东方证券-房地产行业周报：万科短期内标债风险较低-240310

　　核心观点

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第10周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.7%。沪深300指数报收3544.91，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收1807.29，周度涨幅为-0.9%；房地产指数（申万）报收1969.45，周度涨幅为-4.5%。

　　全国性政策方面。住建部：在西安召开全国保障房建设会，强调加快开工与绿色标准。地方政策方面。贵州、新疆、广东推进地产融资协调机制。甘肃庆阳、贵阳优化公积金贷款政策。大连推出一系列购房支持政策，包括购房补贴、金融信贷、税收优惠及公积金政策优化等。广州发布“人才30条”政策，最高购房补贴500万元；银行实施新政策，长租或挂牌出售房产可核减限贷套数。三亚开展商品房代理预（销）售专项整治行动，严查加价销售、捂盘惜售等。佛山允许新建商品房“带押过户”。

　　本周新房销售量较第9周减少，二手房销售量较第9周增加。第10周44大城市新房销售为1.4万套，较第9周减少28.6%；21大城市二手房销售1.6万套，较第9周增加27.4%。一线城市新房、二手房交易较第9周分别减少15.1%、增加11.9%；二线城市新房、二手房交易较第9周分别减少0.7%、增加30.7%。库存量和库销比均较9周下降。截至第10周，18大城市库存为97.1万套，较第9周减少8.5万套；库销比为23.5个月，较第9周减少0.6个月。本周土地市场活跃度较第9周下降。第10周36大城市市本级合计成交土地11块。土地出让金减少。第10周36大城市市本级土地出让金为103.5亿元，较第9周减少38.7亿元。平均溢价率下降。第10周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.2%，较第9周减少15.5pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为3块。

　　重点公司公告。海港企业、鹰君集团、九龙仓置业发布2023年全年业绩，汤臣集团发布23年正面盈利预告，华人置业、龙湖集团发布23年盈利预警。美的置业、景瑞控股、中南建设等33家房企发布24年2月份经营数据。远洋集团、旭辉控股项目入围白名单分别获得融资10.17和12.12亿元。卧龙地产3月累计回购713万股，保利发展3月累计回归1.05亿股。

　　投资建议与投资标的

　　短期内，万科A(000002，买入)标债信用风险较低。上周，万科多只境内债券出现大幅波动，体现投资者对于万科销售和资金链的担忧。本周3月8日，万科针对3月11日到期的美元债发布公告，表示公司已在到期前提前将本金及累计到期日的利息共计6.47亿美元存入代理指定银行账户，以确保全额偿还到期票据本息。当日，万科多只债券录得大幅回升。从销售层面来看，在房地产整体销售规模明显收缩的形势下，万科销售不可避免承压，但其降幅小于行业及头部房企，表现出较强韧性。在现金流层面，行业整体资金链收缩，万科持有的经营性资产融资空间较大，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张，短期内，万科标债信用风险较低。

　　本周二手房销售表现优于新房，分化趋势持续。二手房在一、二线城市交易量环比分别提升11.9%、30.7%，一手房在一、二线城市交易量环比分别下降15.1%、0.7%。主要原因可能为1）新房有效供给不足，部分需求挤压至二手房市场2）二手房不存在延期交付风险3）房不认贷、购房退税、带押过户等政策优化二手房交易流程并降低交易成本，使得二手房更具性价比。我们预计销售端环比修复，同比有待后续观察。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。