期間末已實施或實質上已實施的稅率（及稅法）計算。

遞延稅項負債及資產的計量反映稅務影響，可由本集團於報告期末時按預期的方式收回或結算其資產及負債賬面值。

就計量遞延稅項負債或遞延稅項資產而言，利用公允值模型計量的投資物業之賬面值乃假設通過銷售全數收回，除非該假設被推翻則除外。

當投資物業可予折舊及於本集團的業務模式（其業務目標是隨時間而非透過銷售消耗投資物業所包含的絕大部分經濟利益）內持有時，有關假設會被推翻。

倘假定被駁回，該等投資物業的遞延稅項負債及遞延稅項資產按上文香港會計準則第12號所得稅所載之一般原則（即按該等物業的預期收回方式）計量。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度773.重大會計政策（續）稅項（續）就內含本集團確認使用權資產及相關租賃負債的租賃交易的遞延稅項計量而言，本集團首先釐定稅項扣減是否歸屬於使用權資產或租賃負債。

就內含歸屬於租賃負債的稅項扣減的租賃交易而言，本集團就使用權資產及租賃負債分別應用香港會計準則第12號規定。

由於應用首次確認豁免，首次確認相關使用權資產及租賃負債的暫時差額並無予以確認。

由於重新計量租賃負債及進行租賃修訂而於其後修訂使用權資產及租賃負債的賬面值所產生的暫時差額，並不屬於首次確認豁免範圍，乃於重新計量或修訂之日予以確認。

倘有法定可行使權利將即期稅項資產及即期稅項負債抵銷，且該等項目與同一稅務機構就同一應課稅實體徵收之所得稅有關，則會抵銷遞延稅項資產及負債。

即期及遞延稅項於損益確認，惟倘即期及遞延稅項關乎於其他全面收益或直接於權益確認之項目則作別論，在此情況下，期及遞延稅項亦於其他全面收益或直接於權益確認。

倘對業務合併進行初步會計處理而產生即期或遞延稅項，有關稅務影響則計入業務合併之會計處理中。

於評估所得稅處理的不確定性時，本集團慮及個別集團實體於其所得稅申報中所用的或建議使用的不確定稅務處理是否可能獲相關稅務機關接納。

倘有可能，即期與遞延稅項的釐定應與所得稅申報中的稅務處理一致。

倘相關稅務機關不可能接納不確定的稅務處理，各項不確定性的影響將使用最有可能的金額或預計的價值反映。

物業、廠房及設備物業、廠房及設備為持作生產或供應貨品或服務、或作行政用途的有形資產（不包括下方所述的在建樓宇工程）。

物業、廠房及設備乃以成本扣減其後累計折舊及累計減值虧損（如有）於綜合財務狀況表列賬。

在建作生產、供應或行政用途之物業，按成本減任何已確認減值虧損列賬。

成本包括使資產達致可以管理層擬定方式運作的地點及狀態所直接產生的成本及（就合資格資產而言）根據本集團會計政策撥充資本之借貸成本。

該等資產之折舊於資產可作擬定用途時開始計提，與其他物業資產之基準相同。

當本集團就其中包括租賃土地及樓宇成份的物業所有權權益支付款項時，全部代價在租賃土地與樓宇成份之間按比例於初始確認時分配至相關公允值。

在相關付款能夠可靠分配的情況下，入賬列作經營租賃的於租賃土地的權益於綜合財務狀況表內呈列為「使用權資產」（如有），惟根據公允值模式分類及入賬列作投資物業者則除外。

當代價不能於非租賃樓宇成份及相關租賃土地的未劃分權益之間可靠分配時，全部物業將被分類為物業、廠房及設備。

78花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）物業、廠房及設備（續）當物業因已證實結束自用而變為投資物業時，於轉移日該項目（包括分類為使用權資產相關租賃土地）賬面值與公允值的任何差額確認於其他全面收入及累計於重估儲備中。

相關重估儲備將於其後物業出售或報廢時直接轉入累計溢利。

折舊採用直線法予以確認，以便於其估計可使用年期撇銷資產成本（在建物業除外）減去其估計剩餘價值。

估計可使用年期、估計剩餘價值和折舊方法會在各報告期末複核，以按預期基準反映任何估計變動的影響。

物業、廠房及設備於出售時或預期繼續使用資產再不會產生未來經濟利益時終止確認。

任何因物業、廠房及設備出售或報廢而產生的損益確認為銷售所得款項及資產賬面值的差額，且列入損益表內。

投資物業投資物業乃持作賺取租金及╱或資本升值的物業（包括就此目的的在建物業）。

投資物業包括持作未確定未來用途的土地，並將此視為就資本升值目的而持有。

投資物業亦計入租賃物業，該等租賃物業於應用香港財務報告準則第16後確認為使用權資產，並由本集團根據經營租賃進行分租。

投資物業乃以成本（包括任何直接應佔開支）初步計值。

初步確認後，投資物業以其公允值計算，並調整以撇除任何預付或累計經營租賃收入。

投資物業公允值變動所產生之損益於產生之期間計入損益表。

興建中投資物業之建築成本及利息開支被撥充資本並作為興建中投資物業之賬面值其中部分。

投資物業於其被出售或永久終止使用或預期於出售時再無日後經濟利益之時終止確認。

倘本集團作為中介出租人將分租分類為融資租賃，則確認為使用權資產的租賃物業將取消確認。

終止確認物業所產生的任何損益（按出售所得款項淨額及資產的賬面值的差額計算）於該項目終止確認時計入損益。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度793.重大會計政策（續）業務合併所收購之無形資產業務合併所收購之無形資產與商譽分開確認及初步按收購日期之公允值（視為其成本）確認。

初步確認後，業務合併所收購之具有限使用年期的無形資產按成本減累計攤銷及任何累計減值虧損入賬。

無形資產於出售或當預期使用或出售不會產生任何日後經濟利益時取消確認。

取消確認無形資產產生的收益及虧損，按出售所得款項淨額與資產賬面值間的差額計量，並於取消確認資產的期間在損益內確認。

物業、廠房及設備、使用權資產、合約成本及無形資產（商譽除外）之減值本集團於各報告期間結束時檢討其物業、廠房及設備、使用權資產、有限可使用年期之無形資產及合約成本的賬面值，以判斷該等資產有否出現任何減值虧損跡象。

倘出現任何有關跡象，則會估計資產的可收回金額，以釐定減值虧損（如有）的程度。

物業、廠房及設備、使用權資產、無形資產之可收回金額乃個別估計。

當無法個別估計可收回金額時，本集團會估計該資產所屬之現金產生單位的可收回金額。

於測試現金產生單位之減值時，公司資產於可確立合理及一致之分配基準時分配至相關現金產生單位，或另行分配至可確立合理及一致之分配基準之最小現金產生單位組別。

對公司資產所屬現金產生單位或現金產生單位組別的可收回金額進行釐定，並與相關現金產生單位或現金產生單位組別的賬面值進行比較。

在本集團根據香港財務報告準則第15號將資本化資產減值虧損確認為合約成本前，本集團按適用準則評估和確認任何與相關合約有關的其他資產減值虧損。

屆時，倘賬面值超過本集團預期收取以換取相關商品或服務的代價餘額減與直接關於提供該等商品或服務的成本（未確認為開支），則就作為合約成本的資本化資產而言之減值虧損（如有）得以確認。

作為合約成本的資本化資產屆時就評估相關現金產生單位減值，而計入其所屬的現金產生單位之賬面值。

可收回金額為減除出售成本後的公允值與使用價值兩者的較高者。

在評估使用價值時，估計未來現金流乃使用除稅前折現率折減至其現值，以反映市場對貨幣時間值的評估及該資產（或現金產生單位）（其估計未來現金流量未予調整）特有的風險。

80花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）物業、廠房及設備、使用權資產、合約成本及無形資產（商譽除外）之減值（續）當資產（或現金產生單位）的可收回金額估計比賬面值小，資產（或現金產生單位）的賬面值乃調低至其可收回金額。

對於不能按合理及一致的基準分配至現金產生單位的企業資產或部分企業資產而言，本集團將比較一組現金產生單位的賬面值（包括已分配至該組現金產生單位的企業資產或部分企業資產的賬面值）與該組現金產生單位的可收回金額。

於分配減值虧損時，減值虧損將首先被分配以削減任何商譽之賬面值（倘適用），其後根據單位或現金產生單位組別內各項資產之賬面值按比例分配到其他資產。

資產之賬面值不會被減至（以最高者為準）低於其公允值減出售成本（倘可計量）、其使用價值（倘可釐定）及零。

分配至資產的減值虧損數額則按比例分配至單位或現金產生單位組別的其他資產。

減值虧損即時於損益中確認。

倘減值虧損其後回撥，資產（或現金產生單位或現金產生單位組別）的賬面值則調升至經修訂的估計可收回金額，惟該調升的賬面值不可超過假若該資產（或現金產生單位或現金產生單位組別）以往年度並無確認任何減值虧損而釐定的賬面值。

減值虧損回撥即時於損益中確認。

存貨存貨乃按成本及可變現淨值兩者之較低者入賬。

成本乃按先進先出法計算。

可變現淨值指存貨的估計售價減所有估計竣工成本及作出銷售的必要成本。

已竣工物業／發展中待售物業已竣工物業／發展中物業擬於開發完成後進行出售，分類為流動資產。

除根據使用權資產之會計政策以成本模型計量之租賃土地部分外，已竣工物業及發展中物業乃按成本值及可變現淨值兩者之較低者列賬。

成本按特定辨識基準釐定，包括分配已發生之相關開發支出以及於適當情況下撥充資本之借貸成本。

可變現淨值乃指物業估計銷售價格減估計完成成本及銷售所需之成本。

在建待售物業於完成後轉撥至已竣工待售物業。

本集團持有物業之用途更改為賺取租金或╱及資本增值而非於日常業務過程中出售時，而且有證據顯示向另一方訂立經營租賃時，物業自存貨轉移至投資物業。

物業於轉移當日之公允值與其過往賬面值之任何差額於損益確認。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度813.重大會計政策（續）金融工具當集團實體參與訂立有關工具的合約，金融資產及金融負債確認入賬。

所有以正規途徑購買或銷售之金融資產乃按交易日期基準確認及取消確認。

正規途徑買賣或銷售乃要求於市場法規或慣例所確定之時間框架內交付資產之金融資產買賣或銷售。

金融資產及金融負債初步以公允值計算，惟客戶合約產生之應收賬款初步根據香港財務報告準則第15號計量則除外。

首次確認時，收購或發行金融資產及金融負債直接產生的交易成本（以公允值計入損益的金融資產及金融負債除外）將視乎情況加入或扣除金融資產或金融負債的公允值。

以公允值計入損益的收購金融資產或金融負債產生的直接交易成本實時在損益表確認。

實際利率法為計算金融資產或金融負債的攤銷成本以及分配相關期間的利息收入及利息開支之方法。

實際利率乃於初步確認時按金融資產或金融負債的預期可使用年期或適用的較短期間內確切貼現估計未來現金收入及款項（包括構成實際利率不可或缺部分的所有已付或已收費用及點數、交易成本及其他溢價或貼現）至賬面淨值的利率。

金融資產金融資產的分類及其後計量滿足以下條件其後按攤銷成本計量的金融資產：以收取合約現金流量為目的而持有資產之經營模式下持有之金融資產；及合約條款於指定日期產生之現金流量純粹為支付本金及未償還本金之利息。

滿足以下條件其後按公允值計入其他全面收益計量的金融資產：以出售金融資產及收取合約現金流量為目標的業務模式內持有的金融資產；及合約條款於指定日期產生之現金流量純粹為支付本金及未償還本金之利息。

82花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產的分類及其後計量（續）所有其他金融資產其後按公允值計入損益計量，惟在初始確認金融資產之日，倘該股本投資並非持作買賣，亦非收購方在香港財務報告準則第3號業務合併所適用的業務合併中確認的或然代價，本集團可不可撤銷地選擇於其他全面收益呈列股本投資公允值的其後變動。

倘符合下列條件，則金融資產為持作買賣：其乃主要獲收購以於短期內出售；或於初步確認時，其為本集團共同管理之已識別金融工具組合的一部分，並具有短期套利的近期實際模式；或其屬並非指定及作為對沖工具生效的衍生工具。

此外，倘如此可消除或大幅減少會計錯配，則本集團可不可撤銷地將一項須按攤銷成本或按公允值計入其他全面收益計量的金融資產指定為按公允值計入損益計量。

(i)攤銷成本及利息收入其後按攤銷成本計量的金融資產及其後按公允值計入其他全面收益計量的債務工具╱應收款項乃使用實際利息法確認利息收入。

就購買或發起的信用減值金融資產以外的金融工具而言，利息收入乃對一項金融資產賬面總值應用實際利率予以計算，惟其後出現信用減值的金融資產除外（見下文）。

就其後出現信用減值的金融資產而言，自下一報告期起，利息收入乃對金融資產攤銷成本應用實際利率予以確認。

倘信用減值金融工具的信貸風險好轉，使金融資產不再出現信用減值，於釐定資產不再出現信用減值後的報告期開始起利息收入乃對金融資產賬面總值應用實際利率予以確認。

(ii)指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具按公允值計入其他全面收益之權益工具的投資其後按公允值計量，其公允值變動產生的收益及虧損於其他全面收益確認及於重估儲備累積；無須作減值評估。

累計損益將不重新分類至出售權益投資之損益，並將繼續於重估儲備持有。

當本集團確認收取股息的權利時，該等權益工具投資的股息於損益中確認，除非股息明確表示收回部分投資成本。

股息計入損益中「其他收入」的項目中。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度833.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產的分類及其後計量（續）(iii)按公允值計入損益之金融資產並不符合按攤銷成本或按公允值計入其他全面收益或指定為按公允值計入其他全面收益計量準則的金融資產乃按公允值計入損益計量。

按公允值計入損益之金融資產按於各報告期末按公允值計量，而任何公允值收益或虧損均於損益內確認。

於損益內確認的淨收益或虧損包括就金融資產賺取的任何股息或利息，並計入「其他收益及虧損」項目內。

金融資產及根據香港財務報告準則第9號須進行減值評估的其他項目的減值本集團根據香港財務報告準則第9號就須進行減值評估之金融資產（包括應收賬款及其他應收款項、應收關連方款項、受限制╱抵押銀行存款及銀行結餘）以及合約資產以預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）模式進行減值評估。

預期信貸虧損的金額於各報告日期更新，以反映自初始確認後信貸風險的變化。

存續期預期信貸虧損指將相關工具的預期使用期內所有可能的違約事件產生之預期信貸虧損。

相反，12個月預期信貸虧損（「 12個月預期信貸虧損」）指預期於報告日期後12個月內可能發生的違約事件導致之存續期預期信貸虧損部分。

評估乃根據本集團的歷史信貸虧損經驗進行，並根據債務人特有的因素、一般經濟狀況以及對報告日期當前狀況的評估以及對未來狀況的預測作出調整。

本集團始終就應收賬款、合約資產、代表住戶付款及應收租賃款項確認存續期預期信貸虧損。

對於所有其他工具，本集團計量的虧損撥備等於12個月預期信貸虧損，除非自初始確認後信貸風險顯著增加，則本集團確認存續期預期信貸虧損。

是否應確認存續期預期信貸虧損的評估乃基於自初始確認以來發生違約之可能性或風險的顯著增加。

(i)信貸風險顯著增加於評估自初始確認後信貸風險是否顯著增加時，本集團將於報告日期金融工具發生之違約風險與初始確認日期金融工具發生之違約風險進行比較。

在進行該評估時，本集團會考慮合理且可支持的定量和定性資料，包括無需付出不必要的成本或努力而可得之歷史經驗及前瞻性資料。

84花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產及根據香港財務報告準則第9號須進行減值評估的其他項目的減值（續）(i)信貸風險顯著增加（續）特別是，在評估信貸風險是否顯著增加時，會考慮以下資料：金融工具的外部（如有）或內部信貸評級的實際或預期顯著惡化；外部市場信貸風險指標的顯著惡化，如信貸利差大幅增加，債務人的信貸違約掉期價格；預計會導致債務人償還債務能力大幅下降的業務、財務或經濟狀況的現有或預測的不利變化；債務人經營業績的實際或預期顯著惡化；或導致債務人償還債務能力大幅下降的債務人監管、經濟或技術環境的實際或預期的重大不利變化。

不論上述評估之結果如何，本集團認為，當合約付款逾期超過30天，則自初始確認以來信貸風險已顯著增加，除非本集團有合理且可支持之資料證明。

儘管如此，倘債務工具於報告日期釐定為信貸風險偏低，則本集團假設債務工具的信貸風險自初始確認以來並無顯著增加。

倘出現以下情況，債務工具將被釐定為信貸風險偏低：(a)具有低違約風險；(b)借款人擁有雄厚實力於短期內履行其合約現金流量責任；及(c)經濟及業務狀況的長期不利變動可能但未必會削弱借款人履行其合約現金流量責任的能力。

根據全球理解的定義，本集團認為債務工具的內部或外部信用評級為「投資級別」時，債務工具信貸風險較低。

就財務擔保合約而言，本集團成為不可撤回承擔一方之日期被視為就評估減值之初步確認日期。

在評估自貸款承擔初步確認起信貸風險是否顯著增加時，本集團考慮貸款承擔相關貸款發生違約的風險變動；就財務擔保合約而言，本集團考慮特定債務人合約違約的風險變動。

本集團定期監控用以識別信貸風險有否顯著增加的標準之有效性，且修訂標準（如適當）來確保標準能在金額逾期前識別信貸風險顯著增加。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度853.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產及根據香港財務報告準則第9號須進行減值評估的其他項目的減值（續）(ii)違約定義就內部信貸風險管理而言，本集團認為，違約事件在內部制訂或得自外界來源的資料顯示債務人不大可能悉數向債權人（包括本集團）還款（未計及本集團所持任何抵押品）時發生。

