财信国际经济研究院-房地产市场研究（下篇）：中国房地产止跌回稳，提量、降本、增收、去库-250106

　　核心观点：

　　我国房地产市场如何止跌回稳，用什么关键指标来衡量，什么时候能止跌回稳，这三个问题无法也不能回避。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】上篇“房地产止跌回稳：四点常识性国际经验”，回答了第二个问题“用什么关键指标来衡量”。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）下篇利用上篇中的四点常识性国际经验，回答第三个问题“什么时候能止跌回稳”，并就第一个问题“如何止跌回稳”给出四点建议。

　　需要特别声明的是，无论报告结论如何，笔者都没有看空中国房地产市场的意思和意图，仅尝试借鉴一些有意义的国际经验，尽量客观判断当前市场面临的挑战和问题，为市场尽早止跌回稳提供一些对策建议，以供决策参考。

　　一、常识性国际经验一之中国演绎：量先于价，量在底部但价尚未见底。我国房地产市场经历了四次典型的周期性波动，销售量均领先房价变动，尤其是一线城市表现更为明显。2021年至今的这次波动中，销售量已回落至15年前的2009年水平，降幅超过50%，但70个大中城市房价降幅不到10%。是房价指标失真还是房价调整没有到位？市场化程度更高的70个大中城市二手住宅价格和二手房出售挂牌价，同期降幅分别达到近16%和20%，更贴近公众的实际感受。但是，二手住宅价格降幅和涨幅均可能存在系统性低估，主要原因在于官方统计采用的网签价往往低于实际成交价。那么，市场化程度最高、跌幅最大的二手房出售挂牌价是否已充分反映房价的调整幅度？结论可能没有那么简单。根据销售量和房价的历史关系，无论是二手住宅价格还是二手房出售挂牌价，预计仍有调整空间，但分化特征明显，相对于低能级和产业结构转型慢的城市，高能级和转型快的城市调幅会更小，也会更早止跌回稳。

　　二、常识性国际经验二之中国演绎：库存高企，去化至正常水平尚需时日。2005年以来，商品房库存历经三次典型变化。首次（2008-2015年）“库存升、价格涨”，存销比从2.1个月升至6.7个月，房价涨幅达66%，但六普数据显示人均住房间数达到1.0，供需基本平衡，高房价与高库存不可持续并存，导致2015年底决定实施去库存政策。第二次（2016-2021年中）“库存降、价格涨”，存销比降至3.2个月，房价再涨46%，库存转移至居民家庭手中，人均住房间数提高至1.2。第三次（2021年中至今）“库存升、价格降”，存销比达9.0个月，价格开启下行周期。去库存是未来主要任务，参照2016年经验和进度，估计需5-7年才能回归4-5个月正常水平。高库存不仅延长去化周期，也拖长房价回稳时间，亟需非常规去库存政策。

　　三、常识性国际经验三之中国演绎：房价未触底、购房成本仍高。房价泡沫出清有美日两种典型模式：美国以空间换时间，日本以时间换空间，但无论哪种模式，均需泡沫出清后房价才有望上涨。此外，降低购房成本和增加收入亦很关键。参照英国经验，我们构建了中国购房负担压力指数（HAI），以反映首次购房者的购房压力。测算结果表明，房价和房贷利率上升均会显著增加购房负担。2021年中以来，房价和房贷利率下降，HAI指数回落至2015-16年水平，但仍处高位。楼市止跌回稳需有三“必要动作”：一是房价市场化调整要到位，二是住房贷款利率要较大幅度下调，三是居民收入合理增长。前两个“动作”是“被动式”降低购房成本或提高购房能力，第三个是“主动式”提高购房意愿和能力。

　　四、常识性国际经验四之中国演绎：加强超常规逆周期调节，及时果断提量、降本、增收、去库。房地产市场“重要而不能倒”，2024年四季度政治局会议及时正确地提出了加强超常规逆周期调节、稳住楼市等政策。基于上文分析结论，提四点建议：一是提量。量先于价，量增才能价稳，政策应发力促进需求端销售回升，市场化出清房价。二是降本。建议2025年适度宽松货币政策非对称性降低房贷利率，更大力度、更多幅度降低购房成本。三是增收。居民收入的合理增长是提高购房意愿和购房能力的有效财力保障，需保持名义GDP一定的适度增速。四是去库。提量、降本、增收都是消化库存有效手段，但非常时期真金白银落实收储存量土地和商品房政策，同样关键。