克而瑞证券-中国房地产行业年报点评：保利发展，规模位居行业第一，去库存取得一定成效-240426

　　导读：销售升至行业第一，继续在一二线城市积极扩储，利润率仍在持续下滑。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　【规模升至行业第一，去库存取得一定成效】2023年保利发展实现全口径销售金额4222亿元，销售面积2386万平方米，分别同比减少7.68%和13.17%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在市场下行的情况下，保利发展保持着较强的韧性，销售额排名升至行业第一，企业在全国的市占率也同比提升了0.2个百分点至3.6%。在主动控制新开工面积以及加大存量项目去化力度之下，企业在2023年底的存货规模较期初减少了1%至8695.08亿元，近年来首次出现了减少，去库存取得了一定成效。

　　【拿地仍然相对积极，重点在一二线城市扩储】2023年新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平方米，总地价1632亿元，分别同比增加12.14%和1.18%，其中重点38城的拓展金额占比为99%。在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利继续凭借央企优势较为积极地拓储。2023年底，保利发展总土地储备约为14679万平方米，仍然足够保证企业5年左右的开发，土地储备较为充足。

　　【利润率有所下滑，但仍处于行业中上水平】2023年保利发展实现营业收入3469.94亿元，同比增长23.4%。期末预收房款3737.76亿元，待结算收入储备充足；但受近年来行业销售整体下滑的影响，预收房款余额同比减少8.5%，加上企业2024年计划新开工面积1800万平米，仍处于企业历年相对较低水平，可能影响后续营收增长。毛利率为16%，同比降低了6个百分点，净利率和归母净利率也分别同比下降了4.4和3个百分点至5.2%和3.5%，整体看来盈利能力虽有下降但仍属于行业中上水平。

　　【财务保持稳健，融资成本持续处于行业极低水平】2023年底保利的持有现金相比于期初减少了16.18%至1479.8亿元；剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金后的非受限现金短债比为1.28，相比于期初降低了0.29。净负债率相比于期初降低了2.36个百分点至61.2%，扣除预收后的资产负债率68.3%，相比于期初降低了1.3个百分点。期内，保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，使得企业期末综合融资成本相比于期初下降了0.36个百分点至3.56%，融资成本持续处于行业极低水平。