东吴证券-房地产行业跟踪周报：新房二手房成交环比下降，多地推行房产“以旧换新”政策-240409

　　上周（2024.4.1-2024.4.7，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+1.9%、+3.1%，超额收益分别为-3.95%、-5.23%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】29个中信行业板块中房地产位列第29。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　房地产基本面与高频数据：

　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积207.5万方，环比-43.8%，同比-32.5%。2024年4月1日至4月5日累计成交109.0万方，同比44.4%。今年截至4月5日累计成交2744.9万方，同比-44.5%。

　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积117.6万方，环比-38.1%，同比-30.8%。2024年4月1日至4月5日累计成交99.6万方，同比+14.1%。今年截至4月5日累计成交1844.6万方，同比-20.0%。

　　（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9576.7万方，环比-1.5%，同比+1.5%；14城新房去化周期为21.4个月，环比变动-0.2个月，同比变动+6.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为17.2个月、13.0个月、20.6个月、54.3个月，环比分别变动+0.0个月、-0.3个月、-1.3个月、-1.0个月。

　　（4）土地市场：2024年4月1日-2024年4月7日百城土地成交建筑面积521.2万方，环比-85.8%，同比-74.6%；成交楼面价1084元/平，环比-30.0%、同比-3.3%；土地溢价率+10.4%，环比+3.7pct，同比+2.4pct。截至4月7日，2024年累计成交土地建筑面积为28766.1万方，同比12.6%。

　　重点数据与政策：中央层面：央行货币政策委员会第一季度例会表示加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度；住建部发布“白名单”相关贷款金额。地方层面：河北、湖南、秦皇岛多地调整公积金政策；青岛发布多项楼市新政；哈尔滨房地产“白名单”落地；福州、潮州、汕尾等多地取消首套房贷利率下限；常熟、义务等多地发布购房补贴政策；郑州、南京等多地推行二手房以旧换新政策；青岛、义乌、潍坊等地发布“房票”相关政策。

　　周观点：4月第1周新房二手房成交面积受清明假期影响环比下跌，同比由于高基数原因均保持较大降幅。上周多地放松房地产政策，政策内容以购房补贴及房产“以旧换新”为主。3月小阳春虽有季节性复苏，但成色稍显不足。期待4、5月更多核心城市的地产政策逐步打开，进一步提振市场需求和信心。同时需要关注“白名单”项目信贷支持的推进力度。推荐1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期