明發集團：2023 年度報告

(incorporated in the cayman islands with limited liability)Stock code: 846ANNUALREPORT20232023Mingfa Group(International) Company LimitedAnnual Report 2023年度報告明發集團（國際）有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：846年度報告目錄2 4 6 51 62 80 84 91 96 97 98 101 103 106 228公司資料主席報告書管理層討論及分析企業管治報告環境、社會及管治報告董事及高級管理人員之履歷董事會報告獨立核數師報告綜合財務報表綜合損益表綜合其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務資料概要22023年度報告公司資料董事會執行董事伍文峰先生鍾小明先生（首席執行官）劉煜煒先生（於2023年9月18日起辭任）非執行董事林家禮博士（主席）獨立非執行董事劉建漢先生朱健宏先生陳成禮先生公司秘書潘永存先生（FCCA）審核委員會朱健宏先生（委員會主席）劉建漢先生陳成禮先生提名委員會陳成禮先生（委員會主席）劉建漢先生朱健宏先生薪酬委員會劉建漢先生（委員會主席）朱健宏先生陳成禮先生風險管理委員會陳成禮先生（委員會主席）劉建漢先生朱健宏先生授權代表伍文峰先生潘永存先生（FCCA）註冊辦事處Vistra (Cayman) LimitedP.O. Box 31119 Grand PavilionHibiscus Way,802 West Bay RoadGrand Cayman, KY1-1205Cayman Islands中華人民共和國（「中國」）總辦事處中國江蘇省南京市浦口區浦東北路88號江蘇明發企業總部基地香港主要營業地點香港荃灣楊屋道88號Plaza 8830樓B室本公司網頁於香港聯合交易所有限公司（主板）的股份代號846明發集團（國際）有限公司3公司資料主要股份過戶登記處Royal Bank of Canada Trust Company (Cayman) Limited4th Floor, Royal Bank House24 Shedden Road, George TownGrand Cayman KY1-1110Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716室主要往來銀行恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司香港法律顧問德恒律師事務所（香港）有限法律責任合夥香港中環皇后大道中5號衡怡大廈28樓香港中環皇后大道中15號置地廣场公爵大廈35樓3507室核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司香港干諾道中111號永安中心25樓42023年度報告主席報告書各位股東：本人謹代表明發集團（國際）有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」或「明發集團」）董事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈截至2023年12月31日止年度（「回顧年度」）的年報。

我們本年度在物業開發市場遭遇艱鉅處境，對我們而言挑戰重重。

截至2023年12月31日止年度，本集團因投資物業價值普遍下跌而錄得虧損。

儘管面臨該等挑戰，我們仍致力於為股東及客戶創造價值。

為應對上述挑戰，我們已採取多項措施以減低風險及適應不斷變化的環境。

我們專注維持流動性及有效管理現金流，同時以員工、客戶及社區的安全和福祉為先。

明發集團（國際）有限公司5主席報告書於回顧年度，我們實施嚴格的財務政策，將股票變現以償還借款。

本集團於年末的負債比率維持於較低水平。

我們深信該等審慎政策對未來在充滿挑戰的環境中發展至關重要。

最後，本人衷心欣賞各董事會成員領導有方，亦謹此感謝股東和業務夥伴的耐性、理解與信任以及一眾員工的無私奉獻。

林家禮博士主席2024年3月28日管理層討論及分析明發集團（國際）有限公司7財務摘要截至12月31日止年度2023年（經審核）2022年（經審核）（減少）╱增長百分比 收入（人民幣百萬元） 9,525.010,568.4 (9.9%)年度（虧損）╱利潤（人民幣百萬元） (643.1) 18.6 (3,553.1%)本公司權益持有人應佔（虧損）╱利潤（人民幣百萬元） (467.1) 48.0 (1,074.0%)每股基本及攤薄（虧損）╱盈利（人民幣分） (7.7) 0.8 (1,062.5%)82023年度報告管理層討論及分析業績於2023年，本集團的綜合收入約為人民幣95.250億元（2022年：約人民幣105.684億元），較2022年減少9.9%。

於2023年，年內的綜合虧損及本公司權益持有人應佔虧損分別約為人民幣643.1百萬元及人民幣467.1百萬元（2022年：年內利潤及本公司權益持有人應佔利潤分別約人民幣18.6百萬元及人民幣48.0百萬元），分別較2022年減少35.5倍及10.7倍。

2023年的每股基本及攤薄虧損為人民幣7.7分（2022年：權益持有人應佔利潤的每股基本及攤薄盈利為人民幣0.8分），較2022年減少10.6倍。

董事不建議派付截至2023年12月31日止年度之末期股息。

行業回顧中華人民共和國（中國）的物業市場在2023年的環境挑戰重重，主要受環球經濟去向未明及對物業的胃納低下所影響。

中國政府已實行多項特定措施支援房地產市場，方法包括施寬購房限制、逐步移除新房價格上限及注入流動資金。

在2023年，其中一間大型物業發展商因未能處理其債務，正進於清盤程序。

投資者正注視是否有其他違約發展商償還彼等債務。

物業發展商仍面對流動資金嚴重短缺的問題，預期下年的房地產行業表現呆滯。

明發集團（國際）有限公司9管理層討論及分析前景展望2024年，環球通脹持續及政治局態未明，仍會對房地產市場及經濟帶來負面影響。

預期中國置業的意欲將會低下。

慮及環球貨幣市場尚未明朗，本集團將繼續施行多項政策，務求將負債比率保持較低水平。

本集團繼續聚焦於長江三角洲一帶，安徽省與江蘇省在2023年底佔總建築面積56.7%。

為了增加流動資金，本集團將會推出多項銷售策略，刺激銷售需求，並會減慢土地收購。

業務回顧銷售及收入於2023年，本集團收入約為人民幣95.250億元（2022年：約人民幣105.684億元），較2022年減少9.9%。

2023收益向下，主要由於已交付總建築面積由2022年的1,596,425平方米降至2023年的1,458,069平方米。

於2023年，本集團的毛利約為人民幣19.445億元，較2022年減少15.0%（2022年：約人民幣22.883億元）。

2023年毛利減少乃由於收入由2022年人民幣105.684億元降至2023年人民幣95.250億元，致使所帶來的利潤減少所致。

相比截至2022年12月31日止年度出現利潤人民幣18.6百萬元，本集團於本年度的虧損約人民幣6.431億元。

減少主要由於投資物業估值虧損所致，由2022年的估值收益人民幣4.773億元轉為2023年的估值虧損人民幣6.526億元。

該虧損主要由於商用物業市值整體下跌所致。

102023年度報告管理層討論及分析於2023年，本公司權益持有人應佔虧損約為人民幣4.671億元（2022年：權益持有人應佔利潤約人民幣48.0百萬元）。

減少主要由於2022年的投資物業估值收益由人民幣4.773億元轉為2023年的估值虧損人民幣6.526億元所致。

於2023年，本集團銷售成本約為人民幣75.805億元，較2022年減少8.4%（2022年：約人民幣82.801億元）。

銷售成本的減幅與2023年收入減幅一致。

於2023年，本集團計入銷售成本的物業平均成本為每平方米人民幣4,503.5元，較2022年減少4.5%（2022年：約每平方米人民幣4,717.2元）。

於2023年，本集團銷售及交付合計總建築面積約1,458,069.0平方米，較2022年減少8.7%（2022年：約1,596,424.5平方米）。

該減少乃由於在2023年在滁州市的物業交付減少所致。

於回顧年度，本集團交付物業的平均售價為每平方米人民幣5.846.7元，較2022年減少1.7%（2022年：每平方米人民幣5,948.2元）。

本集團於2023年交付之物業總建築面積及每平方米平均售價如下：銷售收入已交付總建築面積平均售價（人民幣千元） （平方米） （每平方米人民幣元）2023年2022年2023年2022年2023年2022年泗洪水韻桃源花園961,771.0278,548.3162,673.050,001.25,912.35,570.8烏江明發江灣城951,041.1835,049.1137,781.2129,299.46,902.56,458.3長沙明發商業廣場887,872.9174,966.4143,993.118,422.56,166.19,497.5瀋陽創意產業園662,626.1不適用113,504.3不適用5,837.9不適用上海明發商業廣場653,491.4不適用177,931.9不適用3,672.7不適用睢寧水韻桃源616,959.8不適用109,325.9不適用5,643.3不適用惠州明發高榜新城546,236.8130,819.665,102.115,102.98,390.58,661.9明發延安之星496,241.6不適用63,363.6不適用7,831.7不適用青陽陽光青城464,300.3496,465.075,324.590,388.26,164.05,492.6平涼明發欧洲城242,521.2不適用45,949.0不適用5,278.0不適用定遠明發水韻桃源235,046.3168,030.546,841.933,415.95,017.95,028.5明發于洪商業住宅項目193,965.8不適用38,719.8不適用5,009.5不適用淮安明發商業廣場187,233.8143,338.220,599.419,460.69,089.37,365.5廣安明發財富中心162,600.31,297.441,506.41,639.93,917.5791.1淄博明發世界貿易中心103,403.2393,698.99,021.342,044.311,462.29,363.9南京明發國際商業中心100,366.9184,387.37,055.310,055.914,225.718,336.2泉州明發國際華昌城99,518.9492,127.315,393.175,321.76,465.26,533.7廣安明發廣場97,624.982,142.332,070.224,030.13,044.13,418.3瀋陽明發廣場82,273.370,205.213,974.210,134.75,887.56,927.2六安葉集明輝城76,420.5不適用16,735.0不適用4,566.5不適用泰州明發城市綜合體66,704.7126,649.310,885.217,422.56,128.07,269.3天津濱海明發商業廣場51,922.365,024.87,165.67,437.47,246.18,743.0明發集團（國際）有限公司11管理層討論及分析銷售收入已交付總建築面積平均售價（人民幣千元） （平方米） （每平方米人民幣元）2023年2022年2023年2022年2023年2022年淄博桃花源著51,236.3417,774.47,264.268,531.97,053.36,096.1泗洪49,223.420,978.75,832.92,184.28,438.99,604.9廈門中澳城大廈45,476.3113,984.13,037.37,873.314,972.714,477.3南京明發財富中心30,826.6127,794.52,388.012,943.112,909.19,873.6明發湖光山色28,654.64,562.75,141.1858.25,573.75,316.6金寨明發商業廣場25,592.029,953.92,944.23,161.18,692.39,475.8桃源新城南苑23,958.4不適用3,136.5不適用7,638.7不適用明發北站中心19,128.863,340.52,633.18,737.37,264.67,249.4深圳明發光明軒18,590.795,489.0697.83,528.026,642.727,066.0明發北站美苑18,106.6297,439.73,345.154,950.75,412.85,412.8無錫明發商業廣場17,135.938,816.21,004.63,099.217,058.212,524.6南京明發悅景園14,499.723,676.64,576.92,632.23,168.08,994.9漳州龍海明發廣場13,980.6497,906.64,208.767,970.93,321.97,325.3無錫明發國際新城12,326.538,095.214,478.42,120.4851.417,966.3鎮江明發錦繡銀山11,625.2不適用6,731.6不適用1,727.0不適用滁州萬橋西苑11,099.0650,682.93,272.9175,961.93,391.23,697.9金色水岸不適用72,855.4不適用19,313.9不適用3,772.2金寨明發城市之光不適用497,172.9不適用96,443.9不適用5,155.0金寨明發閱山悅府不適用209,030.0不適用51,635.1不適用4,048.2馬鞍山和城首府不適用27,789.7不適用8,218.8不適用3,381.3明博悅城不適用218,781.4不適用42,145.9不適用5,191.1明發北站雅苑不適用35,991.4不適用6,649.3不適用5,412.8茉莉安居不適用264,196.9不適用80,462.1不適用3,283.5南京明發新城金融大廈不適用53,288.0不適用3,030.7不適用17,582.8122023年度報告管理層討論及分析銷售收入已交付總建築面積平均售價（人民幣千元） （平方米） （每平方米人民幣元）2023年2022年2023年2022年2023年2022年南京明發濱江新城不適用35,047.4不適用5,059.6不適用6,926.9南京明發香山郡不適用49,494.8不適用3,841.6不適用12,884.0南京明發閱山悅府不適用61,055.4不適用3,360.9不適用18,166.3南京榮里不適用39,227.8不適用2,943.2不適用13,328.4桃園府邸不適用142,046.7不適用28,246.7不適用5,028.8桃源名著不適用35,874.6不適用5,808.9不適用6,175.8廈門明發明豐城不適用23,198.5不適用1,039.3不適用22,321.5星悅城不適用923,062.7不適用167,698.7不適用5,504.3新沂明發中央湖CBD不適用494,711.5不適用75,787.7不適用6,527.6揚州明發江灣城不適用50,796.3不適用7,470.5不適用6,799.6漳浦明發香山灣不適用5,160.1不適用982.0不適用5,254.7其他193,239.2193,873.332,460.027,556.45,953.17,035.5 8,524,843.29,495,899.41,458,069.01,596,424.55,846.75,948.2 合約銷售於回顧年度，本集團錄得合約銷售額約人民幣57.504億元，總建築面積為851,463平方米（2022年：約為人民幣76.924億元及總建築面積1,087,670.8平方米）。

明發集團（國際）有限公司13管理層討論及分析按城市劃分的預售物業總建築面積延安5.2%漳州5.1% 睢寧6.5%瀋陽8.2%青陽10.5%豐縣9.8%來安4.9%金湖0.9%馬鞍山4.8%其他7.5%鳳陽5.6%烏江8.4%六安6.7%金寨7.7%南京5.7%淄博1.4%淮安1.1%142023年度報告管理層討論及分析預售物業於2023年12月31日，已預售但未向買家交付的物業應佔總建築面積為1,063,351平方米（2022年：1,362,877平方米）。

物業詳情、本集團權益及本集團應佔預售總建築面積如下：城市項目本集團權益應佔預售總建築面積（平方米） 豐縣星悅城70% 104,510鳳陽鳳陽水韻雅居100% 51,376鳳陽鳳陽桃源雅舍100% 8,493淮安淮安明發商業廣場100% 11,954金湖金色水岸100% 9,712金寨金寨明發城市廣場100% 45,417金寨金寨閱山悅府100% 36,798來安明發北站美苑100% 29,055來安明發北站雅苑100% 16,916來安明發北站新城100% 6,141六安葉集城市廣場100% 71,724馬鞍山明博悅城100% 51,445南京南京明發商業廣場100% 28,892南京南京明發財富中心100% 9,527南京南京明發濱江新城100% 9,418南京南京明發國際商業中心100% 7,235南京南京明發城市廣場100% 5,221青陽青陽陽光青城100% 112,107瀋陽瀋陽明發錦繡華城100% 54,901瀋陽瀋陽明發廣場100% 17,892瀋陽瀋陽明發上河時代100% 14,106睢寧睢寧水韻桃源100% 69,492烏江烏江明發江灣新城100% 88,801延安延安之星100% 55,401漳州漳州龍海明發廣場100% 48,702漳州漳州明發商業廣場100% 5,278淄博淄博世貿中心100% 14,625其他78,212總計1,063,351明發集團（國際）有限公司15管理層討論及分析土地儲備概要於2023年12月31日，本集團應佔土地儲備減少2.7%至約17.7百萬平方米（2022年：約18.4百萬平方米），合共包括132個項目（2022年：129個項目）。

項目數目應佔總建築面積（百萬平方米） 已完成項目493.5發展中項目6411.5未來發展項目192.7總計13217.7按地點劃分的總土地儲備（截至2023年12月31日）遼寧5.5% 湖南3.6% 一線城市1.6% 北京、上海及深圳安徽36.2% 山西1.8% 四川6.1%甘肅4.5%江蘇20.5%其他2.9%福建11.5%山東3.1%廣東2.7%162023年度報告管理層討論及分析下表概述本集團於2023年12月31日的土地儲備詳情：物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 已完成物業（持作銷售╱租賃）（附註1）廈門明發海景苑位於廈門明發海景苑埔南二路2004年12月住宅╱商用╱寫字樓已完成18,247120100% 120廈門明發豪庭位於福建省廈門市湖裡區江頭居住區2004年12月住宅╱商用╱寫字樓已完成5,5291,287100% 1,287廈門明發園位於福建省廈門市思明區呂嶺路環湖裡大道南2005年4月住宅╱商用已完成18,69713,527100% 13,527廈門建群雅苑位於福建省廈門市湖裡區前埔蓮前東路北側2005年4月住宅╱寫字樓已完成10,2571,418100% 1,418廈門明發國際新城位於福建省廈門市思明區前埔蓮前路南側2002年2月住宅╱商用╱寫字樓已完成26,0165,435100% 5,435廈門明發商業廣場位於福建省廈門市思明區嘉禾路與蓮前路西北側2007年10月商用╱寫字樓╱酒店已完成166,7751,61970% 1,132廈門明發城位於福建省廈門市思明區呂嶺路思明工業園2008年1月住宅╱商用已完成12,87914,930100% 14,930南京明發珍珠泉度假村位於江蘇省南京市浦口區珍珠泉旅遊度假區內2008年12月住宅╱酒店已完成112,9735,054100% 5,054南京明發濱江新城位於江蘇省南京市浦口區泰山鎮2009年11月住宅╱商用已完成1,072,18221,721100% 21,721南京明發商業廣場位於江蘇省南京市雨花台區丁牆路與玉蘭路的交匯處2010年12月商用╱寫字樓╱酒店已完成182,588111,544100% 111,544無錫明發商業廣場位於江蘇省無錫市惠山區堰橋鎮寺頭村及塘頭村2011年12月住宅╱商用╱酒店已完成216,643379,190100% 379,190合肥明發商業廣場位於安徽省合肥市廬陽區四裡河路與碭山路交匯處東北角2011年12月住宅╱商用╱寫字樓╱ 酒店已完成176,698178,167100% 178,167揚州明發商業廣場位於江蘇省揚州市廣陵區運河東路南側及寶林路西側2011年12月住宅╱商用╱酒店已完成145,267223,658100% 223,658南京明發城市廣場位於江蘇省南京市浦口區頂山街道2012年12月住宅╱商用╱寫字樓已完成128,68368,222100% 68,222洪瀨明發商業中心位於福建省南安市洪瀨區2012年6月住宅╱商用已完成27,06510,852100% 10,85217明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 廈門明發半島祥灣位於福建省翔安區翔安大道東面2012年12月住宅╱商用已完成104,38010,151100% 10,151漳州明發商業廣場位於福建省漳州市龍江路以東、水仙大街以北、六號路以西、新蒲路以南2013年12月住宅╱商用╱寫字樓╱ 酒店已完成223,589235,074100% 235,074廈門明發海灣度假村位於福建省廈門市湖裡區五緣環灣大路南側、環灣路以西及沿海景觀帶2013年12月酒店已完成58,952135,301100% 135,301淮安明發商業廣場（C期）位於江蘇省淮安市威海東路2014年12月住宅已完成51,3452,010100% 2,010南京明發珠江國際(G11)位於江蘇省浦口區江浦街道、東至現狀路、南至江浦二中、北至城南河、西至規劃路2017年9月住宅已完成8,5866,665100% 6,665南京明發新城金融大廈位於江蘇省南京市浦口區新城商業街北側2017年12月住宅╱商用已完成59,0429,563100% 9,563南京明發雲庭位於江蘇省南京市江浦路沿山路以南2017年9月住宅已完成32,7873,10340% 1,241金寨明發城市廣場（G地塊）位於安徽省合肥市金寨縣梅山鎮新城區2017年9月住宅╱商用已完成105,504100,613100% 100,613金寨明發城市廣場（D地塊）位於安徽省金寨縣梅山鎮新城區2017年12月住宅╱商用已完成62,88529,982100% 29,982無錫明發國際新城位於江蘇省無錫市惠山區堰橋鎮南2017年6月住宅╱商用已完成258,29753,571100% 53,571金寨明發城市廣場（E, F地塊）位於安徽省金寨縣梅山鎮新城區2018年6月住宅╱商用已完成203,406221,996100% 221,996北京明發商業廣場位於北京市大興區北臧村2018年12月住宅╱商用已完成45,414107,780100% 107,780廈門明豐城位於福建省廈門市思明區嶺兜2018年7月商用已完成19,19074,693100% 74,693鎮江明發新錦苑城位於江蘇省丹陽市丹北鎮新路以東2018年1月住宅╱商用已完成14,2879,748100% 9,748深圳明發光明軒位於廣東省深圳光明新區田寮玉律片區2018年12月商用已完成4,1092,241100% 2,241南京明發悅景園G07位於江蘇省南京市浦口區沿山大道以南，南工大東側2018年10月商用已完成31,45529,603100% 29,603182023年度報告管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 南京明發香山郡位於江蘇省南京市浦口區沿山路以南，蔡蓓路東側2019年12月住宅已完成115,87667,481100% 67,481金寨明發城市廣場（AC地塊）位於安徽省合肥市金寨縣梅山鎮新城區2019年12月住宅╱商用已完成111,142119,574100% 119,574明發北站新城位於安徽省來安縣汊河鎮長江路西側2020年1月住宅╱商用已完成65,335356100% 356南京榮里位於江蘇省南京市浦口區江浦街道浦珠路北側、定向河路東側2019年12月住宅已完成132,93755,17551% 28,139桃源觀邸位於安徽省含山縣陶廠路南側2020年12月住宅已完成43,8682,792100% 2,792漳州龍海明發廣場（2011G17,2011G18一期）位於福建省漳州市龍海榜山鎮科坑村2019年7月住宅╱商用已完成78,622227,504100% 227,504烏江明發江灣新城一期位於安徽省和縣烏江鎮四聯村2019年1月住宅╱商用已完成298,289503,971100% 503,971中澳城大廈位於福建省廈門翔安區南2021年4月商用已完成11,87043,46951% 22,169明發北站雅苑位於安徽省來安縣汊河鎮2020年8月住宅已完成66,35044,511100% 44,511南京明發閱山悅府位於江蘇省南京市浦口區江浦街道工業大學與花卉大道夾角處2022年4月住宅已完成72,2804,124100% 4,124桃源公館位於安徽省全椒縣襄河鎮2022年12月住宅已完成18,09928,136100% 28,136桃源熙岸位於安徽省當塗縣姑孰鎮2022年12月住宅╱商用已完成24,4397,280100% 7,280揚州明發江灣城位於江蘇省揚州市徐莊路東側，開發東路北側，廖家溝路西側，明成路南側2023年12月住宅已完成158,2385,788100% 5,788南京明發財富中心位於江蘇省南京市浦口區05地塊北側新城總部大道2023年12月商用╱寫字樓已完成56,69453,870100% 53,870金寨閱山悅府（40,41號地塊）位於安徽省合肥市金寨縣梅山鎮新城區2023年12月住宅╱商用已完成133,33250,468100% 50,468泗洪水韻桃源花園位於江蘇省宿遷市泗洪縣蘿蔔里路東側泗州大街以北2023年12月住宅╱商用已完成84,20036,192100% 36,19219明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 泗陽明發首府位於江蘇省宿遷市泗陽眾興鎮2023年12月住宅╱商用已完成103,972270,63270% 189,443明發北站美苑位於安徽省來安縣汊河鎮2023年12月住宅╱商用已完成64,37785,671100% 85,671小計5,243,6423,675,8313,543,958發展中物業（附註2）鎮江錦繡銀山位於江蘇省鎮江市中心2024年12月住宅╱商用╱酒店建築工程已完成約90%296,70284,382100% 84,382淮安明發商業廣場（A地塊）位於江蘇省淮安市深圳南路2024年12月商用建築工程已完成約90%133,110181,557100% 181,557瀋陽明發錦繡華城位於遼寧省瀋北新區道義開發區2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約90%61,222166,358100% 166,358泰州明發國際商業廣場（一期）位於江蘇省泰州高港區2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約85%292,487145,645100% 145,645泰州明發國際商業廣場（二期）位於江蘇省泰州高港區2024年12月住宅╱工業建築工程已完成約75%237,075103,333100% 103,333上海明發商業廣場位於上海高臺北路西邊界白銀路南滬宜公路東2024年12月商用建築工程已完成約70%53,77917,880100% 17,880平涼明發欧洲城位於甘肅省平涼市崆峒區臨涇路以北水溝橋以西2024年12月住宅建築工程已完成約85%117,59421,92460% 13,154長沙明發商業廣場位於湖南省長沙市望城縣星城鎮2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約75%285,594639,177100% 639,177惠州明發高榜新城位於廣東省惠州市火車西站2025年12月住宅建築工程已完成約80%332,335606,96480% 485,571天津濱海明發商業廣場位於天津市塘沽海洋高新技術開發區2025年12月商用建築工程已完成約75%209,048350,345100% 350,345202023年度報告管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 烏江明發江灣新城二期位於安徽省和縣烏江鎮四聯村2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約80%506,8291,060,946100% 1,060,946泉州明發國際華昌城位於福建省南安市官橋鎮內厝村2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約80%276,120653,140100% 653,140廣安明發廣場（GC2013–45地塊）位於四川省廣安中橋組團2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約85%76,153163,329100% 163,329山東淄博世界貿易中心位於山東省淄博張店區人民路北側、上海路東側2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約75%156,696293,100100% 293,100瀋陽創意產業園位於遼寧省瀋北新區道義經濟開發區2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約80%154,024137,960100% 137,960漳州龍海明發廣場（2011G15、2012G15二期）位於福建省漳州龍海榜山鎮科坑村2024年12月住宅建築工程已完成約75%63,12716,540100% 16,540明發明博小鎮位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約75%101,50445,015100% 45,015桃源新城位於安徽省全椒縣襄河鎮2024年12月住宅建築工程已完成約80%109,452105,620100% 105,620桃源名著位於安徽省池州升金湖路2024年12月住宅建築工程已完成約80%99,9437,738100% 7,738金色水岸位於江蘇省淮安市金湖縣淮河路以北2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約75%289,236181,796100% 181,796烏江明發江灣新城三期位於安徽省和縣烏江鎮四聯村2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約65%615,7641,122,691100% 1,122,691南京國際商業中心位於江蘇省南京市高新技術產業開發區軟件服務中心2024年12月商用建築工程已完成約60%62,015331,30980% 265,048桃源香頌位於安徽省池州市東至縣城北新區2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約70%36,59020,288100% 20,28821明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 桃源府邸位於安徽省全椒縣襄河鎮2024年12月住宅建築工程已完成約70%66,26263,51551% 32,393桃源觀瀾位於安徽省全椒縣襄河鎮2024年12月住宅建築工程已完成約65%55,48158,84751% 30,012廣安明發城市綜合體項目（岔馬路B1–1地塊）位於四川省廣安市廣安區濱江路2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約70%76,363156,305100% 156,305漳浦明發香山灣位於福建省漳州市漳浦縣前亭鎮後蔡村2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約60%46,88585,49390% 76,859蕪湖春穀熙岸位於安徽省蕪湖市繁昌縣城東城東新區2024年12月住宅建築工程已完成約75%64,607976100% 976明發南京兩岸科技基地位於江蘇省南京浦口區海峽兩岸科技工業園區2025年12月工業建築工程已完成約50%119,56490,161100% 90,161明發北站中心位於安徽省來安縣汊河鎮2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約80%69,757264,974100% 264,974和城首府位於安徽省馬鞍山市曆陽鎮2024年12月住宅建築工程已完成約80%26,9189,494100% 9,494明發湖光山色一號位於安徽省馬鞍山市香泉鎮2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約65%68,68870,855100% 70,855位於安徽省馬鞍山市香泉鎮2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約55%63,67475,551100% 75,551南京明榮園位於江蘇省南京浦口區江浦街道浦珠路2024年12月商用建築工程已完成約45%26,53066,325100% 66,325南京浦口的新項目G30位於江蘇省南京市浦口區南工大以北、沿山大道以南2024年12月商用建築工程已完成約40%32,84359,117100% 59,117桃花源著位於山東省淄博市杏園路2024年12月住宅建築工程已完成約70%156,691152,551100% 152,551222023年度報告管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 明發互聯網產業園位於山東省淄博市杏園路2025年10月商用建築工程已完成約50%67,156100,735100% 100,735茉莉安居位於安徽省天長市金牛湖新區史河以東、映山江大道以北2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約75%48,0731,654100% 1,654Xingyue City星悅城位於江蘇省徐州市豐縣西環路東、中央大道北、西城西路2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%320,779568,08770% 397,661明發城市之光位於安徽省金寨現代產業園2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約55%107,417121,555100% 121,555明博悅城位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%67,60079,534100% 79,534定遠明發水韻桃源位於安徽省池州市定遠鎮靠山路2024年12月住宅建築工程已完成約55%69,33316,527100% 16,527瀋陽明發廣場位於遼寧省瀋北新區道義經濟開發區2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約55%119,154196,065100% 196,065陽光青城（1號地塊）位於安徽省池州市蓉城鎮2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約50%112,18355,616100% 55,616定遠明發財富中心位於安徽省池州市定遠鎮戚繼光大道南側2024年12月商用╱寫字樓建築工程已完成約50%24,439146,636100% 146,636明發江蘇大數據位於江蘇省徐州新沂北京東路以北、錢江路以東2024年12月商用建築工程已完成約35%46,54888,00060% 52,800新沂明發中央湖CBD位於江蘇省徐州市新沂高新技術開發區中山路2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約35%76,473126,555100% 126,555海南明發現代服務業產業園位於海南省海口海口綜合保稅區2024年12月工業建築工程已完成約30%57,60057,600100% 57,60023明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 沛縣明發豪庭位於江蘇省徐州市沛縣張莊鎮振興路以東2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約30%37,67675,352100% 75,352明發桃源名著C1區位於四川省巴中市恩陽區燈科街道2025年12月住宅建築工程已完成約30%154,082385,206100% 385,206明發延安之星位於山西省延安市延安新區2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%79,116319,218100% 319,218睢寧水韻桃源位於江蘇省徐州市睢寧縣北路以北文學北路以西2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%130,571352,93660% 155,858青陽陽光青城3號地塊位於安徽省池州市青陽縣蓉城鎮七步泉路2024年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%57,26955,243100% 55,243瀋陽于洪商業住宅項目位於遼寧省瀋陽于洪區造化街2025年12月住宅建築工程已完成約30%235,526423,948100% 423,948馬鞍山明浦的新項目位於安徽省和縣烏江鎮四聯村2025年12月工業建築工程已完成約30%31,25846,888100% 46,888馬鞍山明林的新項目位於安徽省和縣烏江鎮四聯村2025年12月住宅╱商用╱工業建築工程已完成約30%106,963162,975100% 162,975鳳陽水韻雅居位於安徽省滁州市鳳陽縣功臣廟路東側，如意路北側2024年5月住宅╱商用建築工程已完成約50%65,484108,734100% 108,734龍海明發廣場（原：漳州龍海明發廣場（第三期2011G16、2012G13、2012G14））位於福建省漳州市龍海科坑村幫山鎮2025年12月住宅建築工程已完成約40%105,188315,564100% 315,564豐縣國際大酒店項目位於江蘇省徐州市豐縣西環路東、中央大道北、西城西路2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約45%22,31655,79170% 39,054242023年度報告管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 青陽陽光青城4號地塊位於安徽省池州市青陽縣蓉城鎮天柱路2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約40%37,55275,104100% 75,104六安葉集明輝城位於安徽省六安市葉集區站前路以西、未名路以南、長青路以東、史河路以北2025年12月住宅╱商用建築工程已完成約40%150,070300,140100% 300,140鳳陽桃源雅舍位於安徽省滁州市鳳陽縣功臣廟西側、豐樂西路北側2025年5月商用建築工程已完成約20%34,33887,626100% 87,626馬鞍山明博天悅府位於馬鞍山市博望區博望鎮雨河路與太行山路交叉口西南角2025年12月住宅建築工程已完成約20%32,56971,12290% 64,010南安國中花苑位於南安市梅山鎮芙蓉新城社區2026年4月住宅╱商用建築工程已完成約20%55,654126,535100% 126,535馬鞍山明博君悅府位於馬鞍山市博望區博望鎮雨河路與橫陽路交叉口西南角2025年6月住宅建築工程已完成約20%30,76552,30190% 47,071小計7,923,81412,184,44611,487,647擁有土地使用權證以供未來發展的物業（附註3）蘭州明發中科生態城位於甘肅省西南部的魏家莊2024年12月住宅空置1,371,7861,371,78651% 699,611台灣桃園169地塊位於台灣桃園航空客運園區2024年12月商用空置16,11038,663100% 38,663瀋陽明發財富中心位於遼寧省瀋陽市和平區青年大街2024年12月商用空置5,46854,677100% 54,677句容紫東廣場位於江蘇省句容市甯杭北路以東、赤崗路以西2024年12月住宅╱商用空置53,892296,406100% 296,406明發湖光山色二號位於安徽省馬鞍山市香泉鎮2024年12月住宅空置108,972108,972100% 108,97225明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 句容的新項目2017–2–1–08位於江蘇省句容市環湖路2024年12月商用空置9,26513,989100% 13,989青陽陽光青城2號地塊位於安徽省池州市青陽縣蓉城鎮七步泉路2024年12月住宅╱商用空置52,388136,207100% 136,207海南儋州新項目位於海南省儋州市那大控規54號地塊2025年9月住宅空置66,541119,77460% 71,864小計1,684,4212,140,4741,420,389已簽署土地使用權合同以供未來發展的物業（附註4）洪六公路重建物業位於福建省南安市洪瀨鎮溪霞村2024年12月住宅╱商用空置22,78492,298100% 92,298康養小鎮位於安徽省金寨將軍路2024年12月住宅╱商用空置64,539103,263100% 103,263巴中的新項目（2020–1–1–4–7)位於四川省巴中市恩陽區登科街道2024年8月住宅空置141,811323,169100% 323,169巴中的新項目（2020–1–1–1–3)位於四川省巴中市恩陽區登科街道2024年8月酒店空置23,97035,955100% 35,955巴中的新項目（2020–1–2–1–3)位於四川省巴中市恩陽區登科街道2024年8月商用空置19,08922,906100% 22,906六安葉集新項目2021–26號地塊位於安徽省六安市葉集區柳林大道以東、萬壽路以南、東樓路以西、史河路以北2025年1月住宅空置90,313162,563100% 162,563六安葉集新項目2021–26號地塊位於安徽省六安市葉集區柳林大道以東、萬壽路以南、東樓路以西、史河路以北2025年1月住宅空置90,756163,360100% 163,360明發北站天譽的新項目位於安徽省來安縣汊河鎮2025年8月住宅╱商用空置108,395113,815100% 113,815宿州文錦苑位於宿州市埇橋區淮河路與西昌路東南角2025年9月住宅空置29,098151,309100% 151,309262023年度報告管理層討論及分析物業位置實際╱估計完成日期物業種類狀況土地面積概約可租賃及可銷售總建築面積本集團權益應佔總建築面積（平方米） （平方米） （平方米）（附註1） 滁州明榮觀湖雅居位於安徽省滁州市琅琊區西澗路與西湖路交叉口東北側2024年8月住宅空置30,92343,292100% 43,292蘭州房地產位於甘肅蘭州市皋蘭縣石洞鎮縣城南部2029年12月住宅空置110,000186,54651% 95,138小計731,6771,398,4761,307,068 15,583,55519,399,22717,759,062附註：1.已完成物業指已於2023年12月31日取得(a)竣工驗收證書、(b)建築工程施工許可證及(c)土地使用權證的物業。

2.發展中物業指已於2023年12月31日取得(a)建築工程施工許可證及(b)土地使用權證的物業。

3.有關土地面積指整個物業的土地面積（不論是否有總建築面積已出售）。

4.概約可租賃及可銷售總建築面積及應佔總建築面積已剔除已出售╱出租的總建築面積。

27明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析本集團持作投資的物業概要下表概述本集團於2023年12月31日主要持作投資物業詳情：物業位置現時用途應佔總建築面積租約年期本集團應佔的物業權益百分比 北京明發廣場位於北京市大興區北臧村住宅╱商用66,8343至10年100%長沙明發商業廣場位於湖南省長沙市望城縣星城鎮商用131,56120年100%合肥明發商業廣場位於安徽省合肥市廬陽區四里河路與碭山路交匯處東北角商用163,69515至20年100%金寨明發城市廣場（G地塊）位於安徽省合肥市金寨縣梅山鎮新城區商用59,0252至15年100%南京明道中學位於江蘇省南京市江北新區雅園路商用60,3816年100%南京明發兩岸科技基地位於江蘇省海峽兩岸科技工業園區商用5,4913年100%南京明發新城金融大廈位於江蘇省南京市浦口區新城商業街北側商用1,4543至5年100%南京明發濱江新城位於江蘇省南京市浦口區泰山鎮商用78,7693至9年100%南京明發商業廣場位於江蘇省南京市雨花台區丁牆路與玉蘭路的交匯處商用135,43610至15年100%南京明發悅景園位於江蘇省南京市浦口區沿山大道以南，南工大東側商用2,6271至8年100%平涼明發欧洲城位於甘肅省平涼市崆峒區臨涇路以北水溝橋以西商用5,0591至3年60%泉州明發大酒店位於福建省泉州市鯉城區江南火炬村酒店4,7555年100%泗洪水韻桃源花園位於江蘇省宿遷市泗洪縣蘿蔔里路東側泗州大街以北商用6,4693至10年100%泰州明發國際廣場位於江蘇省泰州高港區商用16,12810年100%天津明發城市綜合體位於天津市塘沽海洋高新技術開發區商用62,631建設中100%282023年度報告管理層討論及分析物業位置現時用途應佔總建築面積租約年期本集團應佔的物業權益百分比 無錫明發商業廣場位於江蘇省無錫市惠山區堰橋鎮寺頭村及塘頭村商用282,68120年100%廈門聯豐傢俱城位於福建省廈門市思明區洪蓮路工業26,12020年100%廈門明發集團大廈位於福建省廈門市前埔工業園商用39,5315至6年100%廈門明發海灣度假村位於福建省廈門市湖里區五緣灣大橋南側、環灣路以西及沿海景觀帶商用45,4193年100%廈門明發大酒店位於福建省廈門市蓮前東路413號酒店12,44110年100%廈門明發工業園位於福建省廈門市思明區洪蓮西路2號工業11,5888至15年100%廈門明發商業廣場位於福建省廈門市思明區嘉禾路與蓮前路西北側商用126,3698至20年70%–100%廈門明發科技園位於福建省廈門市同安區開元興安工業園工業62,13118年100%揚州明發商業廣場位於江蘇省揚州市廣陵區運河東路南側及寶林路西側商用61,73215年100%漳州龍海明發廣場位於福建省漳州市龍海榜山鎮科坑村商用2,83110年100%漳州明發商業廣場位於福建省漳州市龍江路以東、水仙大街以北、六號路以西、新浦路以南商用112,41612至19年100%鎮江錦繡銀山位於江蘇省鎮江市中心商用2,88015.5年100%總計1,586,45429明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析主要項目的發展進度本集團於多個城市及地點的主要項目的發展進度及目前狀況如下：鎮江錦繡銀山鎮江錦繡銀山位於江蘇省鎮江市中心，緊鄰鎮江市新行政中心及當地政府的新行政中心。

