天风证券-房地产行业研究周报：住房“以旧换新”如何解读？-240407

　　行业追踪（2024.3.30-2024.4.5）

　　超30城出台举措支持房屋“以旧换新”

　　据中指研究院不完全统计，自2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　何为房产“以旧换新”？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）“以旧换新”相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交。

　　“以旧换新”有哪些模式？1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。2）“换新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。3）国企收购：苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

　　“城投收储”+“市场化”两方式并行

　　4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：方式一：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。

　　方式二：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。从收购房源看，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。

　　租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键

　　目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。收购模式对城投公司及地方政府资金占用大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度1）首先需解决收储的资金来源；2）衡量转租赁后的未来现金流回报合理。

　　我们认为，从资金来源角度，住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国企收储具备较强契合性，不排除其在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资金来源之一的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分母端的降幅更大，租金收益率的被动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑现度将较大程度影响“以旧换新”模式的推进。

　　4月新房、二手房同比降幅收窄

　　新房市场本周成交373万平，月度同比-14.95%，相较上月改善28.39pct；累计库存15169万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交170万平，月度同比-10.55%，相较上月改善18.52pct。3月25日-3月31日，土地市场本周成交建面3599万平，滚动12周同比-8.41%；成交总额518亿元，滚动12周同比-8.82%；全国平均溢价率6.31%，滚动12周同比-0.66pct。

　　本周申万房地产指数-1.45%，较上周提升0.29pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数2.31pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.82%，较上周下降0.71pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-3.19%，较上周下跌3.18pct。

　　投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。

　　标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期