东吴证券-保利物业-6049.HK-2023年业绩公告点评：不疾不徐稳健增长，分红提升回报股东-240327

　　投资要点

　　事件：公司发布2023年业绩公告，全年营收150.6亿元，同比增长10.0%，归母净利润13.8亿元，同比增长24.0%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】业绩略超市场预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　收入稳健增长，毛利率企稳回升。分业务看，2023年公司物业管理服务收入101.5亿元，同比增长20.5%，收入占比提升5.8ptc至67.4%；非业主增值服务收入20.9亿元，同比减少4.6%，收入占比下降2.1ptc至13.9%；社区增值服务收入28.2亿元，同比减少8.1%，收入占比下降3.7ptc至18.7%，社区增值服务的下滑主要是由于公司主动对业务结构进行调整和聚焦，我们预计社区增值服务的下降是阶段性的。公司2023年的毛利率企稳回升，较2022年提升0.8ptc至19.6%，其中物业管理服务及非业主增值服务的毛利率与2022年基本持平，社区增值服务的毛利率较2022年大幅提升了6.4ptc至38.4%。

　　外拓战略清晰，聚焦第三方项目、聚焦城市和业态的深耕。公司2023年合同面积为9.2亿平，较2022年增加1.5亿平；在管面积7.2亿平，较2022年增加1.4亿平。公司2023年实现新拓合同金额29.7亿元，同比增长7.4%，其中第三方项目合同金额27.7亿元，同比增长61.0%，增速显著高于外拓整体增速，实现了较为健康的可持续发展目标。此外，外拓项目聚焦重点50城，占比达72.8%，更重视项目密度，有利于形成规模效应。业态上仍然聚焦自身的优势即公共服务领域，公司2023年新签第三方公共服务项目15.1亿元，同比增长36.7%，增长势头良好。

　　弱化关联方影响，走内生可持续发展之路。截止至2023年底，公司在管面积中第三方项目为4.7亿平，占比64.7%，较2022年上升3.4ptc。非业主增值业务收入已连续两年下滑，收入占比也进一步下降至13.9%，预计未来收入占比将继续下降。公司2023年贸易应收款中关联方金额为5.2亿，较2022年的6.2亿减少了1亿元。综上，关联方对公司的影响在各个方面都在持续减弱，公司已基本获得了内生持续发展的能力。

　　现金流显著好转，分红率大幅提升。公司2023年实现经营性净现金流24.2亿元，同比增长63.9%，经营性净现金流对净利润的覆盖倍数达到了1.7倍。良好的现金流也保障了公司的分红能力，公司2023年每股股息0.998元，对应的分红比例为40%，较2022年提升了15ptc，积极回报股东。

　　盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，聚焦深耕优势非住业态。根据公司最新年报情况，我们上调其2024-2025年归母净利润预测至16.7/20.1亿元（原值为16.5/19.8亿元），预计2026年归母净利润为23.7亿元。对应的EPS为3.02/3.64/4.28元，对应的PE为11.7X/9.7X/8.2X，维持“买入”评级。

　　风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；行业竞争超预期。