东吴证券-越秀地产-0123.HK-2023年业绩公告点评：超额完成销售目标，深化TOD全国布局-240327

　　事件：公司发布2023年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年公司实现营收802.2亿元，同比增加10.8%；归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%，业绩符合预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　营收持续增长，结算业绩有所下滑。2023年公司归母净利润下降的主要原因是，毛利率下滑及计提减值：1）面对市场较大波动，公司2023年加快销售，全力促回款，销售及营销成本同比上升20.0%，毛利同比下降5.1pct，我们认为未来随着市场波动减弱、销售逐渐企稳，公司销售成本将有所回落；2）公司2023年投资性物业公允价值变动产生损失13.5亿元，2022年同期产生收益2.1亿元。

　　销售目标超额完成，深耕大湾区核心城市。截至2023年12月31日，公司全年合同销售1420.3亿元，同比增长13.6%，全年销售目标完成率107.6%。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第12位，同比上升3位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦大湾区，面向全国。其中，大湾区销售金额716亿元，占比约50.4%，广州销售金额613.2亿元，同比上升20%，巩固了在大湾区市场领先、广州市场份额第一（市占率17.2%）的地位。另外，公司深耕北京、上海战略亦进展明显，全年分别实现销售79.3、135.2亿元。2024年公司合同销售目标1470亿元，较2023年增加3.5%，彰显在新格局中继续走高质量可持续发展之路的信心。

　　投资聚焦一二线城市，深化TOD全国布局。截至2023年12月31日，公司运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于11个一二线城市新增28幅土地（一线10幅、二线18幅），总建面491万。另外，公司总土储2567万平，95%分布在一二线城市，大湾区占42%，华东地区占19%，充裕货值叠加优势布局有望支撑2024年销售目标实现。2023年公司新增杭州星缦和润TOD项目，增加土储约48万平。截至2023年12月31日，TOD项目土储约331万平，占全公司土储的12.9%。

　　融资成本进一步下降，财务保持稳健。截至2023年12月31日，公司全年加权平均借贷年利率同比下降34个基点至3.8%，全年发行境内公司债合计69亿人民币，加权平均借贷年利率3.4%，融资成本在行业中领先。

　　盈利预测与投资评级：根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至33.5/34.9亿元（原值为52.7/60.5亿元），预计2026年归母净利润为35.8亿元。对应的EPS为0.83/0.87/0.89元，对应的PE为4.8X/4.6X/4.5X。公司聚焦一二线城市，深化TOD全国布局，双国资股东禀赋优势，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。