不論上文為何，本集團認為，已於金融資產逾期超過90日後發生違約，惟本集團有合理及具理據資料來顯示更加滯後的違約標準更為恰當。

(iii)信用減值金融資產金融資產在一項或以上事件（對該金融資產估計未來現金流量構成不利影響）發生時出現信用減值。

金融資產出現信用減值的證據包括有關下列事件的可觀察數據：發行人或借款人的重大財務困難；違反合約（如違約或逾期事件）；借款人的貸款人因有關借款人財務困難的經濟或合約理由而向借款人批出貸款人不會另行考慮的優惠；借款人將可能陷入破產或其他財務重組；或因財務困難導致金融資產無法在活躍市場繼續交易。

(iv)撇銷政策資料顯示對手方處於嚴重財務困難及無實際收回可能時，本集團則撇銷金融資產。

經考慮法律意見後（倘合適），遭撇銷的金融資產可能仍須按本集團收回程序進行強制執行活動。

撇銷構成取消確認事項。

任何其後收回在損益中確認。

86花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產及根據香港財務報告準則第9號須進行減值評估的其他項目的減值（續）(v)預期信貸虧損之計量及確認預期信貸虧損之計量為違約概率、違約虧損（即違約時虧損大小）及違約時風險敞口之函數。

違約概率及違約虧損之評估乃基於歷史數據及前瞻性資料。

預期信貸虧損的預估乃無偏概率加權平均金額，以各自發生違約的風險為權重確定。

本集團採用實際權宜方法使用撥備矩陣估計物業營運服務及租賃應收款項產生的應收賬款的預期信貸虧損，當中考慮歷史信貸虧損經驗，並就無需付出不必要的成本或努力而可得之前瞻性資料作出調整。

一般而言，預期信貸虧損為根據合約應付本集團之所有合約現金流量與本集團預期收取之現金流量之間的差額（按初始確認時釐定之實際利率貼現）。

就應收租賃款項而言，用於釐定預期信貸虧損的現金流量與根據香港財務報告準則第16號用於計量應收租賃款項的現金流一致。

就財務擔保合約而言，本集團僅須當債務人發生違約事件時，根據擔保工具之條款作出付款。

因此，預期信貸虧損為預期支付予持有人作為發生信貸虧損之補償減任何本集團預期從持有人、債務人或任何其他人士所收取之金額的現值。

若干應收賬款及代表住戶作出之付款（包含於其他應收款中）的全期預期信貸虧損乃按集體基準進行考慮，當中慮及逾期資料及前瞻性宏觀經濟資料等相關信貸資料。

就集體評估而言，本集團於制定分組時會考慮以下特征：逾期狀態；對手方的性質、規模及行業；及可取得之外部信貸評級。

歸類工作經管理層定期檢討，以確保各組別成份繼續具有類似信貸風險特性。

利息收入乃根據金融資產的賬面總值計算，除非金融資產出現信用減值，在此情況下，利息收入根據金融資產的攤銷成本計算。

本集團透過調整所有金融工具之賬面值於損益確認彼等之減值收益或虧損，惟貿易應收款項、應收租賃款項、合約資產、其他應收款項（包括代表住戶付款及應收貸款）、應收一間合營企業款項及財務擔保合約透過虧損撥備賬確認相應調整除外。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度873.重大會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）終止確認金融資產本集團僅於自資產獲得現金流之合約權利屆滿，或當其將金融資產及該資產所有權之絕大部分風險及回報轉讓至另一實體時，方會終止確認該項金融資產。

倘本集團既無轉讓亦無保留已轉讓資產所有權之絕大部分風險及回報並繼續控制該資產，則本集團確認於該資產之保留權益並就其須支付的金額確認相關負債。

倘本集團保留所轉讓金融資產所有權之絕大部分風險及回報，則本集團繼續確認該金融資產，及亦就已收所得款項確認有抵押借貸。

終止確認按攤銷成本計量之金融資產時，該資產之賬面值與已收及應收代價之總和之間的差額乃於損益內確認。

於終止確認本集團自應用香港財務報告準則第9號起選擇初步按公允值計入其他全面收益確認的權益工具投資時，以往於按公允值計入其他全面收益儲備中累計之累計損益不再重新分類至損益，但轉入累計溢利。

金融負債及權益分類為債務或權益債務和股權工具根據合約安排的實質內容以及金融負債和股權工具的定義分類為金融負債或權益。

股權工具股權工具是扣除所有負債後實體資產剩餘權益證明之合約。

本公司發行之股權工具以已收所得款項扣除直接發行成本列賬。

購回本公司本身股權工具已直接於權益確認及扣除。

概無就購買、出售、發行或註銷本公司本身股權工具於損益中確認收益或虧損。

金融負債所有金融負債其後採用實際利率法按攤銷成本計量。

按攤銷成本計量之金融負債金融負債（包括應付賬款及其他應付款項、應付關連方款項、借款、優先票據、債券以及已發行資產抵押證券）其後採用實際利率法按攤銷成本計量。

財務擔保合約財務擔保合約是一份要求發行人繳付某指定款項予持有人，作為因某指定債務人未能按照債務工具的條款償還到期款項而引致損失的賠償的合約。

財務擔保合約負債初步按其公允值計量，其後按以下較高者計量：根據香港財務報告準則第9號釐定的合約債項金額；及初步確認金額減保證期內所確認之累計攤銷（如適用）。

88花樣年控股集團有限公司2023年度報告3.重大會計政策（續）金融工具（續）金融負債及權益（續）取消確認╱修訂金融負債本集團僅於其責任已被解除、註銷或屆滿時方會取消確認金融負債。

取消確認之金融負債賬面值與已付及應付代價之差額乃於損益內確認。

於金融負債之合約條款予以修訂時，本集團評估經修訂條款是否導致原有條例發生重大變更，當中計及所有相關事實及情況（包括定性因素）。

倘定性評估不具決定性，則本集團認為，倘根據新條款現金流量經貼現現值（包括任何已付費用減任何已收費用，並使用原實際利率貼現）與原金融負債剩餘現金流量經貼現現值相差至少10%，則有關條款有重大差異。

因此，有關變更條款列作取消確認，產生之任何成本或費用會於取消確認時確認為部分盈虧。

倘有關差異小於10%，則交換或變更視作非重大變更。

就並不導致終止確認的金融負債的非重大變更而言，相關金融負債的賬面值將會按照經修訂的合約現金流量的現值計算，並按照金融負債的初始實際利率貼現。

交易成本或已產生的費用會調整為經修訂金融負債的賬面值，並在餘下期限內攤銷。

金融負債賬面值的任何調整於修訂日期在損益中確認。

優先票據及債券及已發行資產抵押證券本公司發行包含負債及提早贖回權（與主合約並無密切關係）的優先票據在初步確認時分作不同類別。

於發行日，負債及提早贖回權部分均按公允值確認。

本公司的附屬公司發行包含負債及認沽期權（與主合約密切聯係）之債券及資產抵押證券在初步確認時並無分類作主合約及內置衍生工具。

於發行日，債券及已發行資產抵押證券均按公允值確認。

在其後期間，優先票據、債券及已發行資產抵押證券的負債部分使用實際利率法按照攤銷成本列賬。

提早贖回優先票據權按照公允值計量，其變動按公允值計入損益中。

與發行優先票據及債券及已發行資產抵押證券有關的交易成本計入優先票據及債券及已發行資產抵押證券的賬面值，並使用實際利率法在優先票據及債券及已發行資產抵押證券期間內攤銷。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度894.主要會計判斷及估計不明朗因素的主要來源於應用附註3所載本集團之會計政策過程中，管理層須就無法從其他途徑得知之資產及負債賬面值作出判斷、估計及假設。

該等估計及相關假設乃基於過往經驗及其他視作相關之因素作出。

實際結果或會有別於該等估計。

估計及相關假設乃按持續基準審閱。

倘就會計估計之修訂只影響修訂估計之期間，則有關修訂會在該期間確認；倘有關修訂影響即期及未來期間，則有關修訂會在修訂期間及未來期間確認。

應用會計政策之關鍵判斷以下為管理層在應用本集團會計政策過程中作出之關鍵判斷（除涉及之估計外（見下文）），以及其對綜合財務報表已確認之金額具有最重大之影響。

投資物業之遞延稅項就計量採用公允值模式計量之投資物業所產生之遞延稅項而言，本公司董事已對本集團的投資物業組合進行檢討並總結本集團的投資物業並非以目標為透過時間消耗投資物業所包含之大部分經濟收益的模式持有。

因此，於釐定投資物業之遞延稅項時，本公司董事已釐定，有關採用公允值模式計量的投資物業的賬面值可透過銷售悉數收回之假設並未被駁回。

於2023年12月31日，投資物業之遞延稅項的賬面值為人民幣297,433,000元（2022年：人民幣548,822,000元）。

估計不明朗因素的主要來源以下為有關未來之主要假設及於報告期間結束時會引致下個財政年度資產及負債賬面值大幅調整之重大風險之其他估計不明朗因素主要來源。

釐定待售物業的可變現淨值待售物業乃按成本或可變現淨值（以較低者為準）入賬，賬面值合共人民幣37,247,690,000元（ 2022年：人民幣44,135,133,000元）。

成本（包括土地成本、開發開支、根據本集團的會計政策撥充資本之借貸成本）及其他應佔開支於各階段根據可售建築面積採用加權平均法分配至各單位。

可變現淨值乃以估計售價（根據中國現行房地產市況）減估計銷售開支及估計竣工成本（倘有）計算，並根據最佳可得的資料釐定。

倘中國的物業市場狀況發生任何改變導致估計售價下降，或會撇減在建待售物業及可供銷售已竣工物業。

於2023年12月31日，可變現淨值撥備結餘為人民幣8,690,422,000元（2022年：人民幣6,741,944,000元）。

90花樣年控股集團有限公司2023年度報告4.主要會計判斷及估計不明朗因素的主要來源（續）估計不明朗因素的主要來源（續）公允值之計量及估值過程本集團之投資物業合共人民幣6,739,261,000元（ 2022年：人民幣8,322,168,000元）及按其公允值計量，以作財務申報之用途。

本公司之董事會已設立由本公司首席財務官帶領之估值團隊，以決定公允值計量所需之適當估值技術及輸入數據。

於估計投資物業之公允值時，本集團盡可能使用可得之可觀察市場輸入數據。

本集團聘用第三方合資格估值師進行估值。

本估值團隊與該合資格外聘估值師緊密合作，以為該估值模式釐定適當之估值技術及輸入數據。

首席財務官定期向本公司董事會匯報估值團隊得出之結果，以解釋投資物業之公允值之變動原因。

本集團使用包括非根據可觀察市場輸入數據之估值技術以估計若干投資物業之公允值。

附註19中詳列本集團用以釐定投資物業之公允值所用之估值技術、輸入數據及主要假設。

商譽估計減值釐定透過收購附屬公司方式收購物業經營業務所產生的商譽是否減值須估計獲分配商譽的現金產生單位（或現金產生單位組別）的可收回金額（為使用價值及公允值減出售成本中的較高者）。

計算使用價值時，本集團須按本集團管理層批准的五年財政預算，估計預期可自現金產生單位（或現金產生單位組別）產生的未來現金流量及適當貼現率，以計算現值。

本集團委聘獨立估值師協助估值工作。

本集團的估值團隊與獨立估值師密切合作，以建立適當的估值模式及模式輸入數據。

編製已獲批准的財務預算涵蓋期間的現金流量預測涉及的主要估計包括增長率、折現率及預計未來現金流入╱流出（包括收入、毛利及估計經營開支）。

超過五年期間的現金流量採用零增長率推算。

倘實際未來現金流較預期為少，或因事實及環境的不利變動而下調預期未來現金流入，則可能出現重大減值虧損。

於2023年12月31日，商譽的賬面值扣除累計減值虧損人民幣31,516,000元（ 2022年：人民幣31,516,000元）為人民幣923,051,000元（ 2022年：人民幣906,977,000元）。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度914.主要會計判斷及估計不明朗因素的主要來源（續）估計不明朗因素的主要來源（續）無形資產估計減值無形資產於有跡象顯示賬面值可能無法收回時進行減值測試。

倘已分配無形資產的現金產生單位的賬面值超出其可收回金額（即其公允值減出售成本或其使用價值的較高者），則存在減值。

計算使用價值時，本集團須估計資產現金產生單位預期所得未來現金流量及合適貼現率，以計算該等現金流量的現值。

倘實際未來現金流量少於預期，則可能出現重大減值虧損。

於2023年12月31日，無形資產的賬面值（扣除累計減值虧損）為人民幣14,695,000元（2022年：人民幣21,378,000元）。

合約資產及代表住戶作出之付款（包含於應收賬款及其他應收款中）的預期信貸虧損撥備本集團運用共同基準或個別評估（倘適合）來計算合約資產及代表住戶作出之款項（包含於應收賬款及其他應收款中）的預期信貸虧損，惟物業建造相關合約資產就預期信貸虧損個別評估。

因不同債務人組別具相似虧損形態，故估計虧損率乃根據內部信貸評級得出。

共同基準乃基於本集團的歷史違約率，並考慮無需付出不必要的成本或努力而可得之合理且可支持的前瞻性資料。

於各報告期末，所觀察的歷史違約率會重新評估，並考慮前瞻性資料的變動。

於2023年12月31日，合約資產及代表住戶之付款的總賬面值分別為人民幣63,102,000元及人民幣1,214,319,000元（ 2022年：人民幣47,363,000元及人民幣1,263,054,000元），而信貸虧損撥備結餘分別為人民幣30,774,000元及人民幣411,194,000元（2022年：人民幣7,485,000元及人民幣393,428,000元）。

預期信貸虧損撥備對估計變動尤為敏感。

有關預期信貸虧損及本集團合約資產及代表住戶付款的資料於附註45披露。

應收賬款（包括應收租賃款項）、其他應收款及應收關連方款項的預期信貸虧損撥備本集團運用撥備矩陣或個別評估（倘適合）來計算應收賬款的預期信貸虧損，惟就預期信貸虧損進行個別評估的具有重大結餘且信用減值的應收賬款除外。

撥備率乃基於內部信用評級，將被視為具有類似虧損模式的不同債務人按其賬齡進行分組。

撥備矩陣乃基於本集團的歷史違約率，並考慮無需付出不必要的成本或努力而可得之合理且可支持的前瞻性資料。

於各報告日期，所觀察的歷史違約率會重新評估，並考慮前瞻性資料的變動。

於2023年12月31日，應收賬款以及其他應收款及應收關連方款項的總賬面值分別為人民幣2,061,553,000元及人民幣17,414,053,000元（ 2022年：人民幣2,800,520,000元及人民幣20,127,487,000元），而信貸虧損撥備結餘分別為人民幣263,772,000元及人民幣1,276,993,000元（2022年：人民幣257,487,000元及人民幣1,082,519,000元）。

預期信貸虧損撥備對估計變動尤為敏感。

有關預期信貸虧損及本集團應收賬款的資料分別於附註45披露。

92花樣年控股集團有限公司2023年度報告4.主要會計判斷及估計不明朗因素的主要來源（續）估計不明朗因素的主要來源（續）土地增值稅（「土地增值稅」）本集團須繳納中國土地增值稅。

然而，中國各個城市的不同徵稅區的稅項徵收及支付有所差異，而本集團的若干項目尚未與中國的地方稅務部門最終確定土地增值稅的計算及支付。

因此，於釐定土地增值金額及其相關所得稅撥備時須作出重大估計。

本集團基於管理層的最佳估計確認土地增值稅。

最終稅務結果可能與原本所記錄的金額有所不同，而該等差異將影響與地方稅務部門最終確定該等稅項的期間內的所得稅開支及有關所得稅撥備。

誠如上文所述，投資物業之賬面值乃假設通過銷售全數收回，因此，投資物業公允值變動之遞延稅項費用已於出售該等物業時計入應付土地增值稅。

遞延稅項資產遞延稅項資產乃就所有未動用稅務虧損而獲確認，惟應課稅利潤或應課稅暫時差額可能與可動用虧損進行抵銷。

在釐定可予確認的遞延稅項資產金額時，管理層須根據日後應課稅利潤或應課稅暫時差額的可能時間及數額，連同未來稅項計劃策略作出重要估計。

於2023年12月31日，就未動用稅務虧損而確認的遞延稅項資產之賬面值為人民幣40,421,000元（ 2022年：人民幣50,550,000元）。

倘產生的實際未來應課稅利潤低於或超過預期，或導致修訂未來應課稅利潤估計的事實及情況變動，或會重大撥回或進一步確認遞延稅項資產，遞延稅項資產將於有關撥回或進一步確認發生期間於損益內確認。