鎮江錦繡銀山將設計成為一個包括住宅樓宇、聯排單位、酒店及其他配套設施的綜合住宅、商用及酒店綜合綜合體，附設零售商舖、餐廳及多條主題步行街。

該項目緊鄰銀山公園、當地體育設施、商業街區及其他大型住宅區。

該項目的總建築面積約為404,678平方米。

於2023年12月31日，約90%的建設工程已完成。

淮安明發商業廣場（A期）淮安明發商業廣場位於江蘇省淮安市深圳南路。

淮安明發商業廣場乃設計為商用綜合體，並將成為本集團商業廣場的重要組成部分。

該項目地盤面積約為133,110平方米，總建築面積合共約為266,335平方米。

於2023年12月31日，約90%的建設工程已完成。

於2023年12月31日，合共11,954平方米的總建築面積已預售但未交付，而該等預售單位將於2024年12月完成後交付予買家。

瀋陽明發錦繡華城瀋陽明發錦繡華城位於遼寧省瀋北新區道義開發區。

瀋陽明發錦繡華城乃設計為附設商用物業的綜合住宅綜合體。

該項目的地盤面積約為61,222平方米，總建築面積合共約為306,110平方米。

於2023年12月31日，約90%的建設工程已完成。

於2023年12月31日，總建築面積合共54,901平方米已預售但尚未交付，而該等預售單位將於2024年12月完成後交付予買家。

302023年度報告管理層討論及分析泰州明發城市綜合體（第一期及第二期）泰州明發城市綜合體位於江蘇省泰州市高港區馬廠中溝西側、環港大道南側。

泰州明發城市綜合體乃設計為綜合住宅及商用物業綜合體。

該項目地盤面積約為529,562平方米，應佔總建築面積合共約為1,053,450平方米。

於2023年12月31日，第一期及第二期分別約85%及75%的建設工程已完成。

預期該等項目將於2024年12月完成。

上海明發商業廣場上海明發商業廣場位於上海高台北路西邊界白銀路南滬宜公路東。

該項目乃設計為綜合商用綜合體。

該項目地盤面積約為53,779平方米，總建築面積合共約為169,305平方米。

於2023年12月31日，約70%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

平涼明發欧洲城平涼明發欧洲城位於甘肅省平涼市崆峒區臨涇路以北水溝橋以西。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目的地盤面積約為117,594平方米，總建築面積合共約為268,259平方米。

於2023年12月31日，約85%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

長沙明發商業廣場長沙明發商業廣場位於湖南省長沙市望城縣星城鎮。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目的地盤面積約為285,594平方米，總建築面積合共約為928,837平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

31明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析惠州明發高榜新城惠州明發高榜新城位於廣東省惠州市火車西站。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為332,335平方米，總建築面積合共約為708,157平方米。

於2023年12月31日，約80%的建設工程已完成，而合共11,954平方米的總建築面積已預售但尚未交付，且該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

天津濱海明發商業廣場天津濱海明發商業廣場位於天津市塘沽海洋高新技術開發區。

該項目乃設計為綜合商用綜合體。

該項目地盤面積約為209,048平方米，總建築面積合共約為418,096平方米。

於2022年12月31日，約75%的建設工程已完成，並預期將於2025年12月完成。

烏江明發江灣新城（第二期及第三期）烏江明發江灣新城位於安徽省和縣烏江鎮四聯村。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為1,122,593平方米，總建築面積合共約為3,060,924平方米。

預期第二期及第三期將於2025年12月完成。

於2023年12月31日，第二期及第三期分別約80%及65%的建設工程已完成。

於2023年12月31日，合共88,801平方米的總建築面積已預售但尚未交付，且該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

泉州明發國際華昌城泉州明發國際華昌城位於福建省南安市官橋鎮內厝村。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為276,120平方米，總建築面積合共約為787,220平方米。

約80%的建設工程已完成，該項目預期將於2025年12月完成。

廣安明發廣場廣安明發廣場位於四川省廣安中橋組團。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為76,153平方米，總建築面積合共約為382,692平方米。

於2023年12月31日，約85%的建設工程已完成，並預期將於2024年12月完成。

322023年度報告管理層討論及分析山東淄博世界貿易中心山東淄博世界貿易中心位於山東省淄博張店區人民路北側、上海路東側。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為147,371平方米，總建築面積合共約為618,958平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成，而合共14,625平方米的總建築面積已預售但尚未交付，且該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

瀋陽創意產業園瀋陽創意產業園位於遼寧省瀋北新區道義開發區。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為154,024平方米，總建築面積合共約為462,072平方米。

於2023年12月31日，約80%的建設工程已完成，而總建築面積合共17,892平方米已預售但尚未交付，而該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

漳州龍海明發廣場（第二期）漳州龍海明發廣場位於福建省漳州市龍海榜山鎮科坑村。

漳州龍海明發廣場乃設計為綜合住宅及商用物業綜合體。

該項目地盤面積約為63,127平方米，應佔總建築面積合共約為189,381平方米。

約75%的建設工程已完成，該項目預期將於2024年12月完成。

明發明博小鎮明發明博小鎮位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為101,504平方米，總建築面積合共約為171,950平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成，而總建築面積合共32,739平方米已預售但尚未交付，而該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

桃源新城桃源新城位於安徽省全椒縣襄河鎮。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為109,452平方米，總建築面積合共約為240,794平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

33明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析桃源名著桃源名著位於安徽省池州升金湖路。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為99,943平方米，總建築面積合共約為159,909平方米。

於2023年12月31日，約80%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

明發金色水岸明發金色水岸位於江蘇省淮安市金湖縣淮河路以北。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為289,236平方米，總建築面積合共約為336,769平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成，而總建築面積合共9,712平方米已預售但未交付。

該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

南京國際商業中心該項目位於江蘇省南京市高新技術產業開發區軟件服務中心。

該項目乃設計為商用綜合體。

該項目地盤面積約為62,105平方米，總建築面積合共約為446,246平方米。

於2023年12月31日，約60%的建設工程已完成，而總建築面積合共7,235平方米已預售但未交付。

該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

桃源香頌桃源香頌位於安徽省池州市東至縣城北新區。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為36,590平方米，總建築面積合共約為62,202平方米。

於2023年12月31日，約70%的建設工程已完成，該項目預期將於2024年12月完成。

桃源府邸桃源府邸位於安徽省全椒縣襄河鎮。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為66,262平方米，總建築面積合共約為132,524平方米。

約70%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

342023年度報告管理層討論及分析桃源觀瀾桃源觀瀾位於安徽省全椒縣襄河鎮。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為55,481平方米，總建築面積合共約為83,222平方米。

約65%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

廣安明發財富中心（岔馬路B1–1地塊）該項目位於四川省廣安市廣安區濱江路。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為76,363平方米，總建築面積合共約為305,452平方米。

於2023年12月31日，約70%的建設工程已完成並預期將於2025年12月完成。

漳浦明發香山灣該項目位於福建省漳州市漳浦縣前亭鎮後蔡村。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為46,885平方米，總建築面積合共約為204,457平方米。

約60%的建設工程已完成，預期該項目將於2024年12月完成。

蕪湖春谷熙岸該項目位於安徽省蕪湖市繁昌縣城東城東新區。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為64,607平方米，總建築面積合共約為129,214平方米。

於2023年12月31日，約75%的建設工程已完成，該項目預期將於2024年12月完成。

明發南京兩岸科技基地該項目位於江蘇省南京浦口區海峽兩岸科技工業園區。

該項目乃設計為工業綜合體。

該項目地盤面積約為119,564平方米，總建築面積合共約為95,652平方米。

約50%的建設工程已完成，預期該項目將於2025年12月完成。

35明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析明發北站中心該項目位於安徽省來安縣汊河鎮。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為69,757平方米，總建築面積合共約為132,699平方米。

於2023年12月31日，約80%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

和城首府該項目位於安徽省馬鞍山市歷陽鎮。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為26,918平方米，總建築面積合共約為53,835平方米。

於2023年12月31日，約80%的建設工程已完成，該項目預期將於2024年12月完成。

明發湖光山色一號該項目位於安徽省馬鞍山市香泉鎮。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為132,362平方米，總建築面積合共約為158,835平方米。

於2023年12月31日，約55%的建設工程已完成，預期該項目將於2025年12月完成。

南京明榮園該項目位於江蘇省南京浦口區江浦街道浦珠路。

該項目乃設計為商用綜合體。

該項目地盤面積約為26,530平方米，總建築面積合共約為66,325平方米。

約45%的建設工程已完成，預期該項目將於2024年12月完成。

南京浦口的新項目G30該項目位於江蘇省南京浦口區南工大以北，沿山大道以南。

該項目乃設計為商用綜合體。

該項目地盤面積約為32,843平方米，總建築面積合共約為59,117平方米。

約40%的建設工程已完成，預期該項目將於2024年12月完成。

362023年度報告管理層討論及分析桃花源著該項目位於山東省淄博市杏園路。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為75,474平方米，總建築面積合共約為135,853平方米。

於2023年12月31日，約70%的建設工程已完成，預期該項目將於2024年12月完成。

明發互聯網產業園該項目位於山東省淄博市杏園路。

該項目乃設計為商用綜合體。

該項目地盤面積約為67,156平方米，總建築面積合共約為100,735平方米。

約50%的建設工程已完成，預期該項目將於2025年10月完成。

茉莉安居該項目位於安徽省天長市金牛湖新區長興路東側。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為48,073平方米，總建築面積合共約為96,145平方米。

約75%的建設工程已完成，預期該項目將於2024年12月完成。

星悅城該項目位於江蘇省徐州市豐縣西環路東，中央大道北，西城路西。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為102,069平方米，總建築面積合共約為255,172平方米。

於2023年12月31日，約45%的建設工程已完成，而總建築面積合共104,510平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

明發城市之光該項目位於安徽省金寨金寨現代產業園。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為107,417平方米，總建築面積合共約為271,513平方米。

於2023年12月31日，約55%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

37明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析明博悅城該項目位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為67,600平方米，總建築面積合共約為121,680平方米。

約45%的建設工程已完成，而總建築面積合共51,445平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

定遠明發水韻桃源該項目位於安徽省池州市定遠鎮靠山路。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為69,333平方米，總建築面積合共約為138,666平方米。

約55%的建設工程已完成並預期將於2024年12月完成。

瀋陽明發廣場該項目位於遼寧省瀋北新區道義開發區。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為119,154平方米，總建築面積合共約為223,510平方米。

約55%的建設工程已完成，而總建築面積合共17,892平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

陽光青城該項目位於安徽省池州市蓉城鎮。

該項目乃設計為住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為112,183平方米，總建築面積合共約為151,600平方米。

約50%的建設工程已完成，而總建築面積合共112,107平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2024年12月完成後交付予買家。

定遠明發財富中心定遠明發財富中心位於安徽省池州市定遠鎮戚繼光大道南側。

該項目乃設計為綜合商用綜合體。

該項目地盤面積約為24,439平方米，總建築面積合共約為146,636平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

382023年度報告管理層討論及分析明發江蘇大數據明發江蘇大數據位於江蘇省徐州，新沂北京東路以北，錢江路以東。

該項目乃設計為綜合商用綜合體。

該項目地盤面積約為46,548平方米，總建築面積合共約為88,000平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

新沂明發中央湖CBD新沂明發中央湖CBD位於江蘇省徐州市新沂高新技術開發區中山路以北。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為76,473平方米，總建築面積合共約為202,653平方米。

於2023年12月31日，約35%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

海南明發現代服務業產業園海南明發現代服務業產業園位於海南省海口，海口綜合保稅區。

該項目乃設計為綜合工業綜合體。

該項目地盤面積約為57,600平方米，總建築面積合共約為57,600平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

沛縣明發豪庭沛縣明發豪庭位於江蘇省徐州市沛縣張莊鎮振興路以東。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為37,676平方米，總建築面積合共約為75,352平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

明發桃源名著C1區明發桃源名著C1區位於四川省巴中市恩陽區登科街道。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為154,082平方米，總建築面積合共約為385,206平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

39明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析明發延安之星明發延安之星位於陝西省延安市延安新區。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為79,116平方米，總建築面積合共約為379,575平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成，而總建築面積合共55,401平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

睢寧水韻桃源睢寧水韻桃源位於江蘇省徐州市睢寧縣北路以北文學北路以西。

該項目乃設計為綜合住宅及商用綜合體。

該項目地盤面積約為130,571平方米，總建築面積合共約為352,936平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成，而總建築面積合共69,492平方米已預售但尚未交付。

該等預售物業將於2025年12月完成後交付予買家。

青陽陽光青城3號地塊青陽陽光青城位於安徽省池州市青陽縣蓉城鎮七步泉路。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為57,269平方米，總建築面積合共約為105,947平方米。

於2023年12月31日，約45%的建設工程已完成。

預期該項目將於2024年12月完成。

明發于洪商業住宅項目明發于洪商業住宅項目位於遼寧省瀋陽于洪區造化街。

該項目乃設計為住宅綜合體。

該項目地盤面積約為235,526平方米，總建築面積合共約為423,948平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

馬鞍山明浦的新項目馬鞍山明浦的新項目位於安徽省和縣烏江鎮四聯村。

該項目乃設計為工業綜合體。

該項目地盤面積約為31,258平方米，總建築面積合共約為46,888平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

402023年度報告管理層討論及分析馬鞍山明林的新項目馬鞍山明林的新項目位於安徽省和縣烏江鎮四聯村。

該項目乃設計為工業綜合體。

該項目地盤面積約為106,963平方米，總建築面積合共約為162,975平方米。

於2023年12月31日，該項目尚未開始，預期將於2025年12月完成。

鳳陽水韻雅居鳳陽水韻雅居位於安徽省滁州市鳳陽縣功臣廟路東側，如意路北側。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為65,484平方米，總建築面積合共約為108,734平方米。

於2023年12月31日，約30%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

龍海明發廣場龍海明發廣場位於福建省漳州市龍海科坑村幫山鎮。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為105,188平方米，總建築面積合共約為315,564平方米。

於2023年12月31日，約40%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

豐縣國際大酒店豐縣國際大酒店位於江蘇省徐州市豐縣西環路東、中央大道北、西城西路。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為22,316平方米，總建築面積合共約為55,791平方米。

於2023年12月31日，約45%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

青陽陽光青城4號地塊青陽陽光青城位於安徽省池州市青陽縣蓉城鎮七步泉路。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為37,552平方米，總建築面積合共約為75,104平方米。

於2023年12月31日，約40%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

41明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析六安葉集明輝城六安葉集明輝城位於安徽省六安市葉集區站前路以西、未名路以南、長青路以東、史河路以北。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為150,070平方米，總建築面積合共約為300,140平方米。

於2023年12月31日，約40%的建設工程已完成。

預期該項目將於2025年12月完成。

鳳陽桃源雅舍鳳陽桃源雅舍位於安徽省滁州市鳳陽縣功臣廟西側、豐樂西路北側。

該項目乃設計為綜合商用綜合體。

該項目地盤面積約為34,338平方米，總建築面積合共約為87,626平方米。

於2023年12月31日，約20%的建設工程已完成。

該項目預期將於2025年12月完成。

馬鞍山明博天悅府馬鞍山明博天悅府位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮雨河路與太行山路交叉口西南角。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為32,569平方米，總建築面積合共約為71,122平方米。

於2023年12月31日，約20%的建設工程已完成。

該項目預期將於2025年12月完成。

南安國中花苑南安國中花苑位於福建省南安市梅山鎮芙蓉新城社區。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為55,564平方米，總建築面積合共約為126,535平方米。

於2023年12月31日，約20%的建設工程已完成。

該項目預期將於2026年4月完成。

馬鞍山明博君悅府馬鞍山明博君悅府位於安徽省馬鞍山市博望區博望鎮雨河路與橫陽路交叉口西南角。

該項目乃設計為綜合住宅綜合體。

該項目地盤面積約為30,765平方米，總建築面積合共約為52,301平方米。

於2023年12月31日，約20%的建設工程已完成。

該項目預期將於2025年6月完成。

422023年度報告管理層討論及分析將於2024年完成的物業下表為本集團預期將於2024年完成的物業。

物業預期完成日期物業種類即將完成的總建築面積本集團應佔的物業權益百分比 鎮江錦綉銀山2024年12月住宅╱商用╱ 酒店8,438100%淮安明發商業廣場（A期） 2024年12月商用18,156100%瀋陽明發錦綉華城2024年12月住宅╱商用16,636100%泰州明發國際商業廣場（一期） 2024年12月住宅╱商用21,847100%泰州明發國際商業廣場（二期） 2024年12月住宅╱商用25,833100%上海明發商業廣場2024年12月商用5,364100%平涼明發欧洲城2024年12月住宅1,97360%廣安明發廣場（GC2013–45地塊） 2024年12月住宅╱商用24,499100%山東淄博世界貿易中心2024年12月住宅╱商用73,275100%瀋陽創意產業園2024年12月住宅╱商用27,592100%漳州龍海明發廣場（2011G15、2012G15二期）2024年12月住宅4,135100%明發明博小鎮2024年12月住宅╱商用11,254100%桃源新城2024年12月住宅21,124100%桃源名著2024年12月住宅1,548100%金色水岸2024年12月住宅╱商用45,449100%南京國際商業中心2024年12月商用106,01980%桃源香頌2024年12月住宅╱商用6,086100%桃源府邸2024年12月住宅9,71851%桃源觀瀾2024年12月住宅10,50451%漳浦明發香山灣2024年12月住宅╱商用30,74490%蕪湖春穀熙岸2024年12月住宅244100%明發北站中心2024年12月住宅╱商用52,995100%43明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業預期完成日期物業種類即將完成的總建築面積本集團應佔的物業權益百分比 和城首府2024年12月住宅1,899100%南京明榮園2024年12月商用36,479100%南京浦口的新項目G302024年12月商用35,470100%桃花源著2024年12月住宅45,765100%茉莉安居2024年12月住宅╱商用414100%明發城市之光2024年12月住宅╱商用54,700100%明博悅城2024年12月住宅╱商用43,744100%定遠明發水韻桃源2024年12月住宅7,437100%陽光青城（1號地塊） 2024年12月住宅╱商用27,808100%定遠明發財富中心2024年12月商用╱寫字樓73,318100%明發江蘇大數據2024年12月商用34,32060%新沂明發中央湖CBD 2024年12月住宅╱商用82,261100%海南明發現代服務業產業園2024年12月工業40,320100%青陽陽光青城3號地塊2024年12月住宅╱商用30,384100%鳳陽水韻雅居2024年5月住宅╱商用54,367100% 1,092,119442023年度報告管理層討論及分析財務審閱與分析截至2023年12月31日止年度，本集團產生收入約人民幣95.250億元（2022年：約人民幣105.684億元），較2022年減少9.9%。

2023年收入減少主要由於已交付總建築面積由2022年的1,596,425平方米減少至2023年的1,458,069平方米所致。

各分部收入情況分析如下：截至12月31日止年度商用物業住宅物業物業投資及管理酒店其他總計總收入（減少）╱增加百分比（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）（人民幣百萬元） 2023年1,086.57,438.3619.7356.224.39,525.0 (9.9%)2022年584.78,911.2555.3296.0221.210,568.4 (35.6%)按分部劃分收入商用物業住宅物業物業投資及管理酒店人民幣百萬元2022年2023年其他0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 24.3 7,438.3 619.7 356.2 1,086.5 221.2 8,911.2 555.3 296.0 584.7物業分部收入合共佔本集團收入的89.5%。

商用物業分部收入增加85.8%，主要由於2023年在上海交付的商用物業總建築面積上升所致。

2023年的住宅物業分部收入較2022年減少16.5%。

主要原因為交付的總建築面積由2022年1,545,588平方米減至2023年1,231,398平方米，導致住宅物業產生收入減少。

45明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析物業投資及管理分部收入由2022年約人民幣5.553億元增加至2023年約人民幣6.197億元，增幅為11.6%，主要由於2023年的年度租金檢討所致。

酒店分部收入由2022年約人民幣2.960億元增加至2023年約人民幣3.562億元，增幅為20.3%。

於2023年，本集團的毛利約為人民幣19.445億元，較2022年減少15.0%（2022年：約人民幣22.883億元）。

減少與收入跌幅一致。

於2023年，本集團年度虧損約為人民幣6.431億元，而2022年本集團則錄得年度利潤約人民幣18.6百萬元。

減少主要由於2023年投資物業錄得估值虧損約人民幣6.526億元，而2022年則錄得估值收益約人民幣4.773億元所致。

於2023年，本公司權益持有人應佔虧損約為人民幣4.671億元（2022年：本公司權益持有人應佔利潤約為人民幣48.0百萬元）。

減少乃主要由於2023年投資物業錄得估值虧損約人民幣6.526億元，而2022年則錄得估值收益約人民幣4.773億元所致。

2023年本集團銷售成本約為人民幣75.805億元，較2022年減少8.4%（2022年：約人民幣82.801億元）。

銷售成本隨2023年收入減少而減少。

於2023年，本集團計入銷售成本的物業平均成本為每平方米人民幣4,503.5元，較2022年減少4.5%（2022年：計入銷售成本的物業平均成本為每平方米人民幣4,717.2元）。

2023年投資物業的公允值虧損約為人民幣6.526億元（2022年：公允值收益約人民幣4.773億元）。

減少主要由於商用物業市值普遍下跌所致。

於2023年，其他虧損由2022年約人民幣2.415億元減少80.9%至約人民幣46.2百萬元。

減少主要由於2023年匯兌虧損減少所致。

本集團於2023年的銷售及市場推廣成本約為人民幣4.957億元，較2022年減少24.4%（2022年：約人民幣6.555億元）。

減少主要由於銷售減少導致銷售佣金減少。

本集團於2023年的一般及行政開支約為人民幣5.661億元，較2022年減少25.3%（2022年：約人民幣7.575億元）。

於2023年，本集團的融資收入淨額減少12.8%至約人民幣20.3百萬元（2022年：約人民幣23.2百萬元）。

462023年度報告管理層討論及分析資本架構於2023年12月31日，本集團擁有現金及現金等價物（不包括受限制現金）合共約人民幣17.792億元（2022年：約人民幣28.754億元）。

本集團的受限制現金約為人民幣57.3百萬元（2022年：約人民幣93.7百萬元）。

本集團應於一年內及一年後償還的銀行貸款及其他借款分別約為人民幣4.566億元及人民幣20.586億元（2022年：分別約為人民幣1.711億元及人民幣24.689億元）。

本集團於2023年12月31日的現金及現金等價物主要以人民幣計值。

借款於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元計入非流動負債的借款銀行借款—有抵押2,515,1342,640,071 減：須於一年內償還的款項(456,583) (171,139) 2,058,5512,468,932 計入流動負債的借款長期有抵押銀行借款的即期部分456,583171,139 456,583171,139 計入非流動負債的借款到期日如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元借款：按要求或1年內456,583171,1391至2年422,125145,8062至5年556,2501,622,7265年以上1,080,176700,400 2,515,1342,640,071 總利息開支包括已資本化利息成本合計約人民幣84.5百萬元（2022年：約人民幣2.033億元）。

47明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析借款按定息或浮息分類：於2023年12月31日於2022年12月31日人民幣百萬元佔總額%人民幣百萬元佔總額% 定息— — — 0.0%浮息2,515.1100% 2,640.0100% 借款總額2,515.1100% 2,640.0100% 財務比率以下載列本集團的主要比率：於12月31日及截至12月31日止年度2023年2022年毛利率20.4% 21.7%經營（虧損）╱利潤率(0.8)% 9.9%淨（虧損）╱利潤率(6.8)% 0.2%流動比率1.071.09總負債與總資產比率73.1% 72.4%銀行貸款及其他借款與股東資金比率14.4% 14.7%非流動銀行貸款及其他借款與總資產比率2.9% 3.5%資本負債比率* 3.5%無*定義為債務淨額（按借款總額減去現金及現金等價物以及用於借款的受限制現金計算）除以股東資金及債務淨額之總和。

資產抵押於2023年12月31日，本集團賬面淨值約人民幣21.810億元（2022年12月31日：約人民幣24.500億元）的投資物業、約人民幣5.397億元（2022年12月31日：約人民幣6.794億元）的樓宇、約人民幣2.762億元（2022年12月31日：約人民幣5.769億元）的土地租賃權益、約人民幣20.580億元（2022年12月31日：約人民幣15.604億元）的持作銷售的已完成物業及約人民幣2.372億元（2022年12月31日：約人民幣9.230億元）的發展中物業已抵押，作為本集團銀行信貸融資的擔保。

現金存款約人民幣3.6百萬元（2022年12月31日：約人民幣3.6百萬元）為受限制及存放於若干銀行，作為項目建設的保證金。

資本承擔於2023年12月31日，本集團已訂約資本承擔約為人民幣182.466億元（2022年12月31日：約人民幣186.491億元），主要為物業發展的資本承擔。

預期本集團將以內部產生的資金及資源撥付該等承擔。

482023年度報告管理層討論及分析擔保及或然負債於2023年12月31日，本集團的或然負債約為人民幣69.627億元（2022年12月31日：約人民幣63.380億元），主要為本集團以若干銀行為受益人就向本集團物業的買家授出按揭貸款而作出的擔保。

該等擔保將於本集團向買家完成轉移物業所有權後解除。

外匯風險於2023年12月31日，本集團存置的銀行存款結餘（包括受限制銀行結餘）包括人民幣、新台幣及港元，比例分別為97.2%、2.5%及0.3%（2022年12月31日：人民幣及港元，分別佔本集團銀行結餘總額99.8%及0.2%）。

本集團存置的銀行貸款及其他借款以人民幣計值（2022年12月31日：人民幣及新台幣，分別佔本集團銀行貸款及其他借款96.1%及3.9%）。

由於本集團2023年的銷售額、採購額、銀行借款及其他借款主要以人民幣、港元及美元計算，並預期本集團進行的大部分未來發展及交易將以人民幣、港元或美元撥付及進行，本集團會於需要時將港元銀行結餘兌換為人民幣，以便盡量減少任何外匯風險。

本集團於2023年並無採用任何外匯對沖工具以對沖外匯風險，因對沖清單與對應風險相若。

利率風險於2023年12月31日，本集團的銀行借款為浮息借款，並以人民幣計值，而利率的任何向上波動將增加本集團於該等貸款或本集團按浮動利率基準取得的任何新貸款的利息成本。

本集團目前並無使用任何衍生工具以對沖其利率風險。

融資及庫務政策本集團使用由經營活動所產生的現金流量及銀行貸款為其經營、建設及資本開支提供資金、增加土地儲備、解除債務及確保本集團業務持續發展。

信貸政策本集團已制定政策確保將物業銷售予具有適當財務實力及支付適當比例首期付款的買家。

信貸通常授予具有足夠財務實力的主要租戶。

本集團亦設立其他監察程序，以確保採取跟進行動收回逾期債務。

其他應收賬款主要包括向政府機構支付的物業發展按金（該等款項將於發展完成後收回），以及為業務合作而墊付予業務夥伴的款項。

本集團密切監控該等按金及墊款，以確保在面臨任何違約風險時採取行動收回該等結餘。

49明發集團（國際）有限公司管理層討論及分析獎項及認可於回顧年度，本集團獲中國政府及其他認可機構頒發多個獎項，詳情載列如下：編號獎項名稱頒發部門頒獎時間 1漳州市龍海區2022年度納稅大戶—龍海房地產中共漳州市龍海區委、漳州市龍海區人民政府2023年2月2漳州市龍海區2022年度經濟建設貢獻獎 —龍海房地產中共漳州市龍海區委、漳州市龍海區人民政府2023年2月32022年度突出經濟貢獻企業—龍海房地產漳州市人民政府2023年1月42022年度納稅大戶—廈門中澳城廈門市翔安區新店街道辦事處2023年3月人力資源於2023年12月31日，本集團僱用3,804名員工（2022年12月31日：4,073名員工）。

於2023年，本集團的員工成本（包括董事酬金）約為人民幣2.763億元（2022年：約人民幣3.037億元）。

員工成本包括底薪及福利開支，當中僱員福利包括醫療保險計劃、退休金計劃、失業保險計劃、培訓及懷孕保險計劃。

本公司注重其人才資本並渴望通過培訓及定期表現審核以提高其員工的專業性及競爭性。

本集團為僱員提供各種培訓機會，包括為會計團隊提供之培訓以及有關最新集團報告要求及準則進行之其他培訓。

本集團的僱員乃根據其僱傭合約的條款及條文聘用。

本集團一般每年對其僱員進行一次薪酬方案及績效評估，而有關評估的結果將應用於年度薪酬評核，以考慮是否發放年度花紅及作升遷評估。

本集團亦定期研究其薪酬方案及將之與其同業及競爭對手的薪酬方案比較，並於有必要時作出調整，以維持其於勞動力市場的競爭能力。

退休金計劃本集團根據不同司法管轄區的適用法律及規例，為不同地點的僱員設置不同的退休金計劃及退休計劃。

本集團已為其香港全體僱員參與強制性公積金計劃（「強積金計劃」）。

強積金計劃是根據香港法例第485章強制性公積金計劃條例向強制性公積金計劃管理局登記。

強積金計劃的資產由獨立受託人控制的基金持有，並與本集團的資產分開持有。

根據強積金計劃，僱主及其僱員須各自按指定比率向強積金計劃作出供款。

502023年度報告管理層討論及分析就位於中國的僱員而言，中國政府亦強制規定中國所有商業企業參與國家管理的退休福利計劃。

本集團的中國附屬公司僱員均為國家管理的退休福利計劃的成員，而該等中國附屬公司有責任向國家管理的退休福利計劃按薪金成本的若干百分比作供款。

於該計劃下並無被沒收的供款可供扣減本集團未來作出的供款。

於2022年，本集團向上述強積金計劃及退休福利計劃作出的供款約達人民幣24.8百萬元（2022年：約人民幣27.8百萬元）。

股息政策董事會於2019年7月9日批准及採納股息政策，當中載列決定建議股息及釐定股息金額的方法，旨在在維持充足資本發展及經營本集團業務與回報股東之間取得平衡。

本公司宣派及派付股息亦受開曼群島公司法、任何適用法律、規例、法規及本公司章程細則所規限。

本公司可因多項原因全權酌情決定不宣派股息，包括但不限於維持或調整資本架構及儲備更多資金以把握商機。

日後根據此政策作出的股息宣派及派付取決於董事會決定此舉是否符合本集團及股東的整體最佳利益。

決定是否建議股息及釐定股息金額時，董事會應考慮以下因素，其中包括：(a)本公司的經營業績、實際及預期財務表現；(b)本公司及本集團各附屬公司的保留盈利及可供分派儲備；(c)本集團的債務權益比率、權益回報率水平及相關財務契諾；(d)本集團貸款人可能對派付股息所施加的任何限制；(e)本集團的預期營運資金需求、資本開支需求及未來擴張計劃；(f)本集團的實際及未來營運及流動資金狀況；(g)整體經濟狀況、本集團業務週期及其他可能對本公司業務或財務表現及狀況構成影響的內部及外部因素；及(h)董事會認為適當及相關的任何其他因素。

51明發集團（國際）有限公司企業管治報告企業管治常規董事認同，為達致向本公司股東（「股東」）有效的整體問責性，在本集團管理架構及內部監控程序引進良好的企業管治元素非常重要。

董事會一直努力貫徹良好企業管治，並採用健全企業管治常規。

於回顧年度內，本公司已遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）附錄C1所載列之企業管治守則的所有守則條文。

董事進行證券交易的標準守則本公司已以不遜於上市規則附錄十所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」）所載的規定準則之條款，採納有關董事進行證券交易的行為守則。

本公司已向所有董事作出特定查詢，而所有董事已確認，彼等於回顧年度內已一直遵守標準守則及本公司有關董事進行證券交易的行為守則所載的規定準則。

董事會於財政年度末直至本報告日期，在任董事如下：執行董事伍文峰先生鍾小明先生劉煜煒先生（辭任董事自2023年9月18日起生效）非執行董事林家禮博士（主席）獨立非執行董事劉建漢先生朱健宏先生陳成禮先生董事履歷資料載於本年報「董事及高級管理人員之履歷」一節。

全體執行董事已就本集團事務付出充足時間及心力。

每位執行董事均具有其職位所需的足夠經驗，以有效及高效執行彼的職務。

522023年度報告企業管治報告於回顧年度內，董事會舉行合計6次董事會會議。

各董事的個別出席情況如下：董事姓名會議出席次數董事任期內舉行會議的總數 伍文峰先生56鍾小明先生46劉建漢先生66朱健宏先生66陳成禮先生66劉煜煒先生（辭任董事自2023年9月18日起生效） 45林家禮博士（主席） 56董事會的職責是達致公司目標，制定發展戰略，定期檢討組織架構及監察業務活動及管理層表現，以保障並提升本公司及股東的利益。

有關本集團日常運營的事務委派予管理層處理。

董事會定期檢討所委派的職能、職權與任務以確保恰如其分。

董事會將清晰界定管理團隊的職權範圍及管理團隊須彙報工作的情形。

在代表本公司作出或訂立董事會所授營運權限以外的任何決定或承諾之前，均須獲董事會批准。

董事會負責本集團的整體策略、重大收購及出售、重大資本投資、股息政策、會計政策的重大變更、重大合約、董事委任及退任、薪酬政策及其他營運及財務的重大事宜。

除本年報「董事及高級管理人員之履歷」一節所披露者外，各董事概無於其他上市公司擔任董事。

主席兼首席執行官於回顧年度內，林家禮博士履行主席的角色（主席），彼負責確保董事會的效率、提升本公司及維持本公司的企業管治。

鍾小明先生則履行本公司首席執行官的角色，彼一直負責本集團的整體戰略規劃及整體日常營運。

53明發集團（國際）有限公司企業管治報告獨立非執行董事於回顧年度，本公司有三名具有合適及足夠經驗及資歷執行彼等職務的獨立非執行董事（「獨立非執行董事」），即劉建漢先生、朱健宏先生及陳成禮先生，以保障本公司的股東利益。

已獲委任的每位獨立非執行董事的任期為2或3年，並須根據本公司組織章程細則、上市規則及其他適用規則的規定輪值退任（如獲重選，將於其後繼續任職），並可透過任何一方向另一方發出不少於3個月書面通知或根據各自服務協議所載條文於任何時間予以終止。

提名董事本公司已設立提名委員會（「提名委員會」），並採納遵從上市規則相關規定的職權範圍。

提名委員會的主要職責為制定董事及高級管理人員候選人提名程序及標準、對董事及高級管理人員候選人的資格及其他資歷證明進行初步審閱，以及向董事會推薦合適董事及高級管理人員候選人。

董事會已採納提名政策（「提名政策」），當中載列在評估及挑選候選人擔任董事時應考慮的程序、過程及準則。

董事會之組成體現有效領導本公司及獨立決策具備各項適當所須技巧及經驗之平衡。

本公司明白並深信董事會成員多元化對提升公司的表現素質裨益良多。

董事會自2013年8月26日起已採納提名委員會職權範圍所載的董事會多元化政策（「董事會多元化政策」）。

所有董事會任命均以用人唯才為原則，並在考慮人選時以客觀條件充分顧及董事會成員多元化的禆益。

董事會目前沒有女性董事。

本公司將繼續積極物色合適的人選，以便於2024年12月31日之前在董事會任命至少一名女性董事。

提名委員會繼續評估董事會的最佳成員組合，並考慮本公司對董事的要求，計及本公司已協定的策略及目標，並顧及董事會成員所具備的技能，釐定對業務目前狀況、將面對的挑戰，及希望利用的機遇而言是否適當。

提名委員會可考慮董事會成員提名的候選人，或提出董事成員並未提名的人選。

提名委員會須審閱有關候選人的資料；按甄選董事的標準審查候選人的資格；就挑選獲提名擔任董事的候選人向董事會提出推薦建議並向董事會提交相關資料；及根據董事會的決定及反饋意見採取其他跟進行動。

董事會將確認合適人選的委任，或推薦該人士於本公司股東大會上參選。

獲董事會委任填補臨時空缺或作為董事會新增成員的人士須根據本公司組織章程細則於獲委任後下屆股東週年大會上經股東重選連任。

542023年度報告企業管治報告根據提名政策，在評估及挑選候選人擔任董事時，提名委員會應考慮下列準則：(a)品格與誠信；(b)資格，包括專業資格、技巧、知識及與本公司業務及策略相關的經驗；(c)候選人投入充足的時間以有效地履行其職責的承諾。

就此而言，應考慮候選人於公眾公司或組織所任職位的數量，其他委任或重要的工作承擔；(d)候選人的獨立性（倘委任獨立非執行董事加入董事會，參考主板上市規則制定的標準）；(e)董事會多元化政策及任何由提名委員會所採納以達致董事會多元化的可計量目標；及(f)提名委員會按照個別情況而認為有關係的其他因素。

提名委員會將不時檢討及監察提名政策的實施，以確保該政策行之有效。

根據董事會多元化政策，甄選人選將按一系列多元化範疇為基準，包括但不限於性別、年齡、文化及教育背景、種族、專業經驗、技能、知識及服務任期。

為達致理想的董事會，或會不時制定及檢討額外可計量目標╱特定多元化目標，以確保其恰當性。

最終將按人選的長處及可為董事會提供的貢獻而作決定。

董事會的各成員擁有不同技能及知識，包括物業發展、建築及樓宇建設管理、發展策略及營銷管理、財務管理、採購管理、行政及業務管理、物業及酒店管理、投資發展、法律及人力資源管理等。

董事會在年齡、職銜、服務年期、技能及知識方面極具多元性。

提名委員會將監察董事會多元化政策的實施情況，並不時作出檢討，以確保其行之有效。

於回顧年度，提名委員會主席為陳成禮先生，而劉建漢先生及朱健宏先生為提名委員會成員。

彼等均為獨立非執行董事。

55明發集團（國際）有限公司企業管治報告截至2023年12月31日止年度，提名委員會舉行一次會議，以檢討及討論本集團有關提名之事宜。

各成員的個別出席率如下：董事姓名會議出席次數董事任期內舉行會議的總數 陳成禮先生（提名委員會主席） 11劉建漢先生11朱健宏先生11於回顧年度內，提名委員會於履行責任時已進行的工作如下：(a)檢討董事會的架構、規模及組成；(b)檢討獨立非執行董事的獨立性；(c)檢討董事名單，其輪值、退任與重選；及(d)檢討提名委員會的職權範圍、董事會多元化政策、股東提名人選參選董事的程序，以及提名政策。

董事及高級管理人員酬金本公司已設立薪酬委員會（「薪酬委員會」），並採納遵從上市規則相關規定的職權範圍。

薪酬委員會的主要職責為就本集團全體董事及高級管理人員的整體薪酬政策及架構向董事會提出建議；檢討按表現而釐定的薪酬；及確保任何董事不得自行釐定薪酬。

薪酬委員會須向董事會就本公司個別執行董事、獨立非執行董事及高級管理人員之薪酬待遇作出建議，並在有需要時索取專業建議。

應付予董事的報酬的基準乃參照香港上市公司董事現行薪酬範圍釐定，並須待董事會批准後方可作實。

薪酬委員會將考慮多項因素，例如可資比較公司支付的薪金、董事付出的時間及其職責、於本集團的聘用條件及是否需要按表現釐定薪酬。

根據上市規則附錄D2須予披露的有關董事酬金及五名最高薪僱員的進一步詳情載於財務報表附註31。

562023年度報告企業管治報告於回顧年度，薪酬委員會主席為劉建漢先生，而朱健宏先生及陳成禮先生為薪酬委員會成員。

彼等均為獨立非執行董事。

截至2023年12月31日止年度，薪酬委員會舉行一次會議，以檢討及討論本集團有關薪酬之事宜。

各成員的個別出席率如下：董事姓名會議出席次數董事任期內舉行會議的總數 劉建漢先生（薪酬委員會主席） 11朱健宏先生11陳成禮先生11於回顧年度內，薪酬委員會於履行責任時已進行的工作如下：(a)檢討董事及高級管理人員的薪酬政策及薪酬待遇，以及董事及本公司高級管理人員的架構；及(b)檢討及討論薪酬委員會的經修訂職權範圍。

審核委員會本公司已設立審核委員會（「審核委員會」），並採納遵從上市規則相關規定的職權範圍。

審核委員會的主要職責包括就外聘核數師的獨立性及聘用向董事會作出建議、監察財務報表的完整性、準確性及公正程度、檢討財務監控系統、內部監控及風險管理、監察核數程序、檢討本公司的企業管治常規及履行董事會委派的其他職責及責任。

董事會賦予審核委員會以下有關企業管治的職責：制定及檢討企業管治政策及常規，並向董事會提出建議；檢討及監察董事及高級管理人員的培訓及持續專業發展；檢討及監察本公司在遵守法律及監管規定方面的政策及常規；制定、檢討及監察僱員及董事的操守守則及合規手冊（如有）；及57明發集團（國際）有限公司企業管治報告檢討本公司遵守企業管治守則的情況及本公司根據上市規則於企業管治報告內作出的披露。

