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一、2023年房地产去库力度较大,对经济拖累显著。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产去库体现在两个方面:一是房屋去库存,导致房屋新开工面积降幅较大;二是土地去库存,导致土地出让金收入降幅较大。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2023年房屋新开工面积与土地出让金收入分别同比下降20.9%、13.2%
二、当前可售住宅库存去化周期约为2年,处于高位水平。当前待售住宅现房库存去化周期约为27个月,处于高位水平;可售商品住宅库存去化周期在2年左右,也处于高位水平。基于修正的住宅销售数据,当前已开工未出售住宅库存去化周期为34个月,也处于高位水平。最近5个月,70个大中城市新建住宅价格月环比下跌0.4%,为2016年以来的最弱水平,从侧面印证房屋库存压力较大。近2年库存去化周期大幅提高的主要原因是商品房销售大幅下降,而库存绝对水平(以面积衡量)变化不大。
三、当前龙头上市房企土地库存去化周期为1.5-4年,处于较高水平,全国土地库存去化周期可能并不低。上市房企的土地储备数据是较为准确的,但样本量较少,未必能代表全国情况,但也可以揭示出一些土地库存的特征。目前五家龙头上市房企的土储去化周期(以销售面积衡量)为16-48个月,处于较高水平。以新开工面积来衡量,全国待开发土地去化周期为11个月。这一水平不算高,但也并不算低。全国待开发土地数据准确性存疑,不排除真实的全国土地库存去化周期高于11个月。
四、房地产去库还会持续1年以上,2024年房地产仍然承压。一般来讲,可售商品住宅库存去化周期在12个月左右是合适的,当前该指标为2年左右。假定商品房销售维持在当前水平,不考虑库存的补充,那么库存降至合理水平还需1年左右。考虑到库存的持续补充,去库存持续时间可能超过1年。房屋去库存要求新开工面积低于商品房销售面积。预计2024年房屋新开工同比下降16%左右。土地去库意味着房企拿地意愿仍然较低,预计2024年土地出让金收入仍然承压。当前二手房的库存也是偏高的。二手房与新房去库存导致房价承压,“买涨不买跌”心理抑制新房销售,预计2024年商品房销售仍然偏弱。
风险提示:购房情绪进一步下滑,楼市政策大幅放松
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