在建物業建築成本的確認及分配物業開發成本於施工期間入賬列為在建物業，並將於確認物業銷售後轉撥至已竣工待售物業及計入綜合損益及其他全面收益表。

於最終結算開發成本及有關物業銷售的其他成本之前，該等成本乃根據管理層的最佳估計，由本集團計提。

於開發物業階段，本集團一般分期進行。

各期的共同成本會按可出售面積分配至個別開發期。

倘成本的最終結算及相關成本分配與最初估計不同，則開發成本及其他成本的增減會影響未來年度的損益。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度935.客戶合約收入(i)客戶合約收入分類截至2023年12月31日止年度分部物業開發物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元貨品及服務類型物業開發銷售已竣工物業13,246,488 – – – – 13,246,488物業代理服務提供物業代理服務– 9,564 – – – 9,564物業經營服務提供物業管理服務– – 2,074,354 – – 2,074,354 提供增值服務– – 82,870 – – 82,870提供工程服務– – 12,710 – – 12,710酒店經營提供酒店住宿服務– – – 145,262 – 145,262 其他物業項目管理及其他相關服務– – – – 23,78723,787 13,246,4889,5642,169,934145,26223,78715,595,035 收入確認時間按時點確認13,246,4889,56437,840 – 23,78713,317,679 按時段確認– – 2,132,094145,262 – 2,277,356 13,246,4889,5642,169,934145,26223,78715,595,035 客戶合約收入與分部資料所披露的金額對賬如下：分部物業開發物業投資物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部資料所披露的收入（附註6） 13,246,488249,0589,5642,258,342145,26223,78715,932,501抵銷– – – (88,408) – – (88,408)租賃– (249,058) – – – – (249,058)客戶合約收入13,246,488 – 9,5642,169,934145,26223,78715,595,03594花樣年控股集團有限公司2023年度報告5.客戶合約收入（續）(i)客戶合約收入分類（續）截至2022年12月31日止年度分部物業開發物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元貨品及服務類型物業開發銷售已竣工物業7,361,634 – – – – 7,361,634 物業代理服務提供物業代理服務– 1,222 – – – 1,222 物業經營服務提供物業管理服務– – 1,948,778 – – 1,948,778 提供增值服務– – 94,045 – – 94,045 提供工程服務– – 18,872 – – 18,872 酒店經營提供酒店住宿服務– – – 117,774 – 117,774 其他物業項目管理及其他相關服務– – – – 18,894 18,894 7,361,6341,2222,061,695117,77418,8949,561,219 收入確認時間按時點確認7,361,6341,22228,010 – 18,8947,409,760 按時段確認– – 2,033,685117,774 – 2,151,459 7,361,6341,2222,061,695117,77418,8949,561,219 客戶合約收入與分部資料所披露的金額對賬如下：分部物業開發物業投資物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部資料所披露的收入（附註6） 7,361,634192,7941,2222,170,968117,77418,8949,863,286 抵銷– – – (109,273) – – (109,273)租賃– (192,794) – – – – (192,794)客戶合約收入7,361,634 – 1,2222,061,695117,77418,8949,561,219 綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度955.客戶合約收入（續）(ii)客戶合約之履約責任本集團確認來自以下主要來源的貨品及服務收入：銷售已竣工物業；物業建造；提供物業代理服務；提供物業管理服務；提供增值服務；提供工程服務；提供酒店住宿服務；及提供其他服務。

就出售已竣工物業而言，本集團預售在建物業及收取客戶按金。

收入於客戶獲得已竣工物業的控制權且本集團已獲得現時收款權並很可能收回代價時於某一時點確認。

就建造物業而言，本集團乃為客戶建造物業。

建造收入乃隨著時間推移確認為達成的履約責任，蓋因本集團創造或增強一項資產且該資產在創造或增強時客戶有控制權。

建造收入乃使用輸入法根據合約完成階段予以確認。

就提供物業代理服務而言，代理佣金於買方與賣方訂立合法具約束力銷售協議及完成履約責任時的某一個時點確認。

交易付款應於完成履約責任時立即支付。

物業管理服務主要包括按包干制、酬金制的物業管理服務及交付前及諮詢服務。

就物業管理服務而言，本集團每月╱定期就提供的服務開出固定金額賬單，並將本集團有權開立發票且與已完成的履約價值直接匹配的金額確認為收入。

96花樣年控股集團有限公司2023年度報告5.客戶合約收入（續）(ii)客戶合約之履約責任（續）就按包干制管理的物業所得物業管理服務收入而言，本集團作為委託人且主要負責向業主提供物業管理服務。

由於於本集團履約時，業主同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，本集團將已收或應收業主的費用隨著時間的流逝確認為收入並將所有相關物業管理成本確認為服務成本。

就按酬金制管理的物業所得物業管理服務收入而言，本集團就向住宅社區物業管理辦事處提供的物業管理服務確認佣金費（按向業主收取物業管理費總額的若干百分比計算）。

由於於本集團提供物業管理服務時，住宅社區物業管理辦事處同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，本集團確認已收或應收住宅社區物業管理辦事處的費用為其收入，以隨著時間的流逝安排及監控其他供應商向住宅社區物業管理辦事處提供的服務。

就交付前階段的物業管理服務收入而言，本集團作為委託人且主要負責向物業開發商提供物業管理服務。

由於於本集團履約時，物業開發商同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，本集團將已收或應收物業開發商的費用隨著時間的流逝確認為收入並將所有相關物業管理成本確認為服務成本。

就計入物業管理服務的根據諮詢服務安排的住宅社區諮詢服務收入而言，本集團作為委託人且主要負責向物業管理公司提供諮詢服務。

本集團提前與物業管理公司協定服務費。

由於於本集團履約時，物業管理公司同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，本集團將已收或應收物業管理公司的費用隨時間流逝確認為收入並將所有相關物業管理成本確認為服務成本。

就增值服務而言，本集團與客戶預先協定服務的固定費用，並每月╱定期向客戶發出賬單，而賬單因該月╱期間已完成服務的實際水平而異。

由於於本集團履約時，客戶同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，因此，收入於完成履約責任時隨時間流逝確認。

交易付款應於完成履約責任時立即支付。

就工程服務而言，本集團履約時會創建或增強由客戶控制的資產或在建工程，因此，本集團參考達致履約責任的完成情況，隨時間流逝履行履約責任及確認收入。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度975.客戶合約收入（續）(ii)客戶合約之履約責任（續）就提供酒店住宿服務而言，本集團與客戶預先協定服務的固定費用。

由於客戶同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，因此，收入於完成履約責任時隨時間流逝確認。

交易付款應於完成履約責任時立即支付。

就提供其他服務而言，本集團與客戶預先協定所提供服務的固定服務費。

由於客戶同時取得並耗用本集團履約所提供的利益，因此，收入於完成履約責任時隨時間流逝確認。

(iii)分配至客戶合約餘下履約責任之交易價於2023年12月31日分配至餘下未完成履約責任之交易價及預期收入確認時間如下：銷售已竣工物業人幣千元一年內2,674,775一年以上605,342於2022年12月31日分配至餘下未完成履約責任之交易價及預期收入確認時間如下：銷售已竣工物業人幣千元一年內7,642,568一年以上9,634,39398花樣年控股集團有限公司2023年度報告5.客戶合約收入（續）(iii)分配至客戶合約餘下履約責任之交易價（續）物業代理服務、物業管理服務、增值服務、工程服務、酒店住宿服務、物業項目管理及其他相關服務的履約責任乃為最初預期期限為一年或以下之合約部分。

根據香港財務報告準則第15號所批准，並未披露分配至有關該等服務的未履行合約的交易價。

(iv)租賃2023年2022年人民幣千元人民幣千元經營租賃：租賃產生的收入總額固定租賃付款的經營租賃收入249,058192,7946.分部資料外部呈報的分部資料乃按本集團經營部門所提供的不同產品及服務進行分析，該等資料與主要營運決策人本公司董事就資源分配及評估表現而定期審閱的內部資料一致。

此亦是本集團內組織的基礎，因為管理層選擇透過不同的銷售產品及所提供的服務管理本集團。

本集團擁有六個可呈報經營分部，包括物業開發、物業投資、物業代理服務、物業經營服務、酒店經營及其他（包括項目管理及其他相關服務）。

可呈報經營分部的會計政策與載於附註3的本集團會計政策一致。

分部業績代表各分部所賺取之利潤，不包括利息收入、衍生金融工具之公允值變動、重新計量於聯營公司及合營企業權益的收益、匯兌收益（虧損）凈額、購回、提前贖回及修改優先票據、已發行債券及資產抵押證券的虧損、以股份付款開支、融資成本、應佔聯營公司及合營企業業績、出售附屬公司、聯營公司及合營企業之收益（虧損）淨額、中央行政成本及董事薪金之分配。

此為向主要營運決策人提呈以分配資源及評估分部表現之方式。

分部間收入按通行市價支銷。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度996.分部資料（續）為監察分部表現及分部之間之資源分配，主要營運決策人亦審閱各經營分部應佔之分部資產，其中包括於聯營公司及合營企業權益以外之資產、指定按公允值計入其他全面收益之權益工具、潛在收購附屬公司以及投資於聯營公司及合營企業的已付按金、應收關連方款項、受限制╱已抵押銀行存款、銀行結餘及現金，以及其他公司資產。

本集團於回顧期間可呈報經營分部的收入、業績及其他重要項目分析如下：截至2023年12月31日止年度物業開發物業投資物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元分部收入13,246,488249,0589,5642,258,342145,26223,78715,932,501分部業績(779,691) (196,373) (2,336) 179,451 (20,830) (21,092) (840,871)分部資產48,600,5466,739,26110,9394,708,873582,42657,93160,699,976計入計量分部利潤或虧損或分部資產的金額包括：非流動資產添置（附註） 63,22835,140 – 48,7815,5733,018155,740投資物業公允值變動之虧損– (440,839) – – – – (440,839)無形資產攤銷– – – 6,683 – – 6,683物業、廠房及設備折舊56,5294,9882,98420,75819,77310,769115,801使用權資產折舊19,996 – – 14,292 – – 34,288出售物業、廠房及設備虧損(8,934) – – (21,984) – – (30,918)信貸虧損模式下減值虧損，扣除撥回(108,963) – – (123,805) – – (232,768)待售物業撇減(1,948,478) – – – – – (1,948,478)100花樣年控股集團有限公司2023年度報告6.分部資料（續）截至2022年12月31日止年度物業開發物業投資物業代理服務物業經營服務酒店經營其他總計人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元分部收入7,361,634192,7941,2222,170,968117,77418,8949,863,286分部業績(286,269) (132,860) (663) 163,992 (35,077) (19,822) (310,699)分部資產59,829,6788,322,16810,9394,631,799666,42689,92473,550,934計入計量分部利潤或虧損或分部資產的金額包括：非流動資產添置（附註） 1,41344,648 – 25,1502,5312,09375,835投資物業公允值變動之虧損– (325,654) – – – – (325,654)無形資產攤銷– – – 9,551 – – 9,551物業、廠房及設備折舊44,4174,4213,87121,97321,83119,821116,334使用權資產折舊22,466 – – 20,994 – – 43,460出售物業、廠房及設備虧損(20,574) – – (392) – – (20,966)信貸虧損模式下減值虧損，扣除撥回(26,420) – – (167,649) – – (194,069)待售物業撇減(525,653) – – – – – (525,653) 附註：非流動資產添置不包括於聯營公司及合營企業的權益、指定按公允值計入其他全面收益之權益工具、收購土地使用權的已付按金、潛在收購附屬公司以及投資於聯營公司及合營企業的已付按金及遞延稅項資產。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度1016.分部資料（續）對賬：2023年2022年人幣千元人幣千元收入：可呈報經營分部的收入總額15,932,5019,863,286 撇銷分部間收入(88,408) (109,273)本集團的收入總額15,844,0939,754,013 分部業績總額(840,871) (310,699)未分配款項：利息收入22,81214,225匯兌虧損淨額(618,707) (2,603,380)融資成本(2,873,403) (2,241,205)分佔聯營公司及合營企業業績118,32043,607出售附屬公司、聯營公司及合營企業虧損淨額(58,935) (313,288)就潛在收購股權已付按金之減值虧損(987,364) –債務重組之收益262,459 –其他未分配開支(126,392) (124,828)除稅前虧損(5,102,081) (5,535,568)2023年2022年人幣千元人幣千元資產：可呈報經營分部資產總計60,699,97673,550,934未分配資產：於聯營公司的權益1,266,7651,425,013於合營企業的權益2,726,6243,096,519潛在收購附屬公司以及投資於聯營公司及合營企業的已付按金3,606,8676,193,004指定按公允值計入其他全面收益之權益工具13,28225,139應收關連方款項7,128,0887,906,523受限制╱已抵押銀行存款866,3361,519,591銀行結餘及現金1,264,7641,164,432其他未分配公司資產147,392149,583本集團資產總計77,720,09495,030,738102花樣年控股集團有限公司2023年度報告6.分部資料（續）於截至2023年及2022年12月31日止年度，本集團的主要經營實體均位於中國，而大部分收入均源自中國。

於2023年及2022年12月31日，本集團大部分非流動資產均位於中國。

於截至2023年及2022年12月31日止年度，概無與單一客戶的銷售額佔本集團收入的10%或以上。

由於主要營運決策人並無定期審閱本集團之分部負債，故並無呈列各經營分部之負債。

2023年2022年人幣千元人幣千元添置非流動資產可呈報分部總計155,74075,835未分配金額718419本集團總計156,45876,254物業、廠房及設備折舊可呈報分部總計115,801116,334未分配金額2,7443,302本集團總計118,545119,636使用權資產折舊可呈報分部總計34,28843,460未分配金額2,9833,772本集團總計37,27147,232綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度1037.其他收入、收益及虧損2023年2022年人幣千元人幣千元利息收入22,81214,225部分豁免中國增值稅2,1239,835無條件政府補助16,07128,450 41,00652,510匯兌虧損淨額(618,707) (2,603,380)債務重組之收益262,459 –出售聯營公司及合營企業權益的收益（虧損）淨額4,235 (177,838)出售物業、廠房及設備之虧損(30,918) (20,966)其他5,3445,483(377,587) (2,796,701)8.預期信貸虧損模式下之減值虧損（扣除撥回）2023年2022年人幣千元人幣千元就下列各項確認的減值虧損－應收賬款及其他應收款項以及按金(188,550) (172,770)－應收關連方款項(19,705) (20,452)－合約資產(24,513) (847)(232,768) (194,069)減值評估詳情載於附註45。

9.待售物業撇減截至2023年12月31日止年度，主要由於宏觀經濟、行業及融資環境的多重不利因素的綜合影響，本公司已就待售物業確認減值虧損撥備人民幣1,948,478,000元（2022年：人民幣525,653,000元）以反映相關可變現淨值之減少。

可變現淨值乃參考待售物業的估計售價（當中已計及多項因素，包括相同項目類似物業類型或類似物業的最新市價以及中國當前房地產市場狀況）減估計出售開支及估計完成成本後釐定。

可變現淨值乃基於與本集團並無關連的獨立合資格專業估值師仲量聯行企業評估及咨詢有限公司所進行的估值計算得出，該公司具備適當資質及於相關地點類似物業估值的近期經驗。

104花樣年控股集團有限公司2023年度報告10.就潛在收購股權已付按金之減值虧損本集團根據股權及相關物業項目之可變現性，按其可收回金額評估就潛在收購股權已付按金之賬面值。

當事件或情況變化顯示賬面值可能無法變現時，則會計提撥備。

評估需要使用判斷及估計。

截至2023年12月31日止年度，由於宏觀經濟及行業多種不利因素的綜合影響，本集團就潛在收購股權已付按金確認減值虧損撥備人民幣987,364,000元（2022年：無）。

11.融資成本2023年2022年人幣千元人幣千元以下項目的利息：－銀行及其他借款998,9901,007,226－優先票據及債券3,710,3253,402,230－租賃負債12,22313,494－已發行資產抵押證券18,20722,966 4,739,7454,445,916自銷售物業已收按金產生之推算利息開支567,957740,531 5,307,7025,186,447減：已就在建待售物業資本化的金額(2,434,299) (2,940,220)已就在建投資物業資本化的金額– (3,982)已就在建工程資本化的金額– (1,040)2,873,4032,241,205截至2023年12月31日止年度，若干資本化的融資成本來自一般借款，並按每年8.14%（2022年：10.8%）的資本化率就合資格資產的開支進行計算。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度10512.所得稅2023年2022年人幣千元人幣千元即期所得稅－中國企業所得稅364,581381,303－中國土地增值稅329,594285,414 694,175666,717遞延稅項（附註27）計入（扣除）損益636,339 (221,750)1,330,514444,967由於本集團並無在香港產生或自香港取得收入，因此，並無在綜合財務報表中計提香港利得稅的撥備。

本集團的企業所得稅乃按適用於應課稅利潤的稅率（如適用）計算。

土地增值稅乃就土地增值數額（即出售物業所得款項減包括土地使用權成本及所有物業發展開支在內之可扣減開支）按介乎30%至60%不等之遞增稅率徵收。

年度所得稅與綜合損益及其他全面收益表所列的除稅前虧損對賬如下：2023年2022年附註人幣千元人幣千元除稅前虧損(5,102,081) (5,535,568)按中國企業所得稅稅率25%（2022年：25%）繳納的稅項(a) (1,275,520) (1,383,892)分佔聯營公司及合營企業業績的稅務影響(29,580) (10,902)毋須就稅務目的繳稅的收入的稅務影響(12,111) (10,931)不可就稅務目的扣減的開支的稅務影響(b) 2,200,9701,229,977未確認可扣減開支的稅務影響36,17069,247未確認稅項虧損的稅務影響219,144375,080 動用過往未確認稅務虧損(44,728) (27,831)土地增值稅329,594285,414土地增值稅的稅務影響(82,399) (71,354)享有優惠稅率之若干附屬公司稅率差異之稅務影響(c) (2,288) (10,929)其他(8,738) 1,088年度所得稅1,330,514444,967106花樣年控股集團有限公司2023年度報告12.所得稅（續）附註：(a)本集團大部分應課稅利潤來自中國的附屬公司，該等附屬公司按適用企業所得稅稅率25%課稅。

(b)截至2023年及2022年12月31日止年度的金額主要與境外公司產生的開支（主要包括來自優先票據的利息、匯兌虧損、就潛在收購股權支付的按金減值虧損及專業費用）的稅務影響有關。

(c)不同稅率主要來自若干中國公司，該等公司被視為高新科技企業或從事當地政府鼓勵的行業，於截至2023年及2022年12月31日止年度可按優惠稅率15%繳納中國所得稅。

