东方证券-房地产行业周报：房地产风险有待进一步化解-240429

　　核心观点

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第17周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为1.9%。沪深300指数报收3584.27，周度涨幅为1.2%；创业板指数报收1823.74，周度涨幅为3.9%；房地产指数（申万）报收1828.17，周度涨幅为3.1%。

　　全国性政策方面。住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局五部门联合印发《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》；住建部强调住房城乡建设事业转型发展离不开标准的引领支撑；财政部、税务总局表示农村集体土地转移暂不征收土地增值税；住建部召开座谈会支持民营建筑企业高质量发展。住房城乡建设部倪虹强调了对民营建筑企业家声音的认真倾听，对企业反映问题的深入研究，以及对企业所提意见建议的充分吸纳。地方政策方面。多地对公积金贷款进行调整，其中，安徽合肥、河南洛阳、江苏淮安等地调整公积金贷款额度，给予三孩家庭更大优惠；辽宁鞍山出台房地产新政：首套房最低首付20%，降低二套房利率；深圳发起“换馨家”住房置换活动，推动二手房以旧换新；上海预计今年启动不少于15个“城中村”改造项目；广州：优化不动产登记含土地“带押过户”等十条；南京拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户。

　　本周新房销量较第16周增加，二手房销售量较第16周减少。第17周44大城市新房销售为2.0万套，较第16周增加15.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第16周减少1.3%。一线城市新房、二手房交易较第16周分别增加20.5%、减少5.0%；二线城市新房、二手房交易较第16周分别增加19.0%、增加0.9%。库存量较第16周增加，库销比较第16周减少。截至第17周，18大城市库存为107.1万套，较第16周增加0.5万套；库销比为26.4个月，较第16周减少0.2个月。本周土地市场活跃度较第16周上升。第17周36大城市市本级合计成交土地29块。土地出让金减少。2024年第17周36大城市市本级土地出让金为176.61亿元，较第16周减少156.31亿元。平均溢价率上升。2024年第17周36大城市市本级土地成交平均溢价率5.5%，较第16周上升3.2pct。第17周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为8块。

　　重点公司公告。特发服务、保利发展、大悦城等15家房企发布2023年业绩年度报告。卧龙地产等4家房企公布2024年第一季度经营数据。金科地产超短融提前到期，未能按期足额偿付本息。碧桂园宣布延迟发布23年年报。

　　投资建议与投资标的

　　根据财新等媒体的报道，近日，高层在讨论化解房地产风险的方案时，考虑借鉴日本的经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。后续，这些收购来的房源将被打造成保障性住房，对外出售或出租。在目前房地产行业下行期，若报道属实，且有足够的财政资金支持且计划能够落地，国家队进场收购或将有效解决烂尾楼问题，有助于楼市去库存，房企回笼部分资金，缓解其流动性压力，同时，在一定程度上利于稳定房价。相较于各地方政府引入国企平台或开发商参与收购，成立全国性平台公司能够在收购标准、运营机等方面进行统一，在资金方面，或将凭借中央介入拓宽资金筹措渠道。该方案在成型前有许多问题待理清，比如资金来源、如何制定收购标准、后续如何妥善营运收购来的房源、如何防止各环节潜藏的寻租风险等等。综上，若有足够的财政资金支持此类计划，将有利于开发商去库存、缓解其流动性紧张问题、稳定全国房价，但未来政策落地后成效仍很大程度上取决于该政策的实际影响规模以及中央政府财政支持力度。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。