东吴证券-建发物业-2156.HK-2023年业绩公告点评：收入业绩高速增长，社区增值服务健康发展-240323

　　事件：公司发布2023年业绩公告。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年实现营收35.7亿元，同比增长55.8%；归母净利润4.67亿元，同比增长89.0%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）业绩超出市场预期。

　　业绩高增分红提升，硬装业务交付带动毛利率提升。2023年公司营收同比增长55.8%。分业务看：物业管理服务收入为14.2亿元，同比增长36.8%；社区增值服务收入为13.7亿元，同比增长189.0%；非业主增值服务收入为7.1亿元，同比减少6.3%；商管服务收入为0.7亿元，同比增长188.3%。利润率方面：公司毛利率从2022年的23.4%提升4.7pct至28.1%。社区增值服务收入的大幅增长和毛利率的提升主要是由于公司的房屋硬装业务于2023年交付，该业务规模取决于市场需求和政策环境等因素，剔除该业务影响，2023年公司毛利率同比基本持平。

　　基础物管业务规模持续提升，物管费及收缴率良性增长。截至2023年末，公司合约面积、在管面积分别为10180万方、6140万方，较2022年末分别增长12.4%、33.0%；合约在管比达1.66倍，业绩锁定性强。项目来源方面：截至2023年末，公司来自建发集团与第三方的合约面积分别为6160万方、4020万方；来自第三方的营收占比为39.5%，同比下降3.8pct。公司坚持区域深耕战略，截至2023年末，公司布局城市数量63个，其中合约面积超百万方城市为19个，同比增长2个。公司2023年住宅物管费为2.51元/平，同比提升0.05元/平；综合收缴率94.1%，同比提升0.1pct。

　　社区增值服务高速增长，商管规模有序提升。2023年公司社区增值服务继续保持高速增长，成为公司第二大业务板块，收入占比38.5%，同比提升17.7pct。其中包含硬装业务的家居美化业务2023年实现收入7.5亿元，同比增长984%，成为最大增长点；智能社区服务、到家服务、零售业务等也都实现了40%以上的收入同比增长。公司自2022年9月开展商业物业管理服务，2023年新增2个轻资产项目，截至2023年末，在管商业项目21个，在管商业面积104.7万方。

　　积极分红回馈股东。2023年公司每股股息为0.26港元（含特别股息0.1港元），分红率达71%。对应2024年3月22日收盘价，股息率达8.2%。

　　盈利预测与投资评级：公司大股东项目供给稳定，在管面积稳步增长，多项社区增值服务齐头并进，整体毛利率保持稳定。根据公司最新年报情况，我们上调其2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.2亿元（原值为4.3/5.5亿元），预计2026年归母净利润为8.7亿元。对应的EPS为0.42/0.51/0.62元，对应的PE为6.9X/5.6X/4.6X，维持“买入”评级。

　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。