13.年內虧損2023年2022年人幣千元人幣千元年內虧損乃扣除（計入）以下各項後所得：董事酬金（附註14） 9,47615,556其他員工薪金及津貼715,7791,492,377退休福利計劃供款71,17070,323員工總成本796,4251,578,256減：已就在建待售物業資本化的金額(82,153) (103,442)714,2721,474,814核數師酬金7,0008,000物業、廠房及設備折舊118,545119,636使用權資產折舊37,27147,232無形資產攤銷（計入銷售及服務成本） 6,6839,551出售物業、廠房及設備之虧損30,91820,966確認為開支的已售物業成本11,519,8546,688,814綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度10714.董事、主要行政人員及僱員薪金根據適用上市規則及公司條例披露已付或應付董事及主要行政人員酬金如下：袍金薪金及其他福利酌情花紅退休福利計劃供款股份付款總計人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元截至2023年12月31日止年度執行董事：潘軍先生（附註i） – 1,260 – 104 – 1,364曾寶寶小姐（附註ii） – 1,575 – 101 – 1,676柯卡生先生– 2,548 – 12 – 2,560陳新禹先生（附註iii） – 859 – 12 – 871朱國剛先生（附註iv） – 280 – – – 280Timothy David Gildner先生（附註v） – 112 – – – 112程建麗女士（附註vi） – 1,207 – 14 – 1,221林志鋒先生（附註vii） – 335 – 24 – 359非執行董事：曾寶寶小姐（附註ii） 525 – – – – 525蘇波宇先生（附註viii） – – – – – –獨立非執行董事：郭少牧先生200 – – – – 200郭志誠先生（附註ix） 240 – – – – 240馬有恒先生（附註x） 68 – – – – 681,0338,176 – 267 – 9,476截至2022年12月31日止年度執行董事：潘軍先生（附註i） – 2,100 – 8 – 2,108曾寶寶小姐（附註ii） – 2,100 – 8 – 2,108柯卡生先生– 4,704 – 12 – 4,716陳新禹先生（附註iii） – 4,032 – – – 4,032朱國剛先生（附註iv） – 2,100 – 12 – 2,112非執行董事：蘇波宇先生（附註viii） – – – – – –獨立非執行董事：郭少牧先生240 – – – – 240郭志誠先生（附註ix） 240 – – – – 24048015,036 – 40 – 15,556108花樣年控股集團有限公司2023年度報告14.董事、主要行政人員及僱員薪金（續）附註：(i)潘軍先生已於2023年9月25日辭任本公司之首席執行官及執行董事。

(ii)曾寶寶小姐已於2023年9月25日辭任執行董事及獲重新委任為非執行董事。

(iii)陳新禹先生已於2023年9月25日辭任。

(iv)朱國剛先生已於2021年12月8日獲委任為執行董事，並於2023年8月3日辭任。

(v) Timothy David Gildner先生已於2023年6月28日獲委任為執行董事。

(vi)程建麗女士已於2023年9月25日獲委任為本公司之主席及執行董事。

(vii)林志鋒先生已於2023年9月25日獲委任為執行董事。

(viii)蘇波宇先生已於2021年9月27日獲委任為非執行董事。

(ix)郭志誠先生已於2021年11月12日獲委任為獨立非執行董事。

(x)馬有恒先生已於2023年8月3日獲委任為獨立非執行董事。

以上所示的執行董事薪金乃就彼等為本公司及本集團業務之事務管理所提供的服務支付。

以上所示的非執行董事薪金乃就彼等擔任本公司或其附屬公司之董事支付。

以上所示的獨立非執行董事薪金就彼等擔任本公司之董事支付。

董事會根據本集團每個財政年度的表現釐定酌情花紅。

於兩個年度內，概無董事或主要行政人員放棄或同意放棄任何酬金的安排。

五名最高薪員工本集團截至2023年12月31日止年度的五名最高薪人士包括兩名（2022年：四名）董事。

彼等的酬金詳情載於上文。

五名最高薪人士中其餘三名（2022年：一名）的酬金如下：2023年2022年人幣千元人幣千元薪金及津貼6,9082,520退休福利計劃供款37412 7,2822,532綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度10914.董事、主要行政人員及僱員薪金（續）五名最高薪員工（續）酬金介乎以下界別：2023年2022年僱員人數僱員人數2,000,001港元至2,500,000港元2 –2,500,001港元至3,000,000港元11於截至2023年及2022年12月31日止年度，本集團並無向任何董事、主要行政人員或五名最高薪人士支付酬金，作為邀請彼等加入或加入本集團後的獎勵，或作為離職補償。

於截至2023年及2022年12月31日止年度，概無董事及主要行政人員放棄任何薪金。

15.股息截至2023年12月31日止年度，並無（2022年：無）向本公司擁有人宣派及派付截至2022年12月31日止年度股息。

於報告期末後，本公司董事不建議就截至2023年12月31日止年度宣派末期股息(2022年：無），尚待股東於股東週年大會上批准。

16.每股虧損本公司擁有人應佔每股基本及攤薄虧損乃根據以下數據計算：2023年2022年虧損（人民幣千元）用以計算每股基本及攤薄盈利的虧損（本公司擁有人應佔年內虧損） (6,488,010) (6,071,227)股份數目（千股）用以計算每股基本及攤薄虧損的普通股加權平均數5,772,5985,772,598截至2023年及2022年12月31日止年度，計算每股攤薄虧損並無假設行使本公司購股權，原因是行使購股權將導致每股虧損減少。

110花樣年控股集團有限公司2023年度報告17.物業、廠房及設備酒店樓宇租賃土地及樓宇翻新及租賃物業修繕家俱、裝置及設備運輸設備在建工程總計人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元成本2022年1月1日864,112521,728451,064244,07096,18883,3892,260,551完成時轉撥– 48,157 – – – (48,157) –添置– – 14,31210,73850027325,823出售– – (53,676) (6,801) (2,196) – (62,673)2022年12月31日864,112569,885411,700248,00794,49235,5052,223,701完成時轉撥– – 35,505 – – (35,505) –添置– 6,74844,01245,2332,031 – 98,024出售及對銷(10,524) (51,061) (4,117) (18,318) (27,398) – (111,418)2023年12月31日853,588525,572487,100274,92269,125 – 2,210,307折舊及減值2022年1月1日185,789194,547370,979233,37540,450 – 1,025,140年度撥備29,88130,70642,29615,3261,427 – 119,636出售時撇銷– – (19,853) (4,158) (2,050) – (26,061)2022年12月31日215,670225,253393,422244,54339,827 – 1,118,715年度撥備21,87343,47443,8636,8452,490 – 118,545出售時撇銷及對銷(4,868) (10,296) (1,281) (3,883) (14,677) – (35,005)2023年12月31日232,675258,431436,004247,50527,640 – 1,202,255賬面值2023年12月31日620,913267,14151,09627,41741,485 – 1,008,0522022年12月31日648,442344,63218,2783,46454,66535,5051,104,986經計及剩餘價值後，上述物業、廠房及設備項目（在建工程除外）按以下可使用年期以直線法基準折舊：酒店樓宇租賃期或20年（較短者為準）租賃土地及樓宇租賃期或50年（較短者為準）翻新及租賃物業修繕租賃期或5至10年（較短者為準）家俱、裝置及設備5年運輸設備5至15年酒店樓宇以及租賃土地及樓宇均位於中國及美國的土地上。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度11118.使用權資產租賃土地辦公大樓及公寓總計人幣千元人幣千元人幣千元2023年12月31日賬面值66,445284,292350,7372022年12月31日賬面值130,804294,891425,695截至2023年12月31日止年度折舊費用3,37833,89337,2712022年12月31日止年度折舊費用3,34743,88547,2322023年2022年人幣千元人幣千元有關租期自首次應用香港財務報告準則第16號日期起計12個月內屆滿的短期租賃及其他租賃的開支10,2716,093有關低價值資產租賃（不包括租期自首次應用香港財務報告準則第16號日期起計12個月內屆滿的低價值資產短期租賃及其他租賃）的開支7031,043租賃總現金流出45,13745,853使用權資產增加23,2941,183本集團於兩個年度租賃辦公物業用於運營。

租賃合約以固定租期5個月至20年訂立。

租賃條款乃在個別基礎上磋商，包括各種不同條款及條件。

於釐定租期及評估不可撤回期間的長度時，本集團應用合約的定義並釐定合約可強制執行的期間。

此外，本集團擁有若干酒店樓宇及辦公樓宇。

本集團為該等物業權益（包括相關租賃土地）的登記擁有人。

收購該等物業權益已提前作出一次性付款。

僅當付款能夠可靠分配時，才分別呈列該等自有物業的租賃土地成份。

本集團並未於相關土地及辦公物業的租賃中擁有展期及╱或終止選擇權。

截至2023年及2022年12月31日止年度，概無就收購租賃土地作出付款。

112花樣年控股集團有限公司2023年度報告19.投資物業本集團出租經營租賃項下物業，每月收取租金。

該等租賃通常初步為期1至20年。

由於租賃安排，本集團並無面臨外幣風險，蓋因所有租賃均以集團實體各自功能貨幣計值。

租賃合約並不包含剩餘價值擔保及╱或承租人於租期屆滿後購買相關物業之選擇權。

已竣工投資物業在建投資物業總計人幣千元人幣千元人幣千元2022年1月1日6,883,2061,335,5008,218,706添置– 454,648454,648於損益中確認的公允值變動淨值(350,414) 24,760 (325,654)轉撥自銷售物業42,783 – 42,783出售(68,315) – (68,315)2022年12月31日6,507,2601,814,9088,322,168添置– 35,14035,140於損益中確認的公允值變動淨值(216,952) (223,887) (440,839)於建築工程竣工後轉撥293,053 (293,053) –出售(1,177,208) – (1,177,208)於2023年12月31日5,406,1531,333,1086,739,261綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度11319.投資物業（續）於2023年12月31日，本集團已竣工投資物業及發展中投資物業的公允值分別為人民幣5,406,153,000元（ 2022年：人民幣6,507,260,000元）及人民幣1,333,108,000元（ 2022年：人民幣1,814,908,000元），乃按仲量聯行西門有限公司進行的估值而釐定。

仲量聯行企業評估及咨詢有限公司為一家與本集團並無關連的獨立合資格專業估值師，擁有適當資格，最近有評估相關地區類似物業價值的經驗。

於2023年及2022年12月31日，已竣工投資物業之估值以收入資本化法及直接比較法釐定。

收入資本化法乃經參考可作潛在復歸收入的租金收入淨額及相同地點及狀況的類似物業交易價格的市場跡象而得出（如適用）。

於2023年及2022年12月31日，在建投資物業之估值採用剩餘價值法及直接比較法得出，乃基於類似物業的市場可觀察交易並計及完成開發將耗費的建設成本計算。

直接比較法乃經參考可資比較市場交易得出，並假定可根據市場上的相關交易對類似物業作出推斷，惟可受變數影響。

於估計物業之公允值時，物業的目前用途為其最高及最佳用途。

本集團根據經營租賃持有的以賺取租金為目的的全部物業權益分類為並入賬列作投資物業，採用公允值模式計量。

下表詳列於2023年及2022年12月31日之投資物業公允值釐定方式（特別是當中使用之估值技術及輸入數據），以及因公允值計量輸入數據為不可觀察而公允值計量劃分為第三級的公允值等級分類。

114花樣年控股集團有限公司2023年度報告19.投資物業（續）本集團持有的投資物業2023年12月31日值地點公允值等級估值技術及主要輸入數據重要可觀察╱不可觀察輸入數據範圍敏感度人民幣千元已竣工投資物業4,806,170深圳、天津、成都、南京、東莞、桂林、武漢、蘇州、上海、惠州及南京級別三收入資本化法－淨收入的收入資本化及為潛在復歸收入所作之撥備。

1.定期收益2.5% – 5.5%定期收益大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

2.復歸收益3% – 6%復歸收益大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

已竣工投資物業599,983惠州、武漢、天津、成都、蘇州、荊州及九江級別三直接比較法－根據類似物業之市場可觀察交易，並為反映有關物業之狀況而作出調整。

1.市場單位銷售價（人民幣╱平方米）4,600 – 22,300市場單位銷售價大幅增加╱減少將導致公允值大幅增加╱減少。

2.就地理位置差異作出的調整1% – 10%調整大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

在建投資物業1,333,108武漢、重慶及河北級別三剩餘價值法－根據總開發價值及考慮竣工之建築成本、開發商利潤、市場推廣成本。

1.竣工之總開發價值（人民幣千元）1,128,110總開發價值大幅增加╱減少將導致公允值大幅增加╱減少。

2.開發商利潤8%開發商利潤大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

3.市場推廣成本2%市場推廣成本大幅增加╱ 減少將導致公允值大幅減少╱增加。

4.竣工之建築成本（人民幣千元）473,872竣工之建築成本大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

6,739,261綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度11519.投資物業（續）本集團持有的投資物業2022年12月31日值地點公允值等級估值技術及主要輸入數據重要可觀察╱不可觀察輸入數據範圍敏感度人民幣千元已竣工投資物業6,078,526深圳、天津、成都、南京、東莞、桂林、武漢、蘇州、上海、惠州級別三收入資本化法－淨收入的收入資本化及為潛在復歸收入所作之撥備。

1.定期收益1.5% – 5.5%定期收益大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

2.復歸收益2% – 6%復歸收益大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

已竣工投資物業428,734深圳、惠州、武漢、東莞、天津、南京、上海、成都、南通、無錫、荊州、九江、溫州、昆明、常州、杭州、煙台、大連、太原及包頭級別三直接比較法－根據類似物業之市場可觀察交易，並為反映有關物業之狀況而作出調整。

1.市場單位銷售價（人民幣╱平方米）5,200 – 21,700市場單位銷售價大幅增加╱減少將導致公允值大幅增加╱減少。

2.就地理位置差異作出的調整1% – 10%調整大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

在建投資物業1,814,908成都、武漢、重慶及北京級別三剩餘價值法－根據總開發價值及考慮竣工之建築成本、開發商利潤、市場推廣成本。

1.竣工之總開發價值（人民幣千元）2,602,760總開發價值大幅增加╱減少將導致公允值大幅增加╱減少。

2.開發商利潤8%開發商利潤大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

3.市場推廣成本2% – 3%市場推廣成本大幅增加╱ 減少將導致公允值大幅減少╱增加。

4.竣工之建築成本（人民幣千元）618,330竣工之建築成本大幅增加╱減少將導致公允值大幅減少╱增加。

8,322,168於截至2023年及2022年12月31日止年度，並無級別三之轉入或轉出。

116花樣年控股集團有限公司2023年度報告20.於聯營公司的權益2023年2022年人民幣千元人民幣千元投資成本，非上市1,164,1261,344,322 分佔收購後業績（扣除已收股息） 102,63980,691 1,266,7651,425,013 於報告期末本集團主要聯營公司之詳情如下所示：實體名稱註冊成立╱成立地點營運地點本集團應佔股權本集團持有投票權比例主要業務2023年2022年2023年2022年深圳市航天物業管理有限公司（「深圳航天」）（附註a）中國中國40.06% 40.06% 40.06% 40.06%於中國從事物業管理附註：(a)根據深圳航天的公司章程細則，本集團有權於深圳航天的股東大會（指示可重大影響深圳航天回報的相關活動的規管團體）上就40.06%的票數投票。

相關活動須經簡單大多數股東批准。

由於本集團於股東大會上並無持有超過50%投票權，故深圳航天入賬為本集團聯營公司。

(b)截至2023年12月31日止年度，本集團投入人民幣2,450,000元（ 2022年：人民幣178,646,000元）以與若干聯營公司夥伴成立若干聯營公司╱向若干聯營公司夥伴收購若干聯營公司。

聯營公司主要從事投資控股、物業開發及物業經營服務。

(c)截至2023年12月31日止年度，本集團以總代價人民幣101,334,000元（2022年：人民幣700,525,000元）出售若干聯營公司之權益，出售收益人民幣2,747,000元（2022年：出售虧損人民幣70,981,000元）於綜合損益及其他全面收益表確認。

(d)截至2023年12月31日止年度，本集團已透過出售一間附屬公司出售於一間聯營公司的權益，於聯營公司的權益賬面值金額為人民幣86,220,000元。

詳情載於附註42。

(e)截至2023年12月31日止年度，已自聯營公司收取股息人民幣47,468,000元（2022年：無）。

(f )由於根據該等公司組織章程大綱及細則，本集團於股東大會（指示可重大影響回報的相關活動的規管團體）上擁有重大影響力，故所有該等公司於相關期間結算日入賬列作聯營公司。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度11720.於聯營公司的權益（續）根據香港財務報告準則編製對本集團並不重大的本集團聯營公司財務資料概要如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元本集團應佔溢利及其他全面收益71,57736,55921.於合營企業之權益2023年2022年人民幣千元人民幣千元投資成本，非上市2,754,9803,385,957 分佔收購後業績（扣除已收股息） (28,356) (289,438)2,726,6243,096,519 於報告期末本集團主要合營企業之詳情如下所示：實體名稱註冊成立╱成立地點營運地點本集團應佔股權本集團持有投票權比例主要業務2023年2022年2023年2022年深圳玉石房地產開發有限公司（「深圳玉石」）中國中國51% 51% 51% 51%於中國從事物業發展成都花樣清江房地產開發有限公司（「成都花清江」）中國中國55% 55% 55% 55%於中國從事投資控股附註：(a)由於根據該等公司組織章程大綱及細則，該等公司的主要財務及營運政策需要全體董事一致同意，故所有該等公司於相關期間結算日入賬列作合營企業。

(b)截至2022年12月31日止年度，本集團投入人民幣140,846,000元以與若干合營企業夥伴成立若干合營企業╱向若干合營企業夥伴收購若干合營企業。

合營企業主要從事物業開發及物業經營服務。

(c)截至2023年12月31日止年度，本集團以總代價人民幣418,126,000元（ 2022年：人民幣1,321,905,000元）出售若干合營企業之權益，出售收益人民幣1,488,000元（2022年：出售虧損人民幣106,857,000元）於綜合損益及其他全面收益表確認。