於回顧年度內，審核委員會主席為朱健宏先生，而劉建漢先生及陳成禮先生為審核委員會成員。

彼等均為獨立非執行董事。

截至2023年12月31日止年度，審核委員會舉行五次會議，以審閱及考慮(i)截至2022年止年度及2023年上半年的綜合財務報表（包括本集團採納的會計原則及慣例，據其意見，該等報告已按照適用會計準則及規定編製）；(ii)檢討及討論續聘核數師；(iii)討論有關內部控制方面的額外審批職能；(iv)討論及檢討內部控制報告；及(v)檢討及討論政策更新，以及審核計劃的性質及範圍。

審核委員會亦已經與本集團之獨立核數師進行討論，並認為本集團的內部監控制度屬有效，且本集團已就其財務、營運及法定合規方面採納必要的監控機制。

各成員的個別出席率如下：董事姓名會議出席次數董事任期內舉行會議的總數 朱健宏先生（審核委員會主席） 55劉建漢先生55陳成禮先生55風險管理委員會本公司於2019年7月15日成立風險管理委員會（「風險管理委員會」），並已制定職權範圍。

風險管理委員會主要職責包括評估風險、就（其中包括）下列各項作出相關建議及酌情給予董事會預先批准：(i)本公司須予公佈交易及關連交易；(ii)代價超出若干門檻的任何收購或出售交易；及(iii)金額超出若干門檻的本集團來自任何非銀行或非金融機構借款及本集團向任何第三方提供任何貸款。

於回顧年度內，風險管理委員會的主席為陳成禮先生，而劉建漢先生及朱健宏先生為風險管理委員會成員。

彼等均為獨立非執行董事。

582023年度報告企業管治報告截至2023年12月31日止年度，風險管理委員會舉行一次會議，以檢討及討論該委員會的職權範圍、避免利益衝突政策，並考慮本集團超出本公司內部政策所載之若干門檻的交易，包括貸款融資額度及買賣協議。

各成員的個別出席率如下：董事姓名會議出席次數董事任期內舉行會議的總數 陳成禮先生（風險管理委員會主席） 11劉建漢先生11朱健宏先生11董事入職及持續專業發展獲委任為董事後，各新任董事會獲發全面入職資料，涵蓋業務營運、本公司政策及程序以及作為董事之一般、法定及監管責任，以確保各董事充分了解其於上市規則及其他有關監管規定項下之責任。

本公司不時鼓勵全體董事及高級管理人員了解相關最新知識及技能提升自身能力。

根據本公司保留之培訓記錄，所有董事於回顧年度內已接受若干培訓。

彼等於2023年的培訓記錄概述如下：董事姓名培訓╱發展類別*執行董事伍文峰先生B鍾小明先生B劉煜煒先生（辭任自2023年9月18日起生效） B非執行董事林家禮博士B獨立非執行董事劉建漢先生B朱健宏先生B陳成禮先生B* 「A」字指審閱公司業務更新情況、公司消息及報告以及行業更新資訊等活動。

「B」字指閱讀法律、規則及法規、會計準則、報章及行業期刊的更新資訊等活動。

「C」字指本公司專業顧問╱律師舉行的培訓。

59明發集團（國際）有限公司企業管治報告高級管理人員的薪酬於截至2023年及2022年12月31日止年度，本集團高級管理人員的薪酬按薪酬範圍載列如下：人數2023年2022年 薪酬範圍500,001港元至1,500,000港元2 —1,500,001港元至2,000,000港元— 22,000,001港元至2,500,000港元11核數師薪酬於2023年，本公司核數師就審核本集團年度綜合財務報表的薪酬合共約為人民幣3.9百萬元。

於回顧年度內，本公司核數師並無提供其他重大的非核數服務。

本集團內部監控有效性的年度回顧董事會有責任維持健全及有效的內部監控系統。

董事（透過審核委員會）已對本集團內部監控系統的有效性進行檢討，包括現有內部合規程序、資源充足性、員工資格及經驗、培訓計劃及預算、本集團會計、財務報告、內部監控及合規部門的職務及責任。

其議決已設置持續系統以辨識、評估及管理本集團將會面對的重大風險。

就處理及發放內幕消息之程序及內部監控而言，本集團已根據上市規則及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部的相關規定建立一套流程，嚴格遵守證券及期貨事務監察委員會頒佈的「內幕消息披露指引」，包括通知董事及相關僱員有關常規禁制買賣期及證券交易限制。

自2018年12月起，董事會委任獨立內部監控顧問檢討本集團之內部監控系統及程序。

檢討範圍已由審核委員會檢討及批准。

於2017年7月，董事會成立由3名獨立非執行董事組成的風險管理委員會。

風險管理委員會主要負責就風險管理及企業合規管理向董事會提供專業建議，以及按董事會權力就特定風險及合規管理事宜作出決定。

本公司認為目前已設立的風險管理及內部監控系統有效及充足。

602023年度報告企業管治報告股東權利通訊渠道本公司於本公司網站(發佈公司通訊及股東通訊政策。

本公司股東及投資團體可於任何時間向本公司作出查詢：信件：明發集團（國際）有限公司香港荃灣楊屋道88號Plaza 8830樓B室收件人：公司秘書電話：+85226205885電郵：info@mingfagroup.com董事會及高級管理人員透過各種渠道（包括本公司股東週年大會）與股東及投資團體保持持續對話。

主席及董事會其他成員出席本公司股東週年大會。

董事將就股東對本集團表現提出的問題作出回答。

本公司亦在刊發全年業績公告後舉行投資者關係會議，會上本集團執行董事及高級管理人員可回答有關本集團表現的問題。

董事會已對股東通訊政策的實施及有效性進行檢討。

考慮到現有的多種溝通渠道後，董事會認為股東通訊政策於回顧年度內已得到妥善實施且具有成效。

股東大會於回顧年度內舉行一次股東大會。

股東召開本公司股東特別大會（「股東特別大會」）之程序持有本公司附帶權利可於本公司股東大會投票之繳足股本不少於十分之一(10%)之登記股東（「股東特別大會呈請人」），可向本公司之註冊辦事處（現時為Vistra (Cayman) Limited辦事處，地址為P.O. Box 31119 Grand Pavilion, Hibiscus Way,802 West Bay Road, Grand Cayman, KY1-1205 Cayman Islands）提交書面呈請，請求召開股東特別大會。

股東特別大會呈請人必須在其呈請中列明股東特別大會之目的，而有關呈請必須由所有股東特別大會呈請人簽署，並可由若干相同格式之文件組成，各自須經一名或以上股東特別大會呈請人簽署。

61明發集團（國際）有限公司企業管治報告本公司之股份過戶登記處（「股份過戶登記處」）將核實股東特別大會呈請人提交之呈請所列之股東特別大會呈請人資料。

一經接獲股份過戶登記處確認股東特別大會呈請人之呈請符合程序，本公司之公司秘書將立即與董事會安排根據所有相關法定及監管規定向全體登記股東發出充足通知，而召開股東特別大會。

相反，倘股東特別大會呈請人之呈請經查明未有符合程序，本公司將告知股東特別大會呈請人相關結果，因而不會按要求召開股東特別大會。

倘董事會並無於股東特別大會呈請人遞交呈請起計二十一(21)日內正式召開股東特別大會，則股東特別大會呈請人（或其中代表全體呈請人總表決權半數以上之任何人士）可自行召開股東特別大會，惟按此方式召開之任何股東特別大會須於股東特別大會呈請人遞交原呈請之日期起計三(3)個月內舉行。

經股東特別大會呈請人申請召開之股東特別大會應以與本公司召開會議盡可能相同或相近方式召開。

股東於股東大會提呈建議之程序根據開曼群島公司法（2012年修訂）或本公司組織章程細則，概無條文批准股東於股東大會動議新決議案。

有意動議決議案之股東可於依循上述「股東召開本公司股東特別大會之程序」一節所載程序呈請本公司召開股東大會。

股東推選某人參選董事之程序程序之詳情載於本公司網站(及聯交所網站(。

組織章程文件於回顧年度，本公司對於組織章程大綱及細則無任何修改。

董事就編製財務報表的責任全體董事承認，彼等負責編製真實及公平地反映本公司及本集團狀況的財務報表。

代表董事會明發集團（國際）有限公司主席 林家禮博士2024年3月28日622023年度報告環境、社會及管治報告關於本報告明發集團是中國房地產行業的知名企業，一家以城市運營為核心，以商業地產、住宅地產、酒店經營為支柱產業，並涉及工業、商貿、投資等多項領域的大型現代集團企業。

作為中國房地產行業的龍頭企業，本集團積極履行其環境和社會責任。

本集團之環境、社會及管治（「環境、社會及管治」）報告旨在扼要匯報其於2023年於環境、社會及管治方面之表現。

本集團積極在環境保護和社會責任方面不斷格新，專注在可持續發展方面的發展方向，關注全球氣候變化對商業模式和營運方式的格新。

本報告按照《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》附錄C2所載的環境、社會及管治報告指引編製。

於截至2023年12月31日止年度，本公司已遵守港交所環境、社會及管治報告指引所載的「不遵守就解釋」條文。

本集團有關環境及社會方面之策略、管理方針、優先事項及目標於本報告如實披露。

本集團謹此呈報2023年1月1日至2023年12月31日的年度環境、社會及管治報告（「環境、社會及管治報告」）。

本環境、社會及管治報告的匯報範圍涵蓋本集團於2023年1月1日至2023年12月31日期間位於南京、馬鞍山、瀋陽、淄博、淮安、揚州、合肥、無錫、北京、天津、蘭州、平涼、泰州、鎮江、上海、廣安、長沙、惠州、洪瀨、泉州、桃園、漳州、廈門等地的商業和住宅物業開發及酒店營運，以及位於中國大陸和中國香港的辦公室。

本集團主要於中國從事大型綜合用途物業開發，同時亦涉及酒店經營，物業管理及物業投資全國品牌聲譽。

有關本集團主要業務之進一步資料披露於本集團於「管理層討論及分析」一節，並應與「企業管治報告」及「綜合財務報表附註」一併閱讀，以全面了解本集團的表現。

本集團按照可持續發展策略，由董事會監察在營運過程中對環境的影響。

為更有效提升可持續發展表現，董事會負責監察各個部門在環境、社會及管治的表現，並負責任命相關部門執行政策與定期回顧與改進政策，致力不斷改善本集團於可持續發展的策略，並希望在節能減廢與實行社會責任透面不斷改善。

持份者溝通作為一家有承擔的公司，本集團致力於保持最高的環境和社會標準，確保其業務的可持續發展。

本集團遵守有關業務的所有相關法律法規，包括建造，健康和安全，工作條件，就業和對本集團產生重大影響的環境。

本集團了解更美好的未來取決於所有持份者的參與和貢獻。

鼓勵員工，客戶，供應商和其他持份者參與有益於整個社區的環境和社會活動。

63明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告本集團持份者的層面廣泛，包括股東╱投資者、政府╱監管機構、僱員、客戶、供應商╱合作夥伴及社區╱公眾，透過各種正式和非正式的溝通方式與收集意見，全面了解持份者對本集團可持續發展的意見及期望，實踐社會責任工作，平衡本集團與持份者的利益，從而識別持份者關注以及本集團有重大影響的議題。

關鍵持份者溝通方式內部持份者董事會、高級管理人員及員工問卷調查員工信箱員工表現評估員工會議和培訓員工活動（包括講座）外部持份者股東企業財務報告及數據發佈股東大會投資者關係溝通官方網頁客戶客戶服務熱線商品標籤行業展銷定期會議社交媒體溝通電子郵件日常業務運作政府及監管機構定期溝通合法合規報告定期實地考察政策文件回應諮詢會議及研討會供應商問卷調查定期會議工業研討會日常業務交流審核與評估實地考察社交網絡溝通公開投標行業協會定期交流參與行業協會事務社區社區文化建設社區服務贊助公益活動扶助弱勢群體志願活動慈善活動642023年度報告環境、社會及管治報告在本集團的業務管理中，持份者的參與是其中一個重要部分，有助本集團審視潛在的風險與商機。

與持份者交流，瞭解彼等的看法，能夠令本集團的業務常規更貼近彼等的需要和期望，妥善管理不同持份者的意見。

本集團不斷改進，歡迎持份者透過本集團官方網站提供寶貴意見。

環境範疇業務可持續性在中國經濟穩定增長的背景下，本集團將透過實施各種業務發展策略繼續利用其於中國的堅實基礎，善用其現有資源及網絡，把業務可持續性融匯灌輸在業務中，以保護環境為大前題為商業和住宅物業開發及酒店營運，在經驗豐富及熱誠盡責的管理團隊領導下，本集團將繼續實施各項環保措施，積極參與各項環保活動，關注全球暖化問題，以維持增長及取得較佳回報。

本集團推行提高環保意識計劃，鼓勵社會不同持份者參與，共同締造美好環境。

以下內容將會從氣體排放、廢物管理、資源的使用與保護、環境影響與天然資源等方面描述本集團所實施之環境保育措施。

於本報告年度內，本集團嚴格遵守中國環境相關的法律法規，包括但不限於《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境影響評價法》、《中華人民共和國水污染防治法》和《中華人民共和國固體廢棄物污染環境保護法》。

A1排放物物業開發本集團在中國和香港，主要排放物為電力、污水、建築廢棄物、固體粉塵、噪音及交通運輸廢氣等方面，持續減少氣體排放和節約能源均是本集團所重視的元素，並已致力完全有效地運用，以達到其應對全球氣候變化之目的。

本集團作為環保企業之創新者，積極追求自然資源「卓越高效」之文化，主要關注有關電力、水、紙、汽油及無害廢物等之節能減碳政策，並希望藉此教導員工日後能秉承集團的優良傳統，對環境出一分力，本集團繼續於業務營運中尋求有效及對可持續性的常規，對資源作出保護，更好利用資源。

於本報告年度內，本集團廢氣排放量為1,502,285克硫氧化物(SOx)（2022年：1,341,857克）、2,003,049克氮氧化物(NOx)（2022年：1,667,156克）和56,085,383千克二氧化碳（2022年：48,903,267千克），密度為18,382千克二氧化碳當量╱人（2022年：14,868千克╱人）。

65明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告本集團不斷檢討推行中的環保節能措施，不斷優化改善政策，本集團平均每人的二氧化碳產生量比較上年度增加15.47%。

在交通方面：本集團在營運所在地的空氣污染物主要為氮氧化物(NOx)、硫氧化物(SOx)及懸浮顆粒(RSP)源自汽車的排放、水泥及建築。

於本報告年度內，汽車的排放數據如下：汽車總行駛：7,535,700公里（2022年：6,208,320公里）汽車總消耗燃料：826,200公升（2022年：715,488公升）汽車總排放氮氧化物(NOx)：537,030克（2022年：463,307克）汽車總排放硫氧化物(SOx)：16,524克（2022年：10,521克）汽車總排放顆粒物(RSP)：41,310克（2022年：34,066克）在電力、供水、污水處理及通訊方面：本集團於本報告年度內所引致的的「間接能源」溫室氣體排放主要來自於設備使用、運作、處理污水和由外判活動所引致的耗電，本集團從營運管理方面注入節能減排理念，在日常生活的行為細節中做到節約能源，為減少碳排放做出貢獻。

承接上文所提及，為了高效利用電力，本集團堅持在可持續發展業務的情況下，盡可能減少電力和污水消耗，節約用水及把污水輸送至當地污水處理廠進行處理並響應地球一小時等環保活動，及其員工長短途差旅，改以網上會議取替以減少碳排放。

於本報告年度內之電力消耗為50,076,235千瓦時（2022年：44,012,941千瓦時）。

在有害廢棄物方面：本集團於本報告年度內沒有產生有害廢棄物。

在無害固體廢棄物方面：本集團的固體廢棄物主要為建築廢棄物及日常營運所產生的無害生活垃圾，本集團設置分類收集垃圾收集站，為建築廢棄物及生活垃圾作分類收集，對酒店餐廳所產生的廚餘，再件專門分類收集處理，再由政府衛生部門收集處理，對環境減輕負擔。

本集團在房地產開發過程中所產生的建築垃圾亦妥善處理，由專門處理建築垃圾的收集商，作收集和處理。

本集團確立了減排目標，對日常生活垃圾再更嚴格的分類回收，並定期回收固體廢棄物。

在固體粉塵及噪音方面：本集團在物業開發過程中有機會產生粉麈和嘈音，為了減少粉麈和噪音對物業開發工地周圍環境的影響，本集團實施了一系列的措施以減輕對環境的影響，當中包括但不限於在建築工地設置水池清洗防止車輛把粉塵和污泥帶離工地，亦定期清洗工地出入口之道路、於工地範圍設立臨時圍牆以阻止粉塵、662023年度報告環境、社會及管治報告噪音和污泥影響附近地區，亦按照當地法例避免在晚上進行高聲浪的機械設備作建造，本集團亦使用大量隔音、消音設備來取代傳統設備以降低噪音對周圍環境的影響。

在污水方面：本集團在物業開發過程中有機會產生污水，主要來自於物業開發過程中所產生的工業污水，工業污水在排放出市政府排水管道前會先經過沉澱池進行雜質沉澱再進行回收。

為更有效防止泥水向外排放，本集團設置泥水處理裝備以降低泥水排放並採取節約用水措施減排，減輕對環境的影響。

在溫室氣體方面：本集團的溫室氣體排放主要為三項，當中包括二氧化碳排放、氫氟碳化物及全氟化碳。

本集團明白溫室氣體排放和全球暖化有關，本集團於本報告年度內所產生的溫室氣體主要為營運活動直接或間接的排放，其中包括但不限於車輛燃燒燃料所產生的二氧化碳、空調設備釋放氫氟碳化物(HFC)及全氟化碳(PFC)、製造水泥和公司內部消耗電力產生的間接二氧化碳排放。

本集團從多方面在運營管理方面注入節能減排理念，在日常營運的行為細節中做到節約能源，為減少碳排放做出貢獻。

由於溫室氣體的排放與電力與能源使用密切相關，本集團設立了多項節約能源措施以減少對電力的消耗。

本集團亦透過種植樹木通過同化作用把二氧化碳轉化為生物質。

於本報告年度內本集團所新種樹木數目為148,000棵（2022年：152,100棵），二氧化碳(CO2)減除量為3,404,000千克（2022年：3,498,300千克）。

於本報告年度內本集團的溫室氣體總排放量為54,252噸（2022年：47,684噸）。

酒店營運本集團在酒店業務中所產生的排放物主要來自於日常經營中所產生的污水、垃圾及氣體。

在廢氣物方面：酒店日常運作中廚房所試用的氣體爐具會消耗氣體，此外，酒店內電力的使用亦會間接排放溫室氣體，本集團酒店業務的大氣排放物主要為二氧化碳。

在廢油方面：本集團在酒店業務中所產生廢油主要來自於酒店餐廳廚房產生的廢棄食油，本集團實施了中央收集並分類，運往食油收集廠作回收和處理。

在污水方面：本集團在酒店業務中所產生的日常污水會經過市政排水管傳送至當地污水收集廠作處理，減輕對環境的影響。

67明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告在固體廢棄物方面：本集團在酒店業務中所產生的日常固體廢棄物主要來自於廚餘和酒店客人所產生的日常垃圾，本集團實在旗下酒店內施了中央收集並分類回收，再經由垃圾分類處理公司收集酒店日常垃圾，本集團提倡環保，積極使用可循環作造的物料（當中包括但不限於可循環使用的香皂、紙巾、包裝物料等），減少一次性物品消耗。

辦公室本集團在辦公室中的產生的排放物主要來自於日常經營中所產生的廢氣、污水、溫室氣體與固體廢棄物。

在廢氣物方面：本集團主要來自辦公室內所使用的電力產生之間接溫室氣體排放，當中包括二氧化碳排放，汽車在行駛中所產生的廢氣內所含的二氧化碳。

本集團制定了一系列節約能源的措施來減少日常營運中使用到的電力和二氧化碳，當中包括但不限於自動感應的照明系統，減少不必要的出差，改以網上會議等。

在污水方面：本集團來自辦公室內的日常污水主要來自僱員日常辦工所使用到的，本集團經常以張貼告示，電郵等形式提示員工節約用水，日常污水會透過市政排水管傳送至當地污水收集廠作處理，以減輕對環境的影響。

在固體廢棄物方面：本集團來自辦公室內的日常固體廢棄物主要為員工所產生的，本集團在辦公室設置分類回收筒，以分類出可回收與不可回收的垃圾，再經由垃圾分類處理公司收集辦公室的日常垃圾作分類處理，對可回收的垃圾循環作造。

本集團已遵守包括但不限於《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》等相關法律法規。

董事會負責審視及評估本集團排放溫室氣體、廢油、污水、固體廢棄物的效率，並認為現行政策屬適切。

682023年度報告環境、社會及管治報告A2資源使用本集團於本報告年度內的資源使用中主要包括水、電、紙、建築材料及酒店免費提供的日常洗漱用品，本集團一直致力減少其廢棄物產生及排放，並選擇再利用或回收利用的廢棄物處理方式，減少對光、水、熱、燃油、電力、水等消耗，積極達致其環境保護的目的。

另一方面，本集團一直向僱員提倡減廢、節約用水、節約用電，並設立一系列鼓勵措施吸引員工實行。

其中包括但不限於本集團鼓勵員工透過電郵及電子文件工作與溝通，採用無紙化辦公室，除正式文件外、內部流通文件使用環保紙作列印，設立不同類別的環保回收箱收集可回收之無害廢物。

本集團盡量減少不必要的固體廢物及未使用的材料或不能回收的材料，運送往本地領有牌照的廢物處理公司進行專業處置服務。

電力消耗本集團在酒店營運過程中，辦公室及建築工程中，均節約能源、循環使用，對電力消耗亦十分重視，本集團的物業項目及酒店均安裝節約能源燈具，儘量採集自然光節約能源。

本集團已採取以下措施以節約能源：1.空調溫度調節至攝氏25.5度，並把不在使用的空調關閉2.在自然光採納充足的地方，減少使用電燈3.為照明系統加設自動感光感應器4.要求員工關閉所有待機狀態電器的電源5.張貼節約能源告示以提醒本集團旗下的員工6.定期清潔、保養電器以確保其耗電量7.使用耗電量較低的設備8.關閉不在使用的影印機、傳真機、電腦和燈等9.改用LED節能燈具取代現有燈具10.加裝遮陽設備以保持空調效率於本報告年度內之電力消耗為50,076,235千瓦時（2022年：44,012,941千瓦時）。

69明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告耗水本集團在水源獲取上沒有發現任何問題。

本集團經常提醒及鼓勵員工節約用水，減少在業務運作程序中之耗水量，於本報告年度內本集團的總用水量為803,935立方米，使用密度相當於約211立方米╱人（2022年：總用水量為977,367立方米，使用密度相當於約239立方米╱人）。

本集團節約用水能有助保障營運地區或社區居民淨水品質，為提高水資源的效率，本集團在公共及私人設施取水時勻採取以下內部監管政策措施以節約用水：1.在當眼位置張貼節約用水告示以鼓勵本集團旗下的員工珍惜食水2.定期檢查與保養供水系統3.定期對水龍頭和日常取水設施作防漏測試4.定期對員工展開節約用水教育5.向員工表達需在日常工作中節約用水的原則6.為水龍頭加裝節約用水裝置7.為廁所水箱加裝節能裝置8.控制水壓、減少水管內的水流速於本報告年度內之水消耗為803,935立方米（2022年：977,367立方米）。

包裝材料本集團於回顧年度內並沒有使用包裝材料。

於回顧年度內，本集團並無不遵守有關廢棄物產生及排放廢棄物的環境法例及規例。

A3環境影響及天然資源本集團作為中國房地產行業的知名企業，致力於發展公司業務與環境保育，務求取得利益最大化之同時亦盡量減低對自然環境造成影響。

集團管理層亦非常重視處理業務活動所造成之環境影響，所作的決定均確保符合中國內地政府之法律和監管要求。

除此之外，當高級管理層發佈每一個商業決定前，會同時發佈有關指引指導員工執行及鼓勵員工提出改善意見，藉此提升公司透明度，共同實施適當的環境保育。

本集團明白大自然的資源有限。

本集團致力實現節約能源及提高綠化率的目標，透過加裝節約能源設備減低排放等措施來提高綠化氣息。

在物業和酒店項目中，本集團減少不必要的鋪裝和不能回收材質的使用，並加裝節702023年度報告環境、社會及管治報告約能源設備以進一步減低排放。

本集團亦透過定期與員工組織綠化生態活動，為保育大自然作出貢獻，以確保物業項目的綠化面積達到理想水平。

本集團努力通過實施各種綠色措施，盡量減少對環境的影響，卓越高效地利用資源、減少碳排放、節能減排，廢物管理和污染防治。

本集團致力於通過可持續發展實施良好的環境實踐和加強對環境可持續性的貢獻、定期審查我們的業務實踐同時檢查能源是否得以有效運用、讓供應商了解到我們對負責任和可持續採購和製造的期望、減少打印紙使用、各種節能措施例如LED燈的使用。

本集團在酒店管理業務中，積極向客人推廣可持續發展理念，鼓勵客人以創新菜式取代魚翅或其他瀕危絕種的消費。

本集團繼續保護環境，減低業務經營對環境的潛在影響。

本集團制定了識別和評估環境因素的程序，以確保重要的環境因素得到必需的關注，同時實行有效監控，以減低對環境的不利影響。

本集團在進行若干建築項目時，會向環境部門遞交環境影響報告，其中涉及根據中國環境法律法規，評估生產和建築過程中造成的潛在污染以及監控措施的可行性。

於報告年內，本集團未悉其業務對環境及自然資源構成任何重大影響，亦未悉本集團出現嚴重不符合有關空氣及溫室氣體排放污染、水污染以及產生危險及非危險廢物的相關法律法規，因而對本集團構成重大影響。

社會範疇B1僱用及勞工常規本集團視員工為本集團最珍貴的資源，在職僱員在中國及香港均有權享有社保，醫保，年假，病假，婚假，產假，補假，喪假及體檢休假。

此外本集團深信員工為企業寶貴的資產之一，確保建立可持續發展的人力資源，一直以員工安全為首要考慮條件。

本集團尊重僱員並與彼等签订僱傭合約使其享有相關勞動法律所載的權利以吸納更多人才。

本集團尊重所有在職員工，在僱員聘用、培訓、選拔、晉升，並不會因為種族、宗教、膚色、性別、國籍、年齡、婚姻狀況、懷孕狀況、家庭狀況或其他身體因素而受到不公平對待。

為提升員工對公司的歸屬感與忠誠度，本71明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告集團為其下員工定位評價獎勵制度，為不同崗位的員工作出相應的評估，由工作表現，態度及能力進行工作評估。

並配合紀律性，責任調查或上司評價對所有員工作出週期性評估。

表現良好的員工會給予相應的獎勵及晉升。

本集團嚴禁所有不合理和不恰當的解僱。

本集團亦嚴禁一切騷擾或受害行為，按照平等機會政策，由人力資源部門監察任何涉嫌岐視的事宜，並確保本集團遵守國家及地方相關的法律和規例。

於回顧年度內，本集團嚴格遵守中國及香港的僱傭法律和法規，當中包括但不限於以下法例： 《中華人民共和國勞動法》 《中華人民共和國就業促進法》 《中華人民共和國勞動合同法》 《中華人民共和國社會保險法》 《僱傭條例》（香港法例第57章） 《僱員補償條例》（香港法例第282章） 《最低工資條例》（香港法例第608章） 《強制性公積金計劃條例》（香港法例第485章） 《殘疾歧視條例》（香港法例第487章） 《種族歧視條例》（香港法例第602章） 《性別歧視條例》（香港法例第480章）本集團人力資源部亦會定期向本集團的員工作出同業薪酬評估，確保不同崗位的員工擁有相應的薪酬，並基於評核制度上定期為本集團的薪酬制度作出相應的薪酬調整，致力為公司健康發展並同時為員工爭取更佳的待遇，在對外公開招聘前，本集團深明挽留人才為對本集團健康業務發展的重要一環，本集團每年制訂招聘計劃，招聘僱員按照「公平、公開、公正」的原則，透過互聯網、招聘會和中介等，以具競爭力及公平的薪酬及福利招攬優秀人才。

為保障員工的自由度，在本集團辭職或申請調職之員工須遞交一個月書面通知告知上級，管理層負責人會與相關員工進行會議相討調職事宜或離職協議，並遞給人力資源部作審查及最後決定。

一切委任，晉升或終止合約會按照僱傭合約以及相關僱傭法律為準。

722023年度報告環境、社會及管治報告本集團致力完善內部政策，為出勤時間設立獎罰制度，由定期評估員工工作表現和能力的人力資源部門嚴格監控僱員的出勤時間及薪酬架構等，並評估表現作為員工薪酬調整及職位調遷基準。

為獎勵表現良好的員工，本集團會因應年度盈餘、市場定位、員工表現等因素，按照「公平、公開、公正」的原則檢討該等員工的薪酬，並向該等員工提供晉升機會。

為了提高僱員的歸屬感，本集團計劃為僱員提供包括年度身體檢查、豐富的節假日禮品等多種福利。

管理層透過培訓，員工手冊，電子郵件和會議，收集員工的意見和投訴。

通過建立有效的溝通系統，本集團致力為員工提供平等機會，營造擁有公平競爭、互相尊重及健康晉升機會的工作環境，盡可能令每一位員工都得到尊重和關懷，保證本集團的管理層能聽取基層聲音，以此增強本集團全體員工的凝聚力。

本集團嚴格遵守中國及香港的勞工法律亦遵守其他相關法律法規，為在中國大陸的僱員提供五項國家法定社會保險（包括基本養老保險、基本醫療保險、工傷保險、生育保險和失業保險）和住房公積金確保為僱員提供合法合理的薪資與福利及有效地阻止僱傭童工，給予僱員人道公平待遇。

於本回顧年度內，本集團並無不遵守有關僱員安全、工時及休息時間且可對本集團造成重大影響之相關法律的情況，本集團亦無於業務營運過程中發生任何重大意外事故且工地於本回顧年度內並無錄得重大傷亡。

本集團之董事會發揮監察及評核其下僱傭權利，福利及待遇，防止一切不公平或不合理之解僱，並會考慮採用適當的政策。

B2僱員健康及安全之工作環境本集團致力為員工打造一個安全，健康與舒適的環境。

以員工的安全為首要考慮，配合定期檢視之安全程序，保障員工的健康與安全。

並符合中國大陸和中國香港各項相關法律及法規，包括《中華人民共和國安全生產法》、《中華人民共和國職業病防治法》、《職業安全及健康條例》、《工傷保險條例》等職業安全及健康政策。

本集團提供一個安全、健康及合適的日常工作環境，對改善員工職業健康和工作效率至為重要。

我們為員工提供合適的辦公室家具和設備，亦禁止在工地喝酒，確保員工的職業健康，我們亦鼓勵員工定期進行身體檢查。

本集團亦定期檢查防火系統、急救設備及滅火設施，並每年進行火警演習，對員工進行職業健康與安全培訓。

本集團亦要求工作埸地中確保緊急出口保持暢通，急救設備有效性，為員工提供相應的危急應變培訓。

此外，本集團委任環保職安主任進行定期檢查，確保同事工作間的安全。

73明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告本集團關注職業病防治工作，定下制度以保障員工安全，為員工提供職業病防護措施和個人防護裝備。

提高員工對職業病預防的意識，任何違反職業病防治法律或危及生命安全的行為均作處分。

對特殊工種的工人提供培訓，在未獲得特殊工種許可證前，不會委派上場，所有工人在工地時，必須穿戴安全鞋、安全帽、及反光衣。

本集團定期為旗下員工進行考核及培訓、安全演習、衛生教育、職安健檢查、職業病治療等服務。

於本回顧年度內，本集團在僱員健康及安全工作環境方面，並不知悉有任何違反對本集團有重大影響的相關法律及法規，亦並不知悉有任何工傷事故及在職健康及安全方面的任何負面問題。

B3人力發展和培訓本集團認為僱員為公司的最寶貴資產，員工對業務的可持續發展最為重要。

本集團堅持以人性化管理為發展理念，在對外招聘符合我們業務需求的最佳人才前，盡可能在內部調升，本集團為員工提供培訓課程，以不同崗位專業指導，確保內部員工在專業知識層面有所提升，董事會每年再出檢討，我們在集團內已創造一個可讓員工發揮其最佳之內在潛力及為本集團長期發展貢獻技能和經驗的環境。

本集團認為培訓為提升僱員整體質素及提升公司形像的最佳原動力，為員工提供一個全面發展的途徑。

為確保公司的擴展需要，招聘人材也為集團全面發展提供原動力。

本集團為新僱員適應企業文化作出最大幫助，為所有新僱員提供相關的企業文化規則及規例及於出任崗位前提供特定的崗位技能培訓。

此外本集團也為各部門的在職員工提供各種培訓課程，課程內容涵括職業安全，危機處理，高空工作，易燃品處理，風險管理，倉儲，應急，投訴與跟進等。

本集團鼓勵員工為個人目標而參加外部培訓、考核等以提升專業水平與知識，為身心發展作出相應平衡，與本集團共同成長與進步。

B4勞工準則向歧視及非法勞工說不本集團在招聘，培訓及發展的政策上，嚴格禁止一切形式的童工及強制勞工。

並不會因為性別，種族，背景，宗教，膚色，性取向，年齡，婚姻狀況，家庭狀況，離職原因，殘疾或懷孕而受到任何形式的歧視與剝奪機會。

在招聘過程中，本集團對潛在僱員進行全面的背景審查，並核實有關該候選人的詳情，確認身份證明，確保在僱用前申請人合法合規，如發現任何童工或非法勞工，本集團會立即通知執法部門，此外，本集團並不會強迫員工加班。

742023年度報告環境、社會及管治報告本集團遵守香港勞工法例及中華人民共和國勞動法根據第七章女職工和未成年勞工特殊保護及禁止使用童工規定（國務院令第364號的規定）。

於本報告年度內，本集團並無不遵守有關童工及強制勞工之法律及規範，包括但不限於《僱傭條例》（香港法例第57章）、《勞動法》、《中華人民共和國勞工法》、《中華人民共和國禁止使用童工規定》、《中華人民共和國未成年人保護法》。

於本回顧年度內，本集團之營運並無紀錄有任何僱用童工或非法勞工的行為。

員工組成2023年2022年 總勞動力3,8044,073性別男1,94451.10% 2,13252.34%女1,86048.90% 1,94147.66%年齡25歲以下50413.25% 71117.46%25–30歲74019.45% 74718.34%31–35歲85922.58% 90922.32%36–40歲67917.85% 68316.77%41–50歲70218.45% 69317.01%50歲以上3208.42% 3308.10%教育程度大專教育2,44264.20% 1,02325.11%學士學位1,33134.99% 1,63340.10%碩士學位或以上310.81% 1,41734.79%服務年期少於1年2947.73% 88621.75%1–3年1,68944.40% 1,46335.92%3–5年70118.43% 76718.83%超過5年1,12029.44% 95723.50%員工職能類別高級管理層1594.18% 1583.88%行政1,10329.00% 1,14128.02%財政部2867.52% 2957.24%工程部58815.46% 61014.98%監督及審計部561.47% 471.15%投標及採購部310.81% 300.74%運營部2556.70% 2626.43%酒店管理部1,32634.86% 1,53037.56%75明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告B5供應商及供應鏈管理物業建設及銷售本集團於篩選供應商時，採用邀請招標的方式聘用。

在公開的招標過程中，本集團明確訂明對供應商的要求標準及採用國家及╱或地方的相關市場規範和標準。

本集團致力與各供應商保持健康與可持續發展的工作關係，不斷提高效率及控制成本。

以達致穩定供應鏈之管理，於本報告年度內通過招標採購平台，包括供應商管理，供應商服務，來源識別和採購執行，本集團透過控制和服務系統，並為招標採購業務完成了全面的管理創新，成功建立行業基準。

通過篩選符合條件的投標人（供應商在投標前需提供營業執照、質量證書、安全生產許可證、誠信手冊及相關人員的證書等），在質量和價格，設備和管理條件方面進行評估，以確定承包商的聲譽和技術能力符合各種開發項目所要求的標準和規範，以確保價格和質量，並與供應商簽定互惠互利的合同，以確保價格保證與質量穩定。

此外，項目公司在執行發展計劃期間與選定的承包商密切合作，並密切監控施工階段。

指定監督代理人監督外包公司（承建商）購買建築材料和服務，選擇具有責任的供貨商，包括在環境及社會方面具有較好品牌口碑的供應商、使業務合法合規，並希望將綠色環保實行於本集團業務內的供應鏈環節，並定期提交監督報告。

定期進行隨機檢查，以監控項目的質量和完工時間表，以便進行成本控制。

供應商管理本集團謹守以下各項的範疇與供應商保持良好的工作關係：1.產品的服務質量，價值和安全質量2.所有產品和服務均符合法例要求3.謹守合約精神4.對供應商和承包商採取互惠互利的商業政策本集團旗下的僱員於行內亦累積豐富經驗。

除了充分利用行內知識，僱員亦透過週期性的評估報告為內部員工和供應商提升工作及合作表現。

762023年度報告環境、社會及管治報告酒店營運本集團於日常酒店營運的業務所使用的供應商均為本集團經過嚴密標準篩選的，本集團設有獨立採購部為酒店的日常營運物資（當中包括但不限於食品、飲料、客房用品）作採購，按照各部門的使用需求來採購物資，並會透過行業標準為本集團的酒店選擇供應商，本集團要求供應商所提供的產品符合國家安全規定，化學藥妝供應商須符合相關的環保要求法例，食品供應商須符合有關政府部門的食物安全要求。

本集團對旗下所有酒店均會作出抽樣調查，作為對供應商的考核條件之一。

在確保供應商能符合本集團旗下所有酒店之要求前，供應商需提交執照及認證（如：產品檢驗測試、化學藥品生產許可證、衛生許可證等）。

本集團旗下酒店亦會按照環境和社會風險因素、供應商聲譽、信用、能力等為潛在的供應商作評估，不能達標的供應商並不會考慮。

本集團旗下酒店正在使用的產品供應商均有三家或以上參與競投，確保供應商在公平、公開、平等的大前提下，為本集團旗下酒店供應相關的物資，本集團亦與供應商友好協商，達成一致共識，共同遵守雙方的權利和義務。

本集團為供應商進行年度評估，按照相關法例和法規定立準則，以減少對環境和社會的影響。

B6產品責任和安全物業發展及銷售本集團作為中國房地產行業的知名企業，業務活動廣泛受中國政府政策和其他法律法規的約束，物業發展及銷售業務嚴格遵守中國的相關法律法規，當中包括但不限於： 《中華人民共和國消防法》 《中華人民共和國建築法》 《建設工程安全生產管理條例》 《中華人民共和國消費者權益保護法》 《中華人民共和國知識產權法》 《中華人民共和國廣告法》 《商品房銷售管理辦法》在房屋銷售過程中，我們遵循上述相關法律及制定內部守則，保護且避免欺詐消費者。

本集團對廣告及傳銷宣傳資料制訂審核標準，要求廣告及銷售宣傳使用真實數據，並禁止虛假及不正確陳述宣傳。

如發生違反相關法律法規的事情，本集團會透過協商或法律途徑解決。

77明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告本集團在物業發展過程中，在物業發展專案和產品質量方面都定下明確目標，製定相應的技術標準和施工方案，安全及品質由合資格的認可人士監察，旨在為客戶提供優質的住房和服務。

項目公司定期檢查施工進度、建設和運營過程中的安全和管理，向總部本集團通報現場發生的任何公共應急事件或工傷事故，並負責安排應急預案和所有施工現場管理，以確保各項條件符合合約所定的要求。

為保障本集團員工的健康與安全，本集團為所有員工提供員工保險。

項目公司負責人對施工階段的質量進行定期工作檢查，並評估承包商的工作。

本集團在不同施工階段的物業的安全和質量均嚴格監控，並推行安全考核評分。

評分內容包括：危機處理管理、消防設施管理、消防通道管理、監管記錄、建築物料監控、施工現場巡查與監管及消防培訓、火警演習及日常應急預案記錄及進度等以確保符合標準和規則。

