民生证券-越秀地产-0123.HK-2023年年报点评：营收双位数增长，商品房销售及土地拓展数据亮眼-240327

　　营收规模同比两位数增长，净利润受市场影响下降。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年公司实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%；公司2023年获得核心净利润34.9亿元，同比下降17.5%，公司2023年主要结算2021年下半年及2022年获取的项目，在此期间房地产市场仍处于波动阶段，房价尚未企稳，或是出现核心净利润两位数下降的原因；公司2023年实现毛利率15.3%，同比下降5.1个百分点，可能系销售和营销成本同比上升所致。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　公司2023年全年销售金额增速超两位数，大湾区持续深耕。2023年公司实现1420.3亿元的销售金额，同比上升13.60%，而根据克而瑞研究院数据，TOP100房企销售金额的同比下降16.5%。得益于全国化进程加速，2023年公司在大湾区实现合同销售金额约为人民币716.0亿元，同比上升20.0%，在广州实现合同销售金额约为人民币613.2亿元，同比上升15.3%。

　　保持投资定力，多元形式拓展一二线核心城市项目。2023年公司通过“6+1”多元化增储模式在广州、北京、上海、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、成都、西安及青岛共11个城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等多元化、特色化渠道增储占比53%，其中杭州的48万平建筑面积的星桥TOD项目，占总拓展面积的9.78%，为集团在广州以外城市获取的第二个TOD项目；截至2023年12月31日，公司拥有土储2567万平，其中95%位于一线和二线城市。

　　三道红线维持绿档，融资渠道仍持续畅通。公司2023年“三道红线”指标保持全部“绿档”，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，保持穆迪、惠誉Baa3和BBB-“投资级”信用评级；2023年公司完成83亿港元供股，获1.15倍超额认购，发行境内人民币公司债券合共69亿元，加权平均年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均年利率为3.92%；发行境外人民币点心债12.1亿元，票面利率为4.0%；加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%，期末平均借贷成本下降至3.63%。

　　投资建议：公司作为国企，在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2024-2026年营收分别达897.56亿元/903.18亿元/932.28亿元，同比增长11.9%/0.6%/3.2%；2024-2026年PE倍数为3X/3X/2X。维持“推荐”评级。

　　风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期