海通国际-香港&中国银行行业：对公房地产不良率可能已到拐点-240525

　　投资建议：我们梳理中资港资银行数据后，发现对公房地产不良率的拐点可能在2023年末。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】建议关注敞口及占比下降较快且拨备扎实的恒生银行、内房敞口较小计提充分拨备扎实的渣打银行。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　理由

　　内房敞口占比下降，建议关注敞口绝对值和占比均下降较快的恒生银行。2021-2023年，内房敞口绝对值变动而言，恒生银行内房敞口下降最快，累计降幅超过50%，其次是汇丰银行，累计降幅为43%。内房敞口占总贷款比例而言，东亚银行降幅最大，由13.6%下降至9.0%，降幅最大。其次是恒生银行，内房敞口占比从7.0%下降至3.0%。

　　内房敞口中已经记为减值贷款的比例渣打最高，恒生、汇丰中减值贷款占比（2021年内房敞口做分母）拐点可能在2023末。截至2023年，内房敞口中，已经计提为减值贷款比例从高到低依次是渣打58%、恒生41%、汇丰26%、东亚18%、中银10%。考虑到各家银行均在2021-2023年减少内房敞口，我们用各家银行的2021年内房敞口作为分母计算减值贷款比例，渣打38%、恒生19%、汇丰15%；同时我们看到，汇丰和恒生的减值贷款占比（2021年内房敞口做分母）在2023年中已经开始下降。

　　渣打和恒生在内房方面的拨备更为扎实。我们用内房相关的拨贷比（内房减值准备/内房敞口）和拨备覆盖率（内房减值准备/内房不良贷款）来比较各家银行关于内房计提的扎实性。2022-2023年，计提比例最高、提升幅度最大的都是渣打和恒生（数据详见图4）。截至2023年，拨备覆盖率（含抵押物）最高的是渣打和恒生，都为88%。

　　部分国有大行和股份行2023年底对公房地产不良率首次开始下降，我们可能正经历对公房地产不良率的拐点。2023年年报，国有大行中工商银行和农业银行的对公地产不良率首次开始下降，股份行中招商银行、民生银行、中信银行、平安银行的不良率也开始有所下降。上市银行对公不良贷款率很难超过8%，从上市银行数据来看，不良率高点往往在5%-8%之间。目前并不是所有房地产企业都出现风险事件，我们保守假设有40%的房地产企业有风险。同时出风险的房地产企业集团，旗下项目并不会都出险。每个项目公司情况都不同。假设有风险房地产企业的有风险项目占比40%。那么有风险贷款的占比为16%。由于商业银行会一边确认不良，一边处置核销不良，对公地产贷款不良率高点不会到这个理论值。如果再打个对折就是8%，和上面结论对应。按照这个估计来看，我们正在经历对公房地产不良率的拐点。

　　风险：房地产资产质量低于预期，风险处置慢于预期。