(d)截至2023年及2022年12月31日止年度，概無自合營企業收取股息。

118花樣年控股集團有限公司2023年度報告21.於合營企業之權益（續）根據香港財務報告準則編製對本集團並不重大的本集團合營企業財務資料概要如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元本集團應佔溢利及其他全面收益46,7437,04822.指定按公允值計入其他全面收益之權益工具2023年2022年人民幣千元人民幣千元非上市股權投資－物業經營服務（附註） 13,28225,139 附註：於2023年及2022年12月31日，該等非上市權益證券指於若干私營實體之投資及於被投資方介乎1%至20%之股權。

被投資方主要從事物業經營服務。

該等投資未被視作本集團聯營公司或合營企業，蓋因本集團無權根據有關投資安排委任董事。

投資之公允值計量詳情載於附註45。

23.商譽人民幣千元成本於2022年1月1日933,893收購附屬公司（附註41） 4,600於2022年12月31日938,493收購附屬公司（附註41） 20,968出售附屬公司（附註42） (4,894)於2023年12月31日954,567減值於2022年1月1日、2022年及2023年12月31日31,516賬面值於2023年12月31日923,051於2022年12月31日906,977就減值檢測而言，上述商譽已分配至一組物業經營服務附屬公司（統稱物業經營現金產生單位（「物業經營現金產生單位」））。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度11923.商譽（續）物業經營現金產生單位的可收回金額乃基於使用價值計算釐定。

於2023年及2022年12月31日，該計算使用根據管理層批准之涵蓋五年期間之財務預算之現金流量預測，包括增長率、稅前貼現率、估計收益、估計毛利及估計經營開支。

貼現率反映與物業經營現金產生單位有關的特定風險。

五年期內增長率乃基於過往經驗及管理層對市場發展的預期。

五年期後之現金流量乃採用零增長率推算。

2023年2022年除稅前貼現率15.3% 14%五年期內增長率2% – 8% 2% – 8%本集團管理層相信，使用價值計算之主要估計的任何合理可能變動將不會導致物業經營現金產生單位的賬面值超出其可收回金額。

24.無形資產物業管理合約及客戶關係人民幣千元成本於2022年1月1日以及2022年及2023年12月31日189,809攤銷於2022年1月1日158,880年內撥備9,551於2022年12月31日168,431年內撥備6,683於2023年12月31日175,114賬面值於2023年12月31日14,695於2022年12月31日21,378本集團透過向第三方收購附屬公司收購物業管理合約、客戶關係及商標。

以上無形資產之使用年期有限，並按60個月至120個月不等以直線法攤銷。

120花樣年控股集團有限公司2023年度報告25.應收關連方款項2023年2022年人民幣千元人民幣千元合營企業3,569,8204,086,607聯營公司2,731,8932,984,797本公司附屬公司非控股股東663,278599,819關連方163,097235,300 7,128,0887,906,523於2023年及2022年12月31日，應收本公司附屬公司非控股股東、合營企業、聯營公司及關連方款項為非貿易性質、無抵押、不計息及按要求償還。

應收關連方款項為本公司附屬公司非控股股東、合營企業、聯營公司及關連方的墊款，並計入應收合營企業及聯營公司款項、來自就開發中待售物業已付的土地成本及建築成本的若干款項。

減值評估詳情載於附註45。

26.潛在收購附屬公司及投資於聯營公司及合營企業之已付按金(a)於2023年12月31日，本集團已就自獨立第三方收購若干主要於中國從事物業經營的公司股權支付按金人民幣121,776,000元（2022年：人民幣122,174,000元）。

(b)於2023年12月31日，本集團已就於一間物業項目公司及若干聯營公司及合營企業之投資支付按金人民幣4,472,455,000元（ 2022年：人民幣6,070,830,000元），該等公司主要於中國從事物業開發，並與若干獨立投資者合作進行物業開發項目。

管理層已委聘外部估值師釐定潛在收購附屬公司及投資於聯營公司及合營企業的可收回金額，並根據報告期末該等股權及相關物業項目的可實現性進行減值評估。

經計及就潛在收購股權已付按金之減值虧損撥備人民幣987,364,000元（2022年：無）後，按金賬面值為人民幣3,485,091,000元（2022年：人民幣6,070,830,000元）。

減值評估詳情載於附註45。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度12127.遞延稅項就呈列綜合財務狀況表而言，若干遞延稅項資產及負債已予對銷。

以下為就財務申報而言的遞延稅項結餘分析：2023年2022年人民幣千元人民幣千元遞延稅項資產(1,005,636) (1,473,765)遞延稅項負債297,433130,708 (708,203) (1,343,057)以下為於本年度及過往年度已確認的主要遞延稅項負債（資產）及其變動：投資物業的公允值變動物業及其他資產重估可扣減開支之暫時差額稅項虧損其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日662,801 (37,964) (1,267,396) (79,666) (342,081) (1,064,306)（計入）扣除自損益(113,979) – (110,684) 24,019 (21,106) (221,750)於其他全面收益中扣除– (88) – – – (88)出售附屬公司（附註42） – – – 5,097 (62,010) (56,913)於2022年12月31日548,822 (38,052) (1,378,080) (50,550) (425,197) (1,343,057)（計入）扣除自損益(251,389) – 908,35810,129 (30,759) 636,339於其他全面收益中扣除– (1,483) – – – (1,483)其他– – (2) – – (2)於2023年12月31日297,433 (39,535) (469,724) (40,421) (455,956) (708,203)附註：(a)可扣減開支的暫時差額主要指廣告開支、預期信貸虧損撥備及增量銷售佣金，其可於未來扣減。

(b)其他主要指土地增值稅撥備及有關合約負債的融資部分產生的暫時差額。

於2023年12月31日，本集團擁有尚未動用稅項虧損人民幣7,017,552,000元（ 2022年：人民幣7,126,708,000元）。

已就人民幣161,684,000元（ 2022年：人民幣202,200,000元）的該等稅項虧損確認遞延稅項資產。

由於不可預測未來利潤，因此並未就餘下稅項虧損確認遞延稅項資產。

於2023年12月31日，尚未確認遞延稅項負債之附屬公司未分配盈利相關的暫時差額合共人民幣10,837,921,000元（ 2022年：人民幣12,379,494,000元）。

由於本集團可控制撥回暫時差額之時間，而該等差額於可見將來可能不會撥回，因此亦無就該等暫時差額確認遞延稅項負債。

122花樣年控股集團有限公司2023年度報告28.銷售物業2023年2022年人民幣千元人民幣千元已竣工銷售物業12,684,4308,418,882 在建待售物業33,253,68242,458,195 45,938,11250,877,077減：可變現淨值撥備(8,690,422) (6,741,944)37,247,69044,135,133截至2023年12月31日止年度，本公司已就銷售物業確認減值虧損撥備（扣除撥回）人民幣1,948,478,000元（2022年：人民幣525,653,000元）以反映相關可變現淨值之變動。

該款項包括在建待售物業款項人民幣19,207,446,000元（ 2022年：人民幣23,882,914,000元），與預期將於自報告期間結束起計一年後竣工的物業開發項目有關。

29.合約資產2023年2022年人民幣千元人民幣千元以下各項之未開賬單收入－物業經營服務63,10247,363 減：減值虧損撥備(30,774) (7,485)32,32839,878 合約資產主要關於本集團對已完成而未開票工程的收取代價權利，因為權利視乎於客戶對本集團提供的物業經營服務滿意與否而定。

當該權利成為無條件時，該等款項自合約資產轉撥至應收賬款。

減值評估詳情載於附註45。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度12330.合約成本2023年2022年人民幣千元人民幣千元獲得合約的增量成本45,543214,946於2023年及2022年12月31日資本化之合約成本與已付中介機構╱僱員（其銷售活動促使客戶就本集團於報告日期仍在建設當中之物業訂立買賣協議）的額外銷售佣金有關。

合約成本於確認有關物業銷售收入期間的綜合損益表確認為銷售成本之一部分。

年內於損益確認之資本化成本金額為人民幣205,017,000元（ 2022年：人民幣479,413,000元）。

截至2022年及2023年12月31日止年度，概無有關資本化成本期初結餘或資本化成本之減值。

31.應收賬款及其他應收款項2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元應收賬款－客戶合約(a)/(b) 1,749,9662,513,695 －租賃(b) 47,81529,338 其他應收款項(c) 3,026,4181,125,174應收貸款(d) 141,939143,710 預付款項及其他按金2,307,8922,470,414 供應商的預付款項418,172994,579 建築工程預付款項1,333,4052,473,821出售附屬公司及一間聯營公司股權的應收代價3,100,9824,567,063應收郫縣政府款項(e) 77,830122,830 其他稅務預付款642,4371,380,787 12,846,85615,821,411 減：非流動資產項下所示的金額(341,255) (897,853)流動資產項下所示的金額12,505,60114,923,558 124花樣年控股集團有限公司2023年度報告31.應收賬款及其他應收款項（續）附註：(a)於2022年1月1日以及2022年及2023年12月31日，客戶合約的應收賬款分別為人民幣2,325,100,000元、人民幣2,513,695,000元及人民幣1,749,966,000元。

已售物業的代價按有關買賣協議的條款支付，通常於協議日期後90天內。

物業經營服務費按有關服務協議的條款收取，一般為於發出即期票據後30天至一年內支付。

各物業經營服務客戶獲指定信貸額。

酒店經營收入主要以現金及信用卡的形式結算。

投資物業的租金收入按有關租賃協議的條款收取，一般為於出具發票後30天內支付。

(b)以下乃本集團應收賬款扣除減值虧損撥備後於報告期末根據物業移交至客戶作物業銷售日期或發票日期或就提供服務的即期票據日期的賬齡分析：2023年2022年人民幣千元人民幣千元0至30日 1,223,1591,417,500 31至90日 121,398437,121 91至180日 130,076258,011 181至365日 125,607215,415 逾1年 197,541214,986 1,797,7812,543,033 減值評估詳情載於附註45。

(c)於2023年12月31日的其他應收款項中，人民幣1,598,773,000元已於2023年註銷股權轉讓協議後轉出過往年度潛在收購股權支付的按金。

餘下結餘主要包括代表住戶支付物業經營服務分部的水電及雜項費用。

減值評估詳情載於附註45。

(d)應收貸款主要指向若干獨立第三方提供資金，該等獨立第三方從事提供線上平台及社區相關服務以及物業管理服務。

該等貸款的年利率介乎10%至15%，將於一年內到期，並分類為流動資產。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度12531.應收賬款及其他應收款項（續）附註：（續）(e)結餘指就位於四川省成都之土地發展項目應收郫縣政府之款項。

根據本集團與郫縣政府訂立之協議，本集團負責向郫縣政府提供資金及管理土地發展項目，而郫縣政府須按中國人民銀行基準借款利率償還融資成本，按年利率12%償還投資收入及按年利率3%償還項目管理費。

於2023年12月31日，未償還本金額人民幣77,830,000元（ 2022年：人民幣122,830,000元）須於郫縣政府出售土地後結清，其預期將自報告期末起超過一年並分類為非流動資產。

減值評估詳情載於附註45。

32.受限制╱已抵押銀行存款╱銀行結餘及現金受限制╱已抵押銀行存款主要指：(a)根據國有土地資源管理局發出的相關規定，本集團若干從事物業開發的附屬公司須於指定銀行賬戶存放若干數額的預售物業所得款項作為擔保存款，限制用於償付相關物業的建築費用。

該存款將會於相關物業竣工或獲發相關物業所有權證後得以解除（以較早者為準）。

於2023年12月31日，該擔保存款為人民幣385,308,000元（ 2022年：人民幣575,634,000元）。

(b)若干銀行結餘作為擔保存款存放，以供向本集團授出貸款融資及應付票據。

於2023年12月31日，該受限制結餘人民幣225,445,000元（2022年：人民幣54,243,000元）已就即期融資作抵押。

(c)若干銀行結餘因法律訴訟未結案而根據法院通知被凍結。

於2023年12月31日，該受限制結餘為人民幣255,583,000元（2022年：人民幣89,714,000元）。

本集團的受限制╱已抵押銀行存款及銀行結餘分別以介乎0.25%至0.35%（ 2022年：介乎0.25%至0.35%）及0.25%至0.35%（2022年：介乎0.25%至0.35%）的浮動年利率計息。

於2023年及2022年12月31日，有關集團實體以外幣計值的銀行結餘如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元港元（「港元」） 2,04588,026美元（「美元」） 106,6103,895126花樣年控股集團有限公司2023年度報告33.應付賬款及其他應付款項2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元應付賬款3,042,5284,355,066 已收按金(a) 289,12972,296 其他應付稅項771,836813,704應計員工成本195,379161,828 其他應付款項及應計費用(b) 3,200,7621,435,342 7,499,6346,838,236 應付賬款主要包括就待售物業採購建築原材料及分包費用的尚未支付款項。

採購建築原材料及結付分包費用的平均信貸期為兩個月至一年。

以下為本集團應付賬款於報告期末根據發票日期的賬齡分析：2023年2022年人民幣千元人民幣千元0至60日1,689,6522,365,446 61至180日866,1401,488,769 181至365日305,885310,084 1至2年170,077187,377 2至3年10,7743,390 3,042,5284,355,066 附註:(a)人民幣289,129,000元（2022年：人民幣72,296,000元）的已收按金結餘主要為一筆從潛在物業買家收取的誠意金。

(b)計入其他應付款項及應計費用、代表住戶所收取的金額為人民幣207,981,000元（ 2022年：人民幣374,010,000元）。

餘下結餘主要為銀行及其他借款的未付利息。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度12734.合約負債2023年2022年人民幣千元人民幣千元出售已完工物業2,889,20417,078,858 提供物業經營服務390,913198,103 3,280,11717,276,961 下表顯示於兩個年度確認之收入與結轉合約負債有關之金額。

出售已開發物業物業經營服務總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元於下列日期計入合約負債結餘之已確認收入：－於截至2023年12月31日止年度初 11,361,751 198,103 11,559,854 －於截至2022年12月31日止年度初5,728,157169,9295,898,086 影響已確認合約負債金額之一般付款條款如下：出售已完工物業本集團於签订買賣協議時自客戶收取合約價值之30%至100%作為按金。

然而，根據市場情況，本集團可能會向客戶提供較上市銷售價格之折讓，惟客戶同意於施工仍在進行時盡早支付代價結餘。

墊款支付計劃導致合約負債於整個物業建設期間確認，直至客戶取得已完工物業之控制權。

此外，本集團認為墊款支付計劃包含重大融資成分，因此，考慮到相關集團實體之信貸特徵，代價金額會根據貨幣時間價值之影響進行調整。

由於該應計金額導致於建設期間合約負債增加，因此當已完工物業之控制權轉移至客戶時，已確認收入金額增加。

提供物業經營服務當本集團於月初自客戶收取月度物業管理服務費時，將產生合約負債，直至於提供物業管理服務後就相關合約確認收入，預計將自客戶支付墊款日期起一年內達成。

128花樣年控股集團有限公司2023年度報告35.應付關連方款項2023年2022年人民幣千元人民幣千元合營企業273,61798,931聯營公司29,071199,688本公司附屬公司非控股股東– 14,093關連方79570,832 303,483383,544 應付關連方款項為非貿易性質、無抵押、不計息及按要求償還。

36.借款2023年2022年人民幣千元人民幣千元銀行貸款9,637,2959,905,810 其他貸款8,578,5659,795,470 18,215,86019,701,280 有抵押17,771,95519,247,078無抵押443,905454,202 18,215,86019,701,280 應償還賬面值：一年內12,834,96114,059,926一年以上，兩年以內4,014,9302,745,821兩年以上，五年以內1,365,9692,895,533 18,215,86019,701,280減：流動負債項下所示的一年內到期款項(12,834,961) (14,092,214)非流動負債項下所示的一年後到期款項5,380,8995,609,066 綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度12936.借款（續）附註：(a)若干銀行及其他貸款由待售物業、投資物業、已抵押銀行存款以及物業、廠房及設備作抵押。

詳情載於附註53。

(b)未償還本金額為人民幣8,513,895,000元（2022年：人民幣8,581,121,000元）的若干銀行及其他借款並未按要求或按計劃償還，或以其他方式重續或延期，並於2023年12月31日分類為流動負債。

(c)未償還本金額為人民幣1,055,322,000元（ 2022年：人民幣1,037,725,000元）的若干銀行及其他借款已根據貸款協議所載的相關條款交叉違約，並於2023年12月31日分類為流動負債。

於2023年12月31日，全部借款均以人民幣計值，惟有抵押借款人民幣1,557,992,000元（ 2022年：人民幣1,533,945,000元）及人民幣460,788,000元（2022年：人民幣454,202,000元）分別以美元及港元計值。

