天风证券-房地产行业24年3月百强房企销售点评：弹性差异再现-240402

　　3月百强销售小幅修复，分梯度弹性差异显现

　　克而瑞地产研究数据显示，2024年3月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长104.6%，同比下降46.7%，同比增速较2024年2月提高16.0pct；1-3月累计销售金额同比下降48.4%，增速较1-2月上升3.3pct。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】百强房企单月销售金额中69家环比增长，较2月增加49家，5家同比增长，较2月增加2家。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）百强销售均价18531元/平，单月同比+6.5%。

　　2024年3月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%，增速较2024年2月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。

　　3月，1）23年高基数下，百强销售累计同比降幅收窄是积极信号，但有窗口期房企集中供货的影响，修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现；2）分梯度房企同比增速再度分化，折射出回暖期房企的销售弹性差异，头部强韧性继续验证；3）百强销售均价同环比上行，或反映①新房价格上升趋势延续（备案价支撑），②高单价改善型成交比例提升。

　　央企降幅收窄显著，中海表现抢眼

　　24年3月，TOP20房企单月销售额均同比下降，7家房企降幅超50%，16家房企降幅超过30%；其中碧桂园降幅最大，同比-82.7%，中海地产降幅最小，同比-4.2%。分类型来看，1）地方国企：3月单月销售金额同比-52.1%，较上月+10.9pct，建发/越秀/华发3月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%。2）央企：3月单月同比-35.4%，较上月+29.1pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂3月分别同比-46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%；3）典型非国央企：3月单月销售金额同比-59.6%，较上月+5.1pct。万科/绿城/滨江/龙湖/金地/新城3月分别同比-43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%。

　　央企3月收窄幅度明显更高，品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼，3月单月销售排名第一，高端项目中海·顺昌玖里热销，刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快，非国央企中绿城同环比表现均较好，或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。此外，城建集团、保利置业展现良好韧性，后续销售弹性值得关注。

　　高热度城市或有回调压力，4月百强销售或仍具压力

　　根据克而瑞地产研究监测，3月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距：重点30城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增92.8%，仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降52%，降幅持续扩大4pcts。

　　分城市看，1）宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌，底部趋稳趋势。2）广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期，3月成交规模已好于2023年三季度月均，但是与四季度月均仍有差距。3）跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。

　　我们认为，4月百强销售或仍具压力，主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续，房企集中推盘的供给因素或减弱，而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号。有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。

　　投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。

　　标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期