国信证券-龙湖集团-0960.HK-业绩承压，经营性业务稳健-240325

　　核心观点

　　收入利润双降，经营性业务稳定发展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年公司实现营业收入1807亿元，同比下降27.9%；实现归母净利润129亿元，同比下降47.3%；剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润114亿元，同比下降49.6%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）分不同业务看，公司物业开发业务实现收入1559亿元，同比下降31%；运营收入129亿元，同比增长9%；服务收入119亿元，同比增长2%。公司经营性业务收入稳定发展，为公司提供了可持续的现金流，一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响。

　　聚焦核心城市，保证回款节奏。2023年公司实现销售面积1080万平方米，同比下降17.2%；实现销售金额1735亿元，同比下降13.9%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比29%、28%、22%、12%、9%，一、二线城市销售占比达95%。公司并表回款率达100%，保证了资金的有序铺排。2023年公司新增拿地31个，总建面368万平方米，权益地价259亿元。截至2023年末，公司拥有土储合计4539万平方米，权益面积3236万平方米，土地储备平均成本为每平方米4705元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比33%、25%、17%、14%、11%，高能级土储占总面积的72%，相当于77%的销售货值。

　　财务安全，盘面稳健。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为60%，净负债率为56%，有息负债1926亿元，同比下降7.4%；在手现金604亿元，同比下降16.8%。公司年内到期债务占比为8%，2024至26年境内公司债分别剩余117、143、59亿元，2026年底前已无境外到期公开债，剔除预售资金监管后公司现金短债比为1.36倍，年内财务安全。公司融资渠道较好，2023年新增经营性物业贷174亿元、境外港币银团31亿港元、发行中票23亿元，截至目前公司仍有剩余银行授信额度超过2000亿元。

　　风险提示：公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。

　　投资建议：公司作为优质标杆民企，通过经营性业务持续发力，有能力在当前地产开发下行的大背景下穿越周期。基于市场下行导致公司结转规模下滑及毛利率下滑等因素，我们下调盈利预测（详细分析见正文），预计公司24-25年归母净利分别为129.2/129.5亿元（原值为254.8/267.0亿元)，对应EPS分别为1.91/1.91元，对应PE分别为4.4/4.4X，维持“买入”评级。