本集團借款的風險如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元定息借款13,189,75414,563,048浮息借款5,026,1065,138,232 18,215,86019,701,280本集團借款的實際利率範圍如下：2023年2022年實際利率：定息借款每年3厘至17厘每年4.72厘至17厘浮息借款每年2厘至9.22厘每年2厘至9.22厘130花樣年控股集團有限公司2023年度報告37.租賃負債2023年2022年人民幣千元人民幣千元應付租賃負債：一年內30,02029,849 一年以上，兩年之內39,52121,175 兩年以上，五年以內39,23853,651 逾五年21,17523,925 129,954128,600 減：一年內到期結算款項（於流動負債示列） (30,020) (29,849)一年後到期結算款項（於非流動負債示列） 99,93498,751 38.優先票據及債券優先票據及債券到期日本金額票面利率實際利率賬面值2023年2022年千元人民幣千元人民幣千元優先票據：花樣年票據於2021年到期的2016年500百萬美元優先票據5年500,000美元7.38% 7.70% 1,751,1211,616,289 於2022年到期的2017年300百萬美元優先票據5年300,000美元7.95% 8.26% 2,534,6342,324,108 於2021年到期的2018年200百萬美元優先票據3年200,000美元15.00% 15.64% 1,945,6291,705,293 於2021年到期的2019年100百萬美元優先票據2年100,000美元15.00% 15.51% 977,708856,936 於2022年到期的2019年300百萬美元優先票據3年300,000美元11.75% 13.20% 2,776,9572,410,947 於2022年到期的2019年350百萬美元優先票據3年350,000美元12.25% 13.83% 3,299,7002,978,072 於2023年到期的2020年450百萬美元優先票據3年450,000美元10.88% 11.31% 4,013,2193,608,295 於2023年到期的2020年300百萬美元優先票據3年300,000美元11.88% 12.20% 2,702,5962,416,063 於2022年到期的2020年200百萬美元優先票據2年200,000美元7.95% 7.55% 1,696,8261,547,288 於2023年到期的2020年350百萬美元優先票據3年350,000美元9.25% 9.46% 2,978,6392,594,393 於2023年到期的2020年320百萬美元優先票據3年320,000美元9.88% 10.18% 2,731,7082,481,670 於2021年到期的2020年250百萬美元優先票據1年250,000美元6.95% 7.32% 2,078,9491,930,463 於2023年到期的2021年150百萬美元優先票據2年150,000美元11.88% 10.96% 1,388,3201,240,769 於2024年到期的2021年250百萬美元優先票據3年250,000美元10.88% 11.72% 2,047,2201,748,211 於2022年到期的2021年50百萬美元優先票據1年50,000美元14.50% 15.45% 471,668414,673 於2023年到期的2021年100百萬美元優先票據2年100,000美元11.88% 14.08% 883,493806,770 於2024年到期的2021年200百萬美元優先票據3年200,000美元14.50% 15.24% 1,111,738976,410 35,390,12531,656,650 綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度131優先票據及債券到期日本金額票面利率實際利率賬面值2023年2022年千元人民幣千元人民幣千元企業債券：原於2021年到期的2018年人民幣1,000百萬元債券5年人民幣1,000,000元7.50% 6.59% 1,142,5001,078,377 原於2022年到期的2019年人民幣800百萬元債券5年人民幣800,000元8.20% 7.40% 842,837897,799 原於2022年到期的2019年人民幣730百萬元債券5年人民幣730,000元7.80% 6.82% 887,447838,082 原於2023年到期的2020年人民幣2,500百萬元債券5年人民幣2,500,000元7.50% 7.15% 2,847,0222,721,538 原於2023年到期的2020年人民幣1,543百萬元債券5年人民幣1,543,000元7.50% 7.17% 1,873,1731,765,128 7,592,9797,300,924 42,983,10438,957,574 應償還賬面值：一年內或按要求35,428,80537,209,363 一年後，但不超過兩年148,5921,748,211 兩年後，但不超過五年7,405,707 –流動負債項下所示款項42,983,10438,957,574 優先票據於新加坡證券交易所有限公司發行，並由本公司若干附屬公司擔保。

公司債券由本公司全資附屬公司花樣年集團（中國）有限公司（「花樣年集團中國」）於上海證券交易所（「上交所」）發行。

根據於2023年9月上述公司債券之債券持有人會議上批准的償還安排變更，本金及相關利息合共約人民幣75.93億元的到期日已延長至2023年至2028年間，重組收益人民幣227,800,000元已於綜合損益及其他全面收益表確認。

於截至2023年12月31日止年度，本集團並未根據預定還款日期償還約人民幣33,917,812,000元的若干計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）。

該等未償還逾期本金已導致相關優先票據協議所載的交叉違約條款及條件下的違約事件。

因此，所有票據持有人均有權要求立即償還本金。

於2023年12月31日，所有優先票據均分類為流動負債。

38.優先票據及債券（續）132花樣年控股集團有限公司2023年度報告38.優先票據及債券（續）年內，優先票據及債券的變動載列如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日38,957,57433,007,450 匯兌虧損563,4592,547,894 利息開支3,710,3253,402,230 支付利息(1,114) –償還債券(19,340) –重組之收益(227,800) –於12月31日42,983,10438,957,574 39.已發行資產抵押證券2023年2022年人民幣千元人民幣千元已發行資產抵押證券2021年資產抵押證券270,394255,438 須於一年內償還及於流動負債項下所示賬面值270,394255,438 於2021年，本公司一家附屬公司根據證券化安排發行資產抵押證券（「2021年資產抵押證券」），抵押品為有關營運停車位的未來盈利，並由花樣年集團中國擔保。

2021年資產抵押證券的總面值為人民幣255,000,000元，2021年資產抵押證券按每年介乎7.0%至7.5%計息。

已發行資產抵押證券於年內的變動載於下文：2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日255,438255,438 已確認實際利息18,20722,966 已付利息(3,251) (22,966)於12月31日270,394255,438 綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度13340.股本股份數目金額相當於港元人民幣千元每股面值0.1港元之普通股8,000,000,000800,000,000704,008法定：於2022年1月1日以及2022年及2023年12月31日5,772,597,864577,259,786498,78741.收購附屬公司(a)透過收購附屬公司收購物業項目及其他資產及負債截至2023年12月31日止年度截至2023年12月31日止年度，本集團以總代價人民幣45,003,000元收購下列公司。

所收購附屬公司的主要業務為提供物業管理服務及增值服務，而有關收購事項之目的是擴大本集團的物業管理服務及增值服務。

所收購附屬公司名稱代價收購日期已收購股權主要業務人民幣千元長沙觀瀾湖物業管理有限公司22,5002023年12月31日60%提供物業管理服務於2023年12月12日，本公司附屬公司深圳市彩生活服務集團有限公司與獨立第三方訂立一份股權轉讓協議，以收購長沙觀瀾湖（收購完成前為本集團聯營公司）60%股權。

收購完成後，長沙觀瀾湖成為本集團非全資附屬公司，持有長沙觀瀾湖80%股權。

於收購日期已收購之資產及已確認之負債如下：人民幣千元物業、廠房及設備77應收賬款13,619其他應收款項及預付款項18,226銀行結餘及現金3,964合約負債(3,037)應付賬款(5,794)其他應付款項及應計費用(9,687)稅項負債(3,825)13,543134花樣年控股集團有限公司2023年度報告41.收購附屬公司（續）(a)透過收購附屬公司收購物業項目及其他資產及負債（續）截至2023年12月31日止年度（續）收購相關成本並不重大，並已自收購成本中剔除，以及於年內在綜合損益及其他全面收益表的「行政費用」項目內確認為開支。

人民幣千元收購產生的現金流出淨額購行現金3,964減：已付現金代價(22,500)(18,536)於2023年9月30日，本集團附屬公司深圳市彩生活物業管理有限公司與獨立第三方訂立一份收購協議，通過注資人民幣15,043,000元獲得北京豪城（「北京豪城」）65%股權。

於注資日期，北京豪城可識別淨資產公允值為人民幣20,309,000元。

上述收購產生商譽約人民幣1,842,000元。

截至2022年12月31日止年度截至2022年12月31日止年度，本集團以總代價人民幣47,020,000元收購下列公司。

被收購人於中國從事物業開發業務，而本集團收購的主要資產與在建待售物業有關，因此收購上述附屬公司的股權入賬列作資產收購。

所收購附屬公司名稱代價收購日期已收購股權於收購時持有的股權總額人民幣千元成都立易原置業有限公司8,8962022年9月30日100% 100%裕豐置業（成都）有限公司38,1242022年9月30日100% 100%綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度13541.收購附屬公司(a)透過收購附屬公司收購物業項目及其他資產及負債（續）截至2022年12月31日止年度（續）於收購日期已收購之資產及已確認之負債如下：人民幣千元已收購資產淨值物 2在建待售物業47,728其他應收款項4,515銀行結餘及現金2,701合約負債(447)應付賬款及其他應付款項(7,479)47,020收購相關成本並不重大，並已自收購成本中剔除，以及於年內在綜合損益及其他全面收益表的「行政費用」項目內確認為開支。

人民幣千元收購產生的現金流出淨額購行現金2,701減：已付現金代價(47,020)(44,319)(b) 購物業營運業務截至2023年12月31日止年度截至2023年12月31日止年度，本集團收購若干於中國從事物業管理服務的附屬公司，總代價為人民幣45,003,000元，經計及已收購資產淨值及非控股權益的影響後，上述收購事項產生商譽約人民幣20,968,000元。

截至2022年12月31日止年度截至2022年12月31日止年度，本集團收購若干於中國從事物業管理服務的附屬公司，總代價為人民幣4,600,000元，經計及已收購資產淨值並不重大後，上述收購事項產生商譽約人民幣4,600,000元。

136花樣年控股集團有限公司2023年度報告42.出售附屬公司截至2023年12月31日止年度截至2023年12月31日止年度，本集團向獨立第三方出售若干於中國從事物業開發業務及物業經營業務的附屬公司的股權，總代價為人民幣124,007,000元。

上述交易入賬列作出售附屬公司。

該等交易的所出售資產淨值的詳情概列如下：物業開發業務物業經營業務總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元喪失控制權的資產及負債分析：物業、廠房及設備67,875 – 67,875於聯營公司權益86,220 – 86,220投資物業280,810 – 280,810商譽– 4,8944,894在建待售物業1,823,579 – 1,823,579應收賬款及其他應收款項1,123,12111,9161,135,037銀行結餘及現金49,050 – 49,050應付賬款、應付稅項及其他應付款項(1,699,039) – (1,699,039)合約負債(1,394,379) – (1,394,379)出售資產淨值337,23716,810354,047出售附屬公司的虧損：已轉撥代價已收現金代價10,939 – 10,939應收代價123,068 – 123,068非控股權益155,3481,522156,870減：出售資產淨值(337,237) (16,810) (354,047)(47,882) (15,288) (63,170)出售產生的現金流入淨額：已收現金代價10,939 – 10,939出售銀行結餘及現金(49,050) – (49,050)(38,111) – (38,111)綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度13742.出售附屬公司（續）截至2022年12月31日止年度截至2022年12月31日止年度，本集團向獨立第三方出售若干於中國從事物業開發業務及物業經營業務的附屬公司的股權，總代價為人民幣913,114,000元。

上述交易入賬列作出售附屬公司。

該等交易的所出售資產淨值的詳情概列如下：物業開發業務物業經營業務總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元喪失控制權的資產及負債分析：物業、廠房及設備9,144 – 9,144於聯營公司權益– 5,9015,901遞延稅項資產5,097 – 5,097合約資產755,432 – 755,432在建待售物業6,057,548 – 6,057,548應收賬款及其他應收款項4,091,89641,0814,132,977銀行結餘及現金305,407 – 305,407應付賬款、應付稅項及其他應付款項(4,549,329) (3,533) (4,552,862)合約負債(2,958,702) (702) (2,959,404)借款(1,919,239) (20,000) (1,939,239)遞延稅項負債(62,010) – (62,010)出售資產淨值1,735,24422,7471,757,991出售附屬公司的虧損：已轉撥代價已收現金代價408,000 – 408,000應收代價496,2668,848505,114非控股權益701,3488,079709,427減：出售資產淨值(1,735,244) (22,747) (1,757,991)(129,630) (5,820) (135,450)出售產生的現金流入淨額：已收現金代價408,000 – 408,000出售銀行結餘及現金(305,407) – (305,407)102,593 – 102,593138花樣年控股集團有限公司2023年度報告43.融資活動產生的負債之對賬下表所載有關本集團自融資活動產生的負債變動詳情，包括現金及非現金變動。

自融資活動產生的負債指融資活動的現金流量已經或未來現金流將會於本集團綜合現金流量表分類的負債。

應付關連方款項借款及應計利息租賃負債優先票據及債券已發行資產抵押證券應付股息總計（附註35） （附註37） （附註38） （附註39）人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2023年1月1日383,54420,431,057128,60038,957,574255,438 – 60,156,213 融資現金流量(80,061) 16,195 (34,163) (19,340) – (16,042) (133,411)已付利息– (25,765) - (1,114) (3,251) – (30,130)年內產生之融資成本（附註11） – 998,99012,2233,710,32518,207 – 4,739,745租賃開始╱終止– – 23,294 – – – 23,294重組收益– (34,658) – (227,800) – – (262,458)外匯– 33,043 – 563,459 – – 596,502與債務人抵銷– (1,500,000) – – – – (1,500,000)已向附屬公司非控股股東派付的股息– – – – – 16,04216,042於2023年12月31日303,48319,918,862129,95442,983,104270,394 - 63,605,797於2022年1月1日455,71324,487,048152,64033,007,450255,438 – 58,358,289 融資現金流量(72,169) (2,976,087) (38,717) - - (12,771) (3,099,744)已付利息– (277,449) – – (22,966) – (300,415)年內產生之融資成本（附註11） – 1,007,22613,4943,402,23022,966 – 4,445,916 租賃開始╱終止– – 1,183 – – – 1,183 出售附屬公司（附註42） – (1,939,239) – – – – (1,939,239)外匯– 129,558 – 2,547,894 – – 2,677,452 已向附屬公司非控股股東派付的股息– – – – – 12,77112,771 於2022年12月31日383,54420,431,057128,60038,957,574255,438 – 60,156,213綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度13944.資本風險管理本集團管理其資本，以確保本集團內的各實體能夠持續經營，同時亦透過優化債務及股權的平衡而為股東爭取最大回報。

自去年起，本集團的整體策略保持不變。

本集團的資本架構由淨負債組成，包括相關附註披露的應付關連方款項、借款、租賃負債、優先票據及債券、已發行資產抵押證券，及經扣除現金及現金等價物及本公司擁有人應佔權益（包括股本及儲備）。

管理層在管理本集團的資本架構時亦將監察借款、優先票據及債券以及已發行資產抵押證券的使用情況以確保遵守財務契諾。

本公司董事定期審閱資本架構。

作為此審閱的一部分，公司財務部審閱工程部建議的計劃建築項目，及在計及資金撥備後編製年度預算，並考慮資金成本及與各類資本有關的風險。

本集團並無制訂目標負債比率。

本公司董事隨後會評估該年度預算，並考慮資本成本及與各類資本有關的風險。

本公司董事亦透過派付股息、新股發行，以及發行新債券或贖回現有債券，以令其整體資本架構達到平衡。

45.金融工具(a)金融工具類別2023年2022年人民幣千元人民幣千元金融資產按攤銷成本計量之金融資產21,011,00525,285,360指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具13,28225,139金融負債按攤銷成本計量之金融負債66,101,16763,933,506綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度140花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策本集團的主要金融工具包括應收賬款及其他應收款項及按金、應收關連方款項、指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具、受限制╱已抵押銀行存款、銀行結餘及現金、應付賬款及其他應付款項、應付關連方款項、借款、優先票據及債券、已發行資產抵押證券及租賃負債。

該等金融工具的詳情披露於其各自的附註。

管理層透過內部風險評估（該評估通過風險的程度及級別分析所面臨的風險），監控及管理與本集團的經營業務有關的金融風險。

該等風險包括市場風險（包括貨幣風險及利率風險）、信貸風險及流動資金風險。

有關如何降低該等風險的政策載於下文。

管理層管理及監控該等風險，以確保及時有效地實施適當的措施。

市場風險(i)貨幣風險本集團主要擁有的銀行結餘、借款及優先票據均以相關集團實體的外幣計值，因此，面臨匯率波動帶來的風險。

本集團於各報告期間以外幣計值的貨幣資產及貨幣負債的賬面值如下：2023年2022年人幣千元人幣千元資產美元106,61088,026港元2,0453,895負債美元36,948,11732,110,852港元460,7881,533,945本集團現時並無訂立任何其他衍生工具合約以盡量減低貨幣風險。

然而，管理層將於必要時考慮進一步對沖重大貨幣風險。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度14145.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）市場風險（續）(i)貨幣風險（續）敏感度分析本集團主要面臨美元及港元兌人民幣匯率波動的影響。

以下敏感度分析乃基於本集團對人民幣兌相關外幣匯率上升及下跌10%的敏感度而編製。

敏感度分析僅包括以外幣計值的尚未平倉貨幣項目，並於年末調整其兌換，以反映匯率的10%變動。

因此，敏感度分析包括銀行結餘、借款、租賃負債及優先票據。

10%為內部向主要管理人員匯報外幣風險時採用的敏感度，為管理層對外幣匯率合理可能變動的評估。

敏感度分析亦包括銀行結餘、借款、租賃負債、融資租賃承擔及優先票據。

正（負）數表示年度利潤增加（減少）。

外幣敏感度分析人民幣兌相關貨幣升值10%的影響載列如下：2023年2022年人幣千元人幣千元美元年度虧損減少3,684,1513,202,283港元年度虧損減少45,874153,005人民幣兌相關貨幣貶值10%的影響載列如下：2023年2022年人幣千元人幣千元美元年度虧損增加(3,684,151) (3,202,283)港元年度虧損增加(45,874) (153,005)由於報告期間結束時的年末風險並不反映年內的風險，故管理層認為敏感度分析並不代表年內外匯潛在風險。

142花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）市場風險（續）(ii)利率風險由於現行市場利率波動對銀行結餘及浮息借款產生影響，因此本集團須面臨現金流量利率風險。

本集團亦面臨主要與其計入應收賬款及其他應收款項之定息應收貸款、借款、租賃負債、融資租賃承擔、優先票據及債券以及已發行資產抵押證券有關的公允值利率風險。

本集團目前並無採用任何衍生工具合約對沖其貸款的利率風險。

然而，管理層將於需要時考慮對沖重大利率風險。

本集團金融負債的利率風險詳列於此附註的流動資金風險管理部分。

本集團的現金流量利率風險主要在於基準利率波動。

敏感度分析下文的敏感度分析乃按照於報告期間結束時的銀行結餘及受限制╱已抵押銀行存款利率的風險而釐定。

內部向主要管理人員報告利率風險時，採用上升或下降25基點（ 2022年：25基點），其亦代表管理層對利率合理可能變動的評估。

倘利率上升╱下降25基點（ 2022年：25基點），而所有其他可變因素維持不變，則本集團的年度虧損將於截至2023年12月31日止年度減少／增加人民幣3,995,000元（2022年：人民幣5,030,000元）。