為確保本集團旗下員工的安全與健康，進出工地前均需得到工程部主管同意，配帶合適的安全裝備（如：安全帽、安全鞋及反光衣）。

本集團亦為工程項目購買適當的保險及提供安全培訓。

酒店營運本集團旗下之酒店營運，嚴格遵守中國酒店的相關法律法規。

酒店定期對中央空調系統進行維護及清洗，以保證酒店的空氣質量。

檢查及程序標準根據本集團內部各項作業指導書執行。

本集團旗下之酒店以客為本，細心傾聽客人的需求，為客戶建立投訴機制，主動透過不同渠道與客人溝通和交流，如接到客人投訴，酒店大堂經理會即時接納並處理，馬上向有關部門反映投訴及作出改善，並向上司匯報。

此外，本集團旗下酒店設立年度客戶滿意度調查問卷，收集本集團旗下酒店客戶意見，進行分析及研究，以改善員工的工作表現。

本集團會根據客戶調查資料的滿意度和意見、作為對本集團旗下酒店未來發展改善的藍本，提升服務質量、環境保護、職業安全之成效，強化本集團旗下酒店的員工之安全意識和責任。

本集團在物業銷售和酒店營運中，禁止任何虛假及誇張的傳銷宣傳，本集團的任何傳銷廣告均由廣播部門檢查後才推出市場，本集團嚴格遵守《中華人民共和國知識產權法》同時嚴密監控廣告的真實性，並保護知識產權和集團的利益，本集團嚴格遵守《中華人民共和國消費者權益保護法》，尊重客人的私穩。

本集團嚴禁員工向第三方提供客戶資訊，所有客戶資料亦加以保密，電腦部門亦設有防火牆防止私隱外洩。

782023年度報告環境、社會及管治報告本集團設有完善的監管機制及資料保密系統，以防有關數據外洩和遺失，當中包括但不限於：1.酒店客人入住資料保存與酒店電腦中央數據庫，對外保密2.在取得酒店客人的同意前，不會泄露酒店客人的房間號碼3.酒店員工須簽署保密協議4.酒店客人敏感資料需由經理級以上才可取閱5.不會對外泄露客人的私隱（包括姓名、公司、帳目、付款資訊等）6.記錄取閱客人資料的員工B7反貪污本集團嚴格遵守中國和香港的反貪污賄賂的法律規定，包括但不限於《中華人民共和國反洗錢法》及《香港防止賄賂條例》。

不當行為和不法行為，當中可能包括並不限於下列行為：1：不誠實2：欺詐3：貪污4：非法行為（包括賄賂、盜竊、回扣、販毒╱吸毒、使用暴力或威脅及財產刑事損害）5：違反法律或細則6：不道德的行為和交易7：其他嚴重不當行為（包括嚴重管理不善，嚴重及重大浪費或屢次違反行政程序）8：嚴重犯規9：所有可能導致本集團財務或非財務損失或其他任何相關行為79明發集團（國際）有限公司環境、社會及管治報告本集團全體員工，高級職員和董事均遵守香港與中國境內的相關反貪污法律，對貪污行為零容忍，按照舉報機制，鼓勵僱員直接向我們的經理或以上職級舉報任何被認為不當的行為，加強員工對廉潔工作的意識，舉報方式包括傳真、信件、電郵等。

本集團採取保密機制，保護舉報人免受威脅和不利的保障，保障舉報信息的完整性。

本集團訂立相關制度，所有僱員須嚴守誠信，自律守法，不得參與任何賄賂活動，或利用其職務之便利進行任何損害本集團的利益活動。

本集團定期對關鍵崗位員工開展廉政教育，提升員工自我約束能力。

於本報告年度內，本集團並無僱員收到任何的報告或投訴。

本集團董事局會對涉嫌賄賂，勒索，欺詐，洗黑錢的任何可疑或非法行為進行內部調查，以保護集團的利益。

並按照調查結果將涉嫌犯罪的員工，於管理層認為必要時向相關監管機關或執法部門提交。

部門負責人應及時採取緊急處置措施反貪污。

於本回顧年度內，本集團在防止賄賂、勒索、欺詐及洗黑錢方面，並無紀錄有對本集團有重大影響的相關法律及規例。

舉報平台本集團建立完善的監察機制、透過成立投訴信件、實地了解與通報、內部審計、監測與檢查成立透明的舉報平台、全面實現反貪污工作。

本公司亦設置了熱線舉報電話來收集來自員工、持份者或其他所有機構對本公司及其附屬公司，有意想舉報的線索。

董事會負責監察及評估本集團防止貪污方面的成效，營做廉潔、和諧，完善的反貪污機制、並認為現行政策屬適切。

B8社區投資及參與本集團了解參與社區投資除了能為股東帶來利益還可以承擔社會責任，回饋社區，鼓勵和促進員工融入當地社區福祉及其他活動，於本報告年度內，本集團積極鼓勵員工參與慈善義跑及志願者活動，以提高當地社區需求及利益意識。

本集團亦定期舉辦活動給予當地小孩和父母參與，和慈善捐贈給與教育機構，同時亦積極資助各種慈善項目，如救災，扶貧和老人護理。

透過其社區活動，本集團致力於支持和鼓勵對我們在中國的主要營業地點及生產基地進行管理，為了建立更好的本地社區，本集團不時檢討既定政策及計劃以進一步了解周邊社區的需求及資源類型，亦會捐款支持各種社區活動及履行社會責任。

802023年度報告董事及高級管理人員之履歷董事執行董事伍文峰先生，56歲，於2020年4月23日獲委任為執行董事，並為本公司在香港的兩名授權代表之一。

伍先生畢業於俄勒岡大學(University of Oregon)，取得經濟學學士學位。

彼在金融市場及商業行政方面擁有超過25年經驗。

除於多個組織從事金融工作外，伍先生擁有豐富的管理經驗。

伍先生曾效力的組織之僱員人數介乎50至超過10,000名，遍及中國各主要城市。

伍先生加入本公司前，曾擔任多個範疇的職務，包括(i)監察附屬公司表現及財務預算；(ii)為不同的營運單位制定管理報告系統，以加強實施、執行以至監察方面的內部監控；(iii)於投資或開發初期設立及領導不同業務線的項目專責小組，以確保良好的營運效率，以及有效分配財務資源。

伍先生為首長四方（集團）有限公司（股份代號：730）的獨立非執行董事，該公司在聯交所上市。

鍾小明先生，57歲，於2020年7月17日獲委任為執行董事兼首席執行官。

鍾先生在中國房地產行業擁有超過20年經驗，精於項目管理。

2015年至2019年期間，鍾先生曾任中冶置業（福建）有限公司的總經理。

2009年至2014年期間，鍾先生擔任本公司副總裁，負責本集團的項目管理營運。

鍾先生於2002年取得高級工程師資格。

鍾先生於1989年畢業於三峽大學（前稱葛洲壩水電工程學院），持有工學學士學位。

伍文峰先生及鍾小明先生自2020年起亦擔任本集團若干附屬公司的董事。

非執行董事林家禮博士，銅紫荊星章，太平紳士，64歲，(i)於2018年9月1日獲委任為獨立非執行董事；(ii)於2020年4月23日調任非執行董事並獲委任為董事會主席；及(iii)於本公司2020年股東週年大會上退任，於2021年6月4日通過本公司的股東特別大會再次獲委任為非執行董事兼董事會主席。

林博士持有加拿大渥太華大學之科學及數學學士、系統科學碩士及工商管理碩士學位、英國曼徹斯特城市大學之法律榮譽學士學位、英國胡佛漢頓大學之法律碩士學位、香港大學之公共行政碩士及哲學博士學位。

他亦為香港高等法院律師（前香港大律師公會會員）、CEDR認可調解員、澳洲管理會計師公會(CMAAustralia)、香港仲裁司學會及香港董事學會資深會員、香港會計師公會(HKICPA)國際聯繫會員、澳洲會計師公會(CPAAustralia)及香港設施管理學會榮譽資深會員、香港大學專業進修學院榮譽院士及香港創科發展協會傑出會士。

81明發集團（國際）有限公司董事及高級管理人員之履歷林博士曾任香港數碼港管理有限公司主席、香港政府創新、科技及再工業化委員會委員、麥理浩爵士信託基金投資顧問委員會委員、發展局空間數據共享諮詢委員會非官方成員及香港政府中央政策組非全職顧問。

林博士積極參與社會服務及國際合作，彼現為香港政府特首政策組專家、「香港增長組合」管治委員會及綠色科技及金融發展委員會委員、香港政府民政事務總署大廈管理糾紛顧問小組召集人、香港貿易發展局一帶一路及大灣區委員會委員、團結香港基金顧問、聯合國亞洲及太平洋經濟社會委員會(UNESCAP)可持續發展商業網絡(ESBN)主席、太平洋地區經濟理事會副主席及世界中小企聯盟理事兼經濟及金融事務常任委員會主席。

林博士現擔任洲際航天科技集團有限公司（股份代號：1725）之執行董事，該公司之股份於聯交所主板上市。

彼現擔任資本策略地產有限公司（股份代號：497）、美亞娛樂資訊集團有限公司（股份代號：391）、杭品生活科技股份有限公司（股份代號：1682）、凱知樂國際控股有限公司（股份代號：2122）、綠地香港控股有限公司（股份代號：337）、華融國際金融控股有限公司（股份代號：993）、仁恒實業控股有限公司（股份代號：3628）及新火科技控股有限公司（股份代號：1611）之獨立非執行董事；並為明發集團（國際）有限公司（股份代號：846）之非執行董事，該等公司之股份均於聯交所上市。

彼現為Asia-Pacific Strategic Investments Limited（股份代號：5RA）之獨立非執行董事，而該公司之股份於新加坡證券交易所有限公司（「新交所」）上市；AustChina Holdings Limited（股份代號：AUH）之獨立非執行董事，該公司之股份於澳洲證券交易所有限公司上市；以及Jade Road Investments Limited（股份代號：JADE）之非執行董事，而該公司之股份於倫敦證券交易所公眾有限公司上市。

林博士於過往三年曾任黃河實業有限公司（股份代號：318）、MOSHouse Group Limited（股份代號：1653）、易生活控股有限公司（股份代號：223）（均直至2024年2月止）、海通證券股份有限公司（股份代號：6837，上海證券交易所，股份代號：600837）（直至2023年10月止）及奥栢中國集團有限公司（股份代號：8148）（直至2021年3月止）的獨立非執行董事；彼亦曾任新華滙富金融控股有限公司（股份代號：188）及中國港能智慧能源集團有限公司（股份代號：931）（直至2024年2月止）、國藝集團控股有限公司（股份代號：8228）（直至2022年7月止）及天大藥業有限公司（股份代號：455）（直至2021年8月止）之非執行董事，該等公司之股份均於聯交所上市。

彼曾擔任Thomson Medical Group Limited（股份代號：A50）（直至2023年11月止）、Alset International Limited（股份代號：40V）（直至2023年11月止）、Beverly JCGLtd.（股份代號：VFP）（直至2023年4月止）及Top Global Limited（前股份代號：BHO，自2021年8月起於新交所除牌）（直至2021年8月止）（上述公司的股份均於新交所上市）、新華國際有限公司（股份代號：SWH，於多倫多證券交易所上市）（直至2021年6月止）及TMCLife Sciences Berhad（股份代號：TMCLIFE，於馬來西亞證券交易所有限公司上市）（直至2023年5月31日止）之獨立非執行董事。

822023年度報告董事及高級管理人員之履歷獨立非執行董事劉建漢先生，56歲，於2013年3月19日獲任為獨立非執行董事。

劉建漢先生為香港執業律師。

劉建漢先生於英國倫敦大學學院取得法律學士學位。

彼現時為香港一家律師事務所之合夥人。

劉建漢先生為昌利（控股）有限公司（股份代號：8098）之執行董事，並曾於2005年5月31日至2019年1月1日擔任中國汽車新零售（控股）有限公司（前稱利時集團（控股）有限公司）（股份代號：526）之非執行董事。

上述公司均於聯交所上市。

朱健宏先生，59歲，於2016年11月1日獲委任為獨立非執行董事。

朱先生為香港會計師公會資深會員、亦為香港特許秘書公會及特許公司治理公會（前稱特許秘書及行政人員公會）會士。

朱先生畢業於香港大學，取得工商管理碩士學位。

朱先生現為以下公司的獨立非執行董事自2007年4月16日起，聯交所主板上市公司天利控股集團有限公司（股份代號：0117）；自2009年5月21日起，聯交所主板上市公司華昱高速集團有限公司（股份代號：1823）；自2011年10月19日起，聯交所主板上市公司中國首控集團有限公司（股份代號：1269）；自2015年9月21日起，聯交所GEM上市公司麥迪森控股集團有限公司（股份代號：8057）；自2021年12月1日起，聯交所GEM上市公司凱富善集團控股有限公司（股份代號：8512）；及自2023年9月11日起，聯交所上市公司絲路物流控股有限公司（股份代號：988）。

朱先生於2008年12月1日至2020年9月30日期間擔任中民控股有限公司（股份代號：0681）的副主席兼執行董事，及於2021年8月13日至2022年3月25日期間擔任正乾金融控股有限公司（股份代號：1152）的執行董事。

上述公司均於聯交所主板上市。

朱先生曾為以下公司的獨立非執行董事於2010年2月24日至2020年12月31日，飛克國際控股有限公司（股份代號：1998）（一家原於聯交所主板上市的公司）；於2021年4月16日至2021年8月16日，於聯交所主板上市的公司新明中國控股有限公司（股份代號：2699）；於2012年3月5日至2021年11月30日，於聯交所GEM上市的公司超人智能控股有限公司（股份代號：8176）；及於2021年10月8日至2022年10月1日，於聯交所主板上市的公司北大資源（控股）有限公司（股份代號：618）。

陳成禮先生，61歲，於2019年7月15日獲委任為獨立非執行董事。

陳先生為陳成禮會計師事務所的創辦人及擁有人。

彼亦是一間信託公司的擁有人。

陳先生於會計及財務方面擁有逾30年經驗。

於2009年9月至2011年，陳先生為Equity Trust Corporate Management (HK) Limited的亞太區董事兼財務總監。

於1994年8月至2008年12月，陳先生於金山工業（集團）有限公司（股份代號：40）的多間附屬公司出任多個職務，包括總經理、董事，以及助理財務總監。

陳先生畢業於香港理工大學，獲會計學專業文憑，並獲取香港城市大學的行政人員工商管理碩士。

陳先生為香港會計師公會及英國特許公認會計師公會資深會員。

83明發集團（國際）有限公司董事及高級管理人員之履歷高級管理人員潘永存先生，58歲，首席財務官、公司秘書及本公司於香港的兩名授權代表之一。

潘先生負責監管本集團的財務、財政、會計、投資者關係及公司秘書職能。

彼於2008年5月2日加盟本集團及於2008年9月12日獲委任為本公司的公司秘書。

潘先生於金融及會計行業擁有逾30年經驗。

加盟本集團前，潘先生於數間香港製造業公司擔任財務經理及首席財務官多年。

潘先生於畢業後任職於羅兵咸會計師事務所（後易名為羅兵咸永道會計師事務所）。

潘先生自1993年至1998年曾為英國特許公認會計師公會會員，而自1998年以來一直為資深會員。

彼於1989年畢業於香港城市理工學院，擁有會計專業文憑。

潘先生確認，彼於回顧年度內已進行不少於15小時的相關專業培訓，且於回顧年度內，彼已遵守上市規則第3.29條有關專業培訓的要求。

84董事會報告2023年度報告董事謹此提呈本年報及本集團截至2023年12月31日止年度的經審核財務報表。

業務資料本公司的主要業務為投資控股。

本集團的主要業務包括物業開發、租賃及酒店管理。

本集團的主要業務性質在回顧年度內保持不變。

本集團截至2023年12月31日止年度的業務回顧及有關本集團未來發展的討論，載於本年報「主席報告書」及「管理層討論及分析」各節。

本公司重視全體僱員、客戶、供應商、投資者及政府機關等持份者，彼等是本集團長遠發展及成功的關鍵元素。

我們為僱員提供職業發展及培訓，並積極與各部門主管溝通。

我們確保主動進行企業溝通及匯報，透過公告、定期報告、市場推廣活動及投資者關係活動分享本集團的表現、發展及計劃。

我們對所有持份者的查詢作出及時回應，與彼等維持長期的關係及合作。

財務資料本集團截至2023年12月31日止年度的表現乃以本年報「財務資料概要」所載的主要財務表現指標作出分析，作為本集團摘錄自經審核綜合財務報表及已重列╱重新分類（如適用）的過去五個財政年度的業績及資產、負債及非控股權益概要。

該概要並不構成綜合財務報表的一部分。

本集團可能面對的潛在風險及不確定因素以及本集團的風險管理，於本年報「管理層討論及分析」一節中討論並載於綜合財務報表附註3。

分部資料於回顧年度，本集團來自外部客戶的收入全部源自其於中國的營運，並載於綜合財務報表附註5。

合規情況本公司重視遵守相關法律及法規，此對其業務及所有商業活動而言影響深遠，有關法律及法規包括（但不限於）《上市規則》、《證券及期貨條例》及如《僱傭條例》、《最低工資條例》、《強制性公積金計劃條例》等香港勞工法例及《公司條例》，亦有遵守如《合同法》、《公司法》、《勞動法》、《物權法》、《環境保護法》等中國法律，以及外匯管制。

本公司多年來緊貼法律新知，及時推動並教育履行職務的全體僱員認識相關法律及法規的適用知識。

透過各部門主管間的培訓及有效溝通，本公司致力確保持續合規。

85明發集團（國際）有限公司董事會報告本集團致力環保，堅信可持續發展是業務與社會長期增長的關鍵。

於回顧年度，本集團教育全體僱員在營運業務中注重環保的重要性，在建築工地及其辦公室中推動節能減排措施，以及監控總承建商，以符合當地環保政策。

本集團將竭力保護環境，尋求進一步深化可持續發展。

於回顧年度，概無相關規則及法規的重大不合規事件，亦無任何重大環境事故的報告。

物業、廠房及設備，以及投資物業於回顧年度內，本集團的物業、廠房及設備，以及投資物業的變動詳情，分別載於綜合財務報表附註6及附註7。

股本於回顧年度內，本公司已發行股本的變動詳情載於綜合財務報表附註20。

儲備於回顧年度內，本集團及本公司儲備的變動詳情分別載於第101頁的綜合權益變動表及綜合財務報表附註42。

可供分派儲備於2023年12月31日，本公司並無可供分派儲備（2022年：無）。

優先購買權本公司的組織章程細則或開曼群島公司法並無優先購買權的條文，從而使本公司有責任以按比例基準向現有股東提呈發售本公司的新股份。

業績及股息本集團截至2023年12月31日止年度的業績載於本年報的綜合損益表。

董事會並不建議派付截至2023年12月31日止年度之末期股息。

862023年度報告董事會報告董事截至2023年12月31日止年度的在任董事如下：執行董事伍文峰先生鍾小明先生劉煜煒先生（已辭任，於2023年9月18日起生效）非執行董事林家禮博士（擔任主席）獨立非執行董事劉建漢先生朱健宏先生陳成禮先生本公司已接獲各獨立非執行董事就其獨立性根據上市規則第3.13條發出的年度確認書，而本公司認為所有獨立非執行董事均為獨立人士。

董事的服務合約各執行董事及非執行董事與本公司已訂立為期兩年的服務協議，直至任何一方向另一方發出不少於三個月的書面通知予以終止。

各執行董事及非執行董事可各自獲得與本公司協定的基本薪金。

各獨立非執行董事與本公司已訂立為期兩年或三年的服務協議，並須根據本公司組織章程細則、上市規則及╱或其他適用規則的規定輪值退任（如獲重選，將於其後繼續任職），並可透過任何一方向另一方發出不少於三個月書面通知或根據相關服務協議所載條文於任何時間予以終止。

各獨立非執行董事可各自獲得與本公司協定的年度董事袍金。

執行董事、非執行董事及獨立非執行董事的委任須遵守本公司組織章程細則下的董事退任及輪值告退規定。

概無董事與本公司已訂立不可由本公司於一年內不用支付賠償（法定賠償以外）而終止的服務協議。

董事的薪酬董事袍金及其他酬金乃由薪酬委員會釐定並經董事會於參考董事於本集團的經驗、資格、職責、責任、本集團的表現及業績以及現行市況後批准。

截至2023年12月31日止年度，概無董事豁免或同意豁免任何酬金。

於回顧年度，薪酬（包括董事袍金）約為人民幣6.0百萬元。

有關詳情，請參閱綜合財務報表附註31。

87明發集團（國際）有限公司董事會報告獲准許的彌償條文本公司組織章程細則規定各董事、核數師或其他本公司主要人員有權以本公司資產彌償對彼作為董事、核數師或其他本公司主要人員獲判勝訴或獲判無罪的任何民事或刑事法律程序中進行辯護所產生或蒙受的所有虧損或負債。

於回顧年度及截至本年報日期，本公司組織章程細則相關條文維持生效。

董事及最高級行政人員於證券的權益及淡倉於2023年12月31日，本公司已發行股份總數為6,093,451,026股普通股。

本公司董事或最高級行政人員概無於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）的股份、相關股份及債權證中擁有如根據證券及期貨條例第352條規定存置的登記冊所記錄，或在其他情況下根據標準守則知會本公司或聯交所的權益或淡倉。

董事收購股份或債權證的權利除本年報「股份計劃」及「董事及最高級行政人員於證券的權益及淡倉」兩節所披露者外，於回顧年度內任何時間，概無授予任何董事或彼等各自的配偶或18歲以下的子女權利，以透過收購本公司或任何其他法團的股份或債權證的方式獲得利益，彼等亦無行使任何該等權利；亦概無本公司或其任何控股公司、同系附屬公司及附屬公司作為任何安排的訂約方，致使董事、彼等各自的配偶或18歲以下的子女於本公司或任何其他法團獲得該等權利。

董事於重大安排或合約的權益除本年報「關連方及關連交易」一節所披露者外，於回顧年度末或任何時間，本公司、其任何附屬公司、其同系附屬公司或其控股公司概無訂立任何對本公司業務而言屬重大且董事擁有直接或間接重大權益的安排或合約。

管理合約於回顧年度內，並無訂立或存在任何與本公司業務全部或任何主要部分的管理及行政有關的合約。

董事於競爭性業務的權益於回顧年度內，本公司的董事或控股股東及任何彼等各自的聯繫人（定義見上市規則）概無於與本集團業務構成或可能構成競爭的業務中擁有任何重大權益。

主要股東於2023年12月31日，本公司已發行股本總數為6,093,451,026股普通股。

882023年度報告董事會報告於2023年12月31日，於本公司股份、相關股份及債權證中擁有已根據證券及期貨條例第XV部規定向本公司披露，或已記錄於根據證券及期貨條例第336條規定本公司存置的權益登記冊的權益或淡倉的有關人士（董事或本公司最高級行政人員除外）載列如下：姓名╱名稱權益性質普通股總數（附註1）佔本公司權益概約百分比 銀誠有限公司實益擁有人5,086,500,000 (L) 83.47%陳碧華女士受控制公司及配偶的權益（附註2） 5,100,000,000 (L) 83.70%附註：(1)字母「L」表示於股份或相關股份中的好倉。

(2)陳碧華女士持有本公司5,100,000,000股股份的好倉，包括：(a) 13,500,000股股份由黃煥明先生（已殁）實益擁有，其為陳碧華女士的配偶。

因此，根據證券及期貨條例，陳碧華女士被視為於該等13,500,000股股份中擁有權益；及(b) 5,086,500,000股股份由銀誠有限公司持有，銀誠有限公司由陳碧華女士全資擁有的公司興盛集團有限公司擁有55%。

因此，根據證券及期貨條例，陳碧華女士被視為於該等本公司5,086,500,000股股份中擁有權益。

就本公司所深知，黃煥明先生已於2022年7月7日逝世。

除上文所披露者外，於2023年12月31日，概無人士（董事或本公司最高級行政人員除外）於本公司股份、相關股份及債權證中擁有任何已根據證券及期貨條例第XV部規定向本公司披露，或根據證券及期貨條例第336條規定本公司存置的權益登記冊所記錄的權益或淡倉。

股份計劃自上次購股權計劃於2019年10月9日失效以來，董事會尚未採納新的購股權計劃。

於回顧年度內及截至本報告日期止，本集團並無實施任何股份計劃（定義見上市規則第17章）。

主要客戶及供應商於回顧年度內，向本集團五大供應商（不包括購買土地）作出的採購額佔本集團採購總額的比例低於30%。

於回顧年度內，向本集團五大客戶的銷售額佔本集團總營業額的比例低於30%。

89明發集團（國際）有限公司董事會報告關連方及關連交易本集團概無根據上市規則第14A章需要披露的關連交易。

本集團關連方交易（並不構成本集團關連交易）的詳情載於本年報綜合財務報表附註41。

公眾持股量的充足性聯交所已行使其於上市規則第8.08(1)(d)條下的酌情權，以接納本公司的較低公眾持股量百分比為15%，而本公司確認於本年報日期的公眾持股量的充足性。

本公司及其附屬公司之證券交易詳情截至2023年12月31日止年度，本公司與其附屬公司並無進行任何證券交易。

重大投資除「管理層討論及分析」章節所披露者外，於回顧年度內，本集團並無任何重大投資。

投身公益回饋社會一如以往，本集團關心社會需要，願意肩負社會責任及對急需扶助的社群，尤其在教育及環保領域作出貢獻。

購買、出售或贖回本公司上市證券本公司於截至2023年12月31日止年度概無購買、出售或贖回本公司之上市證券。

稅項本集團稅項的詳情載於綜合財務報表附註32。

倘股東不確定購買、持有、出售、交易股份或行使有關股份的任何權利的稅務後果，應諮詢專家意見。

稅項減免及豁免於回顧年度內，董事並不知悉股東因其持有本公司證券而享有的任何稅項減免。

902023年度報告董事會報告重大收購或出售附屬公司於回顧年度內，本集團並無重大收購或出售附屬公司、聯營公司及合營企業。

核數師截至2023年12月31日止年度的綜合財務報表已由香港立信德豪會計師事務所有限公司（將於應屆股東週年大會結束時退任）審核。

重新委任香港立信德豪會計師事務所有限公司為本公司核數師的決議案將於應屆股東週年大會上提呈。

代表董事會明發集團（國際）有限公司主席 林家禮博士2024年3月28日91明發集團（國際）有限公司獨立核數師報告致明發集團（國際）有限公司股東（於開曼群島註冊成立的有限公司）意見吾等已審核載於第96頁至第227頁明發集團（國際）有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（統稱「貴集團」）的綜合財務報表，包括於2023年12月31日的綜合財務狀況表、截至該日止年度的綜合損益表、綜合其他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表的附註（包括重大會計政策資料）。

吾等認為，綜合財務報表已根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的香港財務報告準則真實及公允地反映了貴集團於2023年12月31日的綜合財務狀況，以及其截至該日止年度的綜合財務表現及綜合現金流量，並已根據香港公司條例的披露規定妥為編製。

意見的基礎吾等根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則（「香港審計準則」）進行審核。

吾等根據該等準則的責任於吾等的報告內「核數師對審核綜合財務報表的責任」一節進一步描述。

吾等根據香港會計師公會的「專業會計師道德守則」（「守則」）獨立於貴集團，並已根據守則履行其他道德責任。

吾等相信，吾等已獲得的審核證據屬足夠及合適為吾等的意見提供依據。

關鍵審核事宜關鍵審核事宜為根據吾等的專業判斷對吾等審核本期間綜合財務報表最為重要的事宜。

該等事宜在吾等對整體綜合財務報表進行審核時處理，並就此形成吾等的意見，吾等並未就該等事宜另行提供意見。

投資物業估值（參閱綜合財務報表附註4(d)及7）根據獨立合資格估值師進行的估值，管理層估計，貴集團投資物業於2023年12月31日的公允值約為人民幣13,552,000,000元，記錄於綜合損益表截至該日止年度的公允值虧損約人民幣652,566,000元。

922023年度報告獨立核數師報告關鍵審核事宜（續）投資物業估值（續）吾等將其視為關鍵審核事宜乃由於投資物業估值涉及估值方法、估計及假設方面的重大管理層判斷，而且投資物業的公允值佔貴集團資產總值約19%的重大部分。

貴集團投資物業的估值取決於若干需要重大管理層判斷的關鍵假設及估計。

鑒於已使用的重大估計，估值本質上屬主觀，而此等估計的重大變動可能會導致投資物業估值出現重大變動。

投資物業估值的關鍵審核程序包括：—評估所使用的方法的合適性及主要假設及估計的合理性；—檢查所使用的主要輸入數據的合適性及釐定公允值；—委聘核數師的專家協助吾等評估就估計投資物業公允值的估值採用的方法的合適性及假設和估計的合理性；及—評估管理層的專家及核數師的專家的技能、能力及客觀性。

發展中物業及持有作銷售已完成物業的減值評估（參閱綜合財務報表附註4(e)、10及13）貴集團發展中物業及持有作銷售已完成物業於2023年12月31日的總賬面值分別為約人民幣18,786,509,000元及約人民幣21,557,935,000元。

貴集團根據發展中物業及持有作銷售的已完成物業的變現能力計算的可變現淨值，並按以往經驗考慮完工成本及配合現行市況的銷售淨值以評估該等物業的賬面值。

當出現顯示賬面值可能無法變現的事件或情況改變時則作出撥備。

吾等將其視為關鍵審核事宜乃由於貴集團發展中物業及持有作銷售已完成物業的可變現淨值的估計涉及重大判斷，並極為依賴貴集團對市場售價及未來完成成本的估計。

另一個原因是，發展中物業及持有作銷售的已完成物業的賬面值分別佔貴集團資產總值約27%及31%的重大部分。

93明發集團（國際）有限公司獨立核數師報告關鍵審核事宜（續）發展中物業及持有作銷售已完成物業的減值評估（續）吾等就有關管理層對發展中物業及持有作銷售已完成物業的可變現淨值的評估的主要審核程序包括：—以抽樣方式評估管理層基於相關文件（例如已批准的發展項目成本預算及現有建造合約）估計的發展中物業未來完成成本的合理性；—以抽樣方式評估管理層所使用的物業估計售價的合適性，將其與最近的成交價及發展項目鄰近地區可供比較物業的價格進行比較；—評估釐定發展中物業及持有作銷售的已完成物業的可變現淨值的基礎的合適性，並評估管理層所使用的主要假設的合理性及一致性；—檢查管理層提供的市場數據的準確度及相關性，包括可比較物業的市場價格；—透過與管理層討論，了解管理層採用之判斷是否與往年一致，以及管理層是否運用統一基準評估各項物業存貨，以評估是否有證據顯示管理層於釐定可變現淨值時出現偏頗；—對管理層過去的估算進行追溯審視，以評估管理層估算及評估的可靠性；及—瞭解與房地產開發周期有關的主要控制措施，尤其是與房地產項目成本預算的編製、監測及管理有關的控制措施；以及用於估算房地產可變現淨值及計算減值準備的數據及信息來源。

年報其他資料董事負責其他資料。

其他資料包括貴公司年報所包含的資料，惟不包括綜合財務報表及其核數師報告。

吾等對於綜合財務報表的意見並無涵蓋其他資料，而吾等亦無表達任何形式的保證結論。

就吾等對綜合財務報表的審核而言，吾等的責任為閱讀其他資料，並於此過程中，考慮其他資料是否與綜合財務報表或吾等於審核中所知悉者存在重大不一致或似乎屬重大錯誤陳述。

倘根據吾等所進行的工作，吾等得出結論，認為此等其他資料存在重大錯誤陳述，吾等需報告該事實。

吾等就此並無任何事宜報告。

942023年度報告獨立核數師報告董事於綜合財務報表的責任董事負責根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則及香港公司條例的披露規定編製真實及公允的綜合財務報表，以及董事釐定為必要的內部監控，從而可編製並無重大錯誤陳述（不論因欺詐或錯誤而導致）的綜合財務報表。

在編製綜合財務報表時，董事負責評估貴集團作為持續經營實體的能力，披露與持續經營有關的事宜及使用持續經營基準會計法，惟董事有意將貴集團清盤或停止經營或除此之外並無現實上可行的其他替代方法則除外。

董事亦負責監督貴集團的財務報告程序。

審核委員會協助董事履行此方面的責任。

核數師對審核綜合財務報表的責任吾等的目標是就綜合財務報表整體是否並無重大錯誤陳述（不論是由於欺詐或錯誤導致）作出合理的保證，並發出載入吾等意見的核數師報告。

本報告根據吾等的委聘條款僅向閣下（作為一個整體）作出，除此之外別無其他目的。

吾等概不就本報告的內容對任何其他人負責或承擔任何責任。

合理保證為高水平的保證，但並非保證根據香港審計準則進行審核時會發現所存在的重大錯誤陳述。

錯誤陳述可能由欺詐或錯誤引起，而倘可合理預期其（不論個別或合計）會影響使用者根據該等綜合財務報表作出的經濟決定，則被視為重大錯誤陳述。

作為根據香港審計準則進行審核的一部份，吾等於審核的過程中行使專業判斷及抱持專業懷疑態度。

吾等亦：識別及評估綜合財務報表的重大錯誤陳述風險（不論是由於欺詐或錯誤導致），設計並執行反映該等風險的審核程序，並獲取足夠及適當的審核證據，作為吾等的意見的依據。

由於欺詐可能涉及串謀、偽造、故意遺漏、虛假陳述或規避內部監控，因此未能發現欺詐所導致的重大錯誤陳述的風險高於因錯誤導致重大錯誤陳述的風險。

了解與審核相關的內部監控，以設計適合於有關情況的審核程序，但並非為表達貴集團內部監控是否有效的意見而作出。

評估所使用的會計政策是否合適，以及董事所作出的會計估計及相關披露的合理性。

95明發集團（國際）有限公司獨立核數師報告核數師對審核綜合財務報表的責任（續）總結董事使用持續經營會計基準是否合適，以及根據所獲取的審核證據，是否存在可能對貴集團持續經營能力構成重大疑慮的事件或情況有關的重大不確定性。

倘吾等認為存在重大不確定性，吾等需在核數師報告中提請注意綜合財務報表中的相關披露，或倘該等披露並不充分，則需修改吾等的意見。

吾等的結論乃基於截至核數師報告日期的審核證據作出。

然而，未來事件或情況或會導致貴集團不再繼續為持續經營實體。

評估綜合財務報表的整體呈報、結構及內容（包括披露），以及綜合財務報表是否代表以達致公允呈報的方式進行的相關交易及事宜。

就貴集團內實體或業務活動的財務資料獲取足夠適當的審核憑證，以對綜合財務報表發表意見。

吾等對集團審計的方針、監督及執行負責。

吾等僅對吾等的審核意見負責。

吾等與審核委員會就（其中包括）審核的計劃範圍及時間以及重大審核結果（包括吾等於審核過程中發現的內部監控的任何重大缺陷）進行溝通。

吾等亦已向審核委員會提供一份有關吾等一直遵守有關獨立性的相關道德要求的聲明，並向彼等知會或會合理地被認為影響吾等的獨立性的所有關係及其他事宜，以及為解除威脅而已採取的行動或已應用的相關防範措施（倘適用）。

在與董事溝通的事宜中，吾等確定對本期綜合財務報表審核最重要的事宜，因此為關鍵審核事宜。

吾等在核數師報告描述該等事宜，惟法律或法規不允許公開披露有關事宜或在極少數情況下吾等確定不應於吾等的報告中傳達該事宜，原因為可合理預期傳達該事宜的不利後果將超出公眾利益則除外。

香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師黎卓威執業證書編號P07921香港，2024年3月28日962023年度報告截至2023年12月31日止年度綜合損益表截至12月31日止年度2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元收入59,524,99910,568,374銷售成本(7,580,528) (8,280,109) 毛利1,944,4712,288,265投資物業的公允值（虧損）╱收益7 (652,566) 477,327其他收入及其他收益及虧損28 (46,245) (241,521)金融資產減值虧損淨額29 (256,093) (64,373)銷售及市場推廣成本(495,671) (655,471)一般及行政開支(566,067) (757,527) 經營（虧損）╱利潤(72,171) 1,046,700 融資收入3021,79025,837融資成本30 (1,520) (2,590) 融資收入—淨額3020,27023,247 應佔下列公司業績—聯營公司54,534 (49,573)—合營企業147,038 (42,623) 201,572 (92,196) 扣除所得稅前利潤29149,671977,751所得稅開支32 (792,816) (959,126) 年度（虧損）╱利潤(643,145) 18,625 應佔年度利潤：本公司權益持有人(467,127) 47,961非控股權益(176,018) (29,336) (643,145) 18,625 本公司權益持有人應佔（虧損）╱利潤的每股（虧損）╱盈利（人民幣分） 34—基本(7.7) 0.8—攤薄(7.7) 0.8 97明發集團（國際）有限公司截至2023年12月31日止年度綜合其他全面收益表截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年度（虧損）╱利潤(643,145) 18,625其他全面收益：其後可能會被重新分類至損益的項目—貨幣匯兌差額3,254 (2,687) 年度其他全面收益（扣除稅項） 3,254 (2,687) 年度全面收益總額(639,891) 15,938 應佔年度全面收益總額：本公司權益持有人(463,873) 45,274非控股權益(176,018) (29,336) (639,891) 15,938 982023年度報告於2023年12月31日綜合財務狀況表於12月31日2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元資產非流動資產物業、廠房及設備62,896,6243,168,465投資物業713,552,00014,231,900商譽97,1697,169聯營公司投資111,900,4201,874,406合營企業投資122,459,9752,012,937遞延所得稅資產24282,639334,561其他金融資產1827,55040,550其他應收賬款14 — 14,293土地使用權預付款項8282,554271,945 非流動資產總值21,408,93121,956,226 流動資產發展中物業1018,786,50920,216,278持有作銷售的已完成物業1321,557,93519,882,658存貨53,41952,017貿易及其他應收賬款及預付款項144,965,1923,766,439合約成本14110,266317,401預繳所得稅612,897678,744應收關連方、合營企業及聯營公司款項15592,504599,451應收非控股權益款項16743,612748,492受限制現金1757,28993,704現金及現金等價物171,779,2002,875,412 流動資產總值49,258,82349,230,596 資產總值70,667,75471,186,822 99明發集團（國際）有限公司於2023年12月31日綜合財務狀況表於12月31日2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元負債流動負債貿易及其他應付賬款2524,598,13821,289,456合約負債238,856,89711,726,600應付關連方、合營企業及聯營公司款項267,408,6927,966,288應付非控股權益款項16616,284450,220應繳所得稅4,079,9783,688,293借款22456,583171,139租賃負債273,1824,904 流動負債總額46,019,75445,296,900 流動資產淨值3,239,0693,933,696 資產總值減流動負債24,648,00025,889,922 非流動負債遞延政府補助211,037,8021,090,059借款222,058,5512,468,932遞延所得稅負債242,531,6422,708,749租賃負債274,5686,380 非流動負債總額5,632,5636,274,120 負債總額51,652,31751,571,020 資產淨值19,015,43719,615,802 1002023年度報告於2023年12月31日綜合財務狀況表於12月31日2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元權益本公司權益持有人應佔資本及儲備股本20536,281536,281儲備16,982,71117,446,584 17,518,99217,982,865非控股權益191,496,4451,632,937 權益總額19,015,43719,615,802 伍文峰鍾小明董事董事101截至2023年12月31日止年度綜合權益變動表明發集團（國際）有限公司本公司權益持有人應佔股本及儲備股本合併儲備股份溢價重估盈餘權益持有人的注資法定儲備其他儲備匯兌儲備保留盈利總計非控股權益總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（附註20） （附註(a)） （附註(b)） （附註(c)） （附註(d)） （附註(e)） （附註(f)）於2022年1月1日的結餘536,281146,601631,266257,261209,196125,509 (207,149) 9,80116,229,85017,938,6161,520,24819,458,864全面收益年度利潤╱（虧損） — — — — — — — — 47,96147,961 (29,336) 18,625其他全面開支—貨幣匯兌差額— — — — — — — (2,687) — (2,687) — (2,687)全面收益總額— — — — — — — (2,687) 47,96145,274 (29,336) 15,938與擁有人之交易分配法定儲備— — — — — 1,183,127 — — (1,183,127) — — —非控股權益向一家附屬公司注資— — — — — — — — — — 150,000150,000於一家附屬公司擁有權權益變動但並無失去控制權（附註19） — — — — — — (1,025) — — (1,025) (7,975) (9,000)— — — — — 1,183,127 (1,025) — (1,183,127) (1,025) 142,025141,000於2022年12月31日及2023年1月1日的結餘536,281146,601631,266257,261209,1961,308,636 (208,174) 7,11415,094,68417,982,8651,632,93719,615,802全面收益年度虧損— — — — — — — — (467,127) (467,127) (176,018) (643,145)其他全面開支—貨幣匯兌差額— — — — — — — 3,254 — 3,254 — 3,254 全面收益總額— — — — — — — 3,254 (467,127) (463,873) (176,018) (639,891) 與擁有人之交易分配法定儲備— — — — — 60,995 — — (60,995) — — —通過權益交易視為出售一家附屬公司的部分權益（附註37） — — — — — — — — — — 40,79040,790出售一家附屬公司（附註37） — — — — — — — — — — (40,790) (40,790)經收購附屬公司的資產收購（附註36） — — — — — — — — — — 54,76154,761撤銷附屬公司註冊— — — — — — — — — — (15,235) (15,235) — — — — — 60,995 — — (60,995) — 39,52639,526 於2023年12月31日的結餘536,281146,601631,266257,261209,1961,369,631 (208,174) 10,36814,566,56217,518,9921,496,44519,015,437 102截至2023年12月31日止年度綜合權益變動表2023年度報告附註：(a)合併儲備指本公司於聯交所上市前在重組中所收購附屬公司的股本╱繳入資本的面值總額。

