东方证券-房地产行业周报：郑州等多地推进住房“卖旧买新、以旧换新”-240408

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第14周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.4%。沪深300指数报收3567.80，周度涨幅为0.9%；创业板指数报收1840.41，周度涨幅为1.2%；房地产指数（申万）报收1965.83，周度涨幅为-1.5%。

　　全国性政策方面。央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。地方政策方面。江西南昌和赣州、广东潮汕和汕尾、福建福州、山东青岛取消首套房贷利率下限。江苏常熟、广西南宁武鸣区推出购房契税补贴政策。湖南湘潭、内蒙古自治区鄂尔多斯市、安徽宿州和蚌埠、武汉、贵州贵阳、浙江丽水等地调整公积金政策。海南琼中放宽住房限购政策。河南延津推出购房群众子女教育享受城镇居民同等政策。浙江义乌推出“房票”补贴政策。江苏无锡梁溪区启动商品房"以旧换新"政策。山东潍坊出台十二条全新措施促房地产市场平稳发展。

　　本周新房销售量和二手房销售量均较第13周减少。第14周44大城市新房销售为1.8万套，较第13周减少45.1%；21大城市二手房销售1.3万套，较第13周较少39.7%。一线城市新房、二手房交易较第13周分别减少26.6%、减少39.9%；二线城市新房、二手房交易较第13周分别减少52.3%、减少39.4%。本周库存量较第13周下降，库销比较第13周上升。截至第14周，18大城市库存为106.3万套，较第13周减少0.6万套；库销比为26.6个月，较第13周增加1.2个月。本周土地市场活跃度较第13周下降。第14周36大城市市本级合计成交土地10块。土地出让金减少。第14周36大城市市本级土地出让金为94.6亿元，较第13周减少49.2亿元。平均溢价率下降。第14周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.5%，较第13周减少8.15pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为3块。

　　重点公司公告。绿地香港、建业地产、天誉置业等7家房企发布2023年业绩年度报告。。时代中国、绿城中国、金地商置等15家公告2024年第一季度运营数据。大悦城成功发行15亿中票。光明房产拟发行8亿元中期票据。长实集团斥资2699.16万港元购回83.5万股。贝壳-W斥资600万美元回购131.1万股股份。

　　投资建议与投资标的

　　近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，制定了城投收购和市场化交易并行的两套实施方式。郑州城市发展集团作为收购主体面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，试点期间计划完成二手房“卖旧买新、以旧换新”500套，全面实施全年计划完成5000套。据中指研究院统计，23年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴；宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在郑州之前，苏州相城区、太仓、安徽宣城、无锡、连云港等引入地国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。从需求端来看，引入地方国企平台为市场化以旧换新路径补充，增加了购房者换购的第二路径选择，有助于打通二手房出售的难点，从而或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，对于改善型住房消费需求释放起到积极作用。从房企端来看，城投平台主导“以旧换新”模式或将推动城投地产项目库存去化，加速回款，缓解城投平台开发商库存压力。24年开年以来房地产市场延续较弱走势，新房、二手房销售呈现分化趋势，新房销售下行，二手房持续价跌量增。在居民资产负债表以及市场预期尚未完全修复的背景下，“卖旧买新”使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用，但是未来政策落地后成效仍很大程度上取决于该政策的实际影响规模以及中央及地方政府财政支持力度。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。