下文的敏感度分析乃按照於報告期間結束時的浮息借貸利率的風險而釐定。

內部向主要管理人員報告利率風險時，採用上升或下降50基點（2022年：50基點），其亦代表管理層對利率合理可能變動的評估。

倘利率上升╱下降50基點（ 2022年：50基點），而所有其他可變因素維持不變，則本集團的年度虧損將於截至2023年12月31日止年度增加／減少人民幣18,848,000元（ 2022年：人民幣19,268,000元）（假設有關借款之利息將不予以資本化）。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度14345.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估於2023年及2022年12月31日，除承受最大信貸風險的該等金融資產外，本集團面對構成本集團財務虧損之最大信貸風險乃因附註50所披露由本集團提供財務擔保的或然負債金額所產生。

應收賬款、合約資產及計入其他應收款項之代表住戶付款為盡量降低信貸風險，本集團管理層已委派一隻團隊負責釐定信貸額度及信貸批准。

在接納任何新客戶之前，本集團會評估潛在客戶的信用質素，然後應用內部信貸評級並確定客戶的信貸額度。

本集團及時檢討客戶的信用質素，並採取監督程序以確保採取跟進行動收回逾期債務。

此外，本集團就貿易應收款項、合約資產及代表住戶付款個別或基於撥備矩陣或共同基準（如適用）根據預期信貸虧損模式進行減值評估。

就此而言，本公司董事認為本集團的信貸風險已大幅減少。

就多個交易對手有風險敞口的應收賬款、合約資產及代表住戶付款而言，本集團並無集中信貸風險。

其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款）、應收關連方款項、受限制╱已抵押銀行存款及銀行結餘其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款）、應收關連方款項之信貸風險乃透過內部程序管理。

在作出墊款之前，本集團對各交易對手的信貸質素進行調查。

本集團亦積極監控各債務人結欠的未償還款項，及時識別任何信貸風險，以降低信貸相關虧損風險。

本集團進一步密切監控本公司之附屬公司及該等相關非控股股東、聯營公司、合營企業及關連方之財務表現。

根據本公司董事按預期信貸虧損模式進行的評估，截至2023年12月31日止年度其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款及應收貸款）、應收貸款及應收關連方款項之預期信貸虧損分別為人民幣965,685,000元、人民幣52,798,000元及人民幣311,308,000元（2022年：人民幣790,916,000元、人民幣63,068,000元及人民幣291,603,000元）。

量化披露詳情載於本附註下文。

本集團流動資金的信貸風險有限，因為對手方均為在中國、新加坡及日本擁有高評級及良好聲譽的銀行。

144花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）財務擔保就受預售協議所限的發展中物業而言，本集團一般就客戶為購房而進行融資所作出的按揭貸款相關借款，向銀行提供擔保，擔保金額最高為物業總購買價的70%。

倘買方於擔保期間未能償還按揭款，則持有按揭的銀行可能會要求本集團償還未償還的貸款，及該等貸款的任何應計利息。

在此等狀況下，本集團可沒收客戶的購買按金，並將物業出售，以收回本集團支付予銀行的任何款項。

因此，管理層認為其可能會收回因本集團擔保而產生的任何虧損。

管理層認為向物業買家提供的財務擔保的信貸風險有限，因為信貸由物業擔保及物業的市價高於擔保金額。

就此而言，本公司董事認為，本集團的信貸風險已大幅降低。

就從事物業開發的合營企業、聯營公司及關連方而言，本集團就合營企業、聯營公司及關連方就開發其項目所產生銀行借款項下的未償還負債提供擔保。

倘合營企業、聯營公司或關連方於擔保期間拖欠支付銀行借款，相關銀行可能要求本集團償還借款未償還金額及其任何應計利息。

管理層認為向合營企業及聯營公司提供的財務擔保的信貸風險有限，因為信貸由發展中物業抵押，而該等發展中物業的市價高於擔保金額。

就此而言，本公司董事認為，本集團的信貸風險已大幅降低。

本集團內部信貸風險評級評估包括以下類別：外部信貸評級內部信貸評級附註12個月或全期預期信貸虧損賬面總值2023年2022年人幣千元人幣千元應收賬款－應收物業開發款項不適用(i) 31全期預期信貸虧損（個別評估） 1,124,5392,003,920－應收物業經營服務及租賃款項不適用(i) 31全期預期信貸虧損（撥備矩陣） 303,160195,445全期預期信貸虧損（已信貸減值及撥備矩陣）633,854601,155 2,061,5532,800,520合約資產－物業經營服務不適用不適用29全期預期信貸虧損（共同基準） 63,10247,363綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度145外部信貸評級內部信貸評級附註12個月或全期預期信貸虧損賬面總值2023年2022年人幣千元人幣千元代表住戶付款（計入其他應收款項）不適用(ii) 31全期預期信貸虧損（共同基準） 555,888522,233不適用(ii) 31全期預期信貸虧損（已信貸減值及共同基準）658,431740,821 1,214,3191,263,054應收貸款（計入其他應收款項）不適用(v) 3112個月預期信貸虧損141,939143,710全期預期信貸虧損（已信貸減值及個別評估）52,79863,068 194,737206,778應收關連方款項（信貸減值）不適用(iii) 25全期預期信貸虧損（已信貸減值及個別評估）313,983294,278其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款及應收貸款）、應收關連方款項（不包括應收關連方的信貸減值款項）不適用(iv) 31/25/2612個月預期信貸虧損16,134,38519,042,293全期預期信貸虧損（已信貸減值及個別評估）965,685790,916 17,100,07019,833,209受限制╱已抵押銀行存款及銀行結餘AAA低風險3212個月預期信貸虧損2,130,8842,682,701財務擔保合約不適用低風險5012個月預期信貸虧損11,460,75916,093,44245.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）財務擔保（續）146花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）財務擔保（續）附註：(i)應收賬款作為本集團信貸風險管理的一部分，本集團使用應收賬款賬齡評估客戶的減值情況，原因為此等客戶包括大量具有共同風險特徵的小型客戶，代表客戶根據合約條款支付所有到期款項的能力。

下表提供有關來自物業經營服務的應收賬款的信貸風險及預期信貸虧損的資料，有關資料乃於2023年及2022年12月31日根據撥備矩陣進行集體評估或個別評估。

就物業發展所產生的應收賬款及應收租賃款項而言，於2023年及2022年12月31日的虧損撥備金額對本集團的綜合財務報表而言被視為不重大。

於2023年12月31日，減值虧損撥備為人民幣263,772,000元（2022年：人民幣257,487,000元）估計虧損比率乃根據應收賬款預計年期內的歷史觀察違約比率估計，並根據無需不必要的成本或努力獲得的前瞻性宏觀經濟數據進行調整。

(ii)代表住戶付款作為本集團信貸風險管理的一部分，本集團就其客戶代表住戶付款及時應用內部信貸評級。

本集團就該等應收賬款使用四個類別以反映彼等信貸風險。

種類類別小組定義第一類由於該社區的財務表現未達到本集團的預期，金額為信貸減值且本集團收回款項前景渺茫，本集團已終止或計劃終止或不續新相關物業管理合約的社區。

第二類物業交付予業主之前，本集團為物業開發商提供交付前物業管理服務的社區，物業開發商違約風險較低，且比個別住戶更有能力滿足合約現金流量。

第三類應收住戶的管理處物業管理費超出相關社區的代表住戶付款的社區。

社區住戶多樣化且違約風險低。

第四類代表住戶付款超出應收住戶的管理處物業管理費的社區，表示代表住戶付款為信貸減值。

於2023年12月31日，減值虧損撥備為人民幣411,194,000元（2022年：人民幣393,428,000元）估計虧損比率乃根據應收賬款預計年期內的歷史觀察違約比率估計，並根據無需不必要的成本或努力獲得的前瞻性宏觀經濟數據進行調整。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度14745.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）財務擔保（續）附註：（續）(iii)應收關連方款項（信貸減值）於過往年度，本集團與若干獨立第三方訂立合作協議成立合營企業及從事辦公物業及商業樓宇分租業務。

根據合作協議，於成立合營企業後，本集團有關位於上海之辦公物業及商業樓宇租賃之租賃協議及與租戶的分租協議的全部權益轉移予合營企業。

應收上述合營企業款項總額、分類為應收關連方款項指本集團就購買物業、廠房及設備而墊付的資金。

截至2023年12月31日止年度，合營企業的分租業務持續錄得虧損及面臨財政困難。

本公司董事認為，合營企業的違約風險大幅增加，而本集團於截至2023年12月31日止年度按全期預期信貸虧損進一步作出人民幣19,705,000元（2022年：人民幣20,452,000元）的信貸虧損撥備。

於2023年12月31日，按全期預期信貸虧損作出的累計信貸虧損撥備為人民幣311,308,000元（2022年：人民幣291,603,000元）。

(iv)其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款及應收貸款）、應收關連方款項（不包括應收關連方信貸減值款項）就內部信貸風險管理而言，本集團使用逾期資料評估自初步確認以來信貸風險是否顯著增加。

有關於2023年12月31日計入其他應收款項及按金之逾期結餘人民幣965,685,000元（ 2022年：人民幣790,916,000元），資料顯示其債務人處於嚴重財務困難，無實際收回可能。

本公司董事認為，截至2023年12月31日止年度，債務人的違約風險顯著增加，本集團已計提信貸虧損撥備人民幣965,685,000元（2022年：人民幣790,916,000元）。

於2023年12月31日其他應收款項及按金（不包括代表住戶付款及應收貸款）、應收關連方款項（不包括應收關連方信貸減值款項）結餘人民幣16,134,385,000元（ 2022年：人民幣19,042,293,000元）均未逾期。

本公司董事認為，該等交易對手違約風險並不重大，因此本集團評估該等結餘之預期信貸虧損並不重大。

(v)應收貸款（計入其他應收款項）就內部信貸風險管理而言，本集團根據歷史結算記錄、過往經驗以及定量定性資料（即合理及有理據支持的前瞻性資料），對應收貸款進行內部信貸評級。

本公司董事認為，截至2023年12月31日止年度，該等交易對手違約風險降低，並撥回人民幣10,270,000元（2022年：撥備人民幣132,000元）信貸虧損撥備。

流動資金風險在管理流動資金風險方面，本集團會監察並維持管理層視為充足的現金及現金等價物的水平，以為本集團的經營業務提供資金，減少現金流量波動的影響。

管理層監察借款的動用情況，確保符合貸款條款。

本集團倚賴應付合營企業、聯營公司及本公司附屬公司非控股股東款項、借款、優先票據及債券及已發行資產抵押證券作為流動資金的重要來源。

下表詳述本集團非衍生財務負債及衍生財務工具的餘下合約期。

該表的編製基準為本集團須予支付的最早日期財務負債的未貼現現金流量。

其他財務負債的到期日根據協定償還日期訂立。

下表包括利息及本金現金流量。

在利息流為浮動利率的前提下，未貼現數額乃以報告期間末的利率得出。

148花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(b)金融風險管理目標及政策（續）流動資金風險（續）流動資金表加權平均實際利率按要求或少於三個月三個月至一年一年至五年超過五年未貼現現金流量總額賬面值%人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元於2023年12月31日非衍生財務負債應付賬款及其他應付款項– 4,328,326 – – – 4,328,3264,328,326應付關連方款項– 303,483 – – – 303,483303,483借款 －定息9.907,540,4951,738,0514,585,567 – 13,864,11313,189,754－浮息5.631,632,2912,432,9221,166,759 – 5,231,9725,026,106租賃負債8.458,38825,16396,64248,219178,412129,954優先票據及債券10.5735,390,12543,8589,799,351 – 45,233,33442,983,104已發行資產抵押證券7.14270,394 – – – 270,394270,394財務擔保合約– 11,300,759 – – – 11,300,759 –60,774,2614,239,99415,648,31948,21980,710,79366,231,121於2022年12月31日非衍生財務負債應付賬款及其他應付款項– 4,635,670 – – – 4,635,6704,635,670應付關連方款項– 383,544 – – – 383,544383,544借款－定息9.949,419,7463,567,5461,996,323 – 14,983,61514,563,048－浮息5.65677,441890,3754,012,012 – 5,579,8285,138,232租賃負債9.4110,83632,50794,83950,994189,176128,600優先票據及債券10.6138,957,574 – – – 38,957,57438,957,574已發行資產抵押證券7.14259,552 – – – 259,552255,438財務擔保合約– 16,093,884 – – – 16,093,884 –70,438,2474,490,4286,103,17450,99481,082,84364,062,106以上就財務擔保合約計入的金額乃於對手方申索擔保金額時本集團根據安排須償付全數擔保金額的最高金額。

根據於報告期間結束時的預期，本集團認為很可能毋須根據安排支付任何金額。

然而，此項估計視乎對手方根據擔保提出申索的可能性而定，而此可能性則視乎獲擔保對手方所持有的財務應收賬款會否蒙受信貸虧損。

以上就非衍生財務負債的浮息工具計入的金額視乎浮息的變化與報告期間結束時釐定該等利率的估算不同時的變化而定。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度14945.金融工具（續）(c)金融工具之公允值計量本集團部分金融工具就財務報告目的按公允值計量。

董事已設立估值委員會為公允值計量釐定適當估值技術及輸入數據。

於估計公允值時，本集團使用可獲得之可觀察市場數據。

於第1級輸入數據不可用時，本集團委聘第三方合資格估值師進行估值。

估值委員會與合資格外部估值師緊密合作，建立適當估值技術及模型輸入數據。

估值委員會每季度向董事報告結果以解釋公允值變動原因。

本集團按經常性基準以公允值計量的金融資產及金融負債之公允值下表載列有關如何釐定公允值（尤其是所使用的估值技術及輸入數據），以及公允值計量按照公允值計量的輸入數據的可觀察程度進行分類的公允值層級（1至3級）的資料。

第1級公允值計量指以在活躍市場就相同資產或負債取得之報價（未經調整）所進行之計量。

第2級公允值計量指以第1級報價以外之資產或負債之可觀察輸入數據，無論是直接（即價格）或間接（即按價格推算）所進行之計量。

第3級公允值計量指透過運用並非基於可觀察市場數據之資產或負債輸入數據（不可觀察輸入數據）之估值技術所進行之計量。

於12月31日之公允值公允值層級估值技術及主要輸入值2023年2022年人幣千元人幣千元指定按公允值計入其他全面收益之權益工具13,28225,139第3級折現現金流量－未來現金流量根據預期回報及已訂約投資成本估計，並按反映內部回報率之利率折現。

150花樣年控股集團有限公司2023年度報告45.金融工具（續）(c)金融工具之公允值計量（續）本集團並非按經常性基準以公允值計量的其他重大金融資產及金融負債之公允值公允值2023年2023年2022年2022年層級賬面值公允值賬面值公允值人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元優先票據第一級35,390,125829,77731,656,6502,684,914本集團管理層採用貼現現金流量分析法估計以攤銷成本計量的其他金融資產及金融負債的公允值。

46.經營租賃本集團作為出租人所有持作租賃的物業均有已承諾分別於未來1至20年租賃之承租人。

有關租賃的最低應收租賃款項如下：2023年2022年人幣千元人幣千元一年內152,471151,209第二年107,375116,093第三年106,04999,077第四年101,44698,081第五年100,95899,445五年後96,712125,081 665,011688,986綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度15147.資本及其他承擔2023年2022年人幣千元人幣千元已訂約但未於綜合財務報表撥備的投資物業工程承擔289,468409,771已訂約但未於綜合財務報表撥備的收購附屬公司已承擔代價522,997783,099已訂約但未於綜合財務報表撥備的收購物業、廠房及設備之資本開支27,28216,07648.股份支付交易(a)本公司購股權計劃本公司根據一項於2009年10月27日通過之決議案採納購股權計劃﹙「計劃」﹚，其主要目的為獎勵本公司及其附屬公司之若干董事或僱員。

根據計劃授出的所有購股權已於2022年失效。

(b)彩生活購股權計劃本公司的非全資附屬公司彩生活設有一項購股權計劃（「彩生活計劃」）。

彩生活計劃根據於2014年6月11日通過的一項決議案予以採納，其主要旨在向若干彩生活及其附屬公司的若干董事及僱員及若干彩生活的附屬公司的非控股股東（「合資格人士」）提供激勵。

根據彩生活計劃，彩生活董事會獲授權以每項購股權1港元的代價向合資格人士授出購股權，以供彼等認購彩生活股份（「彩生活股份」）。

未經股東批准，於行使所有根據彩生活計劃及彩生活任何其他購股權計劃而將予授出的購股權（「彩生活購股權」）時，可供發行的彩生活股份最高數目合計不得超過彩生活於任何時間已發行股份10%。

向主要股東或獨立非執行董事授出超過彩生活股本0.1%或價值超過5百萬港元的彩生活購股權前，須先取得彩生活股東批准。

購股權的行使期由彩生活董事酌情決定。

彩生活購股權的到期日可由彩生活董事決定，但不得超過彩生活計劃的到期日。

152花樣年控股集團有限公司2023年度報告48.股份支付交易（續）(b)彩生活購股權計劃（續）彩生活董事可釐定行使價，但不得低於下列最高者：(i)彩生活於要約日的收市價；(ii)彩生活股份於緊接就彩生活購股權提出要約前五個交易日的平均收市價及(iii)彩生活股份每股面值。

於2023年12月31日，因行使彩生活計劃項下授出的所有購股權而將予發行的彩生活股份總數為45,532,000股（ 2022年：50,677,000股）每股面值0.1港元的股份，佔彩生活已發行股本約3.06%（2022年：3.4%）。

