东方证券-房地产行业周报：融资协调机制初见成效-240421

　　核心观点

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第16周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.8%。沪深300指数报收3541.66，周度涨幅为1.9%；创业板指数报收1756.00，周度涨幅为-0.4%；房地产指数（申万）报收1773.25，周度涨幅为-2.9%。

　　全国性政策方面。财政部联合住建部发布新规，规范城镇保障性安居工程补助资金管理。住建部推动共计10项大规模设备更新和消费品以旧换新重点任务。国家金融监管总局公布，截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目已完成审查。地方政策方面。多地对公积金贷款进行调整，其中，山东济宁、浙江宁波、湖南长沙等地给予三孩家庭更大优惠；北京优化公积金贷款期限，老旧小区部分房屋贷款最高可延长20年；福建福州发放首笔灵活就业人员公积金贷款。江苏南通、常州、泰州、淮安、安徽芜湖等地阶段性取消首套房贷利率下限。广州对城中村进行改造，公布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，并在黄埔区首发全国首张城中村改造房票。河南郑州启动二手住房“卖旧买新”试点工作，限额500套。澳门于4月20日起全面取消涉及不动产的三项印花税。

　　本周新房和二手房销售量较第15周减少。第16周44大城市新房销售为1.8万套，较第15周减少1.3%；21大城市二手房销售2.2万套，较第15周减少6.9%。一线城市新房、二手房交易较第15周分别增加9.1%、减少7.5%；二线城市新房、二手房交易较第15周分别减少8.7%、减少8.8%。库存量较第15周增加，库销比较第15周上升。截至第16周，18大城市库存为106.5万套，较第15周增加21.6万套；库销比为26.6个月，较第15周增加5.3个月。本周土地市场活跃度较第15周上升。第16周36大城市市本级合计成交土地24块。土地出让金增加。2024年第16周36大城市市本级土地出让金为326.92亿元，较第15周增加302.07亿元。平均溢价率下降。2024年第16周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.3%，较第15周下降6.2pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。

　　重点公司公告。大龙地产、香江控股、首开股份等8家房企发布2023年业绩年度报告。华侨城、中国建筑、华建集团等9家房企公布2024年第一季度经营数据。金科股份已有82项目纳入政府接融支持“白名单”。招商蛇口、香江控股为其子公司融资提供担保。高新发展终止收购四川华鲲振宇智能科技公司70%股权。

　　投资建议与投资标的

　　首批房地产融资“白名单”项目审查完成，总金额超5200亿元。今年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。房地产融资协调机制支持对象为项目而非企业，能够有效分隔集团债务风险与项目经营风险；整体财务状况并不太好的房企或有个别较为优质的项目，该协调机制能够避免对于房企一刀切。随着白名单项目的推进，有望缓解优质项目的流动性问题，继续项目建设，实现保交楼任务，同时有助于房企恢复部分项目经营，缓解融资压力。

　　持有经营性资产房企充分受益于经营性物业贷政策。自1月24日央行、金管局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》以来，部分持有大体量或优质经营性资产的房企，例如万科、龙湖等在贷款落地上已取得实质性进展。4月5日万科在互动平台表示，24年以来公司已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元；23年龙湖经营性物业贷净增174亿元，24年初以来随着新政的放开，龙湖整个存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿以上。随着该政策进入地方落地新阶段，在商业地产领域具有优势的房企有望进一步提升融资空间，提高偿还公开债的可能性。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。