主要行业
点击进入可选择细分行业
【免责条款】
1. 用户直接或通过各类方式间接使用慧博投研资讯所提供的服务和数据的行为,都将被视作已无条件接受本声明所涉全部内容;若用户对本声明的任何条款有异议,请停止使用慧博投研资讯所提供的全部服务。
2. 用户需知,研报资料由网友上传,所有权归上传网友所有,慧博投研资讯仅提供存放服务,慧博投研资讯不保证资料内容的合法性、正确性、完整性、真实性或品质;
3. 任何单位或个人若认为慧博投研资讯所提供内容可能存在侵犯第三人著作权的情形,应该及时向慧博投研资讯提出书面权利通知,并提供身份证明、权属证明及详细侵权情况证明。慧博投研资讯将遵循"版权保护投诉指引"处理该信息内容;
4.本条款是本站免责条款的附则,其他更多内容详见本站底部《免责声明》;
事件
2013年开始,日本房地产行业逐渐走出低谷,价格和销售连续攀升,从日本房地产价格指数来看,2013年1月-2023年1月,东京都市圈上涨62%,京阪神都市圈上涨41%,九州和冲绳上涨30%,东北上涨26%,北海道上涨55%,整个日本上涨38%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】日本房地产如何结束了“失去的20年”,走出了低谷?安倍经济学的“三支箭”,对日本房地产产生了什么作用和影响?日本房地产对我们有哪些启示?
观点
安倍经济学的“三支箭”,大胆的货币政策(极其宽松的货币环境)、灵活的财政政策(刺激经济增长、消除财政赤字)和快速的增长策略(降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区,把日本置于全球经济发展社区)对日本房地产复苏有重要的积极作用。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
其一,降低利率。1、购房者、开发商的借款成本下降。从2012年开始,利率一路下降,到2016年,正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本,刺激房地产市场交易活动,进而推动了房价的上涨。2、地产的相对收益上升。在宽松的货币政策环境下,固收类资产收益率随之降低,投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资,比如房地产。根据日本不动产证券化协会(ARES)的统计,日本房地产的回报率相对稳定,收益率超过许多固定收益类资产。此外,日本通过设立房地产投资信托(J-REITs)进行房地产资产证券化。J-REITs始于2001年,2013年后,J-REITs的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs的收益表现与日股相比也有一定优势。
其二,吸引外资。“三支箭”推动日本经济复苏,吸引外资。日本房地产是个庞大且稳定的市场。在全球投资者的视角中,日本房地产市场广阔,具有较高的投资价值。而且日本房地产对外国投资者持开放态度。在房地产交易方面,国内和国外投资者没有明显差异。外资可以通过JREITs进入日本房地产市场。自2013年以来,外资交易J-REITs比重越来越大,成为J-REITs的主要交易者。
其三,促进旅游。安倍经济学实施以来,外国游客明显增多。2019年,外国游客已经高达3188万名,创历史新高。疫情后日本旅游业快速恢复。日本旅游业的开发,促进了房地产的开发,房价也随之上涨。比如:东京2020奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮,推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资,商业土地价格和住宅土地价格均明显上涨。推动旅游业发展的一个隐性措施,是引导日元贬值。
其四,深化城市化。推动人口进一步集聚。尤其是东京,在全日本人口减少的情况,2012-2022年,仍有约80万人涌入。住房需求旺盛,推动房价上涨。深化城市化的过程中,住房类型出现结构性调整,共管公寓(Condominiums)的比例提升,价格上涨最快最大,成为日本房价上涨的重要推动力。
安倍经济学的“三支箭”里,对日本房地产第一重推动,是货币政策;第二重推动,来自积极的市场开放;第三重推动,来自深化城市化。
启示:日本决策层清楚地意识到,房地产兼具消费品和资本品性质。一方面,鼓励消费需求,比如推进大城市化,比如降低购房者成本;另一方面,宽松货币,提供房屋出租相对收益率,引导外资成为推动市场回暖的先导力量,让房地产恢复部分投资属性。二者缺一不可。
风险提示:历史经验不代表未来;老龄化以及人口负增长;地缘政治风险等
为了完善报告评分体系,请在看完报告后理性打个分,以便我们以后为您展示更优质的报告。
您也可以对自己点评与评分的报告在“我的云笔记”里进行复盘管理,方便您的研究与思考,培养良好的思维习惯。
正在加载,请稍候...