重組詳情載於本公司日期為2009年11月4日的招股章程。

(b)股份溢價指因按超過每股面值之價格發行股份所產生之溢價。

根據開曼群島公司法，本公司股本溢價賬可供分派予本公司股東，惟緊隨建議分派股息日期後，本公司須有能力償還其於日常業務過程中已到期之債務。

(c)本集團的重估盈餘指業主自用物業轉撥為投資物業（按公允值入賬）時賬面值與其公允值之間的差額。

(d)根據日期為2008年9月29日的償還契據，控股股東同意豁免本集團應付的款項合共約238,673,000港元（相等於人民幣209,196,000元），故本集團再毋須支付該款項。

(e)法定儲備指在中國註冊成立的公司根據中國的法規為未來發展而留存的儲備。

法定儲備乃按照公司年度利潤的若干百分比進行分配，有關年度利潤乃基於法定財務報表所公佈的數據計算。

(f)其他儲備指已付及應付代價公允值與在不失去控制權之情況下從非控股權益購入或出售之附屬公司擁有權變動應佔之淨資產賬面值兩者之間的差額。

103截至2023年12月31日止年度綜合現金流量表明發集團（國際）有限公司截至12月31日止年度2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元經營活動年內所得稅前溢利149,671977,751調整以下各項：利息收入30 (21,790) (25,837)租賃負債利息開支301,5202,590物業、廠房及設備折舊6125,958151,046分佔聯營公司業績(54,534) 49,573分佔合營企業業績(147,038) 42,623發展中物業項下的使用權資產折舊2947,33711,004投資物業公允值虧損╱（收益） 7652,566 (477,327)持有作銷售的已完成物業減值撥備29225,498 —金融資產減值額外撥備淨額29256,09364,373出售合營企業的收益淨額— (143,675)出售聯營公司的虧損淨額28,520 —出售附屬公司的收益淨額437 —出售物業、廠房及設備的收益淨額28 (14,315) (417)匯兌虧損淨額2838,285372,278出售投資物業的虧損淨額2838,117 —財務擔保撥備2821,39221,392 營運資金變動前之經營溢利1,347,7171,045,374 發展中物業2,386,9615,126,923持有作銷售的已完成物業(1,909,757) (2,564,622)發展中物業項下的使用權資產(457,608) (657,352)存貨(1,402) (7,842)貿易及其他應收賬款及預付款項(1,409,526) 32,875合約成本207,135 (54,221)有關經營活動的受限制現金變動36,415139,690貿易及其他應付賬款2,784,5801,538,134遞延政府補助(52,257) (39,755)合約負債(2,869,703) (3,448,646) 經營產生的現金淨額62,5551,110,558 已收利息21,79025,837已付利息(83,005) (200,722)已付所得稅(460,469) (865,711) 經營活動（所用）╱產生的現金淨額(459,129) 69,962 104截至2023年12月31日止年度綜合現金流量表2023年度報告截至12月31日止年度2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元投資活動添置物業、廠房及設備(28,143) (329,861)向關連方作出的墊款(5,922) (37,775)向關連方收取的墊款14,1055向非控股權益集團公司收取的墊款68,420 —向非控股權益集團公司作出的墊款(59,420) (908)向合營企業貸款(36) (1,684)出售物業、廠房及設備的所得款項55,5256,391銷售投資物業的所得款項132,465 —出售合營企業的所得款項— 592,644出售附屬公司的所得款項3745,630 —經收購附屬公司的資產收購36 (37,774) —向合營企業注資(300,000) —其他金融資產的資本退還13,000 — 投資活動（所用）╱產生的現金淨額(102,150) 228,812 融資活動取得借款490,00016,500償還借款(643,656) (874,563)償還租賃負債本金部分(5,008) (8,504)償還租賃負債利息開支(1,520) (2,590)向非控股權益償還的墊款(113,515) (149,092)向非控股權益收取的墊款279,579188,852向關連方償還的墊款(292,475) (6,093)向關連方收取的墊款— 38,888向合營企業償還的墊款(519,272) (182,734)向合營企業收取的墊款16,00080,458向聯營公司償還的墊款(144,311) (212,413)向聯營公司收取的墊款382,462215,771向其他方償還的墊款— (115,273)來自非控股權益向本公司一家附屬公司的注資— 150,000收購一家附屬公司的餘下權益19 — (9,000) 融資活動所用的現金淨額43 (551,716) (869,793) 105截至2023年12月31日止年度綜合現金流量表明發集團（國際）有限公司截至12月31日止年度2023年2022年附註人民幣千元人民幣千元匯率變動對現金的影響16,783 (219,485) 現金及現金等價物的減少淨額(1,096,212) (790,504)年初現金及現金等價物2,875,4123,665,916 年末現金及現金等價物1,779,2002,875,412 於12月31日的現金及現金等價物，即以下各項：現金及現金等價物171,779,2002,875,412 106截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告1一般資料明發集團（國際）有限公司（「本公司」）於2007年11月27日根據開曼群島法例第22章公司法（1961年第三號法例，經綜合及修訂）在開曼群島註冊成立為獲豁免有限公司。

註冊辦事處為Vistra (Cayman) Limited，地址為P.O. Box 31119 Grand Pavilion, Hibiscus Way,802 West Bay Road, Grand Cayman, KY1-1205, Cayman Islands。

本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）主要在中華人民共和國（「中國」）從事物業發展、物業投資及酒店經營業務。

本公司股份於2009年11月13日起在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。

其直接及最終控股公司為銀誠有限公司（於英屬處女群島註冊成立）。

除另有指明外，綜合財務報表以人民幣千元（「人民幣千元」）為呈列單位。

2重大會計政策資料(a)編製基準編製綜合財務報表所應用之主要會計政策載於下文。

除另有指明外，此等政策在兩個呈列年度內貫徹應用。

綜合財務報表乃按照香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之所有適用香港財務報告準則（「香港財務報告準則」），依據歷史成本常規法編製，惟投資物業的重估及其他金融資產以公允值列賬。

編製符合香港財務報告準則之財務報表時需使用若干關鍵會計估算，亦要求管理層於應用本集團之會計政策時行使其判斷。

(i)採納新訂或經修訂香港財務報告準則於本年度，本集團於編製綜合財務報表時，已首次應用香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之下列新訂或經修訂香港財務報告準則，該等新訂及經修訂本於2023年1月1日或之後開始之年度期間強制生效：保險合約（香港財務報告準則第17號）；國際稅收改革—支柱二立法模板（香港會計準則第12號（修訂本））；會計政策披露（香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號（修訂本））；會計估計之定義（香港會計準則第8號（修訂本））；及與單一交易產生之資產及負債有關之遞延稅項（香港會計準則第12號（修訂本））。

除下文所披露者外，本年度應用新訂或經修訂香港財務報告準則對該等綜合財務報表所呈報之金額及╱或所載之披露並無任何重大影響。

107截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(a)編製基準（續）(i)採納新訂或經修訂香港財務報告準則（續）應用香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號（修訂本）會計政策的披露的影響本集團於本年度首次應用該等修訂。

香港會計準則第1號財務報表的呈列經修訂以「重大會計政策資料」取代「主要會計政策」一詞的所有情況。

倘連同實體財務報表內其他資料一併考慮，會計政策資料可以合理預期會影響通用財務報表的主要使用者根據該等財務報表所作出的決定，則該會計政策資料屬重大。

該等修訂亦澄清，即使涉及款項並不重大，但基於相關交易性質、其他事項或情況，會計政策資料仍可屬重大。

然而，並非所有與重大交易、其他事項或情況有關的會計政策資料本身即屬重大。

倘一間實體選擇披露非重大會計政策資料，有關資料不得掩蓋重大會計政策資料。

香港財務報告準則實務報告第2號作出重大性判斷（「實務報告」）亦經修訂，以說明一間實體如何將「四步法評估重大性流程」應用於會計政策披露及判斷有關一項會計政策的資料對其財務報表是否屬重大。

實務報告已增加指導意見及實例。

應用該等修訂並無對本集團的財務狀況及表現產生重大影響，但影響了綜合財務報表附註2(b)至2(u)所載本集團會計政策的披露。

(ii)已頒佈但尚未生效之經修訂香港財務報告準則以下已頒佈的經修訂香港財務報告準則可能與本集團之綜合財務報表有關，但尚未生效，本集團亦無提早採納。

本集團目前擬於該等準則生效之日應用該等變動。

售後租回之租賃負債（香港財務報告準則第16號（修訂本））1；負債分類為流動或非流動及香港詮釋第5號（經修改）之相關修訂（香港會計準則第1號（修訂本））1；具契諾之非流動負債（香港會計準則第1號（修訂本））1；供應商融資安排（香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號（修訂本））1；缺乏可兌換性（香港會計準則第21號（修訂本））2；及在投資者及其聯營公司或合營企業之間出售或繳出之資產（香港財務報告準則第10號及香港會計準則第28號（修訂本））31於2024年1月1日或之後開始的年度期間生效2於2025年1月1日或之後開始的年度期間生效3於待定日期或之後開始的年度期間生效董事現正評估應用該修訂本將對本集團之綜合財務報表造成的影響。

108截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(b)綜合賬目(i)附屬公司附屬公司為本公司可行使控制權的投資對象。

下列三個元素全部滿足時，本公司控制投資對象：(i)有權控制投資對象；(ii)承受或擁有投資對象可變回報的風險或權利；及(iii)能夠利用其權力影響該等可變回報。

當有事實及情況顯示任何該等控制元素可能有變，則須重新評估控制權。

於本公司財務狀況表內，於附屬公司的投資按成本減去減值虧損（如有）列賬。

附屬公司的業績由本公司按已收及應收股息基準入賬。

(ii)業務合併及綜合基準綜合財務報表包括本公司及其附屬公司（「本集團」）的財務報表。

集團內公司間交易及結餘連同未變現溢利於編製綜合財務報表時全數對銷。

未變現虧損亦會對銷，除非有關交易顯示已轉讓資產出現減值，在此情況下，虧損於損益確認。

於年內收購或出售的附屬公司的業績，乃由收購日期起或截至出售日期止（視乎適用情況而定）計入綜合損益表或綜合其他全面收益表。

如有必要，則調整附屬公司的財務報表以使其會計政策與本集團其他成員公司的會計政策一致。

在所收購的活動及資產符合業務定義且控制權轉移至本集團時，本集團使用收購法將業務合併入賬。

釐定特定活動及資產是否為一項業務時，本集團評估所收購的資產及活動是否最少包括一項輸入值及實質性過程以及所收購的資產是否能生產產出。

109截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(b)綜合賬目（續）(ii)業務合併及綜合基準（續）收購成本按所轉讓資產、所產生的負債及本集團（作為收購方）所發行的股本權益於收購日的公允值總和計量。

所收購的可識別資產及所承擔負債主要按收購日期的公允值計量。

本集團先前所持被收購方的股本權益按收購日期的公允值重新計量，產生的收益或虧損則於損益內確認。

本集團或可選擇以逐筆交易的基準，按公允值或被收購方可識別的資產淨值的適當份額計量代表目前於附屬公司擁有權權益的非控股權益。

所有其他非控股權益乃以公允值計量，惟香港財務報告準則規定的其他計量基準則除外。

收購產生的相關費用以開支列賬，惟發行股本工具所產生的費用從權益扣除。

收購後，代表目前於附屬公司擁有權權益的非控股權益的賬面值為該等權益於初步確認時的金額另加有關非控股權益應佔的其後權益變動。

非控股權益於綜合財務狀況表內的權益呈列，獨立於本公司擁有人應佔的權益。

損益及其他全面收益的各組成部分歸屬於本公司擁有人及非控股權益。

即使全面收益總額歸屬予該等非控股權益會導致非控股權益出現虧絀結餘，仍須歸屬。

倘本集團喪失對附屬公司的控制權，則出售產生的收益或虧損乃根據(i)已收代價公允值與任何保留權益公允值的總額及(ii)該附屬公司的資產（包括商譽）及負債以及任何非控股權益的過往賬面值兩者間的差額計算。

以往於其他全面收益確認有關該附屬公司的金額按與假設已出售相關資產或負債的相同方式入賬。

110截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(c)聯營公司聯營公司為本集團對其擁有重大影響力的實體，而非附屬公司或合營安排。

重大影響力指有權力參與投資對象的財務及經營決策，但並非對該等政策擁有控制或共同控制權。

聯營公司乃採用權益法入賬，據此聯營公司按成本初始確認，此後其賬面值於聯營公司的資產淨值內調整以反映本集團應佔收購後變動，惟超過本集團於聯營公司的權益的虧損不會確認，除非有責任彌補該等虧損。

本集團與其聯營公司之間的交易產生的溢利及虧損僅於不相關投資人於聯營公司擁有權益時方才確認。

該等交易產生的投資人分佔聯營公司溢利及虧損與聯營公司的賬面值對銷。

倘未變現虧損證明資產轉移的減值，則即時於損益確認。

聯營公司已付任何溢價高於已收購本集團應佔可識別資產、負債及或然負債的公允值撥充資本，計入聯營公司的賬面值。

倘本集團所佔可識別資產及負債於重新評估後之公允值淨額高於投資成本，則會即時在損益確認。

倘有客觀證據顯示於聯營公司的投資出現減值，則投資賬面值以與其他非金融資產一致的方式進行減值測試。

111截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(d)合營安排當有合約安排賦予本集團及至少一名其他訂約方對合營安排之相關活動之共同控制權時，則本集團為安排之訂約方。

共同控制權乃根據與附屬公司控制權之相同原則予以評估。

本集團將其於合營安排之權益分類為：合營企業：本集團僅對合營安排的資產淨值擁有權利；或合營業務：本集團對合營安排的資產及負債擁有權利。

評估於合營安排之權益之分類時，本集團會考慮：合營安排之架構；透過獨立工具組織之合營安排之法定形式；合營安排協議之合約條款；及任何其他事實及情況（包括任何其他合約安排）。

本集團以與對聯營公司之投資相同的方式將於合營企業之權益入賬（即使用權益法—見附註2(c)）。

本集團透過確認其根據合約所賦予之權利及義務而應佔的資產、負債、收益及開支對於合營業務之權益入賬。

(e)分部報告經營分部的報告形式與提供予主要營運決策人的內部報告形式一致。

主要營運決策人被視為作出戰略決策的指導委員會，負責將資源分配至各經營分部及評核其表現。

112截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(f)外幣換算功能及呈列貨幣本集團實體各自的財務報表所載項目乃按該實體營運所在的主要經濟環境的貨幣（「功能貨幣」）計量。

綜合財務報表則以本公司的功能及呈列貨幣人民幣（「人民幣」）呈列。

(g)物業、廠房及設備物業、廠房及設備以歷史成本減累積折舊及減值虧損列賬。

歷史成本包括收購項目直接應佔的開支。

樓宇包括酒店樓宇及自用樓宇。

物業、廠房及設備（建設中資產除外）按直線法分攤成本減餘值於估計可使用年期計算折舊如下：樓宇20至40年及土地租賃年期（取較短者）機器5至20年傢俬及設備5年汽車5年樓宇裝修5至15年及土地租賃年期（取較短者）資產餘值及可使用年期會於各報告期末審閱，並在適當時作出調整。

倘資產的賬面值超過其估計可收回金額，則資產的賬面值會即時撇減至其可收回金額。

出售收益及虧損以所得款項與賬面值相比計算，並於綜合損益表內列賬。

(h)建設中資產建設中資產以歷史成本減減值虧損列賬。

歷史成本包括與資產發展直接相關的開支，其中包括於發展期間產生的建築成本、土地使用權攤銷、借款成本及專業費用。

完工後，資產會轉撥至物業、廠房及設備內的樓宇，或其他非流動資產。

建設中資產概無計提折舊。

倘建設中資產的賬面值高於其估計可收回金額，則會即時撇減至其可收回金額。

113截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(i)投資物業本集團為獲得長期租金收益或資本升值或同時獲得兩者而持有但並不佔用的物業，分類為投資物業。

投資物業包括本集團根據經營租賃持有的土地及擁有的樓宇。

根據經營租賃持有的土地如能符合投資物業其他定義，則分類為投資物業及入賬。

經營租賃視為融資租賃入賬。

目前正在建造或發展以供日後用作投資物業的物業分類為投資物業，按公允值列賬。

倘無法可靠地釐定公允值，則建設中投資物業於公允值可以釐定或工程完工前（以較早者為準）將以成本計量。

物業於該日的公允值與當時賬面值之間的任何差額均在綜合損益表中確認。

投資物業初步按其成本（包括相關交易成本）計量。

經初步確認後，投資物業按公允值入賬。

公允值以交投活躍市場的價格為基礎，並於需要時就特定資產的性質、地點或狀況的任何差異作出調整。

倘無法獲得此項資料，本集團會採用其他估值方法，例如收益法或折現現金流量預測。

該等估值於各報告期末由外聘估值師進行。

現正重建以持續用作投資物業，或其市場活躍程度下降的投資物業繼續按公允值計量。

投資物業的公允值可根據當時市況，反映（其中包括）現有租賃的租金收入及來自未來租賃的租金收入的假設。

僅當與項目相關的未來經濟利益可能會流入本集團，而且能夠可靠計量項目成本時，其後開支方會於資產的賬面值扣除。

所有其他維修及保養成本於其產生的財政期間在綜合損益表中支銷。

投資物業的公允值變動於綜合損益表中確認。

就將發展中物業或持有作銷售的已完成物業轉撥至投資物業而言，物業於該日的公允值與其當時賬面值間的任何差額均於綜合損益表內確認。

114截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(j)於附屬公司、聯營公司、合營企業、共同經營的投資及非金融資產的減值沒有確定使用年期或尚未可供使用的資產毋須攤銷，但須每年進行減值測試。

當有事件出現或情況改變顯示賬面值可能無法收回，資產會進行減值檢討。

減值虧損按資產的賬面值超出其可收回金額的差額確認。

可收回金額為資產的公允值減出售成本與使用價值兩者中的較高者。

為評估減值，資產將列入可獨立識別現金流量（現金產生單位）的最低層次組合。

除商譽外的非金融資產出現減值時，於每個報告日期就可能撥回的減值進行檢討。

(k)發展中物業發展中物業按成本與可變現淨值兩者中的較低者入賬。

可變現淨值考慮到預期將予變現的最終價格、估計完工成本及銷售所需成本。

物業的發展成本包括於發展期間產生的建築成本、土地使用權成本、借款成本及專業費用。

完工後，有關物業會轉撥至持有作銷售的已完成物業。

物業建設期間的土地使用權攤銷資本化為發展中物業的成本。

物業動工前及工程完成後期間的攤銷在綜合損益表支銷。

發展中物業分類為流動資產，惟有關物業發展項目的施工期預期超過正常營運週期則除外。

(l)持有作銷售的已完成物業持有作銷售的已完成物業按成本與可變現淨值兩者中的較低者入賬。

成本包括未出售物業應佔的發展成本。

可變現淨值參考在日常業務過程中已售物業的銷售所得款項，或按管理層根據當時市況所作的估計及銷售所需成本而釐定。

115截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(m)金融工具(i)金融資產金融資產（並無重大融資成分的貿易應收賬款除外）首次按公允值加上（如相關項目並非以公允值計入損益（「以公允值計入損益」））與其收購或發行直接相關的交易成本計量。

並無重大融資成分的貿易應收款項首次按交易價格計量。

所有按常規方式買賣金融資產均於交易日（即本集團承諾買賣該資產之日）確認。

按常規方式買賣乃指按照有關市場規則或慣例通常在設定的時限內交付資產的金融資產買賣。

附帶嵌入衍生工具的金融資產於釐定其現金流量是否純粹為支付本金及利息時以整體作出考慮。

債務工具債務工具的其後計量視乎本集團管理資產的業務模式以及資產的現金流量特徵而定。

本集團將其債務工具分為以下三種計量類別：攤銷成本：為收取合約現金流量而持有，且其現金流量純粹為支付本金及利息的資產按攤銷成本計量。

按攤銷成本計量的金融資產其後使用實際利率法計量。

利息收入、匯兌收益及虧損以及減值於損益中確認。

有關取消確認的任何收益於損益中確認。

以公允值計入其他全面收益（「以公允值計入其他全面收益」）：為收取合約現金流量及出售金融資產而持有，且資產的現金流量純粹為支付本金及利息的資產以公允值計入其他全面收益。

以公允值計入其他全面收益的債務投資其後按公允值計量。

使用實際利率法計算的利息收入、匯兌收益及虧損以及減值於損益中確認。

其他收益及虧損淨額於其他全面收益中確認。

於其他全面收益累計的收益及虧損在取消確認時重新分類至損益。

股本工具於首次確認並非持作買賣用途的股本投資時，本集團不可撤回地選擇於其他全面收益中呈列投資公允值的後續變動。

該選擇乃按投資逐項作出。

以公允值計入其他全面收益的權益投資按公允值計量。

股息收入於損益確認，惟股息收入清楚屬於投資的部分成本則除外。

其他收益及虧損淨額於其他全面收益確認，且不會重新分類至損益。

所有其他股本工具分類為以公允值計入損益，其中公允值、股息及利息收入的變動於損益內確認。

116截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(m)金融工具（續）(ii)金融資產減值虧損本集團就貿易應收賬款及按攤銷成本計量的金融資產確認預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）撥備。

預期信貸虧損乃按以下任一基準計量：(1)12個月預期信貸虧損：指報告日期後12個月內發生可能違約事件而產生的預期信貸虧損；及(2)全期預期信貸虧損：指金融工具預期賬齡內發生所有可能違約事件而產生的預期信貸虧損。

於估計預期信貸虧損時所考慮的最長期間為本集團面臨信貸風險的最長合約期間。

預期信貸虧損乃信貸虧損的概率加權估計。

信貸虧損乃按根據合約應付本集團的所有合約現金流量與本集團預期收取的現金流量之間的差額計量。

不足差額按資產原實際利率的相若金額折現。

本集團已選擇使用香港財務報告準則第9號簡化法計量貿易應收賬款的虧損撥備，並已根據賬齡預期信貸虧損計算預期信貸虧損。

本集團已設立基於本集團過往信貸虧損經驗的撥備矩陣，並按有關債務人的特定前瞻性因素及經濟環境調整。

其他債務金融資產的預期信貸虧損根據12個月預期信貸虧損得出。

然而，自發生以來信貸風險顯著增加時，撥備將以全期預期信貸虧損為基準。

於釐定金融資產信貸風險是否自初步確認以來大幅增加及估計預期信貸虧損時，本集團在避免不當成本或努力的前提下考慮相關可得的合理可靠資料，包括根據本集團過往經驗及已知信貸評估得出的定量及定性資料分析，以及前瞻性資料。

本集團假設，倘一項金融資產逾期超過30日，則其信貸風險會大幅增加，除非本集團有合理且可供支持的資料表示金融資產信貸風險並無大幅上升。

本集團於下列情況下將金融資產視為信用減值：(1)借款人不大可能在本集團對如變現抵押（如持有）等行為無追索權的情況下向本集團悉數支付其信貸義務；或(2)該金融資產逾期超過90日，除非本集團有合理及有理據支持的資料證明較寬鬆的違約標準更為適用，則另當別論。

信貸減值金融資產的利息收入按金融資產攤銷成本（即賬面總值減虧損撥備）計算。

非信貸減值金融資產的利息收入按賬面總值計算。

117截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(m)金融工具（續）(iii)撇銷政策當有資料顯示交易對手陷入嚴重財務困難，且並無實際收回的可能之時（例如交易對手已被清盤或已進入破產程序），或就貿易應收賬款而言，如款項過期超過兩年（以較早發生者為準），本集團會撇銷金融資產。

已撇銷的金融資產仍可根據本集團的收回程序實施強制執行，在適當情況下考慮法律意見。

撇銷構成終止確認事項。

任何後續收回款項於損益中確認。

(iv)金融負債本集團將按攤銷成本計量之金融負債分類。

按攤銷成本計量之金融負債最初按公允值扣除直接應佔之交易成本後確認。

按攤銷成本計量之金融負債按攤銷成本計量之金融負債包括貿易及其他應付賬款、借款、應付關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項，隨後使用實際利率法按攤銷成本計量。

相關利息開支在損益中確認。

當負債解除確認時，以及在攤銷過程中，收益或虧損在損益中確認。

(v)實際利率法實際利率法乃計算金融資產或金融負債攤銷成本及按有關期間攤分利息收入或利息開支的方法。

實際利率乃按金融資產或負債的預期使用年期或較短期間（倘適用），將估計日後現金收入或支出準確折現的利率。

(vi)取消確認本集團在與金融資產有關的未來現金流量合約權利屆滿或金融資產已轉讓且該轉讓符合香港財務報告準則第9號的取消確認標準時，取消確認金融資產。

有關合約的指定責任獲解除、註銷或到期，則取消確認金融負債。

118截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(n)現金及現金等價物現金及現金等價物包括手頭及銀行現金以及銀行活期存款，並與銀行透支一同納入綜合現金流量表中。

於綜合財務狀況表，銀行透支乃於流動負債內列作借款。

現金及現金等價物不包括受限制現金。

(o)即期及遞延所得稅本期間的稅項開支包括即期及遞延稅項。

稅項於綜合損益表確認，但與於其他全面收益或直接於權益確認的項目有關者除外，在此情況下，稅項亦分別於其他全面收益或直接於權益確認。

即期所得稅支出按本公司及其附屬公司╱聯營公司╱合營企業營運及產生應課稅收入所在國家於報告期末頒佈或實質頒佈的稅法為基準計算。

管理層根據適用稅務規例詮釋所規限的情況定期評估報稅表的狀況，並在適用情況下根據預期須向稅務機關支付的稅款計提撥備。

遞延所得稅按資產與負債的稅基與其賬面值的暫時性差額於綜合財務報表內以負債法確認。

然而，倘首次確認商譽時產生遞延稅項負債，則不會確認遞延稅項負債，而倘於業務合併以外的交易中因初步確認資產或負債產生遞延所得稅，而在進行有關交易的當時並不影響會計利潤或虧損或應課稅利潤或虧損，則不會將遞延所得稅入賬。

遞延所得稅按於報告期末前已頒佈或實質頒佈的稅率（及稅法）釐定，並預期於相關遞延所得稅資產變現或遞延所得稅負債獲清償時適用。

遞延所得稅資產於未來可能出現應課稅利潤可用以抵銷暫時性差額時確認。

遞延所得稅於附屬公司、聯營公司及合營企業的投資產生暫時性差額時計提撥備，惟遞延所得稅負債撥回暫時性差額的時間由本集團控制及於可見將來可能不會撥回該暫時性差額則除外。

倘有可合法強制執行的權利抵銷當期稅項資產與當期稅項負債，且遞延所得稅資產及負債關於同一徵稅機關就應課稅實體或不同應課稅實體徵收的所得稅（當中有意按淨額基準清償結餘），則會抵銷遞延所得稅資產及負債。

119截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(o)即期及遞延所得稅（續）就計量遞延所得稅而言，採用公允值模式計量的投資物業之賬面值乃假設通過銷售全數收回，除非該假設被推翻則除外。

當投資物業可予折舊及於一種業務模式（其業務目標是隨時間消耗而非透過銷售投資物業所包含的絕大部分經濟利益）內持有時，有關假設會被推翻，惟永久業權土地除外，其經常被假設全數通過出售收回。

(p)僱員福利(i)僱員應享假期僱員的年假權利在僱員享有有關假期時確認。

本集團就截至報告期末止僱員已提供服務而產生的年假估計負債作出撥備。

僱員的病假及產假權利不作確認，直至僱員正式休假為止。

(ii)退休福利根據中國的條例和法規，本集團的中國僱員參與由中國有關省市政府營辦的若干定額供款退休福利計劃。

據此，本集團和中國僱員須每月按僱員薪金百分比向這些計劃作出供款。

省市政府承諾承擔根據上述計劃應付所有現有及日後退休中國僱員退休福利的責任。

本集團除退休福利計劃每月供款外，並無其他有關支付僱員退休及其他退休後福利的責任。

該等計劃的資產由中國政府管理的獨立行政基金持有，並與本集團的資產分開持有。

本集團對定額供款退休計劃的供款於產生時列作開支。

(q)撥備及或然負債倘本集團因過往事件須承擔現有法定或推定責任，而履行該責任時很有可能導致資源流出，且該金額已作出可靠估計，則會確認撥備，不會就日後經營虧損確認撥備。

倘有多項類似責任，則履行責任時引致資源流出的可能性乃考慮整體責任的類別後釐定。

即使相同責任類別中任何一個項目引致資源流出的可能性不大，仍會確認撥備。

120截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(q)撥備及或然負債（續）撥備按反映貨幣時值及有關責任特定風險的現有市場評估的除稅前方式，以預期履行責任所需開支的現值計量。

因時間流逝產生的撥備增加確認為利息開支。

或然負債為就過往事件可能產生的責任，其存在僅視乎一項或多項不確定且本集團不能完全控制的未來事件有否發生而定，亦可能是因不可能導致經濟資源流出或責任涉及的金額不能可靠計量，令過往事件不能確認所產生的現有責任。

或然負債不會確認，但會於綜合財務報表附註中披露。

倘出現流出的可能性有變而有可能流出，則會將或然負債確認為撥備。

(r)收入確認客戶合約收入於貨品或服務的控制權轉移至客戶時確認，其金額反映本集團預期就交換該等貨品或服務而有權獲得的代價，不包括代表第三方收取的金額。

收入不包括增值稅或其他銷售稅，並扣除任何貿易折扣。

貨品或服務的控制權是在一段時間內還是某一時點轉移，取決於合約條款與適用於合約的法律規定。

倘本集團在履約過程中滿足下列條件時，商品或服務的控制權於一段時間內轉移：客戶同時收到且消耗所有利益；本集團履約時創建或強化由客戶控制的資產；或沒有產生對本集團有替代用途的資產，且本集團可強制執行其權利以收回累計至今已完成履約部分的款項。

(i)銷售物業於日常業務過程中在中國境內銷售發展作出售物業的收入於已竣工物業的控制權轉移至客戶（即客戶取得已竣工物業的控制權），而本集團擁有現時權利收取付款及可能收取代價之時間點確認。

概無收入於一段時間確認，因為合約並未給予本集團可強制執行權利以收回至今已完成履約部分的款項。

就確認收益日期前所售出物業收取的按金及分期款項乃於綜合財務狀況表內合約負債項下列賬。

通常僅有一項履約義務，而代價包括不可變金額。

121截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(r)收入確認（續）(ii)租金收入來自經營租賃的物業租金收入以直線法按租約年期確認。

超過實際發生金額的承諾租金收入於能合理確保收取有關應收款項時確認。

(iii)酒店經營收入酒店房間租金及餐飲銷售的收入於提供相關服務的期間隨時間確認。

(iv)物業管理服務收入物業管理服務產生的收入於提供服務的會計期間內隨時間確認。

如合約涉及多項服務的銷售，則交易價格將根據其相對獨立銷售價格分配至各項履約義務。

如獨立銷售價格不可直接觀察，則根據預期成本加利潤或經調整市場評估方法進行估計，視乎可獲取的可觀察資料而定。

(v)合約負債合約負債指本集團因已自客戶收取代價（或到期收取的代價），而須向客戶轉讓服務之責任。

(vi)合約成本取得合約的增量成本為本集團就取得客戶合約而產生且倘未能取得合約則不會產生的成本。

倘本集團預期將收回該等成本，則確認該等成本（主要為銷售佣金）為資產。

所確認的資產其後按與合約成本有關的貨品或服務轉移至客戶一致的系統基準於損益攤銷。

該資產須進行減值評估。

(s)政府補助政府補助於能合理確定將會收取補助而本集團符合所有相關條件時，按公允值確認。

有關成本的政府補助均會於與符合擬補償成本所需期間作遞延並確認為收入。

有關購置物業、廠房及設備的政府補助列作非流動負債的遞延政府補助。

122截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(t)本集團作為承租人所有租賃（不論為經營租賃或融資租賃）須於財務狀況表資本化為使用權資產及租賃負債，惟存在會計政策讓實體選擇不將(i)屬短期租賃的租賃及╱或(ii)相關資產為低價值的租賃進行資本化。

本集團已選擇不就低價值資產以及於開始日期租賃期少於12個月的租賃確認使用權資產及租賃負債。

與該等租賃相關的租賃付款已於租賃期內按直線法支銷。

(i)使用權資產使用權資產初步按成本確認並將包括：(i)初步計量租賃負債的金額（見下文有關租賃負債入賬的會計政策）；(ii)於開始日期或之前作出的任何租賃付款減已收取的任何租賃獎勵；(iii)承租人產生的任何初步直接成本；及(iv)承租人根據租賃條款及條件規定的情況下分解及移除相關資產時將產生的估計成本，除非該等成本乃為生產存貨而產生則除外。

除符合投資物業定義的使用權資產或屬本集團應用重估模型的物業、廠房或設備外，本集團採用成本模式計量使用權。

根據成本模式，本集團按成本減任何累計折舊及任何減值虧損計量使用權資產，並就租賃負債的任何重新計量作出調整。

本集團根據香港會計準則第40號將持有作出租或土地升值用途的租賃土地及樓宇入賬，並以公允值列賬。

本集團根據香港會計準則第16號將持有作自用的租賃土地及樓宇入賬，並以已折舊成本列賬。

123截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司2重大會計政策資料（續）(t)本集團作為承租人（續）(i)使用權資產（續）使用權資產於租期或下述資產的估計可用年期（以較短者為準）內按直線法折舊：租賃土地40至70年物業20至40年(ii)租賃負債租賃負債應按並非於租賃開始日期支付之租賃付款的現值確認。

租賃付款採用租賃暗含的利率折現（倘該利率可輕易釐定）。

倘該利率無法輕易釐定，本集團會採用本集團的增量借款利率。

下列並非於租賃開始日期支付的租賃期內就使用相關資產權利支付的款項被視為租賃付款：(i)固定租賃付款減任何應收租賃優惠；(ii)初步按開始日期之指數或利率計量的浮動租賃付款（取決於指數或利率）；(iii)承租人根據剩餘價值擔保預期將支付的款項；(iv)倘承租人合理確定行使購買選擇權，該選擇權的行使價；及(v)倘租賃期反映承租人行使選擇權終止租賃，終止租賃的罰款付款。

於開始日期後，本集團透過下列方式計量租賃負債：(i)增加賬面值以反映租賃負債的利息；(ii)減少賬面值以反映作出的租賃付款；及(iii)重新計量賬面值以反映任何重估或租賃修改，或以反映經修訂的實質固定租賃付款。

(iii)本集團作為出租人本集團出租其部分投資物業予若干租戶。

經營租賃所得租金收入於有關租期內以直線法於損益中確認。

協商及安排所產生之初步直接成本乃加至租賃資產之賬面值，並於租期內以直線法確認為開支。

124截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告2重大會計政策資料（續）(u)關連方(a)倘屬以下人士，即該人士或該人士家庭近親成員與本集團有關連：(i)控制或共同控制本公司；(ii)對本公司有重大影響；或(iii)為本公司或本公司母公司的主要管理層成員。

(b)倘符合下列任何條件，即實體與本集團有關連：(i)該實體與本公司屬同一集團之成員公司（即各母公司、附屬公司及同系附屬公司彼此間有關連）。

(ii)一家實體為另一實體的聯營公司或合營企業（或另一實體為成員公司之集團旗下成員公司之聯營公司或合營企業）。

(iii)兩家實體均為同一第三方的合營企業。

(iv)一家實體為第三方實體的合營企業，而另一實體為該第三方實體的聯營公司。

(v)實體為本集團或與本集團有關連之實體就僱員利益設立的離職福利計劃。

(vi)實體受第(a)條所識別人士控制或受共同控制。

(vii)於第(a)(i)條所識別人士對實體有重大影響力或屬該實體（或該實體的母公司）主要管理層成員。

(viii)該實體（或集團（而該實體為當中成員）內任何成員公司）向本公司或本公司之母公司提供主要管理人事服務。

某人士的近親指預期可影響該人士與實體進行買賣或於買賣時受該人士影響的有關家庭成員，包括(i)該人士的子女及配偶或家庭伴侶；(ii)該人士的配偶或家庭伴侶的子女；及(iii)該人士或該人士的配偶或家庭伴侶的受供養人。

125截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理本集團的業務面臨多種財務風險：市場風險（包括匯兌、現金流量及公允值利率風險）、信貸風險及流動資金風險。

本集團的整體風險管理計劃重點關注金融市場的不可預見性，並致力盡量降低對本集團財務表現的潛在不利影響。

(a)市場風險(i)外匯風險本集團的業務主要以人民幣計值，惟收取的若干銷售所得款項及若干資金以其他外幣（主要是港元（「港元」）及美元（「美元」））計值。

本公司及其大部份附屬公司的功能貨幣為人民幣，因此若干以外幣計值的銀行結餘、與關連方的往來結餘及借款須於各報告日期換算。

人民幣兌外幣的匯率波動將影響本集團的經營業績。

本集團並未訂立任何遠期外匯合同，藉以對沖所面臨的外匯風險。

本集團於報告日期以外幣計值的非衍生貨幣資產及貨幣負債賬面值如下：資產負債2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 美元12,31212,3021,557,7221,366,275港元33,24617,503882,5811,189,627 126截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(a)市場風險（續）(i)外匯風險（續）下表列示因本集團於報告期末承受重大風險之匯率合理可能變動而對本集團之除所得稅後虧損╱溢利造成之概約變動。

敏感度分析包括集團公司間之結餘，而該等結餘乃以貸款人或借款人之功能貨幣以外之貨幣計值。

下文正數顯示當人民幣兌有關貨幣升值時年內虧損╱利潤及其他權益增加╱減少。

當人民幣兌有關貨幣貶值時，將對年度虧損╱利潤及其他權益造成相等及相反影響，而以下結餘將為負數。

人民幣上升除所得稅後虧損增加人民幣千元於2023年12月31日美元5% 64,521港元5% 35,460人民幣上升除所得稅後溢利增加人民幣千元於2022年12月31日美元5% 67,617港元5% 55,093敏感度分析已假設匯率變動於報告期末已經發生，並已應用於各集團實體；當日存在之衍生及非衍生金融工具之貨幣風險；及所有其他變數（尤其是利率）維持不變而釐定。

