银河证券-房地产行业周报：REITs市场波动，新一轮REITs上市、扩募热潮开启-230313

　　政策引导民间资本参与基础设施REITs发行，两会代表积极为REITs政策制度完善积极献策。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】两会代表就“探路”金融支持住房租赁新模式，着力构建住房金融服务新体系；为REITs基金提供全方位政策保障，推动基础设施建设降低融资成本，支持实体经济发展；修改基金法等提出建议。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　整体市场下行，REITS指数抗跌。本周REITs总指数下跌，特许经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数。本周，中证REITs指数（收盘）-1.12%（较上周五收盘，下同），上证指数-2.95%，沪深300指数-3.96%，中证500指数-2.90%，国债指数+0.19%。整体来说，中证REITs指数（收盘）收益率优于上证指数等A股指数，弱于国债，收益率较为抗跌。本周REITs总指数收益率- 0.99%，产权类REITs指数收益率-0.61%，特许经营权类指数-1.04%。分资产类型来看，本周各版块基金都有所下跌，园区基础设施板块REITs基金较为抗跌，本周收益率-0.41%（较上周，下同），较上市以来+25.66%，生态环保板块REITs基金表现较差，本周收益率-2.02%，较上市以来+14.51%。分具体基金来看，本周华润有巢REIT、东久REIT、张江REIT领涨，分别上涨1.82%，0.77%以及0.25%。京保REIT、厦门安居REIT、首创水务铁建REIT、苏交REIT领跌，分别下跌-1.94%、-2.19%、-2.33%。

　　REITs成交活跃度有所下滑，园区基础设施板块成交额最高。本周REITs成交活跃度较上周有所下滑。本周，REITs市场公募基金成交3.50亿份，环比上周下降8.34%，成交额为17.29亿元，环比上周下降12.69%，周度换手率为94.37%，环比上周下降8.33%。分版块来看，本周交通基础设施与园区基础设施版块活跃度较高，成交额分别占整体的38%与31%，其中，园区基础设施板块成交量较大，占整体的49%。

　　园区基础设施、交通基础设施以及保障性租赁住房REITs估值（中证）相对净值高估，分别有张江REIT、鹏华深圳能源REIT、首钢绿能、红土创新盐田港REIT、临港REIT高估率大于30%。而与此同时，鹏华深圳能源REIT、临港REIT的ABS估值相对低估，分别为-3.7%、-9.7%。另一方面，安徽交控、平安广州广河REIT、中交REIT的REITs估值存在低估现象，而ABS估值高估。

　　近期，多单REITs将陆续扩募、购置新项目以及上市。REITs市场健康发展。中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT正式获得批复，预计募集资金超100亿元。这标志着我国REITs市场将迎来全国首批新能源REITs，为REITs市场注入全新的资产类型。中金普洛斯REIT等REITs将迎来新一轮扩募。

　　风险提示：项目运营及行业下行风险，项目现金流偏差风险，政策支持力度不及预期风险。