德邦证券-周观REITs2023年12月第4周：国泰君安城投宽庭保租房REIT公开发售-231223

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT公开发售。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）于2023年12月22日公开发售，基金募集期为2023年12月22日至2023年12月25日，认购价格为3.050元/份，预计募集资金30.50亿元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　市场表现方面，本周REITs市场大幅上行，富国首创水务封闭式REIT （14.69%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨3.65%，REITs总指数上涨4.51%，产权REITs指数上涨3.91%，经营权REITs指数上涨5.40%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数4.64个百分点，跑赢中证全债指数4.18个百分点，跑赢南华商品指数2.56个百分点。细分类别方面，富国首创水务封闭式REIT、红土创新盐田港REIT、中金湖北科投光谷REIT领涨，涨跌幅分别为14.69%、10.58%、8.23%。博时招商蛇口产业园REIT领跌，涨跌幅为-0.75%。

　　相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.04和0.12；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.03和0.11；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.09和0.14。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为南华商品指数，相关系数为0.425。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，交通基础设施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.89。REITs细分类别方面，近250日保租房REITs与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.15、0.11、0.16和0.16。近20日保租房REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.05、0.21、-0.1、0.23、-0.25和-0.01。REITs对应个股表现方面，近250日中，华安张江光大园REIT、富国首创水务封闭式REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.12、0.12和0.11。近20日中，国金中国铁建高速REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.39、0.35和0.25。

　　流动性方面，本周REITs总体成交活跃度大幅上升。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.96亿元，环比上周上升37.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.29和1.67亿元，环比上周分别变化了54.0%和20.3%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.15、0.5、0.55、0.35、0.43、0.97亿元，环比上周分别变化了38.7%、44.6%、53.1%、104.9%、45.0%、12.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比29.1%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.16亿份，环比上周上升43.6%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.87和0.29亿份，环比上周分别变化了54.1%和18.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.49、0.07、0.2、0.14、0.11、0.15亿份，环比上周分别变化了43.8%、51.9%、49.4%、103.5%、34.5%、9.0%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比42.5%。换手率方面，本周REITs换手率为6.1%，环比上周上升29.8%，产权和经营权换手率分别为6.4%和5.6%，环比上周分别变化了39.4%和8.3%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为6.7%、6.7%、5.6%、6.1%、15.2%、3.2%，环比上周分别变化了29.8%、36.1%、18.4%、107.1%、33.0%、-11.2%。

　　估值方面，平安广交投广河市场REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.58；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为8.21%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为0.98；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.35%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.76；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为6.73%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.93；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.7%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为0.91；富国首创水务封闭式REIT的估值收益率最高，为7.64%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.47；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为13%。

　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。