列出之變動指管理層對匯率於期內直至下一個年度報告日期合理可能變動之評估。

上表呈列之分析結果總結各集團實體以相關功能貨幣計量之年度業績，就呈列目的按報告期末之適用匯率換算為人民幣之影響。

有關分析乃以與2022年相同之基準進行。

127截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(a)市場風險（續）(ii)現金流量及公允值利率風險本集團的收入及經營現金流量幾乎不受市場利率變動的影響。

除銀行存款（附註17）、借款（附註22）、預付若干其他方的墊款（附註14）及應收非控股權益款項（附註16）外，本集團並無其他重大附息資產。

本集團面臨的利率變動風險主要源自其借款。

浮息借款使本集團面臨現金流量利率風險。

定息借款使本集團面臨公允值利率風險。

本集團並未對沖其現金流量及公允值利率風險。

借款的利率及還款期於附註22披露。

由於預期利率不會發生重大變動，故管理層預計利率變動將不會對附息資產造成重大影響。

於2023年12月31日，如以浮息計算的借款的利率上升╱下跌10個基點，但所有其他變數保持不變，則年度扣除稅項後虧損將會上升╱下跌人民幣1,328,000元。

於2022年12月31日，如以浮息計算的借款的利率上升╱下跌10個基點，但所有其他變數保持不變，則年度扣除稅項後虧損將會下跌╱上升人民幣1,359,000元。

(b)信貸風險本集團並無高度集中信貸風險。

綜合財務狀況表中所列的受限制現金、現金及現金等價物、貿易及其他應收賬款、應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項的賬面值為本集團的金融資產所面臨的最高信貸風險。

就按揭貸款向客戶提供的財務擔保的信貸風險有限，因為倘客戶無法償還按揭貸款，有關物業可於市場上重售。

受限制現金、現金及現金等價物限於高信貸質素的金融機構。

管理層預期，不會因該等對手方不履約而引致任何虧損。

本集團已制定政策確保將物業銷售予具有適當財務實力及支付適當比例首期付款的買家。

信貸通常授予具有足夠財務實力的主要租戶。

本集團亦設立其他監察程序，以確保採取跟進行動收回逾期債務。

其他應收賬款主要包括向政府機構支付的物業發展按金（該等款項將於發展項目完工後收回），以及為業務合作而墊付予業務夥伴的款項。

本集團密切監控該等按金及墊款，以確保在面臨違約的風險時採取行動收回該等結餘。

一般而言，本集團並無向客戶收取抵押。

128截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）貿易應收賬款本集團應用簡化方法將香港財務報告準則第9號界定的預期信貸虧損入賬，該準則允許使用賬齡預期信貸虧損。

撥備率乃基於具有類似虧損模式的多個客戶分部組別的逾期日數釐定。

該計算反映或然率加權結果、貨幣時值及於報告日期可得的有關過往事項、當前狀況及未來經濟條件預測的合理及可靠資料。

下表列載2023年12月31日有關本集團貿易應收賬款的信貸風險及預期信貸虧損的資料：預期信貸虧損率賬面總值虧損撥備（人民幣千元） （人民幣千元）（附註14） （附註14）逾期90日內27.68% 423,808117,297逾期90日以上及1年內66.28% 130,29286,358逾期1年以上及2年內87.97% 72,01463,352逾期超過2年100% 392,608392,608 1,018,722659,615 下表列載2022年12月31日有關本集團貿易應收賬款的信貸風險及預期信貸虧損的資料：預期信貸虧損率賬面總值虧損撥備（人民幣千元） （人民幣千元）（附註14） （附註14）逾期90日內48.62% 37,54018,252逾期90日以上及1年內51.03% 38,51619,657逾期1年以上及2年內79.18% 114,87790,954逾期超過2年100.00% 385,339385,339 576,272514,202預期虧損率根據過往3年實際虧損經驗計算。

虧損率已作出調整，以反映歷史資料的收集期內的經濟狀況、目前狀況及本集團對應收賬款預期年期的經濟狀況預測的差異。

129截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）貿易應收賬款（續）虧損撥備增加人民幣145,413,000元（2022年：增加人民幣30,133,000元）乃主要由於逾期一年內的貿易應收賬款的賬面總值大幅增加（2022年：逾期超過一年的貿易應收賬款增加）。

貿易應收賬款的減值撥備的變動如下：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日514,202484,069年內確認之減值虧損（附註29） 145,41330,133 於12月31日659,615514,202 130截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）其他應收賬款及按金其他應收賬款賬面總值的重大變動進一步說明如下：其他應收賬款及按金—賬面總值（附註14）12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日274,7701,043,542405,7751,724,087添置851,541 — — 851,541已終止確認的金融資產(248,364) (442,805) (167,231) (858,400)轉撥至全期預期信貸虧損(576,882) 576,882 — —轉撥至信貸減值金融資產— (728,971) 728,971 —於2022年12月31日及2023年1月1日301,065448,648967,5151,717,228添置877,251 — — 877,251已終止確認的金融資產(364,427) (368,249) (262,561) (995,237)轉撥至全期預期信貸虧損(562,261) 562,261 — —轉撥至信貸減值金融資產— (256,279) 256,279 — 於2023年12月31日251,628386,381961,2331,599,242 附註：其他應收賬款及購買土地之按金須作預期信貸虧損評估。

其他應收賬款及按金的減值撥備的變動如下：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日432,400390,800年內確認之減值虧損372,732247,943撥回(256,732) (206,343) 於12月31日548,400432,400 131截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）其他應收賬款及按金（續）其他應收賬款及按金—虧損撥備12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日(43,500) (126,100) (221,200) (390,800)添置(247,943) — — (247,943)撥回39,53256,604110,207206,343轉撥至全期預期信貸虧損198,911 (198,911) — —轉撥至信貸減值金融資產— 181,707 (181,707) —於2022年12月31日及2023年1月1日(53,000) (86,700) (292,700) (432,400)添置(372,732) — — (372,732)撥回74,77147,120134,841256,732轉撥至全期預期信貸虧損284,861 (284,861) — —轉撥至信貸減值金融資產— 255,841 (255,841) — 於2023年12月31日(66,100) (68,600) (413,700) (548,400) 於2023年，虧損撥備增加約人民幣116,000,000元（2022年：增加人民幣41,600,000元），主要乃由於逾期超過一年的應收賬款增加（2022年：逾期超過一年的應收賬款增加）所致。

132截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項於2023年及2022年12月31日，本集團已應用一般方法，分別根據12個月預期信貸虧損、信貸風險大幅增加但並無信貸減值的全期預期信貸虧損，以及已信貸減值的全期預期信貸虧損之基準，按攤銷成本為金融資產計提預期信貸虧損撥備，包括應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益之款項。

下列各表提供有關本集團就應收關連方款項面臨之信貸風險及預期信貸虧損的資料：應收關連方款項—賬面總值（附註15）12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日— 1102,6672,777添置37,743 — — 37,743已終止確認的金融資產— — (5) (5)轉撥至全期預期信貸虧損(33,156) 33,156 — —轉撥至信貸減值金融資產— (110) 110 —於2022年12月31日及2023年1月1日4,58733,1562,77240,515添置302 — — 302已終止確認的金融資產— — (8,485) (8,485)轉撥至全期預期信貸虧損(4,587) 4,587 — —轉撥至信貸減值金融資產— (8,517) 8,517 — 於2023年12月31日30229,2262,80432,332 133截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）應收關連方款項—虧損撥備12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日— — (400) (400)添置(427) (3,377) (296) (4,100)轉撥至信貸減值金融資產— 21 (21) —於2022年12月31日及2023年1月1日(427) (3,356) (717) (4,500)撥回— 979211,000轉撥至全期預期信貸虧損427 (427) — —轉撥至信貸減值金融資產— 28 (28) — 於2023年12月31日— (2,776) (724) (3,500) 134截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）下列各表提供有關本集團就應收合營企業款項及向一家合營企業貸款面臨之信貸風險及預期信貸虧損的資料：應收合營企業款項及向一家合營企業貸款—賬面總值（附註15）12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日— 768,4585,536773,994添置1,685 — — 1,685已終止確認的金融資產— (428,434) — (428,434)於2022年12月31日及2023年1月1日1,685340,0245,536347,245添置36 — — 36轉撥至全期預期信貸虧損(1,721) 1,721 — — 於2023年12月31日— 341,7455,536347,281 135截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）應收合營企業款項及向一家合營企業貸款—虧損撥備12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2021年1月1日、2021年12月31日及2022年1月1日— (500) (3,000) (3,500)撥回— — 100100於2022年12月31日及2023年1月1日— (500) (2,900) (3,400)添置— — (400) (400) 於2023年12月31日— (500) (3,300) (3,800) 136截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）下列各表提供有關本集團就應收聯營公司款項面臨之信貸風險及預期信貸虧損的資料：應收聯營公司款項—賬面總值（附註15）12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日— 197,09947,283244,382添置1,509 — — 1,509轉撥至全期預期信貸虧損(1,509) 1,509 — —轉撥至信貸減值金融資產— (1,509) 1,509 —於2022年12月31日及2023年1月1日及2023年12月31日— 197,09948,792245,891 137截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續） 應收聯營公司款項—虧損撥備12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日— — (25,700) (25,700)添置— — (600) (600)於2022年12月31日及2023年1月1日— — (26,300) (26,300)撥回— — 600600 於2023年12月31日— — (25,700) (25,700) 於2023年12月31日，應收關連方、合營企業、聯營公司款項及向一家合營企業貸款之預期信貸虧損人民幣1,200,000元於損益撥回（附註29）（2022年：人民幣4,600,000元於損益確認）。

138截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）下列各表提供有關本集團就應收非控股權益款項面臨之信貸風險及預期信貸虧損的資料：應收非控股權益款項—賬面總值（附註16）12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日22,000598,572260,012880,584添置908 — — 908轉撥至全期預期信貸虧損(22,908) 22,908 — —轉撥至信貸減值金融資產— (22,000) 22,000 —於2022年12月31日及2023年1月1日— 599,480282,012881,492添置53,000 — — 53,000已終止確認的金融資產— — (62,000) (62,000)轉撥至全期預期信貸虧損(53,000) 53,000 — — 於2023年12月31日— 652,480220,012872,492 139截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(b)信貸風險（續）應收關連方、合營企業、聯營公司及非控股權益款項（續）下列各表提供有關本集團就應收非控股權益款項面臨之信貸風險及預期信貸虧損的資料：應收非控股權益款項—虧損撥備12個月預期信貸虧損全期預期信貸虧損（個別評估）信貸減值金融資產（全期預期信貸虧損）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日(3,497) — (141,463) (144,960)添置— (175) (6,865) (7,040)撥回— — 19,00019,000轉撥至全期預期信貸虧損3,497 (3,497) — —轉撥至信貸減值金融資產— 3,497 (3,497) —於2022年12月31日及2023年1月1日— (175) (132,825) (133,000)添置— (12,267) (12,634) (24,901)撥回— — 29,02129,021 於2023年12月31日— (12,442) (116,438) (128,880) 截至2023年12月31日止年度，應收非控股權益款項之添置及撥回預期信貸虧損分別為人民幣24,901,000元及人民幣29,021,000元（2022年：分別添置人民幣7,040,000元及撥回人民幣19,000,000元）（附註29）於損益確認。

外部評級之信貸風險組合2023年其他應收賬款（附註14）收購土地之按金（附註14）應收非控股權益款項（附註16）應收合營企業款項（附註15）應收聯營公司款項（附註15）應收關連方款項（附註15）人民幣千元賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月 CCC-CC 1,303,97655,51743,638196,111872,492 — 347,281 — 245,891 — 32,030302 2022年其他應收賬款（附註14）收購土地之按金（附註14）應收非控股權益款項（附註16）應收合營企業款項（附註15）應收聯營公司款項（附註15）應收關連方款項（附註15）人民幣千元賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值賬面總值全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月全期12個月CCC-CC 1,373,507300,06542,6561,000881,492 — 345,5601,685245,891 — 35,9284,587 140截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(c)流動資金風險本集團的管理層旨在維持充裕的現金及現金等價物、內部產生的銷售所得款項及透過獲授充足的信貸融資獲取資金，以滿足其物業項目方面的經營需求及承擔。

下表按照於報告期末至合約到期日的餘下期間有關到期組別分析本集團將以淨額基準結算的金融負債。

表中所披露金額為合約未折現現金流量。

1年內或按要求1至2年2至5年5年以上總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2023年12月31日借款578,522523,372781,9271,365,1703,248,991貿易及其他應付賬款（不包括其他應付稅項） 24,231,225 — — — 24,231,225應付關連方、合營企業及聯營公司款項7,408,692 — — — 7,408,692應付非控股權益款項616,284 — — — 616,284向聯營公司提供財務擔保（附註11） 578,561 — — — 578,561向合營安排提供財務擔保（附註12） 451,115 — — — 451,115財務擔保（附註38） 6,962,681 — — — 6,962,681租賃負債（附註27） 4,1862,9792,333 — 9,498 40,831,266526,351784,2601,365,17043,507,047 於2022年12月31日借款299,547235,3201,749,421803,7833,088,071貿易及其他應付賬款（不包括其他應付稅項） 21,081,901 — — — 21,081,901應付關連方、合營企業及聯營公司款項7,966,288 — — — 7,966,288應付非控股權益款項450,220 — — — 450,220向聯營公司提供財務擔保（附註11） 641,514 — — — 641,514向合營安排提供財務擔保（附註12） 85,409 — — — 85,409財務擔保（附註38） 6,338,044 — — — 6,338,044租賃負債（附註27） 5,9183,0643,724 — 12,706 36,868,841238,3841,753,145803,78339,664,153附註：借款利息付款乃根據分別於2023年及2022年12月31日所持有的借款計算，並無考慮未來借款。

按浮動利率計算的利息分別採用2023年及2022年12月31日當日的利率估算。

141截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(d)資本風險管理本集團管理資本的目的為保障本集團能夠繼續以持續經營方式為股東提供回報以及為其他權益持有人帶來利益，並且維持最佳資本結構以減少資金成本。

為維持或調整資本結構，本集團可調整向股東支付股息的金額、向股東退還資本、發行新股份或出售資產以減少債項。

與行業其他公司一樣，本集團根據資本負債比率監察其資本。

資本負債比率按負債淨額除以資本總額計算。

負債淨額按借款總額減去現金及現金等價物及受限制現金總額計算。

資本總額按綜合財務狀況表所示的權益加負債淨額計算。

於2023年及2022年12月31日的資本負債比率如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元借款2,515,1342,640,071減：現金及現金等價物及受限制現金(1,836,489) (2,969,116) 債務淨額678,645 (329,045)權益總額19,015,43719,615,802 資本總額19,694,08219,286,757 資本負債比率3.4%不適用(e)公允值估算下表透過估值方法分析按公允值列賬的金融工具。

已對不同級別作出如下界定：就已識別資產或負債於活躍市場所報價格（未經調整）（第1級別）。

列入第1級別內所報價格以外而就資產或負債屬於可以直接（即價格）或間接（即源於價格）觀察的輸入數據（第2級別）。

並非根據可觀察市場數據的資產或負債的輸入數據（即不可觀察輸入數據）（第3級別）。

142截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(e)公允值估算（續）下表列示於2023年12月31日，本集團按公允值計量的金融資產（附註18）。

有關按公允值計量的投資物業的披露見附註7。

第1級別第2級別第3級別總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元以公允值計入其他全面收益的金融資產— — 27,55027,550 下表列示於2022年12月31日，本集團按公允值計量的金融資產（附註18）。

按公允值計量的投資物業於附註7披露。

第1級別第2級別第3級別總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元以公允值計入其他全面收益的金融資產— — 40,55040,550(i)第1級別金融工具在活躍市場買賣的金融工具的公允值根據報告期末的市場報價列賬。

當報價可即時和定期從交易所、交易商、經紀、業內人士、定價服務者或監管代理獲得，而該等報價代表按公平交易基準進行的實際和常規市場交易時，該市場被視為活躍。

(ii)第2級別金融工具並非於活躍市場買賣的金融工具（如場外交易的衍生金融工具）的公允值採用估值技術釐定。

該等估值技術盡量利用可觀察市場數據（如有），盡量少依賴實體的特定估計。

如計算工具的公允值所需的所有重大輸入數據為可觀察數據，則該工具列入第2級別。

如一項或多項重大輸入數據並非根據可觀察市場數據，則該工具列入第3級別。

143截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司3財務風險管理（續）(e)公允值估算（續）(iii)第3級別金融工具下表列示截至2023年及2022年12月31日止年度第3級別工具的變動：以公允值計入其他全面收益的金融資產2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初結餘40,55040,550 年內退回資本(13,000) —年末結餘27,55040,550 於年末時持有的以公允值計入其他全面收益的金融資產計入損益的年內收益或虧損總額— — (f)按類別劃分的金融工具於12月31日2023年2022年金融資產人民幣千元人民幣千元按攤銷成本計量的金融資產貿易及其他應收賬款1,419,5711,355,207應收關連方、合營企業及聯營公司款項592,504599,451應收非控股權益款項743,612748,492受限制現金57,28993,704現金及現金等價物1,779,2002,875,412 4,592,1765,672,266以公允值計入其他全面收益的金融資產27,55040,550 總計4,619,7265,712,816 144截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告3財務風險管理（續）(f)按類別劃分的金融工具（續）於12月31日2023年2022年金融負債人民幣千元人民幣千元按攤銷成本列賬的金融負債借款2,515,1342,640,071貿易及其他應付賬款（不包括其他應付稅項） 24,231,22521,081,901應付關連方、合營企業及聯營公司款項7,408,6927,966,288應付非控股權益款項616,284450,220 34,771,33532,138,480租賃負債7,75011,284 總計34,779,08532,149,764 4重要會計估計及判斷用於編製綜合財務報表的估計及判斷經予以評估，並基於過往經驗及其他因素而作出，當中包括預期日後在有關情況下相信合理出現的事件。

本集團作出有關未來的估計及假設。

按定義而言，所作的會計估計甚少與有關的實際結果相同。

下文討論可能對下一個財政年度資產與負債的賬面值造成重大影響的估計及假設。

(a)所得稅及遞延稅項本集團須繳付不同司法管轄區的所得稅。

釐定所得稅撥備金額時須作出重大判斷。

目前有多項涉及未能確切釐定最終稅項的交易及計算，尤其本集團是否符合資格採用5%的較低中國預扣稅率，而並非適用於其中國實體的未匯出盈利的10%稅率。

倘該等事宜的最終稅項結果與最初記錄的金額不同，該等差額將影響釐定稅務期間內的所得稅及遞延稅項撥備。

當管理層認為將來可能有應課稅利潤以抵銷暫時性差額或可使用稅項虧損時，有關若干暫時性差額及稅項虧損的遞延稅項資產將予確認。

實際應用結果可能不同。

145截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司4重要會計估計及判斷（續）(b)土地增值稅本集團須繳納中國的土地增值稅。

然而，中國各城市的稅務司法管轄區執行及清償該等稅項各不相同。

因此，在釐定土地增值稅的金額時需作出重大判斷。

本集團根據管理層按對稅務法規及本集團項目所在城市當地稅務機關的最新慣例的瞭解而作出的最佳估計確認其物業項目的土地增值稅。

最終的稅項結果可能與最初記錄的金額不同，而有關差異將會影響已與當地稅務機關落實該等稅項的期間內的所得稅及遞延所得稅撥備。

(c)商譽減值本集團每年測試商譽是否出現任何減值。

現金產生單位的可收回金額以相關資產（主要為物業）的公允值（減銷售成本）及計算出的使用價值兩者的較高者釐定。

此等估值及計算需要使用估計。

(d)投資物業公允值估計本集團投資物業的估值取決於若干需要重大管理層判斷的關鍵假設及估計。

鑒於已使用的重大估計，估值本質上屬主觀，而此等估計的重大變動可能會導致投資物業估值出現重大變動。

公允值的最佳憑證為附有類似租約及其他合約的物業於活躍市場的現行價格。

倘並無該等資料，本集團將按一系列合理的公允值估計釐定有關金額。

作出判斷時，本集團會考慮來自不同途徑的資料，包括：(i)不同性質、狀況或地點（或受不同租約或其他合約規限）的物業在活躍市場的現行價格（可予調整以反映該等差異）；(ii)較不活躍市場的類似物業的近期價格（可予調整以反映自按有關價格進行交易當日以來經濟狀況的任何變動）；及(iii)根據未來現金流量的可靠估計而作出的折現現金流量預測，該預測乃根據任何現有租約及其他合約的條款，以及（如有可能）外在憑證（如相同地點及狀況的類似物業的現行市場租金等）而作出，並採用反映現時市場對現金流量金額及時間的不確定因素評估的折現率計算。

本集團根據獨立專業合資格估值師的估值評估其投資物業的公允值。

投資物業的公允值採用估值技術釐定。

判斷及假設之詳情披露於附註7。

146截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告4重要會計估計及判斷（續）(e)就發展中物業及持有作銷售的已完成物業作出撥備本集團發展中物業及持有作銷售已完成物業的可變現淨值的估計涉及重大判斷，並極為依賴本集團對市場售價及未來完成成本的估計。

本集團根據發展中物業及持有作銷售的已完成物業的變現能力計算的可變現淨值，並按以往經驗考慮完工成本及配合現行市況的銷售淨值以評估該等物業的賬面值。

當出現顯示賬面值可能無法變現的事件或情況改變時則作出撥備。

評估撥備須使用判斷及估計。

(f)衍生及其他金融工具的公允值並非於活躍市場買賣的金融工具的公允值採用估值技術釐定。

本集團利用判斷選取多種方法，並主要根據每個報告期末當時的市況作出假設。

(g)貿易及其他應收賬款估計減值虧損當未能確定未償還債務是否可收回時，本集團確認貿易及其他應收賬款減值虧損撥備。

估計該等撥備會計及多項因素，包括債務的賬齡、借款人的信用度、向具類似信貸風險特徵及市場狀況的借款人收回款項的過往紀錄。

倘預期金額與原先估計有別，差額將影響應收賬款的賬面值及估計有變的期內的減值虧損撥備。

147截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司4重要會計估計及判斷（續）(h)合營企業、聯營公司及其他金融資產投資於2023年12月31日，本集團投資多間合營企業及聯營公司。

有關該等附屬公司、合營企業或聯營公司的分類需要運用判斷。

合營企業投資須獲得本集團及其他投資者的一致同意，或全體董事對若干主要公司事宜的一致決議。

因此，該等公司受共同控制。

故此，該等投資乃分類為本集團的合營企業並採用權益法入賬。

就聯營公司投資而言，本集團有權力參與該等公司的財務及經營決策，但並非對該等政策擁有控制或共同控制權。

因此，本集團對該等公司擁有重大影響力。

故此，該等投資乃分類為本集團的聯營公司並採用權益法入賬。

(i)按公允值列賬的投資物業是否可藉出售收回的前設會否在釐定遞延稅項時被推翻本集團有位於中國並以公允值計量的投資物業。

投資物業指持有以賺取租金或資本增值或同時達成兩者的物業。

考慮香港會計準則第12號所得稅內的前設（按公允值計量的投資物業將通過銷售收回）在釐定遞延稅項時是否被推翻時，本集團在作出判斷時建立若干準則，如投資物業是否在商業模式（其目標為隨時間或通過出售消耗投資物業所內嵌的絕大部分經濟利益）中持有。

該前設僅在有充份憑據的情況下（如過往的交易、未來的計劃，或管理層顯示持有投資物業乃為隨時間消耗絕大部分經濟價值而非出售的意向）方會被推翻。

管理層會在各報告日期就該前設進行持續評估。

(j)其他非流動資產減值內外部資料來源由本集團於各報告期末審閱以評估是否有任何跡象顯示資產可能減值。

倘存在任何該跡象，則估計該資產或其歸屬的現金產單位的可收回金額，以釐定該資產的減值虧損。

事實及情況之改變會影響減值跡象是否存在的結論及導致可收回金額估值的修訂，從而影響未來年度之損益。

於2023年12月31日，物業、廠房及設備、聯營公司、於合營企業的投資及其他金融資產投資及土地使用權預付款項之帳面值分別約為人民幣2,896,624,000元、人民幣1,900,420,000元、人民幣2,459,975,000元、人民幣27,550,000元及人民幣282,554,000元（2022年：人民幣3,168,465,000元、人民幣1,874,406,000元、人民幣2,012,937,000元、人民幣40,550,000元及人民幣271,945元）。

並無計提截至2023年12月31日止年度減值虧損（2022年：無）。

148截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告5收入及分部資料就管理目的而言，本集團根據其產品及服務劃分其業務單位，並有三個須呈報的經營分部：(i)物業發展分部從事房地產開發業務，進一步劃分為商用物業及住宅物業開發業務；(ii)酒店分部從事酒店經營業務；(iii)物業投資及管理分部投資於具有租金收入及╱或潛在資本增值的物業，並向住宅、酒店及商用物業提供管理及保安服務。

其他經營分部（主要包括提供建築服務、投資控股等）因不納入向管理層提供的報告中，故不包括在須呈報的經營分部以內。

該等業務的業績計入「所有其他分部」一欄。

管理層分別監察其業務單位的經營業績，旨在作出有關資源分配及表現評估之決策。

分部表現乃基於經營利潤或虧損進行評估，有關計量方式在若干方面可能與綜合財務報表中的經營利潤或虧損不同。

集團融資（包括融資成本及利息收入）及所得稅乃按集團基準進行管理，不分配至經營分部。

分部間收入於綜合時對銷。

本集團來自外部客戶的收入乃僅源自其在中國的業務，而本集團概無重大非流動資產位於中國境外。

本集團之客戶基礎分散，且2023年及2022年均無個別客戶之交易額佔本集團收入超過10%。

分部資產主要包括物業、廠房及設備、投資物業、土地使用權預付款項、發展中物業、持有作銷售的已完成物業、應收款項、合約成本及現金及銀行結餘，亦包括與各自分部有關的因收購附屬公司或非控股權益而產生的已確認商譽，但不包括遞延所得稅資產、預繳所得稅及其他金融資產。

分部負債包括經營負債，但不包括借款、遞延所得稅負債及應繳所得稅。

149截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司5收入及分部資料（續）(a)分部資料截至2023年12月31日止年度的分部業績及其他分部項目列示如下：物業發展 —商用物業發展 —住宅酒店物業投資及管理所有其他分部總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 分部收入總額1,086,4797,438,363356,210619,68424,2639,524,999 收入1,086,4797,438,363356,210619,68424,2639,524,999 經營利潤╱（虧損） 63,711777,036 (16,649) (620,295) (275,974) (72,171) 融資收入—淨額20,270分佔聯營公司業績— (209) — 4,85949,88454,534分佔合營企業業績— 144,719 — 2,319 — 147,038 扣除所得稅前利潤149,671所得稅開支(792,816) 年度虧損(643,145) 其他分部資料資本及物業發展開支2,347,1606,297,5521,68212,64381,2568,740,293物業、廠房及設備折舊10,97166,33241,7411,4005,514125,958發展中物業項下的使用權資產折舊— 47,337 — — — 47,337投資物業的公允值虧損— — — (652,566) — (652,566) 於2023年12月31日的分部資產及負債列示如下：物業發展 —商用物業發展 —住宅酒店物業投資及管理所有其他分部對銷總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 分部資產11,689,75776,535,9842,162,67013,569,07122,497,025 (61,070,234) 65,384,273聯營公司— 257,359 — 1,296,498346,563 — 1,900,420合營企業47,127165,976 — 2,246,872 — — 2,459,975 11,736,88476,959,3192,162,67017,112,44122,843,588 (61,070,234) 69,744,668 未分配：遞延所得稅資產282,639預繳所得稅612,897其他金融資產27,550 資產總值70,667,754 分部負債8,282,14786,223,148127,1222,115,1796,848,201 (61,070,234) 42,525,563 未分配：遞延所得稅負債2,531,642借款2,515,134應繳所得稅4,079,978 負債總額51,652,317 150截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告5收入及分部資料（續）(a)分部資料（續）截至2022年12月31日止年度的分部業績及其他分部項目列示如下：物業發展 —商用物業發展 —住宅酒店物業投資及管理所有其他分部總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部收入總額584,6998,911,201296,040555,267221,16710,568,374收入584,6998,911,201296,040555,267221,16710,568,374經營利潤╱（虧損） 114,452732,785 (43,497) 568,111 (325,151) 1,046,700融資收入—淨額23,247分佔聯營公司業績(3) (4,743) — 6,695 (51,522) (49,573)分佔合營企業業績— (21,359) — (21,264) — (42,623)扣除所得稅前利潤977,751所得稅開支(959,126)年度利潤18,625其他分部資料資本及物業發展開支848,2023,565,2003,01511,26513,0594,440,741物業、廠房及設備折舊13,85879,47254,1901,6721,854151,046發展中物業項下的使用權資產折舊— 11,004 — — — 11,004投資物業的公允值收益— — — 477,327 — 477,327於2022年12月31日的分部資產及負債列示如下：物業發展 —商用物業發展 —住宅酒店物業投資及管理所有其他分部對銷總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部資產12,118,45879,075,4852,225,73014,608,96218,838,573 (60,621,584) 66,245,624聯營公司— 257,567 — 1,291,638325,201 — 1,874,406合營企業4,22061,844 — 1,946,873 — — 2,012,93712,122,67879,394,8962,225,73017,847,47319,163,774 (60,621,584) 70,132,967未分配：遞延所得稅資產334,561預繳所得稅678,744其他金融資產40,550資產總值71,186,822分部負債7,917,84487,848,642126,6192,074,5775,187,809 (60,621,584) 42,533,907未分配：遞延所得稅負債2,708,749借款2,640,071應繳所得稅3,688,293負債總額51,571,020 151截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司5收入及分部資料（續）(b)收入以下概述本集團各須呈報分部的營運資料：2023年2022年人民幣千元人民幣千元香港財務報告準則第15號項下的客戶合約收入：物業發展—商用1,086,479584,699物業發展—住宅7,438,3638,911,201酒店356,210296,040物業投資及管理—物業管理費收入200,316174,464所有其他分部24,263221,167 9,105,63110,187,571 來自其他來源的收入物業投資及管理—租金收入419,368380,803 9,524,99910,568,374 下表按主要地域市場、主要產品及服務及收入確認時間分類收入。

下表亦包括與本集團可呈報分部收入分類的對賬。

物業發展—商用物業發展—住宅酒店物業投資及管理所有其他分部總計2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 主要地域市場中國1,086,479584,6997,438,3638,911,201356,210296,040619,684555,26723,688221,1679,524,99910,568,374 主要產品╱服務銷售物業1,086,479584,6997,438,3638,911,201 — — — — — — 8,524,8429,495,900酒店經營收入— — — — 356,210296,040 — — — — 356,210296,040租金收入—來自投資物業— — — — — — 413,522337,305 — — 413,522337,305—其他— — — — — — 5,84643,498 — — 5,84643,498物業管理費收入— — — — — — 200,316174,464 — — 199,857174,464雜項收入— — — — — — — — 24,263221,16723,688221,167 1,086,479584,6997,438,3638,911,201356,210296,040619,684555,26724,263221,1679,524,99910,568,374 確認收入的時間於某一時間點1,086,479584,6997,438,3638,911,201 — — — — 16,60070,1388,541,4429,566,038隨時間轉移— — — — 356,210296,040200,316174,4647,663151,029564,189621,533於租期內以直線法— — — — — — 419,368380,803 — — 419,368380,803 1,086,479584,6997,438,3638,911,201356,210296,040619,684555,26724,263221,1679,524,99910,568,374 152截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告6物業、廠房及設備建設中資產酒店樓宇及裝修機器傢俱及設備汽車自用樓宇使用權資產總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 成本於2023年1月1日1,253,8361,578,60635,644217,922115,09746,2561,022,3574,269,718添置— 21,7115543,5632,296191,43029,573出售— (64,002) — (2,374) (1,391) — — (67,767)轉撥至酒店樓宇及裝修(985,168) 985,168 — — — — — —轉撥至建設中資產169,987 — — — — — (169,987) —轉撥至投資物業— (273,290) — — — — — (273,290) 於2023年12月31日438,6552,248,19336,198219,111116,00246,275853,8003,958,234 累計折舊於2023年1月1日— (612,055) (22,902) (142,272) (90,673) (37,891) (195,460) (1,101,253)年度折舊— (83,253) (3,246) (17,529) (3,888) (6,468) (11,574) (125,958)出售— 24,448 — 9091,220 — — 26,577轉撥至投資物業— 139,024 — — — — — 139,024 於2023年12月31日— (531,836) (26,148) (158,892) (93,341) (44,359) (207,034) (1,061,610) 賬面淨值於2023年12月31日438,6551,716,35710,05060,21922,6611,916646,7662,896,624 建設中資產酒店樓宇及裝修機器傢俱及設備汽車自用樓宇使用權資產總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元成本於2022年1月1日1,106,0911,409,51335,276221,765130,55046,2481,022,3573,971,800添置318,8921,7638696,6891,6408 — 329,861出售— (3,817) (501) (10,532) (17,093) — — (31,943)轉撥至酒店樓宇及裝修(171,147) 171,147 — — — — — —於2022年12月31日1,253,8361,578,60635,644217,922115,09746,2561,022,3574,269,718累計折舊於2022年1月1日— (514,631) (20,699) (133,881) (102,106) (31,411) (173,448) (976,176)年度折舊— (97,624) (2,222) (17,981) (4,727) (6,480) (22,012) (151,046)出售— 200199,59016,160 — — 25,969於2022年12月31日— (612,055) (22,902) (142,272) (90,673) (37,891) (195,460) (1,101,253)賬面淨值於2022年12月31日1,253,836966,55112,74275,65024,4248,365826,8973,168,465於截至2023年及2022年12月31日止年度，酒店樓及裝修並無於損益中確認減值虧損。

物業、廠房及設備的折舊人民幣125,958,000元（2022年：人民幣151,046,000元）已於綜合損益表扣除。

153截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司6物業、廠房及設備（續）於2023年12月31日，人民幣539,696,000元（2022年：人民幣679,421,000元）的若干酒店樓宇已質押作本集團借款的抵押品。

於截至2023年12月31日止年度內，建設中資產並無資本化利息（2022年：無）。

使用權資產土地使用權（附註i）物業（附註ii）總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日827,41221,497848,909折舊(8,360) (13,652) (22,012)於2022年12月31日及2023年1月1日819,0527,845826,897添置— 1,4301,430轉撥至建設中資產(169,987) — (169,987)折舊(8,360) (3,214) (11,574) 於2023年12月31日640,7056,061646,766 附註i：土地使用權包括購入權利以使用若干土地（全部位於香港以外地區，主要位於中國）作物業、廠房及設備的成本。

附註ii：本集團已通過租約取得使用其他物業作為辦公室的權利。

租賃一般初步為期2至10年。

7投資物業截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初結餘14,231,90011,883,900從物業、廠房及設備轉入134,266 —從持有作銷售的已完成物業轉入8,9821,870,673公允值（虧損）╱收益(652,566) 477,327出售(170,582) — 年末結餘13,552,00014,231,900 154截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告7投資物業（續）投資物業於各報告期末由獨立專業合資格估值師戴德梁行有限公司（「戴德梁行」）按現有用途基準進行重估。

估值乃按將現有租約所得的租金收入淨額資本化，並計及物業的復歸收入潛力計算，或假設該等物業均按現況交吉出售，並參考有關市場可得的可資比較的銷售交易，按直接比較法計算。

本集團所持投資物業的權益按其賬面淨值分析如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元在中國，按10至50年租約持有13,552,00014,231,900 於2023年12月31日，人民幣2,181,000,000元（2022年：人民幣2,450,000,000元）的投資物業已質押作本集團借款的抵押品，另人民幣1,010,000,000元（2022年：人民幣1,010,000,000元）的投資物業已抵押作合營企業借款的抵押品。

本集團根據經營租賃持有以賺取租金或作資本增值目的之全部物業權益均以公允值模式計量，並分類及入賬為投資物業。

租賃一般為期1至15年。

承租人並無於租賃期屆滿時購買物業的選擇權。

公允值層級於2023年12月31日的公允值計量，使用描述相同資產於活躍市場的報價（第一級）其他重大可觀察輸入數據（第二級）重大不可觀察輸入數據（第三級）人民幣千元人民幣千元人民幣千元 經常性公允值計量位於中國的投資物業：—已完成投資物業— — 13,300,000—發展中投資物業— — 252,000 總計— — 13,552,000 155截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司7投資物業（續）公允值層級（續）於2022年12月31日的公允值計量，使用描述相同資產於活躍市場的報價（第一級）其他重大可觀察輸入數據（第二級）重大不可觀察輸入數據（第三級）人民幣千元人民幣千元人民幣千元經常性公允值計量位於中國的投資物業：—已完成投資物業— — 13,951,900—發展中投資物業— — 280,000總計— — 14,231,900本集團的政策為確認截至導致轉移的事件或變化日期的任何公允值層級轉入及轉出情況。

年內，第一層級、第二層級及第三層級之間並無任何轉移。

估計該等物業的公允值時，該等物業的最高最佳用途為其現時用途。

使用重大不可觀察輸入數據的公允值計量（第三級）截至2023年12月31日止年度已完成投資物業發展中投資物業總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元 年初結餘13,951,900280,00014,231,900轉自物業、廠房及設備134,266 — 134,266從持有作銷售的已完成物業轉入8,982 — 8,982公允值虧損(624,566) (28,000) (652,566)出售(170,582) — (170,582) 年終結餘13,300,000252,00013,552,000 作為投資物業公允值虧損，計入損益的年內虧損總額(624,566) (28,000) (652,566) 156截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告7投資物業（續）使用重大不可觀察輸入數據的公允值計量（第三級）（續）截至2022年12月31日止年度已完成投資物業發展中投資物業總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元年初結餘11,603,900280,00011,883,900從持有作銷售的已完成物業轉入1,870,673 — 1,870,673公允值收益477,327 — 477,327年終結餘13,951,900280,00014,231,900作為投資物業公允值收益，計入損益的年內收益總額477,327 — 477,327本集團估值程序本集團的投資物業於2023年及2022年12月31日由獨立專業合資格估值師進行估值，其持有認可的相關專業資格並且於已估值投資物業的位置及分部擁有近期經驗。

就所有投資物業而言，其現時的用途為最高級及最佳用途。

本集團財務部門包括一個團隊，其負責審核獨立估值師進行的估值，其中包括：證實獨立估值報告所有重大輸入數據；在與去年估值報告比較時，評估物業估值變動；與獨立估值師進行討論。

157截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司7投資物業（續）估值技術對於已完成的投資物業，其估值乃採用收益資本化法釐定，乃基於已妥為進行物業潛在複歸收益撥備的現有租約產生的租賃收益淨額的資本化。

就發展中投資物業而言，估值基於直接比較模式，除考慮上文所述的輸入數據外，亦將以下估計因素納入考慮：完成成本基於管理層的經驗及所知悉的市場條件，其與本集團財務部門設立的內部預算大致一致。

