交银国际-中国香港房地产行业更新：内地买家推动3月一手房销售火爆-240416

　　我们上周组织了一次中国香港房地产考察团，参观了三个已竣工且仍在销售的住宅项目、正在开发的启德体育园地块，并与中国香港最大房地产代理机构之一美联物业的行业专家举行了午餐会。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】以下是我们主要发现：

　　内地买家推动一手市场反应热烈。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据美联物业数据，2024年2月28日至3月31日期间，共售出4,235套单位，相当于每天128套，比2024年1月1日至2月27日放松之前的时期日均成交增加了11倍。2024年3月的成交量和销售金额分别是1998年和1996年以来最高的月份。另外，24年3月售出的单位主要为1-2室单位，美联估计约50 -70%的买家來自内地。另外，住宅价格自2021年底以来的峰值累计下跌约25%后，但在成交量上升后开始趋于稳定，在4月第一周按月环比上涨1.7%，美联同時预计2024年房价将同比上涨6-8%。

　　对较小的住宅单位更有利。我们走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号以及面向当地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKOHILLS。政策放宽后，戶型较小的启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为政策放宽后3月最畅销项目（以单位数量计）。同时，开发商更愿意根据市场价格情况调整价格，政策放宽后可实现较高的去化率。另一方面，鉴于库存压力较高，开发商目前仍以追求销量为第一，而不是提高售价。

　　启德体育园将成为未来重要的国际赛事场地。该体育公园主要包括一个拥有超过50,000个座位的主场館、约600,000平方英尺及设有234家商店的零售館、一个10,000个座位的室内体育场、一个5,000个座位的公眾运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。随着容量、配套设施和交通网络的完善，新世界期望体育公园成为主要的国际体育娱乐赛事场地和当地社区热门的休闲设施。

　　在库存水平下降之前价格保持稳定。在我们走访和与销售人员讨论中，我们注意到开发商可以通过灵活的定价策略实现高销量。我们相信，在高利率环境下，开发商仍会努力获得更多销售收入，以降低负债率。与此同时，我们预计2024年价格将基本保持稳定，直到开发商的竣工库存水平降下。我们对行业维持与市场同步的评级。2024下半年关键催化剂：(一)高成交量是否维持以快速降低竣工库存水平、(二)美联储降息时间和(三)二手住宅价格变化。