德邦证券-公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速-231114

　　导读：2023三季度以来，REITs二级市场在7月反弹后整体表现仍较弱，流动性整体呈下行趋势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】政策方面，保险资管获准开展REITs业务，REITs资产类型扩展至消费基础设施，政策持续支持REITs市场发展。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2023Q3业绩总体回暖，完成度整体超预期，不利因素影响正缓解.

　　REITs市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行。一级发行：多只REITs申请上市，发行节奏后续提速。4只消费性基础设施REITs已受理，将进一步丰富REITs基础资产类型。同时，建信金风新能源REIT、国君城投宽庭保租房REIT、南京建邺产业园REIT等多只REITs已获受理，发行节奏有望提速。二级表现：REITs指数整体下行，成交活跃度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT指数整体下行。2022年11月2日开始，REITs指数持续下行。2022.11.2-2023.11.3，中证REITs指数累计下行25.5%，REITs产权指数下行23.9%，REITs经营权指数下行15.9%。流动性方面，2023年REITs成交活跃度持续下行。三季度随着市场走弱，成交活跃度同步整体下行。

　　重点政策回顾：保险资管获准开展REITs业务，REITs资产类型扩展至消费基础设施。保险资管正式获准试点开展REITs业务。据中国证券报2023年10月14日消息，日前沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市。证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

　　2023Q3业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素影响正缓解。营收方面，园区基础设施方面，2023Q3营收较去年有所上升，营收完成额占比24.5%，同比上升4.9PCT。仓储物流方面，营收完成额占比24.8%，完成额占比同比上升0.2PCT。能源基础设施REITs方面，2023Q3营收完成额占比29.8%。交通基础设施REITs方面，2023 Q3营收完成额占比25.3%，同比上升2.1PCT。生态环保REITs方面，2023Q3完成额占比27.1%，同比下降0.1PCT。保障性租赁住房REITs方面，2023Q3营收完成额占比26.0%，业绩整体稳定。

　　可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高,不同类型REITs估值分化。园区基础设施方面，东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT三季度可支配金额完成度超30%，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和国泰君安临港创新产业园REIT完成度不及预期。从估值收益率来看，截至11月8日，园区基础设施REITs的估值收益率均值为6.04%。仓储物流方面，2023Q3可供分配金额完成度均超预期。中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT完成度分别为25.1%、27.4%和32.3%。从估值收益率来看，截至11月8日，仓储物流基础设施REITs的估值收益率均值为5.63%。能源基础设施方面，2023Q3中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT和中航京能光伏REIT完成度分别为22.6%、48.5%和86.6%。鹏华深圳能源REIT和中航京能光伏REIT大超预期。从估值收益率来看，截至11月8日，能源基础设施REITs的估值收益率均值为5.69%。保障性租赁住房方面，2023Q3中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT可供分配金额完成率均超25%。从估值收益率来看，截至11月8日，保障性租赁住房REITs的估值收益率均值为5.01%。交通基础设施方面，浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT2023Q3可供分配金额完成率超30%，华夏中国交建REIT、华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT完成率不及预期。从估值收益率来看，截至11月8日，交通基础设施REITs的估值收益率均值为9.22%。生态环保方面，中航首钢绿能REIT2023Q3可供分配金额完成率为13.5%，主要由于季节性效应导致，富国首创水务REIT2023Q3可供分配金额完成率超30%。从估值收益率来看，截至11月8日，生态环保基础设施REITs的估值收益率均值为6.73%。

　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。