完成成本亦包括合理利潤率；完成日期發展中物業須於開發進程中在各方面經監管部門批准或許可，包括關於初步設計、分區、委任及環境法規合規事宜的批准或許可。

基於管理層就相似開發的經驗，所有相關許可及批准可預期獲得。

然而，開發完成日期或可基於（其中包括）及時取得批准及本集團所需的任何補救行動而有所變動。

於年內，估值技術概無變動。

使用重大不可觀察輸入數據的公允值計量資料（第三級）描述於2023年12月31日的公允值估值技術不可觀察輸入數據不可觀察輸入數據範圍不可觀察輸入數據與公允值的關係人民幣千元已完成投資物業13,300,000收入資本化法租賃價值每月每平方米人民幣22–64元市場租金越高，公允值越高年期收益4.5–7.0%年期收益越高，公允值越低複歸收益5.5–7.5%複歸收益越高，公允值越低發展中投資物業252,000與估計完成成本的直接比較估計完成成本人民幣165,000,000元估計成本越高，公允值越低直接比較值每平方米人民幣9,000元直接比較值越高，公允值越高持有及開發物業至完成所需的估計利潤率物業價值的20%所需利潤率越高，公允值越低158截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告7投資物業（續）使用重大不可觀察輸入數據的公允值計量資料（第三級）（續）描述於2022年12月31日的公允值估值技術不可觀察輸入數據不可觀察輸入數據範圍不可觀察輸入數據與公允值的關係人民幣千元已完成投資物業13,951,900收入資本化法租賃價值每月每平方米人民幣26元至99元市場租金越高，公允值越高年期收益4.5%至7.0%年期收益越高，公允值越低複歸收益4.5%至8.0%複歸收益越高，公允值越低發展中投資物業280,000與估計完成成本的直接比較估計完成成本人民幣165,000,000元估計成本越高，公允值越低直接比較值每平方米人民幣9,300元直接比較值越高，公允值越高持有及開發物業至完成所需的估計利潤率物業價值的20%所需利潤率越高，公允值越低不可觀察輸入數據之間具有內部聯繫。

預期空置率會影響收益，即空置率越高，收益越高。

就發展中的投資物業而言，為提高物業特徵而增加的建設成本可能導致未來租金價值增加。

未來租金收入增加可能與高成本相關。

倘租約剩餘租期增加，收益可能下降。

下列金額已於綜合全面收益表中確認：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元租金收入419,368380,803帶來租金收入的投資物業所產生直接營運開支(153,466) (162,870) 截至2023年及2022年12月31日止年度，投資物業皆位於中國，剩餘租期皆少於40年。

159截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司8土地使用權預付款項本集團就收購若干土地使用權已支付預付款項，但於報告期末尚未獲得有關土地使用權的所有權證。

9商譽因收購而產生的商譽：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初及年末結餘7,1697,169 附註：商譽於相關物業售出或轉撥至投資物業時減值。

該等商譽減值（如有）已計入綜合損益表的「一般及行政開支」內。

商譽減值測試商譽根據業務分部分配至本集團已識別的現金產生單位。

商譽按分部概述如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元物業發展7,1697,169 現金產生單位的可收回金額乃根據有關物業發展業務的公允值（減出售成本）或其使用價值的估計（以較高者為準）釐定。

160截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告10發展中物業於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元發展中物業包括：建築成本及資本化開支16,571,48318,045,884資本化利息2,215,0262,170,394 18,786,50920,216,278 發展中物業全部位於香港以外地區，主要位於中國。

於2023年12月31日，金額為人民幣237,154,000元（2022年：人民幣923,015,000元）的發展中物業已質押作本集團借款的抵押品。

截至2023年12月31日止年度，借款的資本化率為4.83%（2022年：7.60%）。

於2023年12月31日，計入發展中物業的土地租賃權益為人民幣1,065,308,000元（2022年：人民幣10,576,589,000元），其中約人民幣76,153,000元（2022年：人民幣576,941,000元）已質押作本集團借款的抵押品。

於2023年12月31日，預期發展中物業約人民幣6,135,403,000元（2022年：人民幣6,728,566,000元）不會於報告期末後十二個月內變現。

11於聯營公司的投資於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元分佔淨資產1,851,8601,825,846收購之商譽48,56048,560 1,900,4201,874,406 161截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司11於聯營公司的投資（續）於2023年及2022年於此等非上市聯營公司投資之性質實體名稱註冊成立╱註冊及營業地點所持權益百分比計量方法鈞濠有限公司（「鈞濠」）英屬處女群島╱日本33.33%權益會計法長春世茂明發房地產開發有限公司（「世茂明發」）中國37.50%權益會計法南京軟件谷奇創通訊科技有限公司（「明發通訊」）中國49%權益會計法南京軟件谷明發信息科技發展有限公司（「軟件谷明發」）中國48%權益會計法長春悅翊房地產開發有限公司（「悅翊」）中國37.50%權益會計法江蘇築業建築科技發展有限公司中國30%權益會計法南京銳昱房地產開發有限公司中國25%權益會計法南京同道教育諮詢有限公司中國30%權益會計法東勝有限公司（「東勝」）香港49%權益會計法南京同邁投資管理有限公司*中國不適用（2022年：40%）權益會計法廣安市悅尚商業管理有限公司中國49%權益會計法*於2023年7月10日出售162截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告11於聯營公司的投資（續）於2023年及2022年於此等非上市聯營公司投資之性質（續）於2023年及2022年12月31日，本集團就其聯營公司的銀行借款提供以下金額的擔保：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元明發通訊578,561641,514 聯營公司的財務資料概要下表載列使用權益法入賬的重大公司的財務資料概要財務狀況表概要鈞濠世茂明發明發通訊軟件谷明發悅翊東勝其他於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 資產流動資產97,00495,270253,775292,070421,321501,010440,221564,4111,512,0891,425,5023,901,6653,782,205228,256322,822非流動資產64,19467,31820261,328,9221,417,0172,192,3622,062,32314,86214,8746,2856,326373,235185,395 161,198162,588253,795292,0961,750,2431,918,0272,632,5832,626,7341,526,9511,440,3763,907,9503,788,531601,491508,217 負債流動負債(68,370) (66,219) (1) (37,291) (293,045) (372,021) (266,389) (263,586) (1,284,408) (1,196,849) (2,931,108) (2,888,786) (281,885) (110,307)非流動負債— — — — (1,180,736) (1,309,213) (340,000) (340,000) (125,244) (125,444) — — — (25,000) (68,370) (66,219) (1) (37,291) (1,473,781) (1,681,234) (606,389) (603,586) (1,409,652) (1,322,293) (2,931,108) (2,888,786) (281,885) (135,307) 淨資產92,82896,369253,794254,805276,462236,7932,026,1942,023,148117,299118,083976,842899,745319,606372,910 163截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司11於聯營公司的投資（續）損益及其他全面收益表概要鈞濠世茂明發明發通訊軟件谷明發悅翊東勝其他截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入25,07825,149 — — 133,946108,20560,45447,1839,48556,677173,365 — 70,21334,662開支(25,053) (39,416) (37) (8) (94,277) (72,363) (57,408) (40,552) (10,269) (70,458) (96,268) (109,406) (77,823) (48,617) 除稅後利潤╱（虧損） 25 (14,267) (37) (8) 39,66935,8423,0466,631 (784) (13,781) 77,097 (109,406) (7,610) (13,955)—匯兌差額(3,566) (8,076) — — — — — — — — — — — — 全面收益總額(3,541) (22,343) (37) (8) 39,66935,8423,0466,631 (784) (13,781) 77,097 (109,406) (7,610) (13,955) 上述資料反映聯營公司財務報表經調整本集團與聯營公司的會計政策差異後所呈報的金額，而非本集團應佔的該等金額。

財務資料概要的對賬所呈列的財務資料概要與本集團於聯營公司的權益的賬面值對賬：鈞濠世茂明發明發通訊軟件谷明發悅翊東勝其他於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日於12月31日2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 年初淨資產96,369118,712254,805254,813236,793200,9512,023,1482,016,517118,083131,864899,7451,009,151372,910386,865出售— — — — — — — — — — — — (45,694) —年度利潤╱（虧損） 25 (14,267) (37) (8) 39,66935,8423,0466,631 (784) (13,781) 77,097 (109,406) (7,610) (13,955)匯兌差額(3,566) (8,076) — — — — — — — — — — — — 年終淨資產92,82896,369254,768254,805276,462236,7932,026,1942,023,148117,299118,083976,842899,745319,606372,910 所持權益百分比33.33% 33.33% 37.50% 37.50% 49% 49% 48% 48% 37.5% 37.5% 49% 49% 25–49% 25–49%本集團於聯營公司的權益30,94032,11995,53895,552135,466116,028972,573971,11143,98744,281478,653440,87594,703125,880商譽— — 48,56048,560 — — — — — — — — — — 賬面值30,94032,119144,098144,112135,466116,028972,573971,11143,98744,281478,653440,87594,703125,880 164截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告12合營安排a.合營企業截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元分佔淨資產2,459,9752,012,937 於2023年及2022年於重大合營企業投資之性質實體名稱註冊成立╱ 註冊及營業地點所持的權益百分比%計量方法南京明發科技商務城建設發展有限公司（「明發科技」）中國51%權益會計法Versilcraft Holdings Limited （「Versilcraft」）英屬處女群島╱意大利33.33%權益會計法南京國發置業有限公司中國51%權益會計法長沙砂之船中閩百匯奥萊商業管理有限公司中國49%權益會計法蘇州正信置業發展有限公司中國14.44%權益會計法廣安市悅尚商業管理有限公司中國49%權益會計法無錫市悅尚奥萊有限責任公司（「悅尚奥萊」）中國50%權益會計法上海佳明永尚商業管理有限公司中國40%權益會計法165截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司12合營安排（續）a.合營企業（續）於2023年及2022年於重大合營企業投資之性質（續）本集團根據相關合約協議與其他合營合夥人於上述公司擁有共同控制權，相關活動的決策須獲得分享控制權的各方一致同意。

因此，該等公司入賬為合營企業。

本集團已終止確認分佔合營企業Versilcraft的虧損，因分佔該等合營企業之虧損超過本集團於該等合營企業的權益，本集團並無責任承擔更多虧損。

本集團並無確認分佔Versilcraft於本年度的虧損為人民幣1,722,000元（2022年：人民幣5,329,900元）。

Versilcraft之累計並無確認虧損為人民幣7,051,900元（2022年：人民幣5,329,900元）。

於2023年及2022年12月31日，本集團向該等合營企業提供以下金額的銀行貸款擔保：於2023年12月31日於2022年12月31日人民幣千元人民幣千元悅尚奥萊58,80073,500明發科技387,100 — 166截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告12合營安排（續）a.合營企業（續）合營企業的財務資料概要下表載列使用權益法入賬對本集團屬重大的合營企業的財務資料概要。

財務狀況表概要明發科技Versilcraft其他於12月31日於12月31日於12月31日2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 資產流動資產11,072,4265,283,92091941,278,141691,013非流動資產85,277331,2224,9307,976290,917312,325 11,157,7035,615,1425,0218,0701,569,0581,003,338 負債流動負債(5,899,463) (1,877,865) — (20) (248,548) (472,999)非流動負債(1,280,000) — (21,134) (22,883) (120,000) (150,000) (7,179,463) (1,877,865) (21,134) (22,903) (368,548) (622,999) 淨資產╱（負債） 3,978,2403,737,277 (16,113) (14,833) 1,200,510380,339 上述資產及負債金額包括以下各項：計入流動資產的現金及現金等價物8633319194243,076229,092計入流動負債的流動金融負債（不包括貿易及其他應付賬款及撥備） 140,509 — — — 19,52719,259計入非流動負債的非流動金融負債（不包括貿易及其他應付賬款及撥備） 1,280,000 — 21,13422,883120,000150,000 167截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司12合營安排（續）a.合營企業（續）損益及其他全面收益表概要明發科技Versilcraft其他截至12月31日止年度截至12月31日止年度截至12月31日止年度2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入388,625 — — — 781,836792,482開支(147,662) (784) (1,280) (551) (711,665) (893,761) 除稅後溢利╱（虧損）及全面收益總額240,963 (784) (1,280) (551) 70,171 (101,279) 上述年度溢利╱（虧損）包括以下各項：折舊及攤銷(805) — — — (1,059) (602)利息收入30 — — — 3,834305利息開支— — — — (8,025) (4,803)所得稅開支(64,038) — — — (19,683) (15,559) 上述資料反映合營企業財務報表經調整本集團與合營企業的會計政策差異後所呈報的金額，而非本集團應佔的該等金額。

所呈列的財務資料概要與本集團於合營企業的權益對賬：明發科技Versilcraft其他於12月31日於12月31日於12月31日2023年2022年2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 年初淨資產3,737,2773,738,061 — — 380,339481,618注入資本— — — — 750,000 —年度溢利╱（虧損） 240,963 (784) — — 70,171 (101,279) 年終淨資產3,978,2403,737,277 — — 1,200,510380,339 所持權益百分比51% 51% 33.33% 33.33% 14.44–51% 14.44–51%本集團於合營企業的權益2,028,9021,906,011 — — 431,073106,926 賬面值2,028,9021,906,011 — — 431,073106,926 168截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告12合營安排（續）b.共同經營本集團於一項位於廈門的共同經營項目的利潤或虧損及資產與負債中擁有70%權益，該共同經營從事物業發展及物業投資。

寶龍集團發展有公司（寶龍）擁有該項目30%權益。

下列金額乃本集團分佔該共同經營70%的資產及負債以及銷售額及業績。

於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元資產流動453,758453,758非流動402,827402,827 856,585856,585 負債流動258,321283,185非流動177,000177,000 435,321460,185 資產淨值421,264396,400 截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元收入28,34522,349開支(3,481) (2,789) 所得稅後利潤24,86419,560 於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元按比例於共同經營所佔下列各項權益—經營租賃應收租金498,343357,254—財務擔保5,21511,909 169截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司13持有作銷售的已完成物業持有作銷售的已完成物業全部位於中國，租賃年期介乎40至70年。

於2023年12月31日，人民幣2,057,987,000元（2022年：人民幣1,560,416,000元）的持有作銷售的已完成物業已質押作本集團借款的抵押品。

於2023年12月31日，已就持有作銷售的已完成物業作出減值虧損撥備人民幣225,498,000元（2022年：無）。

14貿易及其他應收賬款及預付款項╱合約成本於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元貿易應收賬款1,018,722576,272減：貿易應收賬款減值撥備（附註(a)） (659,615) (514,202) 貿易應收賬款—淨額（附註(b)） 359,10762,070 其他應收賬款（附註(c)） 1,359,4931,673,572收購土地之按金239,74943,656減：其他應收賬款及按金減值撥備(548,400) (432,400) 其他應收賬款及按金—淨額1,050,8421,284,828 建築成本的預付款項2,296,9031,524,538預售所得款項的預繳營業稅及其他徵費1,248,718900,987雜項9,6228,309 4,965,1923,780,732減：其他應收賬款的非即期部分（附註(d)） — (14,293) 即期部分4,965,1923,766,439 合約成本（附註(e)） 110,266317,401 於2023年及2022年12月31日，貿易應收賬款、收購土地的按金、其他應收賬款及合約成本的公允值與其賬面值相若。

170截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告14貿易及其他應收賬款及預付款項╱合約成本（續）附註：(a)貿易應收賬款減值撥備變動如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日514,202484,069年內確認的減值虧損淨額145,41330,133 於12月31日659,615514,202 (b)貿易應收賬款主要來自出租投資物業及物業建設。

售出及租出的物業及物業建設的所得款項根據有關買賣協議、租賃協議及建造協議的條款收取。

於年末，本集團貿易應收賬款（扣除減值虧損）根據發票日期的賬齡分析如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元90日內306,51119,28890日以上及1年內43,93418,8591年以上及2年內8,66223,923 359,10762,070 (c)於2023年12月31日，除應收一名第三方人民幣371,868,951元（2022年：人民幣371,868,951元）的款項為無抵押、附個人擔保、按年利率1.8%（2022年：1.8%）計息及應於一年內收回，其餘金額包括向政府機構支付的物業發展按金、為業務合作而墊付予業務夥伴的款項、為本集團租戶及客戶支付的一般及行政開支，以及物業發展行業相關政府機關要求的可退還工人薪酬保障金，金額無抵押、不計息及須於要求時償還。

(d)於2022年，其他應收賬款的非即期部分包括計入物業、廠房及設備的出售一幢大廈的未結付所得款項，該款項於七年期間內收取。

該應收賬款已基於5.94%折現率以現金流折現法按公允值初步確認。

(e)金額指已於訂立預售協議及向客戶收取按金後向中國物業代理預付的佣金。

該等付款預期將於報告期末起計12個月內於物業完成且控制權轉移至客戶之時間點在損益中確認。

171截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司15應收關連方、合營企業及聯營公司款項於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元應收關連方款項控股股東控制的公司32,33240,515聯營公司245,891245,891合營企業347,281347,245減：應收關連方款項及向一家合營企業貸款的減值撥備(33,000) (34,200) 592,504599,451 附註：(a)應收關連方、合營企業及聯營公司款項為非貿易性質、無抵押、免息及於催繳時償還。

(b)應收關連方、合營企業及聯營公司款項的賬面值與其公允值相若。

(c)於2023年及2022年12月31日，應收關連方、合營企業及聯營公司款項及向一家合營企業貸款的預期信貸虧損根據附註3(b)所載的基準評估，預期信貸虧損於損益確認。

16與非控股權益的往來結餘除於2023年12月31日一筆應收非控股權益西安工恆置業有限公司的款項人民幣102,751,000元（該款項按年利率7.15%（2022年：7.15%）計息、無抵押及須按要求償還）（2022年：人民幣102,751,000元）外，應收非控股權益的款項及應付非控股權益款項的其餘結餘為無抵押、免息及於催繳時償還，且屬非貿易性質。

截至2023年12月31日止年度，應收非控股權益款項之新增及撥回預期信貸虧損分別為人民幣24,901,000元及人民幣29,021,000元（2022年：新增及撥回分別為人民幣7,040,000元及人民幣19,000,000元）於損益確認，並按附註3(b)所載基準評估。

172截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告17現金及現金等價物╱受限制現金於2023年12月31日，本集團約人民幣3,600,000元（2022年：人民幣3,600,000元）的現金受到限制，存於若干銀行以為若干借款提供擔保抵押（附註22）。

於2023年12月31日，本集團於若干銀行的約人民幣55,113,000元及人民幣2,176,000元（2022年：人民幣88,574,000元及人民幣1,530,000元）的現金分別主要因有關與供應商訂立施工合約的訴訟案件中的法院命令及業主因物業買家未能償還按揭而提出止贖索賠而受到限制。

將以人民幣計值的結餘兌換為外幣及將外幣匯出中國，須受中國政府頒佈的有關外匯管制規則及規例所限制。

18其他金融資產截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初結餘40,55040,550 年內資本退還(13,000) — 年終結餘27,55040,550減：非即期部分(27,550) (40,550) 即期部分— — 於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元以公允值計入其他全面收益的權益投資—非即期非上市權益股份（附註） 27,55040,550 附註：其他金融資產指於一間中國股份有限公司的10%非上市權益投資，該公司從事小額貸款業務。

該權益投資按公允值列賬。

截至2023年及2022年12月31日止年度，金融資產的公允值與投資成本並無重大變動。

於截至2023年及2022年12月31日止年度，此實體並無宣派，本集團亦無收取股息。

本集團將作為不供買賣策略投資持有，且在初始確認時不可撤回地選擇確認為以公允值計入其他全面收益的權益證券歸入此類別。

173截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司19非控股權益重大非控股權益於2023年12月31日的非控股權益總額人民幣1,496,445,000元（2022年：人民幣1,632,937,000元）當中，重大結餘主要與兩家中國附屬公司有關，為分別持有49%（2022年：49%）及30%（2022年：30%）股權，賬面值分別為人民幣703,436,000元（2022年：人民幣773,401,000元）及人民幣231,580,000元（2022年：人民幣234,354,000元）的南京明茂置業有限公司（「南京明茂」）及豐縣明城房地產開發有限公司（「豐縣明城」）。

本集團認為其他非控股權益並不重要。

下表載列南京明茂及豐縣明城的財務資料概要。

財務資料代表集團內公司間交易對銷前的金額。

財務狀況表概要南京明茂豐縣明城於12月31日於12月31日2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 流動資產1,782,0121,898,5781,565,9501,372,537負債(351,184) (320,983) (829,878) (627,316) 淨流動資產總額1,430,8281,577,595736,072745,221 非流動資產4,75677435,86235,958 淨非流動資產總額4,75677435,86235,958 淨資產1,435,5841,578,369771,934781,179 累計非控股權益703,436773,401231,580234,354 174截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告19非控股權益（續）重大非控股權益（續）損益及其他全面收益表概要南京明茂豐縣明城截至12月31日止年度截至12月31日止年度2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入— 39,2281,864935,417 除所得稅前（虧損）╱溢利(146,767) 17,475 (21,245) 119,475所得稅（開支）╱抵免3,982 (7,029) — (5,980)轉撥至資本儲備— — 12,000 — 除稅後（虧損）╱溢利及全面收益總額(142,785) 10,446 (9,245) 113,495 分配至非控股權益之（虧損）╱溢利(69,965) 5,119 (2,774) 34,049已向非控股權益支付的股息— — — — 現金流量表概要南京明茂豐縣明城截至12月31日止年度截至12月31日止年度2023年2022年2023年2022年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 經營活動產生的現金流量：營運（所用）╱產生的現金(5,384) 53,67954,324 (52,858)（已付）╱退還中國所得稅(1,665) (48,350) (21,311) (179) 經營活動（所用）╱產生的現金淨額(7,049) 5,32933,013 (53,037)投資活動所用的現金淨額— — — (14)融資活動產生╱（所用）的現金淨額4,904 (2,019) (55,357) 22,689 現金及現金等價物的（減少）╱增加淨額(2,145) 3,310 (22,344) (30,362)年初現金及現金等價物3,43412424,66855,030 年末現金及現金等價物1,2893,4342,32424,668 175截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司19非控股權益（續）重大非控股權益（續）收購非控股權益於2022年1月7日，本公司收購明發集團無錫房地產開發有限公司（「明發無錫」）額外30%擁有權權益。

收購後，本集團擁有100%擁有權權益。

該交易作為與非控股權益之權益交易入賬如下：2022年人民幣千元就30%擁有權權益支付的代價9,00030%擁有權權益應佔的淨資產(7,975)本公司擁有人應佔股權減少（計入其他儲備） 1,02520股本面值普通股數目普通股面值等值港元港元人民幣法定：於2022年1月1日、2022年12月31日及2023年12月31日0.112,000,000,0001,200,000,000已發行及繳足：於2022年1月1日、2022年12月31日及2023年12月31日6,093,451,026609,345,103536,280,877 176截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告21遞延政府補助截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初結餘1,090,0591,129,814攤銷(52,257) (39,755) 年末結餘1,037,8021,090,059 於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元代表：初始金額2,141,4882,141,488累計攤銷(1,103,686) (1,051,429) 賬面淨額1,037,8021,090,059 本集團所收取的政府補助分析如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元用作發展物業項目2,141,4882,141,488 177截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司22借款於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元計入非流動負債的借款銀行借款—有抵押2,515,1342,640,071減：須於一年內償還的款項(456,583) (171,139) 2,058,5512,468,932 計入流動負債的借款長期有抵押銀行借款的即期部分456,583171,139 總計2,515,1342,640,071 (a)借款詳情於2023年12月31日，本集團所有借款人民幣2,515,134,000元（2022年：人民幣2,596,332,000元）以其發展中物業（附註10）及持有作銷售的已完成物業（附註13）為抵押，本集團若干借款人民幣3,600,000元（2022年：人民幣3,600,000元）亦由其受限制現金（附註17）為抵押。

本集團借款面對的利率變動及合同重新定價日期或到期日（以較早者為準）如下：於報告期末，流動及非流動借款總額已訂於按以下時程償還：2023年2022年人民幣千元人民幣千元需要時或於一年內456,583171,139超過一年但不超過兩年422,125145,806超過兩年但不超過五年556,2501,622,726超過五年1,080,176700,400 2,515,1342,640,071 178截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告22借款（續）(a)借款詳情（續）借款於2023年及2022年12月31日的實際利率如下：於12月31日2023年2022年銀行借款4.83% 5.15% 非流動借款的賬面值及公允值如下：賬面值公允值人民幣千元人民幣千元於2023年12月31日銀行借款（附註） 2,058,5512,177,432 於2022年12月31日銀行借款（附註） 2,468,9322,700,488附註：於2023年12月31日，非流動借款的公允值按5.28%（2021年：5.15%）的加權平均借貸利率計算的折現現金流量釐定。

流動借款的公允值與其賬面值相同。

23合約負債2023年12月31日2022年12月31日人民幣千元人民幣千元合約負債來自：物業發展8,837,93811,694,748其他服務18,95931,852 8,856,89711,726,600 179截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司23合約負債（續）影響合約負債金額的一般付款條款如下：物業發展本集團於轉讓物業前要求收取買賣協議中列明的已售物業售價若干百分比之按金。

其他服務本集團就酒店住宿預訂要求收取按金，並於服務完成時收取餘額。

合約負債變動2023年2022年人民幣千元人民幣千元於1月1日的結餘11,726,60015,175,246因年內確認年初計入合約負債的收益而導致合約負債減少(7,491,055) (9,187,241)因從客戶收取按金而導致合約負債增加4,608,3525,738,595出售附屬公司13,000 — 於12月31日的結餘8,856,89711,726,600 2023年1月1日的合約負債中人民幣7,491,055,000元（2022年：人民幣9,187,241,000元）於截至2023年及2022年12月31日止年度分別於達成履約責任後確認為收入。

於2023年12月31日，根據於2023年12月31日本集團未完成的現有物業銷售合約已收取並分配至餘下於2023年12月31日尚未達成之履約責任的交易價格總金額為人民幣8,856,897,000元（2022年：人民幣11,726,600,000元）。

本集團日後將根據附註2(r)所述的適當會計政策確認預計收益。

本集團已對酒店經營及其他配套服務合約應用香港財務報告準則第15號項下的實際權宜法，故上述資料並不包括本集團在達成餘下履約責任時有權獲得的收入的資料，因為一般而言，該等有關酒店經營及其他配套服務的合約原本預期為期一年或以下。

180截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告24遞延所得稅遞延所得稅資產及負債當有法定可強制執行的權利作抵銷時，及當遞延所得稅涉及同一稅務機關時，方互相抵銷。

經抵銷的遞延所得稅結餘淨額如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元遞延所得稅資產—將於12個月以後收回220,066173,614—將於12個月內收回62,573160,947 282,639334,561 遞延所得稅負債—將於12個月以後償清(2,067,411) (1,786,191)—將於12個月內償清(464,231) (922,558) (2,531,642) (2,708,749) (2,249,003) (2,374,188) 遞延所得稅資產及遞延所得稅負債的變動淨額如下：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元年初結餘2,374,1882,161,967在綜合損益表扣除（附註32） (125,185) 212,221 年末結餘2,249,0032,374,188 181截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司24遞延所得稅（續）遞延所得稅資產截至2023年及2022年12月31日止年度未計及與同一稅務司法管轄區內的結餘抵銷的遞延所得稅資產及負債變動如下：確認銷售及相關銷售成本的暫時性差額確認土地增值稅的暫時性差額確認稅項虧損的暫時性差額總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2023年1月1日269,01442,94151,949363,904於綜合損益表計入╱（扣除） 36,770 (34,351) (5,596) (3,177) 於2023年12月31日305,7848,59046,353360,727 於2022年1月1日393,60014,27535,701443,576於綜合損益表（扣除）╱計入(124,586) 28,66616,248 (79,672)於2022年12月31日269,01442,94151,949363,904 182截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告24遞延所得稅（續）遞延所得稅負債確認投資物業的公允值收益的暫時性差額重估增值的暫時性差額確認銷售及相關銷售成本的暫時性差額若干附屬公司未匯出盈利的預扣稅總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2023年1月1日(1,780,360) (102,017) (75,043) (780,672) (2,738,092)於綜合損益表扣除╱（計入） 163,141 — — (34,779) 128,362 於2023年12月31日(1,617,219) (102,017) (75,043) (815,451) (2,609,730) 於2022年1月1日(1,661,028) (102,017) (75,043) (767,455) (2,605,543)於綜合損益表扣除(119,332) — — (13,217) (132,549)於2022年12月31日(1,780,360) (102,017) (75,043) (780,672) (2,738,092)遞延所得稅由以稅務為基準的賬目及按照香港財務報告準則編製的財務報表於確認若干收入、成本及開支的時間差異產生。

按照香港會計準則第12號，這構成暫時性差額，即綜合財務狀況表中的資產或負債的賬面值與其稅基之間的差額。

若有可能透過未來應課稅利潤將有關的稅項利益變現，則會就結轉稅項虧損確認遞延所得稅資產。

本集團並無就於2023年12月31日的累計虧損人民幣2,140,344,000元（2022年：人民幣1,428,544,000元）確認於2023年12月31日的遞延所得稅資產人民幣535,086,000元（2022年：人民幣357,136,000元）。

於2023年12月31日累計虧損人民幣2,498,393,000元（2022年：人民幣1,812,397,000元）將於2024年至2028年（2022年：2023年至2027年）間到期。

183截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司25貿易及其他應付賬款於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元貿易應付賬款（附註(a)） 16,490,65714,630,680其他應付賬款（附註(b)） 7,740,5686,451,221其他應付稅項366,913207,555 24,598,13821,289,456 附註：a.年末按發票日期呈列的貿易應付賬款的賬齡分析如下：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元90日內2,579,5114,147,91190日以上及一年內6,051,4286,213,309超過一年7,859,7184,269,460 16,490,65714,630,680 b.其他應付賬款包括：於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元來自建造商的按金及墊款793,914934,625已收投資物業租戶的按金40,62520,983來自聯營公司及合營企業股東的墊款（附註(i)） 2,689,3852,713,330來自其他方的墊款（附註(ii)） 356,273353,641收購附屬公司應付代價142,383162,324出售一家附屬公司已收代價— 89,327應付佣金271,040164,098應計款項及其他應付賬款（附註(iii)） 2,996,3081,435,717就財務擔保協議產生的虧損計提的撥備（附註(iv)） 225,512204,120雜項225,128373,056 7,740,5686,451,221 184截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告25貿易及其他應付賬款（續）附註：（續）b. （續）i.於2023年12月31日，除來自聯營公司及合營企業股東的墊款人民幣481,515,000元（2022年：人民幣481,515,000元）的即期部份為無抵押、按年利率7%計息（2022年：7%）及於催繳時償還外，餘下結餘為無抵押、免息及於催繳時償還。

其餘結餘包括聯營公司母公司的墊款人民幣2,207,870,000元（2022年：人民幣2,207,870,000元），旨在於日後有需要時向該聯營公司注資。

ii.於2023年12月31日，該款額包括：(a)來自一名第三方的墊款人民幣2,889,000元（2022：人民幣7,651,000元）為無抵押、按年利率12%（2022：12%）計息；及(b)來自一名第三方的墊款人民幣353,384,000元（2022：人民幣345,990,000元）為由一名控股股東及本公司一家全資附屬公司作擔保、按年利率3%（2022：3%）計息及須於一年內償還。

iii.該款額主要包括一般及行政開支、薪金及營運開支的應計款項。

iv.該款額主要包括於2016年本公司一家附屬公司就擔保協議訂立的三份融資擔保合約產生虧損撥備分別為人民幣34,990,000元、人民幣26,546,000元及人民幣27,600,000元，以及各自的利息。

26應付關連方、合營企業及聯營公司款項於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元控股股東陳碧華女士2,135,0222,422,200由控股股東控制的公司34,51339,810合營企業4,300,9374,804,209聯營公司938,220700,069 7,408,6927,966,288 185截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司26應付關連方、合營企業及聯營公司款項（續）應付關連方、合營企業及聯營公司款項乃屬非貿易性質，為無抵押、免息及於催繳時償還。

應付關連方、合營企業及聯營公司款項的賬面值與其公允值相若。

27租賃負債物業人民幣千元於2022年1月1日19,369利息開支2,590租賃付款(11,094)外匯變動419於2022年12月31日及2023年1月1日11,284添置1,430利息開支1,520租賃付款(6,528)外匯變動44 於2023年12月31日7,750 186截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告27租賃負債（續）未來租賃付款於下列時間到期：最低租賃付款利息現值2023年12月31日2023年12月31日2023年12月31日人民幣千元人民幣千元人民幣千元 不遲於一年4,186 (1,004) 3,182遲於一年及不遲於兩年2,979 (625) 2,354遲於兩年及不遲於五年2,333 (119) 2,214 9,498 (1,748) 7,750 最低租賃付款利息現值2022年12月31日2022年12月31日2022年12月31日人民幣千元人民幣千元人民幣千元不遲於一年5,918 (1,014) 4,904遲於一年及不遲於兩年3,064 (224) 2,840遲於兩年及不遲於五年3,724 (184) 3,54012,706 (1,422) 11,284未來租賃付款的現值分析如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元流動負債3,1824,904非流動負債4,5686,380 7,75011,284 187截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司27租賃負債（續）2023年2022年人民幣千元人民幣千元短期租賃開支3,7753,440 短期租賃未折現承擔總額1,5001,439 截至2023年12月31日止年度，租賃現金流出總額約為人民幣10,303,000元（2022年：人民幣14,534,000元）。

經營租賃—出租人本集團的投資物業亦以不同條款向多名租戶出租。

於截至2023年12月31日止年度的租金收入為人民幣419,368,000元（2022年：人民幣380,803,000元）。

根據不可撤銷經營租賃的最低應收租金如下：2023年2022年人民幣千元人民幣千元不遲於一年218,144206,566遲於一年但不遲於兩年223,221205,135遲於兩年但不遲於三年199,614210,212遲於三年但不遲於四年196,856186,519遲於四年但不遲於五年173,892159,695遲於五年541,937516,921 1,553,6641,485,048 188截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告28其他收入以及其他收益及虧損截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元政府補助（附註(a)） 6091,862出售附屬公司股權的收益淨額437 —出售物業、廠房及設備的收益淨額14,315417匯兌虧損淨額（附註(b)） (38,285) (372,278)出售投資物業的虧損淨額(38,117) —出售合營企業的收益淨額— 143,675財務擔保撥備(21,392) (21,392)雜項36,1886,195 (46,245) (241,521) 附註：a.政府補助乃遞延政府補助的攤銷及由不同地方政府機關給予若干附屬公司的其他補貼收入。

政府補助於本集團達成所附帶的條件時於損益確認。

b.匯兌差額主要源自應付控股股東的金額及其他應付款項，乃以美元及港元為單位計值。

189截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司29所得稅前溢利所得稅前溢利經扣除╱（計入）下列各項後得出：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元員工成本—包括董事薪酬（附註(a)） 276,332303,734核數師酬金3,8863,966慈善捐款— 219物業、廠房及設備折舊125,958151,046發展中物業項下之使用權資產折舊47,33711,004已售物業成本6,603,9377,532,390銷售及建設物業的營業稅及其他徵費（附註(b)） 135,25053,882帶來租金收入的投資物業所產生的直接支出153,466162,870短期租賃開支3,7753,440持有作銷售已完成物業的減值撥備225,498 —酒店經營開支279,405204,019 金融資產減值虧損淨額包括：貿易應收賬款減值撥備淨額145,41330,133其他應收賬款減值撥備淨額116,00041,600應收關連方、合營企業及聯營公司款項減值（撥回）╱撥備淨額(1,200) 4,600應收非控股權益款項減值撥回淨額(4,120) (11,960) 256,09364,373 附註：a.員工成本（包括董事薪酬）截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元工資及薪金245,019260,945退休金成本—界定供款計劃24,77927,786其他津貼及福利6,53415,003 276,332303,734 b.銷售及建設物業的營業稅及其他徵費本集團的中國公司須就銷售及建設物業所得收益繳納5%營業稅及其他徵費。

該等開支計入銷售成本。

190截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告30融資收入及成本截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元融資收入—銀行存款及向一家合營企業貸款的利息收入21,79025,837 銀行借款的利息開支(75,005) (105,992)其他借款及其他方墊款的利息開支(8,000) (59,340)債券、優先及次級票據的利息開支— (35,390)租賃負債的利息開支(1,520) (2,590)減：資本化利息83,005200,722 融資成本(1,520) (2,590) 融資收入淨額20,27023,247 191截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司31董事酬金及五名最高薪人士的薪酬(a)董事及最高級行政人員的酬金截至2023年12月31日止年度，本公司各行政人員的酬金如下：姓名袍金薪金僱主向退休福利計劃的供款總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元執行董事鍾小明先生— 1,622 — 1,622伍文峰先生— 1,806161,822劉煜煒先生（附註） — 618 — 618非執行董事林家禮博士1,081 — — 1,081獨立非執行董事劉建漢先生270 — — 270朱健宏先生270 — — 270陳成禮先生270 — — 270 1,8914,046165,953 附註：劉煜煒先生已於2023年9月18日辭任執行董事。

192截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告31董事酬金及五名最高薪人士的薪酬（續）(a)董事及最高級行政人員的酬金（續）截至2022年12月31日止年度，本公司各行政人員的酬金如下：姓名袍金薪金僱主向退休福利計劃的供款總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元執行董事鍾小明先生— 1,553 — 1,553伍文峰先生— 1,729161,745劉煜煒先生— 828 — 828非執行董事林家禮博士1,035 — — 1,035獨立非執行董事劉建漢先生410 — — 410朱健宏先生410 — — 410陳成禮先生410 — — 410 2,2654,110166,391 193截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司31董事酬金及五名最高薪人士的薪酬（續）(b)五名最高薪人士於截至2023年12月31日止年度，五名最高薪人士中，兩名（2022年：兩名）為本公司董事，其薪酬已於上述分析中反映。

截至2023年12月31日止年度，其餘三名最高薪人士（2022年：三名）的薪酬總額載列如下：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元基本薪金及津貼4,7084,828退休計劃供款56 4,7134,834 於截至2023年及2022年12月31日止年度，全部最高薪非董事人士的薪酬範圍如下：人數2023年2022年薪酬範圍500,001港元至1,500,000港元2 —1,500,001港元至2,000,000港元— 22,000,001港元至2,500,000港元11 (c)於截至2023年12月31日止年度，就董事服務或與管理本公司或其附屬公司事務相關的服務而言，本集團並無直接或間接向董事支付退休福利，亦無產生應付董事的退休福利（2022年：無）。

於截至2023年12月31日止年度，為終止董事服務，本公司並無直接或間接向董事支付款項或福利，亦無產生應付董事的款項或福利或任何應付款項（2022年：無）。

於截至2023年12月31日止年度，為取得董事服務，本公司並無給予第三方代價或產生應付第三方代價（2022年：無）。

194截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告31董事酬金及五名最高薪人士的薪酬（續）(d)於年末或於年內任何時間，並無向董事、由董事控制的法團及與董事有關連的實體提供貸款、準貸款和其他交易（2022年：無）。

(e)本公司於年度結束時或年度內任何時間概無訂立任何董事直接或間接擁有重大權益及與本集團業務有關且仍然存在之重要交易、安排及合約（2022年：無）。

32所得稅開支截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元即期所得稅—中國企業所得稅576,660298,660—中國土地增值稅341,341448,245 918,001746,905 遞延所得稅（附註24）—中國企業所得稅(159,964) 199,004—中國預扣所得稅34,77913,217 (125,185) 212,221 792,816959,126 195截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司32所得稅開支（續）本集團扣除所得稅前利潤的所得稅有別於使用本集團各公司所在國頒佈稅率計算的理論金額，茲載列如下：i.中國企業所得稅對賬截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元扣除所得稅前利潤149,671977,751中國土地增值稅(341,341) (448,245) (191,670) 529,506按中國企業所得稅稅率25%計算(47,918) 132,377不可扣減所得稅開支的影響（附註(a)） 337,057360,543毋須課稅的收入（附註(b)） (50,393) (155,251)未確認為遞延稅項資產的稅項虧損177,950159,995 中國企業所得稅416,696497,664 附註：a.不能扣減所得稅開支的影響主要來自若干集團內或關連方交易、捐贈開支、匯兌虧損淨額及債券、優先票據及次級票據利息開支、預期信貸虧損、資本化銀行借款成本、分佔合營企業虧損。

b.毋須課稅收入主要包括分佔聯營公司及合營企業利潤、投資物業公允值收益、出售合營企業的收益及未變現滙兌收益。

ii.稅項開支總額截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元中國企業所得稅416,696497,664中國土地增值稅341,341448,245中國預扣所得稅34,77913,217 稅項支出總額792,816959,126 香港利得稅由於本集團於本年度並無須繳納香港利得稅的應課稅利潤，故並無就香港利得稅作出撥備（2022年：無）。

