东方证券-房地产行业周报：二手房延续以价换量-240324

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第12周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3545.00，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收1869.17，周度涨幅为-0.8%；房地产指数（申万）报收2030.17，周度涨幅为-1.3%。

　　全国性政策方面。国务院：召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，进一步推动融资协调机制落地见效。地方政策方面。东莞、北京计划推进城中村改造。吉林、湖南、济南、甘肃平凉、宜宾、云南普洱等地调整公积金贷款制度。上海青浦宣布新引才措施，硕博人才可获50万购房津贴。青岛鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。新疆金融监管局出台十条措施，推进房地产融资协调机制落地见效。

　　本周新房和二手房销售量较第11周增加。第12周44大城市新房销售为2.4万套，较第11周增加32.6%；21大城市二手房销售2.1万套，较第11周增加10.4%。一线城市新房、二手房交易较第11周分别增加13.6%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第11周分别增加33.1%、增加10.9%。库存量和库销比均较第11周上升。截至第12周，18大城市库存为107.4万套，较第11周增加0.1万套；库销比为26.1个月，较第11周增加0.1个月。本周土地市场活跃度较第11周下降。第12周36大城市市本级合计成交土地13块。土地出让金减少。2024年第12周36大城市市本级土地出让金为159.9亿元，较第11周减少22.2亿元。平均溢价率上升。2024年第12周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.6%，较第11周增加5.5pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。

　　重点公司公告。众安集团、佳兆业、宝新置地等7家房企发布盈利警告。华侨城A发布24年2月经营数据。中洲控股、万科集团向银行分别申请贷款8亿元和14亿元。碧桂园项目入围白名单获融资17.32亿元。绿地控股第一大股东将其持有的34,500,000股股份质押给浦东银行。

　　投资建议与投资标的

　　“以价换量”等因素持续带动二手市场成交量提升。3月15日，国家统计局发布数据显示，今年2月，全国70个大中城市中，新房价格环比下降的城市数量有59个，二手房价格环比下降的城市数量则达到68个。总体来看，70个大中城市房价仍以下降为主。其中，一、二、三线城市的二手房价格环比降幅分别为0.8%、0.6%、0.6%，新房降幅则分别为0.3%、0.3%、0.4%，差距明显。21城二手房自2024年第八周（2.17-2.13）开始单周成交量呈现环比上升趋势，本周二手房销售市场继续稳步上行，21城成交量环比提升10.4%，在一、二线城市交易量环比分别增加8.8%、10.9%。春节后假期影响的部分积压需求，以及为满足子女上学的购房需求，叠加供给端“以价换量”等因素带动二手房市场成交量提升，短期内市场有望保持一定活跃度，新房市场整体调整压力仍存，预计二手房交易占比将进一步提升。在政策方面，城市房地产融资协调机制正在加速推进。本周多地政策放松、北京、东莞计划推进城中村改造、多地优化公积金贷款政策，有望在一定程度上提升消费者的购买积极性。我们预计销售端环比修复，同比有待后续观察。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

　　风险提示：

　　地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。