广发证券-房地产及物管行业24年第15周周报：政策点状松动，新房二手房持续分化-240414

　　核心观点：

　　本周政策情况：一线城市公积金放松，多地取消利率下限。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】中央层面，住建部表示要加大保障房建设供给，已有65城报送24年计划和项目。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）地方层面，本周杭州出让地块取消最高限价，北京、广州等多地放松公积金政策，济宁、烟台、白银等地取消利率下限，海安、武汉等地“以旧换新”政策落地，通过国企收购旧房作保障房等方式去库存。

　　本周基本面情况：新房延续低热度，清明节后二手房热度回升。据Wind及克尔瑞，本周54城新房成交面积342万方，同比下降41%，清明节后较节前微降2%，节后新房成交也未继续下探，延续4月以来低热度。二手房方面，本周14城二手房网签成交165万方，同比下滑8%，清明节后日均较节前上升5%，75城中介认购口径成交同比上涨13%，节后较节前上升8%，节后二手房成交热度有所回升。来访来看，本周75城中介工作日日均来访4.4万次，仍超越去年“小阳春”来访高峰，清明节后来访较节前回升27%，二手房成交热度有望延续。推盘方面，11城单周商品房推盘94万方，同比下降30%，推盘意愿低位。

　　本周土地情况：低基数下仍下滑，土地成交热度低位。据中指院数据，24年4月前11天300城商住土地出让金同比下滑28%，截至24年4月11日，商住土地累计出让金同比下降7%，低基数下仍下滑，土地成交热度低位。

　　开发板块观点：受假期影响成交回落，“以旧换新”政策推进。从前端指标来看，4月前11天来访和认购同比均有下滑，但节后较节前略有回升，市场成交基础具备一定支撑。继郑州发布“卖旧买新、以旧换新”工作方案后，本周武汉也出台“以房换房”政策。23年以来多个城市出台“以旧换新”政策，从机制来看主要分为三类，一是通过政府平台公司收购，资金由平台公司提供；二是以房企及经纪机构为主体，由经纪公司提供“旧”房销售服务，出售价款用以购买房企新房，若未能出售则退还意向金；三是对于“以旧换新”的购房者给予契税等现金补贴。此前“以旧换新”政策以第二及第三类居多，而郑州、武汉等地出台的第一类政策支持力度更大，或对市场形成更强的改善效果，推荐关注后续政策推进及落地效果及其对企业、市场的影响。

　　物业板块观点：板块行情小幅回落，民企表现相对不佳。本周恒生指数持平，物业板块平均下降2.8%，其中龙头央国企下降1.4%，龙头未违约民企下降0.1%，龙头违约民企下降3.1%，物业板块整体动态PE6.9x，小幅下降。

　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动