根據兩級利得稅制，合資格企業的首2百萬港元利潤按8.25%之稅率徵稅，2百萬港元以上之利潤按16.5%之稅率徵稅。

196截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告32所得稅開支（續）ii.稅項開支總額（續）中國企業所得稅中國企業所得稅按中國法定財務報告的利潤的25%（2022年：25%）作出撥備，並就中國企業所得稅毋須課稅或不可扣減的項目作出調整。

中國土地增值稅中國土地增值稅乃按土地價值的增加，以累進稅率30%至60%徵收，土地價值的增加為銷售物業所得款項減可扣減開支，包括土地使用權成本、借款成本、營業稅及所有物業發展開支。

稅項於物業擁有權轉移時產生。

中國預扣所得稅根據中國企業所得稅法及其詳細實施細則，自2008年1月1日開始，當中國境外成立的直屬控股公司於中國所投資的實體以2008年1月1日後賺取的利潤宣派股息時，該直屬控股公司須繳納10%預扣稅。

根據中國與香港訂立的稅務協約安排，若直屬控股公司於香港成立，在取得地方稅務部門的批准後，可應用較低的5%預扣稅稅率。

對於本集團在香港成立的直屬控股公司，本集團均根據5%稅率計提中國預扣所得稅。

33股息概無宣派中期股息，而董事會不建議派付截至2023年12月31日止年度之末期股息（2022年：無）。

34每股（虧損）╱盈利基本及攤薄截至2023年及2022年12月31日止年度每股基本（虧損）╱盈利乃按本公司權益持有人應佔（虧損）╱利潤除以年內已發行普通股加權平均數計算。

由於2023年及2022年並無具攤薄作用的購股權及其他具潛在攤薄作用的已發行普通股股份，故每股攤薄（虧損）╱盈利與每股基本（虧損）╱盈利相同。

截至12月31日止年度2023年2022年本公司權益持有人應佔（虧損）╱利潤（人民幣千元） (467,127) 47,961 已發行普通股加權平均數（千股） 6,093,4516,093,451 每股基本及攤薄（虧損）╱盈利（人民幣分） (7.7) 0.8 197截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業本集團主要附屬公司、聯營公司及合營企業於2023年及2022年12月31日的詳情如下：公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營明發集團有限公司2001年11月6日外資企業1,000,000,000港元1,000,000,000港元1,000,000,000港元1,000,000,000港元100% 100%物業發展及投資控股廈門明發集團有限公司1998年1月7日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元100% 100%物業發展及投資控股明發集團（漳州）房地產開發有限公司2007年2月13日中外合資企業230,000,000港元230,000,000港元230,000,000港元230,000,000港元100% 100%物業發展及投資控股明發集團無錫房地產開發有限公司2003年12月12日中外合資企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元100% 100%物業發展及投資控股明發集團揚州房地產開發有限公司2006年10月18日中外合資企業10,000,000美元10,000,000美元10,000,000美元10,000,000美元100% 100%物業發展及投資控股明發集團（合肥）房地產開發有限公司2005年11月1日中外合資企業29,990,000美元29,990,000美元29,990,000美元29,990,000美元100% 100%物業發展及投資控股明發集團南京房地產開發有限公司2002年7月12日中外合資企業60,000,000美元60,000,000美元60,000,000美元60,000,000美元100% 100%物業發展及投資控股南京明發珍珠泉大酒店有限公司2004年9月15日中外合資企業14,804,000美元14,804,000美元14,804,000美元14,804,000美元100% 100%酒店經營廈門明發大酒店有限公司1999年12月14日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%物業投資及投資控股廈門明發房地產開發有限公司1994年10月21日外資企業人民幣1,680,000元人民幣1,680,000元人民幣1,680,000元人民幣1,680,000元100% 100%物業發展及投資控股明勝世家（廈門）物業管理有限公司2006年4月18日中外合資企業68,000,000港元68,000,000港元68,000,000港元68,000,000港元51% 51%物業管理198截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）廈門明發傢俱工業有限公司1994年9月5日中外合資企業人民幣8,880,000元人民幣8,880,000元人民幣8,880,000元人民幣8,880,000元100% 100%傢俱製造及投資控股南安市恒信房地產開發有限公司2006年11月28日國內企業人民幣80,000,000元人民幣80,000,000元人民幣8,000,000元人民幣8,000,000元100% 100%物業發展明發集團上海實業有限公司2007年1月10日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元100% 100%物業發展南京明發新河灣大酒店有限公司2007年12月17日外資企業23,500,000美元23,500,000美元23,500,000美元23,500,000美元100% 100%酒店經營聯豐（廈門）傢俱城有限公司1993年9月15日中外合資企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元100% 100%物業投資及投資控股南安市洪瀨鎮鎮區建設有限公司1999年10月18日國內企業人民幣30,080,000元人民幣30,080,000元人民幣30,080,000元人民幣30,080,000元100% 100%物業發展泉州明發大酒店有限公司1998年8月25日中外合資企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元100% 100%酒店經營及投資控股淮安明發房地產開發有限公司2008年1月28日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元100% 100%物業發展廈門建勤房地產開發有限公司2002年5月16日外資企業8,000,000港元8,000,000港元8,000,000港元8,000,000港元100% 100%物業發展廈門瑞豐光電科技有限公司2004年12月16日外資企業375,000,000港元375,000,000港元88,000,000港元88,000,000港元100% 100%物業發展及投資控股無錫明華房地產開發有限公司2006年12月12日外資企業人民幣180,000,000元人民幣180,000,000元人民幣180,000,000元人民幣180,000,000元100% 100%物業發展及投資控股199截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）明發集團北京房地產開發有限公司2009年10月22日國內企業人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元100% 100%物業發展及投資控股鎮江漢翔房地產有限公司2005年3月16日外資企業33,000,000美元33,000,000美元33,000,000美元33,000,000美元100% 100%物業發展及投資控股明發集團（瀋陽）房地產開發有限公司2010年3月24日外資企業30,000,000美元30,000,000美元30,000,000美元30,000,000美元100% 100%物業發展霍爾果斯振鑫華諮詢服務有限公司2017年8月4日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%諮詢服務創意產業園（瀋陽）房地產開發有限公司2010年3月24日外資企業5,000,000美元5,000,000美元5,000,000美元5,000,000美元100% 100%物業發展明勝（合肥）物業服務經營管理有限公司2010年6月2日外資企業5,000,000港元5,000,000港元5,000,000港元5,000,000港元100% 100%物業管理明勝（揚州）商業管理有限公司2010年4月26日外資企業4,930,000港元4,930,000港元4,930,000港元4,930,000港元100% 100%物業管理明勝（無錫）物業經營管理有限公司2010年7月15日外資企業5,000,000港元5,000,000港元5,000,000港元5,000,000港元100% 100%物業管理明勝（漳州）物業經營管理服務有限公司2010年5月21日外資企業人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元100% 100%物業管理惠州富之頁房地產開發有限公司1991年11月9日外資企業34,700,000美元34,700,000美元27,546,373美元27,546,373美元80% 80%物業發展揚州明發大酒店有限公司2011年7月18日外資企業19,480,000美元19,480,000美元19,480,000美元19,480,000美元100% 100%酒店經營200截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）明發集團（泰州）房地產開發有限公司2011年8月11日外資企業9,500,000美元9,500,000美元9,500,000美元9,500,000美元100% 100%物業發展及投資控股明發集團（天津濱海新區）房地產開發有限公司2011年9月8日外資企業30,000,000美元30,000,000美元30,000,000美元30,000,000美元100% 100%物業發展及投資控股南安明發房地產開發有限公司2019年10月12日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元— — 100% 100%物業發展廈門明發海景國際酒店有限公司2011年11月4日國內企業不適用人民幣30,000,000元不適用人民幣30,000,000元— 100%酒店經營(d)淮安明發國際大酒店有限公司2011年11月16日外資企業26,420,000美元26,420,000美元26,420,000美元26,420,000美元100% 100%酒店經營明發（龍海）房地產開發有限公司2012年2月24日外資企業50,000,000港元50,000,000港元50,000,000港元50,000,000港元100% 100%物業發展明發集團（深圳）房地產開發有限公司2012年5月21日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%物業發展蘭州明發中科房地產開發有限公司2011年3月15日中外合資企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元51% 51%物業發展泉州明發華昌商業城開發建設有限公司2010年3月12日國內企業人民幣110,000,000元人民幣110,000,000元人民幣110,000,000元人民幣110,000,000元100% 100%物業發展明發（中國）投資有限公司2012年10月23日外資企業150,000,000美元150,000,000美元150,000,000美元150,000,000美元100% 100%投資控股201截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）南京明發新城置業有限公司2012年12月24日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元100% 100%物業發展瀋陽明發房地產開發有限公司2013年3月21日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%物業發展明發集團連雲港房地產開發有限公司2017年11月1日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團宿遷房地產開發有限公司2017年9月26日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元— — 70% 70%物業發展南京明發通盛電子信息技術發展有限公司2013年6月19日國內企業10,000,000美元10,000,000美元6,600,295美元6,600,295美元70% 70%物業發展滁州明盛城市開發有限公司2019年9月4日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%物業發展平涼市鼎盛置業投資有限公司2007年4月20日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元60% 60%物業發展明發集團南京浦口房地產開發有限公司2013年11月25日國內企業人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元100% 100%物業發展明發集團（馬鞍山）實業有限公司2013年11月20日外資企業10,000,000美元10,000,000美元10,000,000美元10,000,000美元100% 100%物業發展明發集團（淄博）房地產開發有限公司2013年8月22日國內企業人民幣500,000,000元人民幣500,000,000元人民幣500,000,000元人民幣500,000,000元100% 100%物業發展202截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）明勝（泉州）物業管理有限公司2011年10月18日中外合資企業人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元人民幣5,000,000元100% 100%物業管理南京明茂置業有限公司2015年2月5日國內企業人民幣820,000,000元人民幣820,000,000元人民幣820,000,000元人民幣820,000,000元51% 51%物業發展南京明發浦泰置業有限公司2015年3月16日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元100% 100%物業發展漳州明發溫德姆酒店有限公司2014年8月7日國內企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元100% 100%酒店經營合肥明發國際大酒店有限公司2014年1月3日國內企業15,000,000美元15,000,000美元10,302,000美元10,302,000美元100% 100%酒店經營明發集團廣安房地產開發有限公司2014年3月17日國內企業人民幣60,000,000元人民幣60,000,000元人民幣60,000,000元人民幣60,000,000元100% 100%物業發展明發集團南京瑞業房地產開發有限公司2013年5月28日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元40% 40%物業發展(g)明發集團安徽金寨城市開發有限公司2014年12月9日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣120,000,000元人民幣120,000,000元100% 100%物業發展及投資控股南京昭富國際高爾夫會員俱樂部有限公司1992年5月23日中外合資企業30,800,000美元30,800,000美元人民幣9,242,000元人民幣9,242,000元50% 50%運動(g)東至明發國際大酒店有限公司2019年5月28日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%酒店經營廈門中澳城置業有限公司2014年6月16日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元51% 51%物業發展203截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）南京明發科技投資發展有限公司2012年6月18日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元100% 100%物業發展明發集團數谷信息科技有限公司2003年7月17日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元100% 100%買賣建築材料廈門弘源高泰貿易有限公司2016年12月20日國內企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元— — 100% 100%買賣建築材料明發集團南京祥業房地產開發有限公司2016年6月3日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元100% 100%物業發展南京明發商業管理有限公司2016年6月1日中外合資企業人民幣675,030,000元人民幣675,030,000元人民幣675,030,000元人民幣675,030,000元80% 80%酒店經營明發集團（馬鞍山）環境建設有限公司2016年10月24日國內企業20,000,000美元20,000,000美元— — 100% 100%物業發展句容閩科房地產開發有限公司2017年6月22日國內企業人民幣7,830,000元人民幣7,830,000元— — 100% 100%物業發展全椒明發實業有限公司2016年10月8日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元100% 100%物業發展和縣明發江灣大酒店有限公司2016年5月4日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元— — 100% 100%物業發展及投資控股金寨明發國際大酒店有限公司2016年12月1日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%物業發展204截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）明發集團青陽市開發有限公司2019年7月22日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團（新沂）房地產開發有限公司2019年6月17日國內企業20,000,000美元20,000,000美元人民幣137,160,000元人民幣137,160,000元100% 100%物業發展豐縣明城房地產開發有限公司2018年7月17日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣11,430,000元人民幣11,430,000元70% 70%物業發展成都明發商務城建設有限公司2016年1月28日國內企業人民幣33,000,000元人民幣33,000,000元人民幣33,000,000元人民幣33,000,000元100% 100%物業發展廈門弘盛天威置業有限公司2017年10月27日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元— — 100% 100%買賣建築材料來安明發浦泰置業有限公司2016年11月15日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元100% 100%物業發展明發集團（六安）房地產有限公司2017年2月23日外資企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%物業發展明發（漳浦）房地產有限公司2017年6月16日外資企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元51% 51%物業發展馬鞍山天沐溫泉旅遊投資有限公司2011年10月20日外資企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元100% 100%物業發展205截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）馬鞍山天沐置業有限公司2010年5月7日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元100% 100%物業發展明發集團泗洪房地產開發有限公司2017年7月24日中外合資企業36,000,000美元36,000,000美元36,000,000美元36,000,000美元100% 100%物業發展明發集團安徽智能科技有限公司2019年3月29日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣7,000,000元人民幣7,000,000元70% 70%提供貿易服務定遠明發置業有限公司2019年3月1日國內企業人民幣400,000,000元人民幣400,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團江蘇大數據產業發展有限公司2019年4月4日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣65,200,000元人民幣65,200,000元60% 60%物業發展霍爾果斯建捷信諮詢服務有限公司2017年7月14日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%諮詢服務霍爾果斯正振祥諮詢服務有限公司2017年7月14日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元100% 100%諮詢服務海南明發置業有限公司2018年7月9日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團金湖房地產開發有限公司2017年8月24日外資企業人民幣240,000,000元人民幣240,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團蕪湖房地產開發有限公司2017年9月14日外資企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元100% 100%物業發展明發集團當塗房地產開發有限公司2017年8月31日外資企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元— — 100% 100%物業發展206截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）明發集團含山房地產開發有限公司2017年9月1日外資企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元100% 100%物業發展明發集團池州房地產開發有限公司2017年7月21日國內企業人民幣500,000,000元人民幣500,000,000元人民幣400,000,000元人民幣400,000,000元100% 100%物業發展明發集團安徽東至城市開發有限公司2017年7月5日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣66,220,000元人民幣66,220,000元100% 100%物業發展全椒明桂房地產開發有限公司2017年7月28日國內企業人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元51% 51%物業發展明發集團來安實業有限公司2017年11月30日國內企業人民幣2,000,000,000元人民幣2,000,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明曼實業有限公司2017年8月15日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明萊實業有限公司2017年8月15日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明旭實業有限公司2017年8月15日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明雲實業有限公司2017年8月16日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展海南明發國際投資有限公司2018年5月22日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 100% 100%物業發展明發集團（沛縣）房地產開發有限公司2019年5月9日國內企業20,000,000港元20,000,000港元20,000,000港元20,000,000港元100% 100%物業發展馬鞍山明諾實業有限公司2017年8月16日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明松實業有限公司2017年8月16日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展207截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註附屬公司—於中國成立及運營（續）馬鞍山明森實業有限公司2017年8月16日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明浦實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 100% 100%物業發展馬鞍山明德置業有限公司2018年10月23日國內企業人民幣10,100,000元人民幣10,100,000元人民幣10,100,000元人民幣10,100,000元100% 100%物業發展淄博明發城市開發建設有限公司2018年9月20日國內企業人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元人民幣1,000,000,000元100% 100%物業發展金寨明發新城置業有限公司2018年9月30日國內企業人民幣505,050,500元人民幣505,050,500元人民幣500,000,000元人民幣500,000,000元100% 100%物業發展明發集團青陽城市開發有限公司2019年7月22日國內企業人民幣202,020,200元人民幣202,020,200元人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元100% 100%物業發展明發集團睢寧房地產開發有限公司2020年4月28日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元— — 60% 60%物業發展明發集團延安新城建設有限公司2020年5月22日國內企業人民幣200,000,000元人民幣200,000,000元人民幣58,760,000元人民幣58,760,000元90% 90%物業發展海南澳華置業有限公司2014年3月31日國內企業人民幣125,000,000元不適用人民幣55,000,000元不適用60% —物業發展(a)明發集團淮安明華房地產開發有限公司2023年1月10日國內企業不適用不適用不適用不適用— —物業發展(e)明發閩商（陕西）房地產開發有限公司2023年2月14日國內企業人民幣200,000,000元不適用—不適用60% —物業發展明發集團（宿州）房地產開發有限公司2023年2月14日國內企業人民幣100,000,000元不適用—不適用100% —物業發展馬鞍山市明順置業有限公司2021年9月10日國內企業人民幣155,000,000元不適用人民幣23,000,000元不適用90% —物業發展(b)淮安市明悅物業服務有限公司2022年6月15日國內企業人民幣1,000,000元— — — 51% —物業發展馬鞍山市明橫置業有限公司2023年5月25日國內企業人民幣50,000,000元不適用人民幣20,000,000元不適用90% —物業發展(c)208截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 附屬公司—於台灣註冊成立如發開發股份有限公司（台灣） 2013年4月1日有限責任公司新台幣10,000,000元新台幣10,000,000元新台幣10,000,000元新台幣10,000,000元100% 100%物業發展附屬公司—於香港註冊成立及運營明發集團（香港）有限公司2000年10月25日有限責任公司不適用不適用80,000,000港元80,000,000港元100% 100%投資控股香港明發瑞豐科技光電有限公司2004年9月28日有限責任公司不適用不適用2,000,000港元2,000,000港元100% 100%投資控股香港明華投資發展公司2002年5月11日合夥企業不適用不適用— — 100% 100%投資控股香港盈輝集團有限公司2007年12月4日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股香港明發華慶投資集團有限公司2005年8月23日有限責任公司不適用不適用300,000,000港元300,000,000港元70% 70%投資控股香港明勝資產集團管理有限公司2009年9月10日有限責任公司不適用不適用10,000港元10,000港元100% 100%投資控股209截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 附屬公司—於香港註冊成立及運營（續）都運時發展有限公司2011年1月27日有限責任公司不適用不適用10,000港元10,000港元80% 80%投資控股明發集團房地產有限公司2010年4月19日有限責任公司不適用不適用1港元1港元100% 100%投資控股明發集團建設有限公司2010年4月19日有限責任公司不適用不適用1港元1港元100% 100%投資控股明發集團發展有限公司2010年4月19日有限責任公司不適用不適用1港元1港元100% 100%投資控股明發物業投資有限公司2010年8月3日有限責任公司不適用不適用10,000港元10,000港元100% 100%投資控股明發集團財務有限公司2012年1月19日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團土地開發有限公司2011年1月19日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團建築工程有限公司2011年1月19日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團（中國）城市綜合體建設有限公司2011年4月26日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團（中國）旅遊地產開發有限公司2011年4月26日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股210截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 附屬公司—於香港註冊成立及運營（續）明發集團（中國）商業地產開發有限公司2011年4月26日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團（中國）新城鎮建設有限公司2011年5月3日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團文化產業發展有限公司2012年11月29日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團總部基地開發有限公司2012年11月29日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團科技產業地產開發有限公司2012年11月29日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團新城鎮開發有限公司2012年11月29日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股明發集團（中國）世界貿易中心開發有限公司2012年11月29日有限責任公司不適用不適用1,000港元1,000港元100% 100%投資控股211截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 附屬公司—於英屬處女群島註冊成立及運營利盈投資有限公司* 2007年11月21日有限責任公司50,000美元50,000美元11,100美元11,100美元100% 100%投資控股輝德集團有限公司* 2007年10月30日有限責任公司50,000美元50,000美元10,000美元10,000美元100% 100%投資控股添高國際有限公司* 2007年10月30日有限責任公司50,000美元50,000美元10,000美元10,000美元100% 100%投資控股港俊有限公司* 2010年3月26日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股成冠有限公司* 2010年3月26日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股明望有限公司* 2010年3月18日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股建茂有限公司* 2010年12月15日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股兆興有限公司* 2010年12月15日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股日順有限公司* 2010年12月15日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股好發有限公司* 2010年12月15日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股利發集團有限公司* 2011年3月10日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股貿發控股有限公司* 2011年3月25日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股龍旺控股有限公司* 2011年3月22日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股英盛控股有限公司* 2011年3月25日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股*由本公司直接持有212截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 附屬公司—於英屬處女群島註冊成立及運營（續）勇發集團有限公司* 2011年3月25日有限責任公司50,000美元50,000美元1美元1美元100% 100%投資控股長盛國際有限公司* 2012年10月17日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股明巧有限公司* 2012年10月26日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股昌立投資有限公司* 2012年10月2日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股百樂投資有限公司* 2012年11月12日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股滿虹有限公司* 2012年10月30日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股合盛控股有限公司2012年11月6日有限責任公司1,000美元1,000美元1,000美元1,000美元100% 100%投資控股銳通有限公司* 2014年10月21日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股譽升有限公司* 2015年6月15日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股易冠有限公司* 2014年4月30日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%物業發展和達有限公司* 2017年7月21日有限責任公司1美元1美元1美元1美元100% 100%投資控股*由本公司直接持有213截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 聯營公司—於中國成立及運營長春世茂明發房地產開發有限公司2009年10月28日國內企業人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元人民幣300,000,000元37.5% 37.5%物業發展及投資控股南京軟件谷奇創通信科技有限公司2013年2月6日中外合資企業40,000,000美元40,000,000美元40,000,000美元40,000,000美元49% 49%物業發展南京軟件谷明發信息科技發展有限公司2005年6月21日中外合資企業60,000,000美元60,000,000美元60,000,000美元60,000,000美元48% 48%物業投資及投資控股江蘇築業建築科技發展有限公司2017年7月26日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元30% 30%物業發展南京銳昱房地產開發有限公司2017年10月9日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元25% 25%物業發展長春悅翊房地產開發有限公司2017年11月13日國內企業人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元人民幣30,000,000元37.5% 37.5%物業發展南京同邁投資管理有限公司2015年3月26日國內企業不適用人民幣50,100,000元不適用不適用— 40%諮詢服務(f)馬鞍山明華置業有限公司2018年7月27日國內企業人民幣10,000,000元人民幣10,000,000元— — 49% 49%物業發展214截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 聯營公司—於中國成立及運營（續）馬鞍山明林實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展馬鞍山明坤實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展馬鞍山明昭實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展馬鞍山明章實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展馬鞍山明楠實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展馬鞍山明樹實業有限公司2017年12月21日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%物業發展聯營公司—於英屬處女群島註冊成立鈞濠有限公司2010年3月31日有限責任公司45,000,000美元45,000,000美元45,000,000美元45,000,000美元33.3% 33.3%投資控股東勝有限公司2018年4月26日有限責任公司1美元1美元1美元1美元49% 49%投資控股聯營公司—於香港註冊成立東勝建設集團（香港）有限公司2018年6月20日有限責任公司不適用不適用10,000港元10,000港元49% 49%投資控股215截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 合營企業—於中國成立及運營南京明發科技商務城建設發展有限公司2005年9月9日中外合資企業448,980,000美元448,980,000美元448,079,550美元448,079,550美元51% 51%物業發展南京春和電子有限公司2007年4月11日國內企業人民幣18,000,000元人民幣18,000,000元人民幣18,000,000元人民幣18,000,000元28.3% 28.3%物業發展南京立昌光電科技有限公司2007年4月10日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元30.6% 30.6%物業發展南京聯昌機電有限公司2007年4月13日國內企業人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元人民幣15,000,000元51% 51%物業發展南京明發高區置業有限公司2013年6月17日國內企業人民幣122,610,000元人民幣122,610,000元人民幣122,610,000元人民幣122,610,000元51% 51%物業發展南京國發置業有限公司2017年11月27日國內企業人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元人民幣50,000,000元51% 51%物業發展南京明禾德實業有限公司2017年6月6日國內企業人民幣100,000,000元人民幣100,000,000元— — 50% 50%物業發展蘇州正信置業發展有限公司2017年7月1日國內企業人民幣103,721,781元人民幣103,721,781元人民幣17,000,000元人民幣17,000,000元14% 14%物業發展長沙砂之船中閩百匯萊商業管理有限公司2017年6月5日國內企業人民幣39,215,678元人民幣39,215,678元人民幣3,921,568元人民幣3,921,568元49% 49%物業發展無錫市悅尚奥萊有限責任公司2019年2月3日國內企業人民幣40,800,000元人民幣40,800,000元人民幣6,871,000元人民幣6,871,000元50% 50%提供貿易服務廣安市悅尚商業管理有限公司2019年4月11日國內企業人民幣20,000,000元人民幣20,000,000元— — 49% 49%提供貿易服務上海佳明永尚商業管理有限公司2023年10月10日中外合資企業人民幣750,000,000元不適用300,000,000不適用40%不適用提供貿易服務216截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告35附屬公司、聯營公司及合營企業（續）公司名稱註冊成立╱成立日期法律地位法定或註冊資本已發行及已繳足資本於12月31日持有的實際權益主要業務2023年2022年2023年2022年2023年2022年附註 合營企業—於英屬處女群島註冊成立及運營Versilcraft Holdings Limited 2015年9月21日有限責任公司300美元300美元300美元300美元33.3% 33.3%投資控股附註：a.於2023年11月8日收購60%的權益（附註36(a)）。

b.於2023年4月23日收購90%的權益（附註36(b)）。

c.於2023年9月15日收購90%的權益（附註36(c)）。

d.於2023年7月7日出售100%的權益。

e.該公司於2023年1月10日註冊成立及於2023年3月8日及2023年7月10日分別出售45%及55%的權益（附註37）。

f.於2023年7月10日出售40%的權益。

g.採納香港財務報告準則第10號導致合併明發集團南京瑞業房地產開發有限公司及南京昭富國際高爾夫會員俱樂部有限公司，儘管本集團擁有少於50%的投票權。

這是因為本集團有實際能力，單方面主導該等公司的相關活動。

附註：因並無註冊或送呈英文名稱，上述附註中若干公司之英文名稱乃管理層盡力翻譯其中文名稱而得。

36經收購附屬公司的資產收購(a)經收購海南澳華置業有限公司（「澳華」）的資產收購於2023年11月8日，本集團签订協議，以認購澳華人民幣75百萬元的普通股份，現金代價為人民幣75百萬元，佔已擴大註冊資本60%。

完成認購澳華60%的股權後，本集團根據收購方的資產淨值比例確認40%非控股權益。

217截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司36經收購附屬公司的資產收購（續）(a)經收購海南澳華置業有限公司（「澳華」）的資產收購（續）董事根據香港財務報告準則第3號業務合併對該等交易以收購資產及負債入賬，該準則規定將收購成本按於收購日期的相對公允值分配至獲收購公司的個別可識別資產及負債，有關概要如下：人民幣千元發展中物業340,751物業、廠房及設備20貿易及其他應收賬款507現金及現金等價物20貿易及其他應付賬款(216,298)資產淨值總額125,000減：非控權權益之帳面值(50,000)按公允值的已收購可識別淨資產總額75,000總代價75,000減：應付現金代價(70,000)以現金結付的購買代價5,000減：收購附屬公司現金及現金等價物(20)收購現金流出淨額4,980 218截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告36經收購附屬公司的資產收購（續）(b)經收購馬鞍山市明順置業有限公司（前稱「馬鞍山市博順置業有限公司」）（「馬鞍山明順」）的資產收購於2023年4月23日，本集團签订協議，以認購中國實體馬鞍山明順的90%普通股份，現金代價為人民幣22,860,000元。

完成收購馬鞍山明順的90%權益後，本集團根據收購方的資產淨值比例確認10%非控股權益。

董事根據香港財務報告準則第3號業務合併對該等交易以收購資產及負債入賬，該準則規定將收購成本按於收購日期的相對公允值分配至獲收購公司的個別可識別資產及負債，有關概要如下：人民幣千元發展中物業125,769現金及現金等價物26貿易及其他應付賬款(100,395)資產淨值總額25,400減：非控權權益之帳面值(2,540)按公允值的已收購可識別淨資產總額22,860總代價22,860以現金償付的購買代價22,860減：收購附屬公司現金及現金等價物(26)收購現金流出淨額22,834 219截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司36經收購附屬公司的資產收購（續）(c)經收購馬鞍山市明橫置業有限公司（「馬鞍山明橫」）的資產收購於2023年9月15日，本集團签订協議，以認購中國實體馬鞍山明橫的90%權益，現金代價約為人民幣19,986,000元。

完成認購馬鞍山明橫90%的權益後，本集團根據收購方的資產淨值比例確認10%非控股權益。

董事根據香港財務報告準則第3號業務合併對該等交易以收購資產及負債入賬，該準則規定將收購成本按於收購日期的相對公允值分配至獲收購公司的個別可識別資產及負債，有關概要如下：人民幣千元發展中物業103,713現金及現金等價物33貿易及其他應收賬款5貿易及其他應付賬款(81,544)資產淨值總額22,207減：非控權權益之帳面值(2,221)按公允值的已收購可識別淨資產總額19,986總代價19,986減：應付現金代價(9,993)以現金償付的購買代價9,993減：收購附屬公司現金及現金等價物(33)收購現金流出淨額9,960 220截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告37出售附屬公司出售明發集團淮安明華房地產開發有限公司（「淮安明華」）於2023年3月8日，本集團與一名第三方認購方訂立協議，據此，認購方同意以約人民幣41百萬元的現金代價認購淮安明華約人民幣41百萬元的新註冊資本，佔經擴大註冊資本的45%。

注入資本後，本集團於淮安明華的實際權益為55%。

由於本集團於准安明華的權益變動並不會導致失去控制權，該變動視作權益交易，其中向綜合權益變動表中的控股及非控股權益作出約人民幣40,790,000的調整，以反映相關權益之變動。

於2023年7月10日，本集團與同一認購方訂立協議，以人民幣50百萬元的現金代價出售其於淮安明華餘下的55%股權。

有關出售事項已於2023年年底完成。

人民幣千元已收取總代價45,630發展中物業86,139貿易及其他應收賬款2,782集團間結餘(1,988)貿易及其他應付賬款(658)出售的資產淨值86,275總代價45,630非控股權益40,790出售的資產淨值(86,275)出售收益145已收取現金代價50,000減：已出售的附屬公司現金及現金等價物(4,370)出售現金流入淨額45,630 221截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司38財務擔保於2023年及2022年12月31日，本集團擁有以下財務擔保。

於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元就本集團物業若干買家的按揭融資提供擔保（附註） 6,962,6816,338,044 附註：本集團就若干銀行授出的按揭融資提供擔保，涉及為本集團物業若干買家安排的按揭貸款。

根據擔保的條款，倘該等買家未能支付按揭款項，本集團須負責向銀行償還違約買家拖欠的未償還按揭本金，連同應計利息及罰金，而本集團有權接收有關物業的法定業權及所有權。

本集團的擔保期自授出有關按揭貸款開始，至本集團為承按人取得「房屋所有權證」或本集團取得「總房屋所有權證」止。

董事認為，倘買家拖欠還款，有關物業的可變現淨值足以償還未償還按揭本金連同應計利息及罰金，因此並無在綜合財務報表中就擔保作出撥備。

39承擔資本及物業發展開支承擔於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元已訂約但未撥備—由本集團發展作銷售用途的物業17,533,78617,941,745—土地使用權712,767707,391 18,246,55318,649,136 222截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告40或然負債本集團作為中國的物業發展商，於物業發展業務中，需受政府各方面的要求，包括但不限於土地購置及轉讓，規劃及施工等。

在日常業務過程中，本集團於若干發展項目落後於土地轉讓協議所規定或當地部門所批准之原開發時間表的發展項目。

根據《閒置土地處置辦法》及其他相關條例之規定，政府獲授權徵收閒置土地罰款，且於極端情況下可視乎情況沒收未發展之土地。

此外，延誤發展可構成違反土地轉讓協議之合約條款，當中規定轉讓人可索賠違約金。

於2023年及2022年12月31日，位於中國句容、蘭州、瀋陽及天津的若干附屬公司的地塊建設工作均落後於規定的發展時限。

因此，這些附屬公司面臨上述可能需繳交罰款及違約金的風險。

董事估計根據相關法規及土地轉讓協議，罰款及違約賠償金總額約為人民幣1,080,753,000元（2022年：人民幣711,306,000元）。

上述土地於2023年12月31日的賬面值合共約為人民幣199,867,000元（2022年：人民幣126,851,000元）。

儘管存在上述各項，鑑於董事過往處理相類事宜的經驗及當地最新發展，加上已提交延期開展建設工作之申請及與相關地方當局的溝通後，董事認為被沒收相關地塊以及需繳交罰款及違約金的風險為低。

董事經檢視性質及最新情況後，認為沒有與要求不一致的事項會對本集團之業績及財務狀況產生重大影響。

41關連方交易a.名稱及與關連方的關係i.控股股東陳碧華女士、黃麗水先生、黃慶祝先生及黃連春先生。

ii.控股股東控制的實體Xiamen Mingfa Property Development Limited*廈門市明發物業發展有限公司Growing Group Limited興盛集團有限公司Better Luck Group Limited華運集團有限公司Gainday Holdings Limited朝達控股有限公司Tin Sun Holdings Limited日新控股有限公司Bloom Luck Holdings Limited隆福集團有限公司Run Fast International Limited運訊國際有限公司Galaxy Earnest Limited銀誠有限公司Hong Kong Ming Fat International Holdings Company Limited香港明發國際集團有限公司Creative Industrial Estate (China) Development Limited創業產業園（中國）發展有限公司Mile Pacific (Hong Kong) Limited邁泰（香港）有限公司Mile Pacific Limited邁泰有限公司Sky Color Limited天輝有限公司Avail Wide Limited博盈有限公司Ocean Ample Limited海溢投資有限公司Hong Kong Ming Fa Investment Development Limited香港明發投資發展有限公司Tampell Limited天普有限公司Zone Ray Limited崇亮有限公司*該公司於出售前為本公司的附屬公司。

因並無註冊或送呈英文名稱，上述附註中若干公司之英文名稱乃管理層盡力翻譯其中文名稱而得。

223截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司41關連方交易（續）b.與關連方的交易除綜合財務報表的其他部分已披露者外，本集團與關連方進行了以下重大交易：截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元來自一家合營企業的租金69,62051,600 c.主要管理人員酬金截至12月31日止年度2023年2022年人民幣千元人民幣千元薪金及其他短期僱員福利8,1008,445退休計劃供款1635 8,1168,480 224截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告42控股公司財務狀況表於12月31日2023年2022年人民幣千元人民幣千元資產非流動資產於附屬公司的投資214214物業、廠房及設備21 — 235214流動資產其他應收賬款16,73513,399應收附屬公司款項6,704,7726,763,277應收一名關連方款項25,10411,511現金及現金等價物2,0333,067 6,748,6446,791,254 資產總值6,748,8796,791,468 負債流動負債其他應付賬款1,873,0771,929,409應付附屬公司款項5,525,7765,561,447應付一名關連方款項1,603,2611,554,461 9,002,1149,045,317 流動負債淨額(2,253,470) (2,254,063) 資產總額減流動負債(2,253,235) (2,253,849) 負債淨值(2,253,235) (2,253,849) 權益本公司權益持有人應佔股本及儲備股本536,281536,281儲備（附註） (2,789,516) (2,790,130) 虧絀總額(2,253,235) (2,253,849) 代表董事會伍文峰鍾小明董事董事225截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司42控股公司財務狀況表（續）附註：本公司儲備變動股份溢價賬累計虧損總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日的結餘631,266 (3,080,896) (2,449,630)年度虧損— (340,500) (340,500)於2022年12月31日及2023年1月1日的結餘631,266 (3,421,396) (2,790,130)年度利潤— 614614於2023年12月31日的結餘631,266 (3,420,782) (2,789,516) 226截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註2023年度報告43綜合現金流量表佐認附註融資活動引致之負債對賬：借款應付關連方、合營企業及聯營公司款項應付非控股權益款項其他方墊款租賃負債（附註22） （附註26） （附註16） （附註25） （附註27）人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 於2023年1月1日(2,640,071) (7,966,288) (450,220) (353,641) (11,284)現金流量變動：提取借款(490,000) — — — —償還借款643,656 — — — —向關連方償還的墊款— 292,475 — — —向關連方收取的墊款— — — — —向合營企業償還的墊款— 519,272 — — —向合營企業收取的墊款— (16,000) — — —向聯營公司償還的墊款— 144,311 — — —向聯營公司收取的墊款— (382,462) — — —向非控股權益收取的墊款— — 113,515 — —向非控股權益償還的墊款— — (279,579) — —償還租賃負債本金及利息— — — — 6,528已付利息— — — 8,000 —融資現金流量變動總額：153,656557,596 (166,064) 8,0006,528匯兌調整28,719 — — (10,632) (44)其他變動：租賃負債利息開支— — — — (1,520)添置租賃負債— — — — (1,430)於2023年12月31日(2,515,134) (7,408,692) (616,284) (356,273) (7,750)227截至2023年12月31日止年度綜合財務報表附註明發集團（國際）有限公司43綜合現金流量表佐認附註（續）借款應付關連方、合營企業及聯營公司款項應付非控股權益款項其他方墊款租賃負債（附註22） （附註26） （附註16） （附註25） （附註27）人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於2022年1月1日(3,462,442) (8,032,411) (410,460) (528,254) (19,369)現金流量變動：提取借款(16,500) — — — —償還借款874,563 — — — —向關連方償還的墊款— 6,093 — — —向關連方收取的墊款— (38,888) — — —向合營企業償還的墊款— 182,734 — — —向合營企業收取的墊款— (80,458) — — —向聯營公司償還的墊款— 212,413 — — —向聯營公司收取的墊款— (215,771) — — —向非控股權益收取的墊款— — (188,852) — —向非控股權益償還的墊款— — 149,092 — —向其他方償還的墊款— — — 115,273 —償還租賃負債本金及利息— — — — 11,094已付利息141,382 — — 59,340 —融資現金流量變動總額：999,44566,123 (39,760) 174,61311,094匯兌調整(177,074) — — — (419)其他變動：租賃負債利息開支— — — — (2,590)於2022年12月31日(2,640,071) (7,966,288) (450,220) (353,641) (11,284)44批准綜合財務報表本公司董事會已於2024年3月28日批准及授權刊發綜合財務報表。

228財務資料概要2023年度報告本集團過去五個財政年度的業績及資產、負債及非控股權益概要乃摘錄自已刊發的經審核財務報表，並在適當情況下重列或重新分類。

業績截至12月31日止年度2023年2022年2021年2020年2019年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元收入9,524,99910,568,37416,416,42112,858,57012,660,897所得稅前利潤149,671977,7513,756,1262,446,2202,701,690所得稅開支(792,816) (959,126) (1,759,241) (1,168,427) (1,565,765)年度虧損╱利潤643,14518,6251,996,8851,277,7931,135,925應佔年度利潤：本公司權益持有人(467,127) 47,9611,882,6571,075,004952,112非控股權益(176,018) (29,336) 114,228202,789183,813(643,145) 18,6251,996,8851,277,7931,135,925資產、負債及非控股權益於12月31日2023年2022年2021年2020年2019年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元總資產70,667,75471,186,82273,745,71976,106,15975,725,420總負債(51,652,317) (51,571,020) (54,286,855) (58,592,909) (59,040,954)非控股權益(1,496,445) (1,632,937) (1,520,248) (1,457,730) (1,760,064)17,518,99217,982,86517,938,61616,055,52014,924,402 封面 內封面 目錄 公司資料 主席報告書 管理層討論及分析 企業管治報告 環境、社會及管治報告 董事及高級管理人員之履歷 董事會報告 獨立核數師報告 綜合損益表 綜合其他全面收益表 綜合財務狀況表 綜合權益變動表 綜合現金流量表 綜合財務報表附註 財務資料概要