天风证券-房地产行业研究周报：满足改善性需求力度加大，关注短期政策博弈机会-240401

　　行业追踪（2024.3.23-2024.3.29）

　　“7090”政策放松，或激发改善需求释放

　　深圳取消“7090”户型结构限制。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】3月26日，据财联社报道，网传深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）“7090”政策文件主要内容包括，深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实，停止执行“7090”政策文件属实。

　　上海土拍中小套型比例要求降低。在深圳调整前，上海同样对“7090”政策作出调整。3月15日，上海挂出的2024年一批次第二轮土拍的6宗地块的中小套型标准均发生变化，此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。此次出让的6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

　　北京离婚追溯3年政策废止，或强化限购宽松预期

　　北京离婚追溯3年限购政策废止。3月27日，据第一财经报道，网传北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。对此，北京市住建委相关工作人员告诉记者，消息属实，已开始执行。此前2021年8月，北京住建委政策规定，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。政策发布于市场高热期。彼时为了获取购房资格，不乏通过离婚“曲线”买房的案例，离婚家庭购房的比例明显升高。具体操作方式为：比如一个家庭原先有两套住房，办理离婚后，将所有房产转入其中一人名下，另一方离异单身便拥有了再购买一套住房的资格。为落实“房住不炒”定位，北京出台离婚限购政策，经过3年市场调整，北京楼市已经步入平稳发展的阶段，相关政策也到了调整时机。

　　基本面预期差仍存，关注短期政策博弈机会

　　3月22日，国常会地产定调积极，优化支持政策有望加码，表述中提及：1）“优化地产政策”，“优化”传递出政策宽松意向。同时，会议提及“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求”也与之具备契合性，较明确的指向为需求侧政策的宽松。2）“加大高品质住房供给”传递出未来商品房或将更趋向改善型市场的信号；“改革商品房相关基础性制度”，或意味着刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接。

　　我们认为，“7090”、“离婚限购”等政策呈现放松倾向或可视为上述政策基调的落实执行。基于以上进行推演，激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松，推动供应结构调整及“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势，均不排除在年内加速的可能。

　　3月新房、二手房同比降幅收窄

　　新房市场本周成交430万平，月度同比-46.97%，相较上月改善12.14pct；累计库存15167万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交206万平，月度同比-25.79%，相较上月改善20.19pct。3月18日-3月24日，土地市场本周成交建面1486万平，滚动12周同比-6.86%；成交总额287亿元，滚动12周同比3.08%；全国平均溢价率6.53%，滚动12周同比-0.54pct。

　　本周申万房地产指数-1.74%，较上周下跌0.41pct，涨幅排名22/31，跑输沪深300指数1.53pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.11%，较上周提升3.20pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.36pct；克而瑞内房股领先指数为-0.01%，较上周提升3.28pct。

　　投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。

　　标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期