东吴证券-新城悦服务-1755.HK-2023年业绩公告点评：核心业务稳健增长，关联方影响持续降低-240329

　　事件：公司发布2023年业绩公告。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023全年实现营收54.2亿元，同比增长4.7%；归母净利润4.5亿元，同比增长5.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　核心业务收入稳健增长，毛利率稳中有增。公司核心业务稳健增长：2023全年物业管理服务营收35.6亿元同比增长17.5%；社区增值服务营收13.1亿元同比增长2.3%；开发商增值服务营收5.5亿元，同比下降36.2%。利润方面：2023全年公司毛利率为26.5%，同比上升0.7pct；其中物业管理毛利率同比下降0.5pct至24.0%，社区增值毛利率同比大幅提升3.5pct至35.7%，核心业务的盈利能力稳中有增。费用管控方面：公司2023年经调整后的销管费率（不包含客户关系及商誉减值损失带来的影响）同比下降0.5pct至10.5%。公司物业费预收力度增加，现金流回归稳健：2023全年经营性现金流4.2亿元，截至2023年末公司合约负债8.3亿元，同比增长10.5%。

　　物管规模稳健增长，深耕医院等非住赛道。截至2023年末，公司在管面积2.24亿方，同比增长12.8%；其中第三方项目面积占比达48.9%，第三方项目收入占比达43.2%。分业态看，截至2023年末，非住在管面积达5037万方，占总在管面积比重为22.5%。公司深耕医院赛道，目前在服务医院项目43个，医院后勤年化合约金额约2亿元，医院类项目团餐协同11个。

　　团餐等社区增值业务迅速发展，不断降低地产关联度。公司坚定执行“大后勤”战略，在增值业务中寻求差异化竞争，降低对房地产的依赖度，成果已初步显现。公司2023年社区增值服务营收同比增长2.3%，其中各类非周期性服务收入增长迅速。团餐业务作为公司大后勤战略的重要业务，2023年实现营收4.5亿元，同比增长26.4%；固定资源管理服务2023年实现营收1.6亿元，同比增长44.7%。社区增值服务中与房地产高度关联的拎包入住和资产管理等一次性服务2023年收入同比下降25.2%。

　　及时剥离不及预期的投资，提升分红率。于2024年1月，公司已与上海翔禧的原股东签订股权转让协议，将2023年收购的上海翔禧70%股权售回给原股东方。公司2023年每股派息0.205元，分红率达40%同比提升7pct。

　　盈利预测与投资评级：公司毛利率保持稳定，团餐等社区增值业务发展迅速，差异化竞争优势正在逐步积累。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至4.9/5.4亿元（原值为6.8/7.7亿元），预计2026年归母净利润为5.9亿元。对应的EPS为0.57/0.62/0.68元，对应的PE为3.6X/3.3X/3.0X，维持“买入”评级。

　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。