中达证券-内地房地产行业周报：新房成交环比高增，广州放松限购政策-230923

　　数据要点：

　　本周，42个主要城市新房成交面积环比上升34%，2023年累计成交面积同比下降5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中一线环比上升较多城市为北京、上海，分别环比上升83%、185%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）一线城市累计成交面积同比上升3%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降5%、9%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降36%、34%、31%。

　　截至9月22日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升0.2%；平均去化周期32.5个月，环比上升4%。福州和厦门去化周期环比上升较多，分别上升62%和29%，去化周期分别由上期的35.0个月和24.6个月变动至56.7月和31.8个月。

　　本周，15个主要城市二手房交易建面上升13%。其中环比上升较多城市为金华、青岛，分别环比上升46%、34%。2023年累计成交面积同比上升36%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降47%。

　　本周观点：

　　本周，重点城市新房成交面积环比增速较上周提升25pct；其中，在北上深三地环比高增的带动下，一线城市成交面积环比提升较快，环比上升94%。从区域上看，上海、温州等地环比上升，带动长三角区域环比回正，环比上升56%。二手房成交方面，深圳、扬州环比小幅下降，其他城市环比继续上升，带动重点城市二手房成交面积环比增速提升1pct。

　　库存方面，重点城市去化周期环比持续上升，增速较上周放缓3pct，主要系4个一线城市环比同步下降；但由于福州等地去化周期持续延长，整体去化周期环比增速继续提升。

　　投资建议:

　　高能级城市政策落地加快，广州率先优化住房限购政策。本周，地方在落实“认房不认贷”、下降首付比例及调整限购限售等方面频次不减，近期地方政策的调整重心已逐步转移至高能级城市：1）广州放松限购政策（番禺、黄埔等非核心区域取消限购；缩短非本市户籍购房缴纳个税或社保年限，由5年缩短至2年）。首先，在整体政策环境较为宽松的基础上，广州作为一线城市率先放松限购政策能够较好地引导市场预期进一步改善，对于提升购房者对后市的信心具有一定的促进作用，或有望激发其购置意愿落地。其次，缩短非本市户籍购房缴纳社保年限亦可增加本市住房需求，或有助于吸引周边城市人口往广州集聚。2）重庆对房产税征收对象进行了调整，表述中针对“三无”个人新购的“首套及以上普通住房”改为“第二套（含二套）以上普通住房”，首套房产税取消或能够促进更多住房刚需；虽然惠及该措施的人群范围有限，但亦释放出了地方政策正逐步改善的积极信号，对于其他城市后续政策落地或具有参考意义。从目前来看，各地政策较为密集地提供购房资金方面的支持，或对推动销售回升起到一定支撑。维持行业“强于大市”评级。

　　风险提示：调控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动