东方证券-房地产行业周报：万科业绩下滑，力求安全平稳过渡-240401

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收3537.48，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收1994.80，周度涨幅为-1.7%。

　　全国性政策方面。中国人民银行行长潘功胜：房地产已出现一些积极信号，市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福州等地调整公积金贷款制度。北京住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。

　　本周新房和二手房销售量较第12周增加。第13周44大城市新房销售为3.3万套，较第12周增加35.3%；21大城市二手房销售2.2万套，较第12周增加5.3%。一线城市新房、二手房交易较第12周分别增加53.8%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加37.8%、增加4.9%。库存量和库销比均较第12周下降。截至第13周，18大城市库存为106.9万套，较第12周下降0.5万套；库销比为25.4个月，较第12周下降0.7个月。本周土地市场活跃度较第12周下降。第13周36大城市市本级合计成交土地14块。土地出让金减少。2024年第13周36大城市市本级土地出让金为143.8亿元，较第12周减少16.2亿元。平均溢价率上升。2024年第13周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.7%，较第12周增加2.1pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。

　　重点公司公告。万科、融创服务、旭辉控股等30余家房企发布年报或业绩公告。其中，大型房企如万科营收4657.4亿，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年保持下降；新城控股营收1192亿，回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列；旭辉控股营收718.33亿，2023年交付建筑面积约442.72万平方米的物业，按年上升49.0%；融创中国营收1542.3亿，公司拥有人应占亏损约为人民币79.7亿元，亏损大幅减少了约71.2%。中国恒大撤回此前向美国法院提出的债务重组申请。碧桂园宣布延迟发布业绩公告。

　　投资建议与投资标的

　　23年万科业绩下滑，销售端跑赢大势，经营业务稳健增长，力求平稳渡过模式转型。3月28日万科发布2023年度报告，23年实现营收4657.39亿元，同比下降7.6%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因为1）行业销售端承压，公司开发业务结算规模和结算毛利率下降2）部分开发项目计提了减值。23年公司合同销售金额达到3761亿元，位居行业第二。23年全年房地产整体销售规模收缩明显，从销售金额来看，百强房企同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，在行业下行期万科销售端不可避免承压，合同销售额同比下滑9.8%，但其降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。同时，万科经营业务稳健增长，其中物业营收同比增长10.2%，蝶城战略取得成效，带动住宅物业毛利率提升3.5pct。公司面对利润承压，资金存量、现金短债比等指标下行压力，提出主要从三方面发力以平稳过渡：1.确保安全底线：通过大宗资产、股权交易等手段增厚安全垫，24年交易回款不低于300亿；2.降杠杆：24-25年削减付息债务1000亿以上3.坚持开发业务可持续内生发展。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

　　风险提示：

　　地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。