东吴证券-房地产行业跟踪周报：二手房成交面积环比恢复，“两会”提出完善商品房基础性制度-240312

　　上周（2024.3.3-2024.3.10，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-3.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+0.2%、0.0%，超额收益分别为-4.13%、-3.89%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】29个中信行业板块中房地产位列第29。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　房地产基本面与高频数据：

　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积163.4万方，环比-33.3%，同比-57.5%。2024年3月1日至3月8日累计成交195.8万方，同比53.5%。今年截至3月8日累计成交1718.5万方，同比-45.0%。

　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积138.2万方，环比+8.2%，同比-37.2%。2024年3月1日至3月8日累计成交160.5万方，同比36.4%。今年截至3月8日累计成交1191.5万方，同比-17.8%。

　　（3）库存及去化：14城新房累计库存9736.2万方，环比+0.4%，同比+2.9%；14城新房去化周期为21.9个月，环比变动+0.9个月，同比变动+6.6个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为16.4个月、13.3个月、26.2个月、61.4个月，环比分别变动+0.8个月、+0.8个月、+0.3个月、+2.3个月。

　　（4）土地市场：2024年3月4日-2024年3月10日百城供应土地数量为462宗，环比-7.4%，同比-16.2%；供应土地建筑面积为2564.6万方，环比+9.8%，同比-33.6%。2024年累计供应土地数量为4275宗，同比+2.2%，累计供应土地建筑面积为22676.4万方，同比-15.7%。

　　重点数据与政策：中央层面：2024年全国两会政府工作报告发布：支持房地产合理融资需求、加大保障性住房供给，完善商品房相关基础性制度；财政部表示2024年将强化地方政府债务管理；央行表示要保持融资和货币信贷合理增长；住建部表示坚持房住不炒，要完善“市场+保障”的住房供应体系。地方层面：广州发布“人才30条”政策；广东省推动房地产融资协调机制；武汉房管局报送第二批融资需求“白名单”项目；漳州开展首批人才公寓摇号选房工作；贵州召开房地产融资协调机制工作会议；甘肃庆阳、贵阳优化公积金政策；郑州推出人才购房补贴优惠政策。

　　周观点：3月第1周新房成交面积环比下降，二手房成交面积环比提升，但两者同比仍保持较大降幅。随着春节前放松政策逐步起效，叠加3月传统销售旺季的到来，若开发商加大供货推盘力度，地产销售有望温和复苏。政府工作报告提出需要支持房地产合理融资需求，完善商品房相关基础性制度。我们认为后续融资端政策有进一步放松的空间。推荐1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。