根據彩生活計劃所授出之購股權詳情如下：承授人之類別授出日期每股行使價歸屬期行使期港元董事2014年9月29日6.66不適用2014年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2015年9月28日2015年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2016年9月28日2016年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2017年9月28日2017年9月29日－2024年9月28日2015年4月30日112015年4月30日－2016年4月29日2016年4月30日－2025年4月29日2015年4月30日－2017年4月29日2017年4月30日－2025年4月29日2015年4月30日－2018年4月29日2018年4月30日－2025年4月29日2016年3月18日5.762016年3月18日－2017年3月17日2017年3月18日－2026年3月17日2016年3月18日－2018年3月17日2018年3月18日－2026年3月17日2016年3月18日－2019年3月17日2019年3月18日－2026年3月17日2018年11月27日4.112018年11月27日－2019年11月26日2019年11月27日－2029年11月26日2018年11月27日－2020年11月26日2020年11月27日－2029年11月26日2018年11月27日－2021年11月26日2021年11月27日－2029年11月26日若干附屬公司僱員及非控股股東2014年9月29日6.66不適用2014年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2015年9月28日2015年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2016年9月28日2016年9月29日－2024年9月28日2014年9月29日－2017年9月28日2017年9月29日－2024年9月28日2015年4月30日112015年4月30日－2016年4月29日2016年4月30日－2025年4月29日2015年4月30日－2017年4月29日2017年4月30日－2025年4月29日2015年4月30日－2018年4月29日2018年4月30日－2025年4月29日2016年3月18日5.762016年3月18日－2017年3月17日2017年3月18日－2026年3月17日2016年3月18日－2018年3月17日2018年3月18日－2026年3月17日2016年3月18日－2019年3月17日2019年3月18日－2026年3月17日2018年11月27日4.112018年11月27日－2019年11月26日2019年11月27日－2029年11月26日2018年11月27日－2020年11月26日2020年11月27日－2029年11月26日2018年11月27日－2021年11月26日2021年11月27日－2029年11月26日綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度15348.股份支付交易（續）(b)彩生活購股權計劃（續）本公司下表披露截至2023年及2022年12月31日止年度合資格人士所持彩生活購股權的變動：承授人類別授出日期歸屬期於2022年1月1日尚未行使年內授出年內失效年內行使於2022年12月31日尚未行使年內授出年內失效年內行使於2023年12月31日尚未行使千份千份千份千份千份千份千份千份千份董事2014年9月29日不適用375 – (13) – 362 – (362) – –29/9/2014-28/9/2015869 – (32) – 837 – (366) – 47129/9/2014-28/9/2016870 – (32) – 838 – (366) – 47229/9/2014-28/9/2017344 – (13) – 331 – (66) – 2652015年4月30日30/4/2015-29/4/2016222 – (43) – 179 – (130) – 4930/4/2015-29/4/2017221 – (42) – 179 – (130) – 4930/4/2015-29/4/2018340 – (65) – 275 – (205) – 702016年3月18日18/3/2016-17/3/2017332 – (60) – 272 – (231) – 4118/3/2016-17/3/2018331 – (60) – 271 – (231) – 4018/3/2016-17/3/2019333 – (60) – 273 – (232) – 412018年11月27日27/11/2018-26/11/2019901 – (30) – 871 – (125) – 74627/11/2018-26/11/2020900 – (30) – 870 – (125) – 74527/11/2018-26/11/2021933 – (30) – 903 – (127) – 7766,971 – (510) – 6,461 – (2,696) – 3,765僱員及若干附屬公司的非控股股東2014年9月29日不適用2,065 – (444) – 1,621 – (782) – 83929/9/2014-28/9/20154,440 – (954) – 3,486 – (127) – 3,35929/9/2014-28/9/20164,440 – (954) – 3,486 – (127) – 3,35929/9/2014-28/9/20172,292 – (493) – 1,799 – (127) – 1,6722015年4月30日30/4/2015-29/4/20163,348 – (218) – 3,130 – (273) – 2,85730/4/2015-29/4/20173,347 – (218) – 3,129 – (273) – 2,85630/4/2015-29/4/20183,347 – (218) – 3,129 – (273) – 2,8562016年3月18日18/3/2016-17/3/20173,650 – (411) – 3,239 – (113) – 3,12618/3/2016-17/3/20183,650 – (411) – 3,239 – (114) – 3,12518/3/2016-17/3/20193,648 – (411) – 3,237 – (114) – 3,1232018年11月27日27/11/2018-26/11/20194,922 – (15) – 4,907 – (42) – 4,86527/11/2018-26/11/20204,922 – (15) – 4,907 – (42) – 4,86527/11/2018-26/11/20214,922 – (15) – 4,907 – (42) – 4,86548,993 – (4,777) – 44,216 – (2,449) – 41,767總計55,964 – (5,287) – 50,677 – (5,145) – 45,532 於年末可行使50,67745,532加權平均行使價（港元） 6.466.36附註：截至2023年12月31日止年度，向合資格人士授出的5,145,000份（2022年：5,287,000份）購股權已失效。

154花樣年控股集團有限公司2023年度報告48.股份支付交易（續）(b)彩生活購股權計劃（續）彩生活股份於授出日期2014年9月29日、2015年4月30日、2016年3月18日及2018年11月27日之收市價分別為6.66港元、10.88港元、5.76港元及4.11港元。

彩生活購股權已採用二項式期權定價模型估計公允值。

計算購股權之公允值時使用之變數及假設，乃根據彩生活作出之最佳估計釐定。

彩生活購股權之價值會視乎若干主觀假設的變數而改變。

代入該模式之數字如下：2018年11月27日2016年3月18日2015年4月30日2014年9月29日市價4.11港元5.76港元10.88港元6.66港元行使價 4.11港元5.76港元11.00港元6.66港元預期波幅50.79% 46.2% 46.26% 48.82%無風險比率2.28% 1.27% 1.63% 2.01%預期股息率3.65% 1.55% 0.83% 0.01%於授出日期之購股權公允值估計分別為2014年9月29日的人民幣114,820,000元、2015年4月30日的人民幣104,714,000元、2016年3月18日的人民幣72,023,000元及2018年11月27日的人民幣24,625,000元。

截至2022年12月31日止年度，並無就彩生活授出之購股權於計入非控股權益之彩生活購股權儲備確認開支（2022年：無）。

(c)彩生活股份獎勵計劃彩生活董事會於2016年7月4日為彩生活集團若干僱員及彩生活顧問採納股份獎勵計劃（「彩生活股份獎勵計劃」），鼓勵或獎勵其對彩生活作出的貢獻，方式為授出由彩生活委任的獨立受託人（「受託人」）收購及持有的彩生活股份，直至達成特定條件後可歸屬。

截至2023年及2022年12月31日止年度，概無授出就彩生活股份獎勵計劃持有的股份。

直至2023年及2022年12月31日，並無向合資格僱員或顧問授出已收購合共1,802,000股本公司股份。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度15549.退休福利計劃本集團為所有合資格的香港僱員制定了強制性公積金計劃。

本集團及僱員須按相關薪金成本的一定比率為強制性公積金計劃支付供款。

於中國受僱的本集團僱員均為中國政府管理的國家退休福利計劃的成員。

本公司附屬公司須支付僱員薪金的一定比率作為退休福利計劃的供款。

本集團於該計劃的唯一責任乃按計劃支付規定的供款。

截至2023年12月31日止年度，於綜合損益及其他全面收益表扣除之總成本分別為人民幣71,437,000元（ 2022年：人民幣70,363,000元），相當於持續經營業務應付計劃供款。

50.或然負債(a)於2023年12月31日，本集團就本集團待售物業購房者獲授按揭貸款向銀行作出擔保人民幣6,213百萬元（ 2022年：人民幣10,415百萬元）。

根據擔保的條款，倘該等購房者拖欠按揭款項，本集團須負責向銀行償還購房者結欠的按揭貸款連同任何應計利息及罰款，而本集團屆時有權接管有關物業的法定所有權。

擔保期限由按揭貸款授出日期起計，並於購房者取得個別房產證後結束。

(b)本集團按個別基準就其應分攤合營企業及聯營公司就發展其項目所產生借款項下的未償還責任提供擔保。

於2023年12月31日，本集團就該等合營企業及聯營公司各自所借貸款所提供有關擔保應分攤的款額為人民幣18.99億元（2022年：人民幣19.12億元）及人民幣31.88億元（2022年：人民幣36.06億元）。

董事認為，各方違約之可能性極微，且擔保合約於初始時及每個報告期末的公允值並不重大。

156花樣年控股集團有限公司2023年度報告51.關連方披露截至2023年及2022年12月31日止年度，除於綜合財務報表另行披露者外，本集團與關連方的重大交易如下：(a)關連方交易2023年2022年人幣千元人幣千元物業經營服務收入聯營公司285 –(b)主要管理人員薪酬年內董事及其他主要管理成員薪酬如下：2023年2022年人幣千元人幣千元短期福利23,06333,907退休福利1,2921,624 24,35535,53152.主要非現金交易截至2023年12月31日止年度，本集團就使用租賃物業及辦公室設備及一幅租賃地塊訂立新租賃協議，租期為1至10年不等。

於租賃開始時，本集團確認使用權資產及租賃負債人民幣23,294,000元（2022年：人民幣1,183,000元）。

53.資產抵押以下資產已抵押以擔保於報告期末授予本集團的若干銀行及其他融資：2023年2022年人幣千元人幣千元待售物業20,432,19532,894,593投資物業2,765,1506,178,913已抵押銀行存款145,65034,770物業、廠房及設備334,751778,655 23,677,74639,886,931本集團於若干附屬公司的股權已抵押以擔保授予本集團的若干銀行及其他融資。

綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度15754.本公司主要附屬公司的詳情(a)本公司主要附屬公司本公司於2023年及2022年12月31日間接持有（除非另有註明）的主要附屬公司的詳情如下：附屬公司名稱註冊成立╱成立地點及日期已發行及繳足股份╱註冊資本本集團所持實際權益主要業務法定形式人民幣千元2023年2022年彩生活Δ^開曼群島2011年3月16日120,75051.98% 51.98%投資控股有限責任公司花樣年中國集團*中國2006年1月20日1,624,844100% 100%投資控股有限責任公司深圳彩生活*#中國2006年8月25日1,050,00051.98% 51.98%提供物業經營服務有限責任公司深圳市花樣年地產集團有限公司*中國1996年9月28日110,000100% 100%投資控股及物業投資有限責任公司成都望叢房地產開發有限公司*中國2012年6月28日394,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司成都花樣家置業有限公司*中國2018年4月9日300,000100% 100%物業開發有限責任公司成都禦府房地產開發有限公司*中國2010年8月2日10,000100% 100%物業開發有限責任公司四川瀚峰置業有限公司*中國2008年7月23日594,750100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司花樣年（成都）生態旅遊開發有限公司*中國2006年9月7日1,921,386100% 100%物業開發有限責任公司158花樣年控股集團有限公司2023年度報告附屬公司名稱註冊成立╱成立地點及日期已發行及繳足股份╱註冊資本本集團所持實際權益主要業務法定形式人民幣千元2023年2022年成都匯科房地產開發有限公司*中國2020年4月8日10,000100% 100%物業開發有限責任公司成都花錦房地產開發有限公司*中國2020年11月27日10,000100% 100%物業開發有限責任公司成都望浦勵成房地產開發有限公司*中國2020年1月3日10,00051% 51%物業開發有限責任公司桂林萬豪房地產開發有限公司*中國2007年11月14日357,143100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司桂林聚豪房地產開發有限公司*中國2007年11月14日250,000100% 100%物業開發有限責任公司南京星潤置業有限公司*中國2017年5月15日50,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司杭州花創房地產開發有限公司*中國2020年2月19日101,961100% 100%物業開發有限責任公司54.本公司主要附屬公司的詳情（續）(a)本公司主要附屬公司（續）綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度159附屬公司名稱註冊成立╱成立地點及日期已發行及繳足股份╱註冊資本本集團所持實際權益主要業務法定形式人民幣千元2023年2022年惠州TCL房地產開發有限公司*中國2004年12月29日100,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司廣東（惠州）TCL工業文化創意園發展有限公司*中國2010年9月2日20,000100% 100%物業開發有限責任公司武漢TCL置地投資有限公司*中國2011年5月6日30,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司武漢TCL康城房地產開發有限公司*中國2012年9月12日10,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司武漢中森華永紅房地產開發有限公司*中國2011年6月14日100,000100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司天津市花千里房地產開發有限公司*中國2010年12月22日641,667100% 100%物業開發及物業投資有限責任公司天津花樣年碧雲天房地產開發有限公司*中國2019年6月5日31,000100% 100%物業開發有限責任公司54.本公司主要附屬公司的詳情（續）(a)本公司主要附屬公司（續）160花樣年控股集團有限公司2023年度報告附屬公司名稱註冊成立╱成立地點及日期已發行及繳足股份╱註冊資本本集團所持實際權益主要業務法定形式人民幣千元2023年2022年寧夏回族自治區新聖基建築工程有限公司*中國2009年7月22日100,000100% 100%提供物業經營服務有限責任公司深圳市彩生活物業管理有限公司*#中國2000年12月11日1,050,00051.98% 51.98%提供物業經營服務有限責任公司深圳市彩生活網絡服務有限公司*#中國2007年6月12日290,00051.98% 51.98%提供物業經營服務有限責任公司深圳市開元同濟樓宇科技有限公司*#中國2001年11月15日5,00051.98% 51.98%提供工程服務有限責任公司*英文版本中的英文名稱僅供識別。

#該等附屬公司於2023年及2022年12月31日由本公司一家非全資擁有的附屬公司彩生活持有。

Δ除由本公司直接持有的該附屬公司外，其他所有附屬公司為本公司間接擁有。

&該附屬公司於2023年12月31日暫停營業。

上表載列本集團內本公司董事認為對本集團業績、資產或債務證券構成主要影響的附屬公司，董事認為提供其他附屬公司的詳情將令詳情過於冗長。

除花樣年中國集團及深圳彩生活外，附屬公司於年末並無已發行債務證券。

54.本公司主要附屬公司的詳情（續）(a)本公司主要附屬公司（續）綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度16154.本公司主要附屬公司的詳情（續）(b)本集團的組成於各報告期末，對本集團而言並非重大的本公司附屬公司的資料如下：主要業務主要營業地點附屬公司數目2023年2022年投資控股英屬處女群島1313香港3434中國5663美國45新加坡11開曼44物業發展及投資中國145153新加坡11物業代理服務中國13物業經營服務中國168193酒店營運中國65美國11其他香港13中國3435澳門– 1 469515(c)具重大非控股權益之非全資附屬公司之詳情下表載列本公司於2023年及2022年12月31日之具重大非控股權益之非全資附屬公司之詳情。

附屬公司名稱註冊成立地點及主要營業地點非控股權益所持有之擁有權權益及權利其他非控股權益應佔溢利（虧損）累計其他非控股權益2023年2022年2023年2022年2023年2022年人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元彩生活及其附屬公司中國48.02% 48.02% 21,00732,2182,243,1832,229,972具非控股權益的個別非重大附屬公司34,40858,4741,166,4911,289,577 55,41590,6923,409,6743,519,549162花樣年控股集團有限公司2023年度報告54.本公司主要附屬公司的詳情（續）(c)具重大非控股權益之非全資附屬公司之詳情（續）存在重大非控股權益的本公司附屬公司的財務資料概要載列如下。

下列財務資料概要為集團內公司間對銷前的金額。

彩生活及其附屬公司2023年2022年人幣千元人幣千元流動資產4,243,8144,106,445非流動資產1,605,556 1,718,824流動負債(1,366,141) (1,375,061)非流動負債(19,906) (9,326)本公司擁有人應佔權益2,220,140 2,210,910非控股權益2,243,183 2,229,972收入1,523,1791,311,037開支(1,490,213) (1,262,519)年度溢利32,966 48,518本公司擁有人應佔溢利11,95916,300非控股權益應佔溢利21,00732,218營運活動產生的現金流入淨額180,102 327,374投資活動產生的現金流入（流出）淨額140,300 (58,309)融資活動產生的現金流出淨額(129,614) (112,028)現金流入淨額190,788157,037綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度16355.本公司財務概要本公司財務狀況表2023年2022年人幣千元人幣千元非流動資產投資於附屬公司5,103,6765,103,676應收附屬公司款項15,920,76415,920,764 21,024,44021,024,440流動資產其他應收款項930,2211,583,093銀行結餘及現金10,275 3,726 940,4961,586,819流動負債其他應付款項6,81745,580應付附屬公司款項3,562,7644,082,633銀行借款460,788436,967 優先票據35,390,125 31,656,650 39,420,49436,221,830流動負債淨值(38,479,998) (34,635,011)總資產減流動負債(17,455,558) (13,610,571)股本及儲備股本498,787498,787儲備(17,954,345) (14,109,358)(17,455,558) (13,610,571)儲備變動股份溢價累計虧損股份付款儲備總計人幣千元人幣千元人幣千元人幣千元2022年1月1日550,006 (8,839,792) 13,860 (8,275,926)年內虧損及全面開支總額– (5,833,432) – (5,833,432)2022年12月31日550,006 (14,673,224) 13,860 (14,109,358)年內虧損及全面開支總額– (3,844,987) – (3,844,987)2023年12月31日550,006 (18,518,211) 13,860 (17,954,345)綜合財務報表附註截至2023年12月31日止年度 封面 封面內頁 目錄 公司資料 財務摘要 榮譽與獎項 主席報告 管理層討論及分析 董事及高級管理層履歷 董事會報告 企業管治報告 獨立核數師報告 綜合損益及其他全面收益表 綜合財務狀況表 綜合權益變動表 綜合現金流量表 綜合財務報表附註 封底