东吴证券-房地产行业点评报告：上海跟进楼市政策，放松外环外限购-240130

　　事件：2024年1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　外环外限购政策放松，满足社保要求的单身非沪籍人士可购买1套住房。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本次《通知》明确：自1月31日起，在本市连续缴纳社保/个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（调整前需要结婚）。本次放松后，当前非上海户籍单身人士，缴纳5年社保/个税，即可在上海外环外（崇明区除外）购买一套住房；如果是满足一定条件的人才，则仅需缴纳3年社保/个税，即可在金山区、青浦区、奉贤区购买1套住房。

　　上海新房销售分化趋势日益显著，本次限购放松有望提振外环外购房需求。根据上海市房屋管理局的销售数据，2023全年上海住宅商品房的销售面积为1445万方，月均120万方。截至2024年1月28日，上海1月住宅商品房销售面积为75万方，同比下降39%，外环外销售景气度下行较为严重。根据中指数据，2023年全市住宅及综合用地出让按面积算有77%位于外环外，按数量算有74%位于外环外。供给较多叠加需求较弱，导致外环外新房销售承压。

　　我们认为本次放松外环外限购政策，有望释放一批有意向在沪置业的单身购买力，提振外环外购房需求，缓解外环外新房库存较高、去化率较低的情况，促进上海楼市温和复苏。

　　2023年下半年以来，上海住房政策放松按下加速键。2023年9月8日，临港新片区放松限购政策；2023年10月24日，金山区放松限购政策；2023年12月14日，上海下调首付比例和房贷利率，调整普宅认定标准；2024年1月13日，青浦区和奉贤区放松限购政策。政策出台速度加快，有助于更好满足居民合理住房需求，稳定楼市预期。

　　充分赋予城市房地产调控自主权，其余核心城市跟进可期，预计供需两端政策放松有望加速。中央近期多次表态加大对房地产的金融支持力度。2024年1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。1月26日，住建部召开会议表示充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。广州、上海率先响应放松限购政策，我们预计其余核心城市有望陆续跟进放松，推动房地产市场温和复苏，促进房地产市场健康平稳发展。

　　投资建议：近期中央密集发声表态，广州、上海率先响应中央要求，预计供需两端政策将持续加码，推动市场温和复苏。我们推荐关注两类房企1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。