国金证券-数说公募REITs 2023年三季报：业绩环比回暖，板块仍有分化-231107

　　公募REITs2023年三季报分析总结

　　除今年10月末发行上市的中金山高集团REIT外，其余28只已上市公募REITs均已披露2023年三季报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】总结来看，多数REITs三季度经营业绩实现环比提升，从相较招募书预测值的完成率视角来看，三季度近七成REITs经营表现超预期;不同板块项目运营情况仍有分化，仓储与保租房前三季度业绩稳定性突出,而园区、公路及能源类型内部分化较为明显

　　从三季度经营业绩的环比表现来看，多数REITs的收入实现环比提升，其中除首批四单扩募REITs业绩环比提升明显外，部分高速公路、环保水务及能源类项目环比增幅靠前;此外，若拉长周期来看，今年前三季度保租房类型REITs、东久REIT、京东仓储REIT、首创水务REIT、深圳能源REIT、中国铁建REIT、江苏交控REIT对应业绩呈现逐期上升态势。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　从业绩的完成率视角来看，三季度近七成REITs营收超额完成预期水平，其中保租房、环保水务与仓储类型项目的完成率表现整体靠前;若从前三季度累计情况来看，深圳能源REIT、东吴苏园REIT完成率较高;从可供分配金额层面来看，除营收本身不及预期的REITs外，部分REITs产品，如临港REIT、首钢绿能REIT三季度可供分配金额与收入的完成率表现出现背离情况，主要为维修改造、运营费用等相关支出的预留。此外，在收益分配方面,截至10月末，共17只公募REITs及时兑现2023年内收益，高速公路与能源类型分派率较

　　高底层项目运营情况方面，产业园区类型下，三季度项目经营表现延续分化。中关村REIT出租率仍处低位，张江产业园REIT仍需持续关注扩募资产出租率提升进度;仓储物流类型延续稳健运营，三单项目出租率与租金水平均未发生负向波动;保租房项目出租率与租金收入较上季度基本持平，运营稳定性突出;高速公路项目多数迎来边际改善，部分项目受货运表现不佳以及路段改扩建等影响，业绩环比下降;环保水务项目运营整体平稳，季节性特征显著带动三季度运营表现实现环比提升;能源项目运营情况有所分化，国家电投REIT底层发电项目在传统小风季的影响下风速下降,导致项目发电量随之减少

　　二级市场方面，三季度以来REITs加权价格指数呈现“倒U”型走势，7月初在FOF将REITs纳入投资范围等利好刺激下，叠加市场估值已到历史最低位，二级市场迎来明显反弹，价格指数达到阶段高点，8月中下旬至9月末则进入震荡阶段，10月以来受到部分项目解禁及资金面偏紧等要素影响，市场跌幅扩大;季度内各类型整体收益表现由高到低排序依次为:仓储物流>保租房>高速公路>生态环保>能源类产业园区。此外，结合2023年以来公募REITs及国内股债等大类资产的价格收益表现对比来看，截至三季度末，REITs累计价格回报表现相对靠后，以红利指数为代表的高股息资产累计回报占优，其次为国内信用债与利率债资产;而从三季度的当季回报来看，REITs价格收益表现相对突出。

　　风险提示∶政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。